Виды жилищных споров. Где и как разрешаются жилищные споры

В Российской Федерации действует жилищный кодекс, принятый ещё в советское время. Поэтому некоторые аспекты современных жилищных споров в нём попросту не учтены. Это означает, что воспользовавшись присутствующими в кодексе неточностями, можно затянуть дело на неопределённый срок или же вообще обратить его в свою пользу. К тому же существует определённое количество статей, которые в том или ином случае можно истолковать и применить к делу по-разному.

Также особенностью данного вида споров, является необходимость обращения к огромному количеству правовых материалов и законодательных актов, без знания которых, разрешение жилищного спора оказывается сложной задачей. Разрешить жилищные споры граждане могут и самостоятельно, однако почти всегда предмет спора является очень значимым для сторон, поэтому в большинстве случаев прибегают к помощи юриста или адвоката.

Судебные разбирательства, объектом которых являются разногласия сторон по поводу жилья или условий проживания, составляют около десяти процентов от всех дел, рассматриваемых в судах.

Определение: что это такое?

Жилищные споры представляют собой конфликтные ситуации, возникающие вследствие владения или использования жилого фонда с нарушением норм, установленных законодательно. Граждане, которые являются сторонами конфликта, являются собственниками, нанимателями или арендаторами помещений. Отличительной особенностью таких споров является их принадлежность сразу к двум отраслям права : жилищного и гражданского.

Также к спорам такого вида относят всевозможные тяжбы по поводу оказания некачественных коммунальных услуг или их полного отсутствия, ремонта жилого имущества и т.д.

Предмет и виды

Предметом спора часто являются:

• перевод помещений со статусом жилых в нежилой фонд и обратно;
• споры о заселении или выселении граждан;
• если у гражданина нет возможности проживать в своей законной квартире, ему следует обратиться в судебную инстанцию, требуя заселения. Если же гражданин систематически нарушает правила проживания, использует жилую площадь с нарушением установленных норм, владелец жилья имеет законное право выселить такого гражданина, на основании решения суда.
• споры, касающиеся величины доли владения жильём;
• споры о разделе частной собственности, квартир, домов;
• споры о действительном или недействительном статусе ордера на жильё;
• необходимость или величина возмещения морального и/или материального ущерба вследствие пожара, затопления;
• наложение или снятие имущественного ареста;
• споры, возникшие с жилищным хозяйством по поводу предоставления услуг;
• споры, возникшие при расторжении или изменении договорённости двух сторон при аренде;
• споры о лишении граждан жилой площади, если она занимается ими неправомерно;
• порядок пользования жилым помещением.
• жилые помещения предназначены только для проживания граждан, размещениелюбого промышленного оборудования в них недопустимо. Право пользования помещения принадлежит: владельцу помещения и членам его семьи, нанимателю и лицам, проживающим с ним, а также лицам, которые являются членами жилищного кооператива.

Кроме того, существуют различные виды споров, связанные с наследственными интересами сторон, приватизации жилья, сноса дома, находящегося в аварийном состоянии, вопросами коммунальной оплаты и т.д. Конфликтных ситуаций, связанных с жилищным вопросом, становится всё больше, следовательно, растёт и количество их видов, вот лишь некоторые из них:

• в последнее время очень распространены споры со строительными или подрядными организациями. Обычно граждане заключают с такими предприятиями договор на долевое строительство и не всегда получают желаемое.
• для людей малообеспеченной категории, наиболее характерны споры, связанные с очередью на льготное жильё. В случае отказа, такие заявления почти всегда передаются в суд.
• в связи с распространением, в последнее время, товариществ собственников жилья (ТСЖ), стали нередки судебные разбирательства, связанные с несогласием жильцов с решениями этихорганизаций;
• в последнее время государство часто производит выкуп недвижимости, для придания ему статуса муниципального. Чтобы не остаться в убытке в этой ситуации, гражданам почти всегда требуется юридическая помощь;
• бывают случаи попытки выселения собственников жилья, подвергшегося перепланировке, в случае их отказа вернуть жилое помещение в первоначальный вид.

По процессуальному законодательству споры по поводу недвижимого имущества, должны рассматриваться судами в районе её нахождения. То есть если квартира расположена в Туле, разрешить конфликт её правообладателей призвана местная судебная инстанция. Этот порядок рассмотрения действует и в том случае, если собственник жилья находится в другом регионе РФ или за границей.

Подсудность и порядок разрешения

В Конституции РФ указано, что основным органом, имеющим юридическое право разрешать общегражданские споры, является суд. Также всем гражданам России предоставляется право на обжалование решений судей, действий, а также бездеятельности должностных лиц и различных органов местного самоуправления. Жилищные споры, которые необходимо разрешать в судебном порядке, могут касаться:

• Жилищного кодекса;
• Семейного кодекса;
• Гражданского кодекса.
• Конституции РФ.

Споры, относящиеся Жилищному кодексу, касаются признания или непризнания ордера на жилую площадь, предоставления законодательно предусмотренного права на получение жилья в домах коммунального или государственного фонда, а также споров, связанных с использованием общежитий или иных служебных помещений. Сюда же обычно относят спорные моменты, связанные с приватизацией или арендой жилья и т.д.

