Жилищное право россии. Как считается доля собственника в общем имуществе в многоквартирном доме? Какая есть по этому вопросу судебная практика? Как рассчитать долю помещения в общедомовом имуществе

Гражданское

Суть спора: 2.103 - Споры, возникающие из жилищного законодательства -> Иные споры членов кооперативов, участников ТСЖ (др. жил. организаций)

Дело № 2-3112/16

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Солдатовой С.В.

при секретаре судебного заседания Соловьевой Г.А.,

с участием истца Ловянникова П.С., представителя ответчика ТСЖ «Дом 55» - председателя правления ТСДЖ «Дом 55» - Юртаевой Т.П., действующей на основании Устава,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ловянникова П.С. к ТСЖ «Дом 55» о признании нарушения ответчиком принципов расчета (начисления) взносов на содержание, текущий ремонт общего домового имущества и взносов на капремонт, о возложении обязанности производить начисление соответствующих взносов по закону,

УСТАНОВИЛ:

Ловянников П.С. обратился в суд с настоящим иском, с учетом уточнения формулировки заявленных исковых требований, совершенного ДД.ММ.ГГГГ в устной форме с занесением в протокол судебного заседания.

Исковые требования мотивированы тем, что он является собственником жилого помещения - на основании договора купли продажи с «» от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права на жилое помещение двухкомнатной квартиры кв. м.

Ответчик ежемесячно выставляет истцу платежные документы (счета) на содержание и ремонт ОДИ (общедомового имущества), а также взносов на капитальный ремонт, где в графе «Количество» указывает размеры его жилой площади, в то время как, кодексированный закон (ЖК РФ) в ст. 158 определил: «1.Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт....»

Истец Ловянников П.С. в судебном заседании исковые требования поддержал с учетом их уточнения, просил удовлетворить по доводам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ТСЖ «Дом 55» в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на правомерность расчета доли истца, соразмерно площади его помещения, представив письменные пояснения по иску.

Представитель третьего лица на стороне ответчика - Управления Ставропольского края по строительному и жилищному надзору в судебное заседание не явился, представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, направив письменные пояснения, по существу в которых обращено внимание на то, что исходя из положений ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме соразмерна общей площади указанного помещения.

К расчету доли в праве общей собственности невозможно применять только общую площадь жилых и нежилых помещений и не учитывать земельный участок, на котором расположен данный дом, конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, за которое собственники помещений обязаны нести бремя расходов.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные суду материалы, оценив доказательства в их совокупности, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, исходя из следующего.

В соответствии с требованиями ст. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В силу требований положений ч. 3 ст. , суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований Ловянникова П.С. к ТСЖ «Дом 55» о признании нарушения ответчиком принципов расчета (начисления) взносов на содержание, текущий ремонт общего домового имущества и взносов на капремонт, о возложении обязанности производить начисление соответствующих взносов по закону - отказать в полном объеме.

По ТСЖ

Судебная практика по применению норм ст. 135, 136, 137, 138 ЖК РФ

Время чтения: 5 минут

Материальные объекты могут принадлежать одновременно нескольким гражданам. Для владения, пользования и распоряжения подобным имуществом законодательством установлены особые правила, направленные на защиту прав и интересов всех его владельцев. В некоторых случаях жилье нужно разделить. Тогда производится определение долей в праве общей долевой собственности. Вопрос может быть решен посредством заключения соглашения между собственниками или по решению суда.

Определение сути общей долевой собственности

Имущество, принадлежащее двум или более лицам, называется общей собственностью. Если такое имущество имеет выделенные доли участников, то в таком случае она определяется законодательством как долевая.

Такое положение предполагает принадлежность каждому собственнику установленной доли в праве на имущество. Она имеет долевое выражение. Доли определяются и прописываются в свидетельстве о государственной регистрации права или в договоре (к примеру, 2/3, 1/2 и так далее).

Любая общая собственность на имущество считается долевой. Исключение составляют случаи, когда законодательно регламентировано образование совместной собственности на такое имущество.

Законодательные нормативы

Регулятивную функцию в определении имущества в долевой собственности, основаниях ее возникновения и использования выполняет Гражданский кодекс РФ , вчастности:

ст. 244 , определяющая, в каких случаях устанавливается статус общей собственности и условия возможности выделения долей;
ст. 245 , устанавливающая правила использования жилого помещения, имеющего такой статус;
ст. 247 , регламентирующая право владения собственностью и требования компенсации в случае невозможности осуществить это право;
ст. 252 , закрепляющая правила распределения долей в праве общей собственности и выдел из нее доли.

Некоторые ситуации предусматривают применение Жилищного и Семейного кодекса РФ .

Как устанавливается порядок использования имущества

Законом регламентированы два порядка владения и использования долевого имущества:

по соглашению сторон;
на основании судебного решения.

Если участникам удалось прийти к согласию, договоренности нужно оформить в виде письменного соглашения, в котором определены права и обязанности сторон.

В документе должен быть указан:

предмет договора;
правила пользования имуществом, уплаты взносов и платежей;
обязанности совладельцев;
ответственность за несоблюдение достигнутых договоренностей;
порядок разрешения возникших разногласий.