Споры, связанные с Гражданским кодексом, обычно затрагивают долевые интересы сторон по владению жилым имуществом, нарушениям правил наследства, использованием жилья бесплатно, пожизненным содержанием и т.д.

Споры, связанные с Семейным кодексом, связаны с разделением жилого имущества после расторжения брака, порядком пользования жильём супругами, вопросами предоставления жилья ребёнку, родители которого лишены прав на него.

В Конституции РФ прописано право любого гражданина на жилую площадь и невозможность его произвольного выселения. Из этого положения следует, что у граждан есть конституционное право на свободу передвижения, выбора места пребывания, а также жительства.

Какой суд вправе рассматривать жилищные споры? В ходе рассмотрения жилищных споров, суды должны руководствоваться постановлениями Пленума Верховного Суда РФ.

Кроме того, жилищные споры могут рассматриваться и в органах административной власти: в местных исполкомах, государственных администрациях. Сюда граждане могут обратиться по вопросам улучшения условий проживания, переселения из аварийных домов и т.д. Однако, в соответствии с Конституцией РФ, граждане вправе сами решать, в какие органы власти им обращаться для решения жилищных споров.

Порядок рассмотрения и разрешения

Чётких правил разрешения жилищных споров в законодательстве РФ не предусмотрено. В статье 156 нет конкретного указания, какие споры должны разрешаться в органах административной, а какие в органах судебной власти. При рассмотрении жилищных споров необходимо руководствоваться Жилищным и Гражданским кодексами, а также некоторыми законами.

Виды споров, разрешение которых возможно в административном порядке:

• помещение пришло в негодность в результате незаконченного или некачественного ремонта;
• вывод помещения из нежилого фонда в жилой без уведомления органов власти;
• самовольное переоборудование помещения;
• использование жилья не по его прямому назначению.

Для разрешений такого вида споров создана специальная жилищная инспекция. В судебных инстанциях обычно рассматривается около двадцати различных видов жилищных споров.

Порядок разрешения жилищных споров в органах административной власти:

• уведомление административного органа о возникновении спора в сфере жилищных отношений;
• установление истинности или ложности искового заявления;
• заведение документов установленного образца, протокола, копии иска и т.д.;
• проверка правильности заполнения правовых документов;
• процесс рассмотрения дела;
• вынесение вердикта, передача дела для судебного расследования, оправдательное решение;
• если результат решения административного органа не устраивает хотя бы одну из сторон, дело может быть передано в суд.

Виды споров, разрешение которых возможно в судовом порядке:

• выселение граждан;
• вывод помещения из нежилого фонда в жилой и наоборот;
• неправильно оформленная или незаконная приватизация;
• обмен по принуждению;
• определение долей участников.

Жилищные споры могут разрешаться в судах общей юрисдикции, а также арбитражными судами. В некоторых случаях иск имеет сложную структуру, когда одна его часть должна быть рассматриваема арбитражным судом, а другая часть судом общей юрисдикции. В таких случаях исковое заявление необходимо разделить. В противном случае суды не смогут рассматривать неподведомственные им дела.

Подготовка дела для судебного разбирательства проходит в соответствии с содержанием искового заявления, сущностных обвинений истца и ответных заявлений ответчика. Разрешение споров проводится в рамках правового поля, определённого Гражданско-процессуальным и Арбитражно-процессуальным кодексами РФ.

Жилищные споры довольно сложны в рассмотрении, так как необходимо учитывать множество нюансов. Обычно к рассмотрению дела привлекается большое количество лиц, часто не обойтись без экспертизы, прокуратуры и даже органов опеки (когда в деле фигурируют несовершеннолетние).

За время судебной практики, выработались основные подходы к разрешению тех или иных жилищных споров, например:

• при выселении граждан, суду необходимо определить подходящее для переселения жилое помещение;
• в спорах, связанных с перепланировкой, необходимо выяснить, получено ли согласие нанимателя, также необходимо провести консультации с коммунальными службами;
• в спорах, связанных с выселением из служебных жилых помещений, необходимо выяснить, действительно ли они относятся к служебным и т.д.

Сроки исковой давности

В ходе рассмотрения гражданских исков, органы власти обязаны учитывать сроки подачи заявления истцом. В статье 256 Гражданского кодекса РФ прописано, что исковая давность – это промежуток времени, за который потерпевшая сторона имеет возможность передать своё исковое заявление в суд или иной орган судебной власти, для защиты своих прав.

Статья 257 определяет этот срок в три года, если не оговорена другая исковая давность, которая по длительности может быть больше или меньше среднего установленного срока. Исковая давность длительностью в один год устанавливается для спорных моментов, связанных с договором дарения, а также для вопросов, связанных с неправомерными действиями исполнителя завещания. Статья 258 устанавливает исковую давность в пять лет.

Это касается сделок, совершённых в результате подлога, обмана или насилия. Десятилетний срок исковой давности установлен статьёй для обращений граждан, связанных с последствиями заключения сделки, не отвечающей обязательным требованиям закона. Следует признать, что у современных судов нет чёткого определения сроков исковой давности, прописанной законодательно.

Кроме того, исковая давность может регулироваться и другими законодательными актами. Так, например, в соответствии с положениями Трудового кодекса РФ, работник предприятия имеет право обратиться в судебные органы для взыскания задолженности по зарплате на протяжении неограниченного времени.

Решения трудового спора имеют исковую давность в три месяца, а спорные моменты, касающиеся увольнения, должны разрешаться в месячный срок. Для взыскания с материально ответственного работника имущественного ущерба, действует установленный исковой период один год.

Досудебное урегулирование

В большинстве случаев, для разрешения конфликта, стороны обращаются в суд.

Однако это не всегда выгодно с финансовой точки зрения. Поэтому часто жилищные споры могут разрешаться в досудебном порядке.

Судебное разбирательство не требуется, если:

• действия контрагента не устраивают истца, однако контрагент готов к переговорам;
• контрагент является родственником или имеет другую значимость для Вас;
• вы не хотите обращаться в судебные органы.

Другими словами, данный вариант урегулирования споров заключается в том, что юрист пытается убедить контрагента в некорректности его действий, а иногда и в нарушении правовых норм.

Медиация

В некоторых случаях в споре принимает участие третье, незаинтересованное лицо. Тогда такой спор называется претензионным или медиацией. Медиация, как способ альтернативного разрешения споров, существует с древних времён. Этот способ разрешения конфликтов давно практикуется по всему миру , однако в нашей стране он появился относительно недавно.

Как отмечалось выше, под медиацией подразумевается введение в процесс разбирательства третьей стороны, так называемого медиатора. Этот человек призван помочь сторонам прийти к обоюдному, выгодному для всех решению спора. Очень желательно, чтобы в качестве посредника выступал юридически грамотный человек, адвокат. Преимущества от привлечения адвоката обусловлены несколькими причинами:

• отсутствует вероятность возникновения новых конфликтов;
• соблюдается необходимая конфиденциальность процедуры примирения;
• досудебное разбирательство можно прекратить в любой момент;
• нет лишних финансовых расходов;
• медиация позволяет найти решение спора с соблюдением уважительного отношения к его участникам;
• медиация экономит время, деньги и нервы участников конфликта;
• медиатор соответствующим образом позаботится о формировании и сборе доказательной базы, составит исковое заявление с учётом всех норм законодательного права.

Основным отличием медиации от традиционного способа разрешения конфликта, является тот факт, что медиация подразумевает всего лишь убеждение сторон, не основанное на каком-либо правовом регулировании.

Всё большую роль в сделках, связанных с недвижимостью, играют строительные и страховые компании, банки, биржи .

Очень часто неосведомлённые в юридических вопросах граждане сами заключают неправомерные сделки, что зачастую оканчивается судом.

Ранее, большинство жилищных споров рассматривалось органами административной власти.

На сегодняшний день каждый гражданин имеет право отнести своё заявление в суд. Для улучшения ситуации на жилищном рынке, необходимо усовершенствовать законодательную базу, в соответствии с современными потребностями общества, а также заботиться о юридической грамотности населения.

Дело №2-124/2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Кашира Московская область

Каширский городской суд Московской области в составе:

председательствующего федерального судьи Юдиной О.Н.,

при секретаре судебного заседания Галкиной Е.П.,

а также с участием представителя ответчиков администрации городского округа Кашира и Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира по доверенности Федоровой Ю.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-124/2017 года по иску Майорова ФИО10 к администрации городского округа Кашира и Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Кашира о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, признании нанимателем жилого помещения и заключении договора социального найма,

у с т а н о в и л:

Истец Майоров К.А. обратился с указанным иском к ответчику администрации городского округа Кашира и просит суд: признать право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес> на условиях социального найма; признать Майорова К.А. нанимателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес> ; обязать администрацию городского округа Кашира Московской области заключить с Майоровым К.А. договор социального найма на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> .

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по заявленным истцом Майоровым К.А. требованиям в порядке ст.40 ч.3 ГПК РФ в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира.

В обоснование заявленных исковых требований Майоров К.А., ссылаясь на положения ст.ст. 7, 10, 53, 54 ЖК РСФСР, ст.ст.60, 62 ЖК РФ, ст.ст.672, 673, 674, 677 ГК РФ указывает на то, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> предоставлялась его деду ФИО11 в <данные изъяты> году. Согласно сведений домовой книги ФИО12 был зарегистрирован с ДД.ММ.ГГГГ , проживал в этой квартире постоянно до своей смерти, и был снят с регистрационного учета по смерти ДД.ММ.ГГГГ . Архивные сведения за период с ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении спорной квартиры ФИО13 не сохранились. Мать истца Майорова К.А. - ФИО14 являлась ФИО15 дочерью и в <данные изъяты> году была вселена в квартиру как член семьи нанимателя, она была прописана в спорной квартире с ДД.ММ.ГГГГ постоянно, проживала в ней по день смерти и снята с регистрационного учета по смерти с ДД.ММ.ГГГГ . Он (Майоров К.А.) также был вселен в спорную квартиру как член семьи нанимателя, и проживает в ней с момента рождения. Данная квартира является муниципальной собственностью. Истец зарегистрирован в квартире постоянно с ДД.ММ.ГГГГ Несмотря на то, что в спорной квартире истец зарегистрирован один, лицевой счет до настоящего времени значится за умершим ФИО16 который после смерти значится как наниматель спорного жилого помещения. В ДД.ММ.ГГГГ года истец обратился в администрацию городского округа Кашира с просьбой признать его нанимателем спорного жилого помещения и о заключении с ним договора социального найма, но ему было отказано в связи с тем, что ордера на жилое помещение и сведений о предоставлении квартиры ФИО17 не сохранилось (л.д.6-7 - исковые требования).

Истец Майоров К.А. в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела.

Представитель ответчиков администрации городского округа Кашира и Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Кашира - Федорова Ю.К. просила суд истцу Майорову К.А. в удовлетворении иска отказать, указывая, что правовых оснований для признания истца нанимателем муниципального жилого помещения и заключении с ним договора социального найма не имеется, поскольку Майоровым К.А. не представлено доказательств предоставления спорного жилого помещения ФИО18 на условиях социального найма.

Выслушав возражения представителя ответчиков, изучив материалы дела, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. ст. 10, 11 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают, в том числе, из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности.

Защита жилищных прав осуществляется, в числе прочего, путем признания жилищного права.

Судом установлено, что спорное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> является муниципальной собственностью.

Выпиской из домовой книги за № /К на дату ДД.ММ.ГГГГ , выпиской по лицевому счету № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что нанимателем жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> значится ФИО19 ., дата смерти - ДД.ММ.ГГГГ . Наниматель - ФИО20 выписан по смерти - ДД.ММ.ГГГГ . В спорном жилом помещении зарегистрирован внук - Майоров К.А. постоянно с ДД.ММ.ГГГГ . Ордер на спорное жилое помещение отсутствует (л.д.10 – выписка по лицевому счету, л.д.11 - выписка из домовой книги, л.д.22 – копия свидетельства о смерти).

Из сообщения архивного отдела администрации Каширского муниципального района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что в решениях исполкома Каширского городского Совета депутатов трудящихся Московской области за период с ДД.ММ.ГГГГ сведений о предоставлении жилья ФИО21 по адресу: <адрес> не значится (л.д.15).

В силу ч.2 ст.17 ГК РФ: правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью.

Истцом Майоровым К.А. доказано, что после смерти нанимателя ФИО22 исполняются обязательства по оплате за жилье и коммунальные услуги спорного жилого помещения по счетам, выданным на имя нанимателя ФИО31

Данные обстоятельства также подтверждаются выпиской по лицевому счету, открытому на имя ФИО32 кассовым чеком, согласно которого задолженности по платежам в пользу управляющей компании МУП «Управляющая компания» г.о. Кашира не имеется (л.д.10, л.д. 12-14).

На обращение истца Майорова К.А. в Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ вх.№ о признании нанимателем спорного жилого помещения и заключении договора социального найма Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Кашира отказано в признании заявителя Майорова К.А. нанимателем жилого помещения по адресу: <адрес> заключении на указанное жилое помещение договора социального найма, в связи с отсутствием законных оснований (отсутствие ордера на данное жилое помещение и сведений о предоставлении жилья ФИО23 ).

Согласно ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

В соответствии с ч.1 ст.62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Из положений ст.67 ЖК РФ следует, что наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; вправе в установленном порядке вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, перечень которых определен ч.1 ст.70 ЖК РФ.

В соответствии со ст.69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Как разъяснено в п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации", разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен ч. 1 ст. 69 ЖК РФ. К ним относятся: а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним; б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, истец Майоров К.А. был вселен в спорное жилое помещение нанимателем ФИО25 проживал совместно с ним в качестве члена его семьи. После смерти нанимателя ФИО24 истец Майоров К.А. из квартиры не выселялся, продолжает надлежащим образом исполнять обязанности, вытекающие из договора социального найма: оплачивает жилищно-коммунальные услуги, поддерживает квартиру в надлежащем состоянии.

На основании ст. 672 ГК РФ:

1. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

2. Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.

Частью 2 ст.82 ЖК РФ предусмотрено, что дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Оценив представленные истцом доказательства, не оспоренные ответчиками, суд подтверждает право пользования истцом Майоровым К.А. жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес> на условиях социального найма, а также право Майорова К.А. быть нанимателем спорного жилого помещения, который является дееспособным членом семьи умершего нанимателя ФИО26 и возлагает на ответчика Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира обязанность заключить с нанимателем Майоровым К.А. договор социального найма жилого помещения по адресу: <адрес> .

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

иск Майорова ФИО27 к администрации городского округа Кашира и Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Кашира о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма, признании нанимателем жилого помещения и заключении договора социального найма, удовлетворить.

Признать право пользования Майоровым ФИО28 жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес> на условиях социального найма.

Признать Майорова ФИО29 нанимателем жилого помещения по договору социального найма, расположенного по адресу: <адрес> .

Обязать Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Кашира заключить с нанимателем Майоровым ФИО30 договор социального найма жилого помещения по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Каширский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда.

Как происходит решение вопросов по гражданским делам в судебной практике? Каков срок исковой давности жилищных споров? Какие бывают виды жилищных споров и как они решаются в суде?

Жилищный вопрос в России - в числе самых острых. Даже после того, как человек уже стал счастливым обладателем жилплощади, судьба иногда преподносит неприятный сюрприз, который порождает жилищные споры.

Из чего они рождаются и как в них преуспеть, расскажу вам я, Валерий Чемакин - консультант по правовым вопросам. Я объясню, какие виды жилищных споров бывают и дам советы , как их избежать или по-крайней мере не доводить до стадии судебного разбирательства.

Сотрудники юридических компаний, обзор которых я сделал в конце статьи, помогут решить вашу проблему максимально эффективно.

1. Что такое жилищные споры

Для подавляющего большинства граждан России жильё - единственный дорогостоящим актив, за который они готовы сражаться до конца.

Право иметь крышу над головой есть у каждого человека. Конституция и законы призваны защищать его как одно из фундаментальных прав человека.

Это конфликтные ситуации между людьми, вытекающие из нарушения жилищных прав какой-либо из сторон.

Споры по жилищным делам широко распространены, но невозможно найти две абсолютно одинаковых ситуации. Такие дела юристы относят к наиболее сложным и непредсказуемым.

Кроме того, жилищная тематика охватывает очень большой спектр взаимоотношений, начиная от права собственности и заканчивая вопросами оплаты коммунальных услуг.

Одни жилищные споры годами развиваются из вялотекущего конфликта, иные возникают внезапно и развиваются так стремительно, что это повергает в шок обе стороны. Особенно этим «грешат» , речь о которых идёт в нашей отдельной статье.

Судебные разбирательства тоже иногда длятся годами, но инициировать их можно только в строго установленные временные рамки.

Постановление пленума ВС РФ о жилищных спорах разъясняет, что при их разрешении используется общий для всех исков 3 летний срок давности, если иного нет в жилищном законодательстве по конкретному случаю.

Сегодня нет единого закона, который бы регулировал порядок разрешения жилищных споров, поэтому используется Гражданский и Жилищный кодексы, а также судебная практика.

Тем не менее есть три варианта урегулирования таких конфликтов:

1. Административный.
2. Внесудебный.
3. Судебный.

Решение об использовании того или иного варианта принимается в зависимости от конкретной ситуации. К примеру, вопросы о незаконной перепланировке или использовании квартиры не по назначению рассматриваются в административном порядке жилищной инспекцией, а споры по незаконному выселению - в судах.

Согласно судебной практике, решения по жилищным спорам принимаются чаще всего в вопросах выселения, при жилищно-коммунальных разбирательствах, а также взаимоотношениях между соседями и родственниками. Подробнее о том, какие бывают жилищные споры, читайте далее.

2. Когда возникают жилищные споры - обзор основных ситуаций

Так как вопросы жилья так или иначе присутствуют совершенно во многих направлениях человеческих взаимоотношений, то и ситуаций, приводящих к возникновению споров, несчётное количество.

Выделим несколько распространённых и рассмотрим их подробнее.

Ситуация 1.

Нередко развод супругов сопровождается скандалами и взаимными обвинениями. Конфликт обостряется, когда благоверные успели нажить хоть немного совместного скарба.

Если штучное добро хоть как-то удаётся разделить, то делёж жилья без суда не обходится. Лица, участвующие в таких жилищных спорах: разводящиеся супруги, их родители и другие родственники.

Ситуация 2. Оформление прав на недвижимость

При оформлении прав на недвижимость после её приобретения могут появиться третьи лица, тоже претендующие на них. Это достаточно распространённая ситуация, особенно, когда юридическая чистота сделки не была проверена должным образом.

Пример

Сергей заключил сделку мены с пенсионером Владимиром Ивановичем. Обмен 1 комнатной квартиры на 3 комнатную с доплатой. Однако при регистрации выяснилось, что были нарушены права внучки-инвалида, находящейся на иждивении у деда.

Ситуация была сложная, а разрешить её получилось только в суде, в который были приглашены представители органа опеки.

Ситуация 3. Регистрация или выписка жильцов

Хотя сейчас такой атавизм как прописка отменён, существует понятие регистрация по месту жительства и месту пребывания. При этом многие процедуры без соответствующего штампа в паспорте затруднительны, а его полное отсутствие - это административное правонарушение.

Такая ситуация, по статистике, порождает множество злоупотреблений, ведущих впоследствии к жилищным спорам.

Пример

Мария Ивановна поддалась на уговоры своего сына Никиты и зарегистрировала его друга Сергея в своей квартире. Однако фокус в том, что собственник по своему желанию может только «прописать» человека, а «выписать» без его согласия уже не имеет права.

Когда женщина решила разменять жильё, молодой человек своё согласие не дал, хотя и не проживал по соответствующему адресу. Разрешить этот жилищный спор помогло только обращение с иском в суд.

Ситуация 4. Приватизация квартиры

Нередки случаи, когда органы местного самоуправления не спешат расставаться с муниципальным жильём и не позволяют его приватизировать, ссылаясь на различные причины. На этой почве возникают жилищные споры между жильцами и органами власти. Точку в них может поставить только суд.

Ситуация 5. Вступление в наследство

Смерть человека, имеющего жильё и много родственников, зачастую порождает жилищные споры. Их разрешение тесно связано с нормами наследственного права и требует участие специалистов, хорошо разбирающихся в таких запутанных делах. Особенно тяжелые случаи возникают, когда отсутствует завещание, а наследство делится по закону.

3. Как проходит разрешение жилищных споров - 5 основных этапов

Нельзя написать общий алгоритм, который бы гарантировал защиту прав при разрешении абсолютно любых жилищных споров. Последовательность действий и их механизм сильно отличаются в зависимости от ситуации.

Рассмотрим подробнее конкретный случай: ваши соседи снизу сдали квартиру в аренду под студию звукозаписи без соответствующих процедур перевода помещения в нежилое.

Этап 1. Подготовка заявления об административном правонарушении

Так как хозяин квартиры, по вашему мнению, нарушил некие правила административного характера (он не получил разрешение и не переоформил свою квартиру в нежилое помещение), разбирательством должна заниматься специальная государственная служба - жилищная инспекция.

Её сотрудники вправе и обязаны провести проверку по обращению граждан о выявленном правонарушении. Поэтому вам нужно написать соответствующее заявление и направить его в жилищную инспекцию. Хорошо, если к заявлению будут приобщены фотографии и контактные данные соседей, которые готовы подтвердить ваши показания.

Этап 2. Проверка полученных данных и уведомление всех участников спора

По вашему заявлению будет проведена проверка, по результатам которой принимают решение о привлечении к административной ответственности, если есть основания.

В ходе проверочных мероприятий проведут опрос жильцов дома, запросят документы из других государственных органов, осмотрят жилое помещение. О результатах уведомят всех участников спора.

Этап 3. Составление протокола об административном правонарушении

Сотрудники жилищной инспекции составят протокол об административном правонарушении на хозяина квартиры и с приложением других документов направят его на рассмотрение начальнику службы. В протоколе отразят все полученные сведения и диспозицию административного правонарушения. Там же распишутся свидетели и правонарушитель.

Этап 4. Проверка документов и рассмотрение дела по существу

Начальник территориальной жилищной инспекции проверяет весь пакет документов, вызывает правонарушителя и свидетелей, после чего рассматривает административное дело. При этом КоАП РФ позволяет привлекать защитника, эксперта, переводчика и других необходимых для разрешения дела лиц.

Особенности доказывания состава административного правонарушения по делам, вытекающим из жилищных споров, в том, что нужно установить и подтвердить факт нарушения норм жилищного законодательства.

Этап 5. Назначение админнаказания или передача дела в суд

Законодательство по административным делам по жилищным спорам позволяет должностному лицу самостоятельно принимать решение, а в некоторых случаях передавать дело в суд по подведомственности. Поэтому на виновное лицо будет наложено наказание в виде штрафа непосредственно в жилищной инспекции или в виде приостановления деятельности в суде.

Теперь самое время посмотреть тематический видеоролик, чтобы закрепить прочитанное.

4. Профессиональная помощь в разрешении жилищных споров - обзор ТОП-3 юридических компаний

Юридические услуги по разрешению жилищных споров оказывает большинство компаний, имеющих дело с недвижимостью.

Найти жилищного юриста несложно, а вот нанять хорошего адвоката по жилищным вопросам уже тяжелее. Я предлагаю обзор нескольких компаний, где к вашим услугам будут именно опытные и квалифицированные юристы.

Неважно где вы живёте, в Москве или в глухой деревне, где нет ни одного юриста. Теперь получить консультацию о путях разрешения жилищного спора можно где угодно. Нужен только доступ к интернету, а он сегодня есть практически везде. Интернет-портал стал самой известной площадкой в Рунете, где все желающие получают грамотные консультации по любым юридическим вопросам.

С компанией сотрудничает более 18 тыс. юристов, каждый из которых готов прийти на помощь. Система построена так, что на ваш вопрос ответит тот юрист, который сделает это профессиональнее и дешевле других. Вам нужно только посетить сайт и описать свою ситуацию в специальной онлайн форме. Или просто позвоните по многоканальному телефону.

На страницах сайта есть множество уже разобранных примеров. Ознакомьтесь с ними. Возможно, вы найдёте ситуацию, аналогичную вашей, и все вопросы отпадут сами собой.

Юристы Правоведа способны не только оказать консультационные услуги, но и подготовить различные документы или даже организовать досудебное урегулирование жилищного спора.

Эта компания работает уже более 15 лет по различным правовым направлениям. Разрешение жилищных споров - один из множества успешно решаемых вопросов. Хороший опыт в этой сфере позволяет сотрудникам готовить документацию для работы за 1 - 2 дня, что очень быстро, учитывая сложность дел.

Услуги компании:

Компания занимается всеми вопросами, связанными с вопросами жилья. Неважно какой суд по подсудности рассматривает жилищный спор, так как представительства компании есть во множестве крупных городов России. Особенно поднаторели юристы этой фирмы в наследственных делах, когда на кону стоит унаследованное жильё.

Им нет равных при разрешении не только жилищных, но и . Ведь зачатую спор идёт о частном доме, расположенном на земельном участке, а эти объекты не могут отчуждаться раздельно. Сайт компании очень удобен и информативен, поэтому рекомендую посетить его и самим убедиться в серьёзности этой фирмы.

Лучшая битва - та, которую удалось избежать. Как не банально это звучит, но огромная часть жилищных споров просто не возникнет, если не допускать очевидных ошибок.

Вот несколько советов, которые помогут вам сохранить деньги и нервы.

Совет 1. Внимательно прописывайте людей на своей жилплощади

Знайте, что, прописав на своей жилплощади человека, выписать сможете только с его согласия. Если он откажется или просто уедет, сделать это можно будет только через суд. Неважно, на каких основаниях вы пользуетесь квартирой, по праву собственности или по договору найма, придёт время, когда нужно будет её продать или приватизировать.

Постоянно зарегистрированные граждане могут стать серьёзной проблемой. Кроме того, если вы зарегистрируете постороннего человека, а он проживать в квартире не будет, сотрудники миграционных подразделений полиции могут привлечь вас к административной и даже уголовной ответственности - есть такое понятие «резиновая квартира».

Соблюдайте все правила эксплуатации жилого помещения, чтобы не навлечь на себя гнев соседей или жилищно-коммунальных служб.

Вовремя вносите все положенные платежи, а также исполняйте вступившие в силу решения суда по ранее разрешенным жилищным спорам. Это избавит вас от судебных санкций и административных штрафов.

Совет 3. Делайте перепланировку только с согласия остальных членов семьи

Помните, что перепланировка - дело ответственное и опасное. Неправильное решение повлечёт серьёзные последствия. Прежде чем начинать кардинально менять архитектуру жилья, возьмите разрешение у компетентных органов.

Даже при его наличии посоветуйтесь с другими членами своей семьи. Вдруг кто-то не согласен с вашей концепцией организации жилищного пространства квартиры и обратится в суд. Не исключено, что потом придётся всё переделывать как было.

6. Заключение

Жилищные споры возникают как по объективным, так и по субъективным причинам. Некоторые из них можно заведомо исключить, если хотя бы немного читать законодательство перед принятием решения. Если же конфликта избежать не удалось - наймите юриста, не усугубляйте проблему.

Вопрос читателям

Достаточно ли в статье информации, которая поможет вам избежать ненужных конфликтов на жилищной почве? Что вы ещё хотели бы узнать по этой теме?

Коллективные трудовые споры - порядок рассмотрения споров примирительной комиссией: 6 основных этапов + дисциплинарная ответственность работодателя по результатам споров с участием посредника

Конституция РФ, ч. 1. ст. 40: "Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.".

Жилищные споры - это весьма сложный и болезненный вопрос, прежде всего для собственников жилых помещений.

Сложность решения вопросов данной категории связана с тем, что зачастую сторонами по делу бывают бывшие супруги, члены семьи, родственники и друзья, что накладывает свой моральный отпечаток на ведение дела.

Другая сложность данной категории дел состоит в том, что человеку, отстаивающему свои жилищные права, приходится сталкиваться с мощным противодействием со стороны административных органов (жилищные органы, муниципалитет, администрация предприятий).

Рассмотрение данной категории судебных споров может приобрести очень затяжной характер, если Вы не обратитесь к адвокату.

Юридическая помощь требуется для решения самых различных проблем в жилищной сфере: начиная от приобретения жилплощади (купля - продажа, дарение) и заканчивая ее разделом между членами семьи, выселением, признанием утраты права пользования жилым помещением и т.д.

"Юридическое бюро" Ваш поверенный" предлагает Вам услуги по следующим категориям дел, связанных с жилищным правом:

• вселение в жилое помещение;выселение из жилого помещения;
• признание гражданина утратившим (не приобретшим) права пользования;
• переход права собственности на жилые помещения в порядке наследования;
• предоставление жилых помещений по договору социального найма;
• признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным;
• изменение договора социального найма жилого помещения;
• раздел жилого помещения, определение и выделение доли;
• порядок пользования жилым помещением;
• рента (в т.ч. расторжение договора ренты, признание недействительным договора ренты);
• дела, связанные с долевым строительством жилья;
• государственная регистрация прав (обжалование отказа, принудительная регистрация).

Выселение бывших членов семьи

В силу части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется , если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Кроме того, в ней прямо указывается, что, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Причем предельный срок такого пользования не оговаривается. Суд также вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Предусматривая подобную свободу усмотрения суда при решении вопросов о продолжительности (сроке) сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением, а также об обязании собственника обеспечить соответствующих лиц иным жилым помещением, Жилищный кодекс РФ во всяком случае предполагает необходимость проверки того, имеются ли в действительности основания для сохранения права пользования жилым помещением за бывшими членами семьи собственника данного помещения, а их выселение из занимаемого жилого помещения возможно только после судебной проверки этих обстоятельств дела.

Стоимость услуг по ведению гражданского дела по иску о выселении бывшего члена семьи собственника квартиры (жилого дома) определяется по согласованию со специалистом.

Споры о вселении в жилое помещение

Сегодня мало кому из граждан неизвестна норма ст. 40 Конституции РФ, закрепляющая право каждого на жилище, которого никто не может быть произвольно лишен. Тем не менее данное право нередко нарушается. Подтверждение тому - огромное количество дел в судах о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилой площадью.

Решение данного вопроса зависит от того, в чьей собственности находится помещение, на какой срок происходит вселение: постоянно или временно, и кто вселяется. Вопросы вселения в жилое помещение регулируются гражданским, жилищным и административным законодательством.

Так, вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей не зависит от того, в чьей собственности находятся жилые помещения. В соответствии с действующим законодательством местом жительства ребенка до 14 лет является место жительства его родителей. С учетом этой нормы, вселение в любое жилое помещение несовершеннолетних детей, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения собственников жилого помещения, нанимателей жилого помещения или членов их семей.

В случае, если жилое помещение находиться в совместной или общей долевой собственности граждан, то вселение любого лица, за исключением несовершеннолетних детей, осуществляется при согласии всех собственников жилого помещения. При этом если собственником или сособственником жилого помещения является несовершеннолетний, то решение о вселении принимается его опекунами или законными представителями (родителями). Срок, на который осуществляется вселение, определяется собственниками жилого помещения. Если члены семьи вселяются в жилое помещение на неопределенный срок, то они регистрируются в указанном помещении по месту жительства. Если же члены семьи вселяются на определенный срок, то они регистрируются в жилом помещении по месту пребывания. В этом случае указывается срок, на который они регистрируются. При вселении в жилое помещение, где проживают лица, сохраняющие право проживания в данном жилом помещении, необходимо помнить о дополнительных обстоятельствах.

Лица, сохраняющие право проживания жилом помещении, куда осуществляется вселение, могут возражать против вселения в квартиру иных лиц. В итоге, вселение в жилое помещение, которое находится в собственности граждан, осуществляется на основании судебного постановления. Именно в разрешении данной проблемы оказывают услуги специалисты ЗАО «Центр Права и Защиты».

Вселение в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма или найма, за исключением несовершеннолетних детей, осуществляется нанимателем жилого помещения при согласии наймодателя и совершеннолетних членов семьи нанимателя. При вселении супруга в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма или найма, размер жилого помещения не является основанием для отказа наймодателя во вселении. При этом вселяемый член семьи может приобретать как равные права с другими членами семьи на жилое помещение, так и отличные от них. При вселении члена семьи нанимателя в жилое помещение он может зарегистрироваться как по месту жительства, так и по месту пребывания. Если кто-либо из совершеннолетних членов семьи нанимателя возражает против вселения других членов семьи, то такой отказ обжалованию в суде не подлежит.

Новеллой в жилищном законодательстве стало то, что наниматель с согласия совершеннолетних членов его семьи и с предварительным уведомлением наймодателя, вправе разрешить безвозмездное проживание временным жильцам, в том числе членам семьи и иным родственникам. Лица, вселенные в качестве временных жильцов, вправе зарегистрироваться в указанном жилом помещении только по месту пребывания.

Споры о предоставлении жилых помещений по договору социального найма

По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом.

К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Споры о признании договора передачи в собственность

Основания признания сделок приватизации недействительными являются общими по отношению к любым другим сделкам (см. признание сделок купли-продажи, мены недействительными).

Кроме указанных норм на практике часто встречаются случаи обращения с иском о признании договора передачи квартиры в собственность (приватизации) недействительным по мотивам не включения в состав собственников, например, несовершеннолетних детей.

Решения судов по таким вопросам многочисленны, обычно при невключении в состав сособственников несовершеннолетних детей судом выносится решение о признании договора передачи квартиры в собственность частично недействительным и признании права собственности на соответствующую долю за несовершеннолетним.

Споры об определении порядка пользования жилым помещением

При обращении в суд с требованиями о вселении указанное требование редко является единственным предметом спора, как правило заявляется требование об определении порядка пользования жилым помещением. Как правило данный вопрос возникает у собственников жилого помещения, которое находится в общей совместной или общей долевой собственности. При разрешении указанного вопроса судом принимается во внимание: сложившийся порядок пользования; интересы собственников. Решающим при этом остается обеспечение нормальных условий проживания сособственников. Установленный порядок владения и пользования во многом будет зависеть от свойств самого жилого помещения (наличие нескольких комнат, размер жилой площади и т.п.).
Кроме того, следует иметь в виду, что при определении порядка пользования в пользование собственнику может быть выделено только изолированное помещение, а не части жилых комнат. Вместе с тем, при распределении пользования жилым помещением необходимо достигнуть соответствия между предоставляемым в пользование сособственнику размером жилой площади и размером доли, хотя Закон прямо не устанавливает обязанности выполнения данного требования. В тех случаях, когда представляется невозможным достигнуть соответствия, сособственники вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на их долю, соответствующей компенсации (ст. 247 ГК РФ). Формой такой компенсации могут выступать периодические платежи в виде квартирной платы за пользование той частью жилого помещения, которая превышает размер доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику.

Споры по определению долей в жилом помещении

Недвижимое имущество может находиться в собственности двух или нескольких лиц. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в соответствии с особыми правилами, установленными законом для общей собственности.

Общая собственность на недвижимое имущество может возникнуть в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими лицами по договору дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом, например в связи с приватизацией жилого помещения. В частности в 90 -е годы квартиры как правило передавались в собственность семьи без определения долей - в общую совместную собственность, однако очень часто в последствии возникает необходимость определить долю каждого члена семьи.

Согласно п. 5 ст. 244 ГК по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

От размера долей участников долевой собственности непосредственно зависит объем их правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. По общему правилу если в законе, договоре или ином акте, на основании которого установлена долевая собственность, размер долей сособственников не определен, то их доли признаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Это не исключает права любого из участников долевой собственности оспорить равенство долей, например, исходя из вклада каждого в создание общего имущества. Обязанность представлять доказательства в этом случае лежит на лице, оспаривающем соотношение долей в праве долевой собственности. В решении всех возникших проблем Вам окажут квалифицированную помощь специалисты ООО "Юридическое бюро "Ваш поверенный".