Соглашение скрепляется подписями участников. К нему прилагаются акт приема в пользование имущества и копии значимых документов. Договор требует нотариального удостоверения.

Второй способ определить правила для общего имущества – обращение в судебную инстанцию.

Каков порядок определения долей

Собственность, относимая к долевой, предполагает необходимость и возможность установления части, отводимой каждому ее владельцу. Объект считается равнодолевым имуществом в случае:

когда к этому решению пришли все совладельцы имущества;
соблюдения нормативных положений действующего законодательства;
если доли участников долевой собственности не могут быть определены ввиду невозможности установления величины части каждого из участников.

Как происходит определение долей в праве общей совместной собственности

Определение долей в праве общей совместной собственности супругов на квартиру имеет свои нюансы. Согласно ст. 34 СК , на все совместно нажитое в браке имущество распространяется законный режим собственности супругов, если иное не прописано в брачном договоре, заключенном супругами.

Таким образом, все совместно нажитое имущество, в том числе недвижимость, принадлежит обоим супругам на равных правах и в равных частях. При определении доли в совместной собственности эта доля является фиксированной и составляет ровно половину.

Как и в любом другом случае владения совместной собственностью, участники могут заключить нотариально заверенное соглашение о выделении долей в квартире или обратиться в суд.

Если раздел квартиры происходит одновременно с расторжением брака и рассматривается в суде, размер долей может быть определен с учетом различных факторов, если целесообразность пересмотра традиционного раздела будет доказана заявителем документально.

Рассмотрение дела об определении частей в совместно нажитых в браке материальных ценностях может быть осложнено, например, желанием увеличить свою доли за счет уменьшения части другого супруга и иными спорами.

Основания для изменения размера долей

Каждый собственник общего имущества имеет право за свой счет произвести неотделимые улучшения объекта, например, перестроить дом, сделать к нему пристройку или добавить этаж. Эти действия, совершенные при наличии определенных условий, могут повлечь за собой изменение долей в праве общей долевой собственности.

Кроме получения разрешения соответствующих инстанций, потребуется согласие всех остальных совладельцев, ведь подобные мероприятия напрямую связаны с осуществлением правомочий, касающихся общей собственности.

Согласие сособственников может быть получено не всегда, поскольку действия по улучшению своей части могут привести к тому, что ими застройщик уменьшил размер долевой собственности участников или осложнил доступ к части имущества другого совладельца.

Такие споры разрешаются путем подачи искового заявления в судебную инстанцию. Суд рассматривает законность и характер заявленных возражений и выносит решение об удовлетворении или отклонении иска.

Увеличением доли участника, который за свой счет произвел неотделимые улучшения имущества, решается вопрос о том, как определить размер доли в случае, если улучшения осуществлены с соблюдением правил.

Отделимые улучшения, как правило, переходят во владение осуществившего их участника.

Выделение долей осуществляется двумя способами – добровольным соглашением или обращением в суд. В соглашении участников прописывается стоимость части, выделяемой каждому из них. Ее легко высчитать, используя алгоритм.

Если соглашение не достигнуто, решать вопрос о выделении доли будет суд. Однако он примет дело к рассмотрению, если существует возможность реального выдела ее в натуре без нанесения существенного ущерба объекту общего владения.

Выводы

Доли в праве общей долевой собственности могут определяться по соглашению участников и в судебном порядке. Определить принадлежащую каждому из них часть имущества могут сами сособственники, оформив документ в законном порядке. На увеличение доли влияет произведенное улучшение имущества. Установленные доли должны пройти обязательную государственную регистрацию.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Комментарии к ст. 37 ЖК РФ

1. В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Данное правило в равной степени распространяется на собственников жилых и нежилых помещений. Указанная доля собственника пропорциональна размеру принадлежащего ему помещения в данном доме.

Определение размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме имеет существенное значение. Размер обязательных платежей за содержание и ремонт общего имущества, а также участие в голосовании на общем собрании определяются пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме может быть отчуждена собственником помещения только одновременно с передачей права собственности на квартиру (ст. 290 ГК РФ). Настоящий Кодекс устанавливает такую же конструкцию перехода права собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество является неотъемлемой частью помещения и всегда следует судьбе права собственности на него. При смене собственника помещения доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме у нового собственника помещения всегда равна доле предшествующего собственника этого помещения.

3. Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться принадлежащей ему долей в праве общей собственности иным образом (ст. 246 ГК), требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК). Имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть также разделено между ее участниками по соглашению между ними (ст. 252 ГК). Кроме того, при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли (ст. 250 ГК). Указанные правила не могут быть применены в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Это обусловлено назначением общего имущества в многоквартирном доме.

Во-первых, многоквартирный дом нельзя рассматривать как самостоятельный объект права собственности, поскольку самостоятельными объектами права в многоквартирном доме являются помещения в нем. Общее имущество многоквартирного дома представляет собой комплекс, отдельные части которого не являются самостоятельными объектами права. Нельзя признать лестницы, стены дома, крышу, лифт, инженерное оборудование и другое имущество самостоятельными объектами права собственности. Общее имущество дома - это комплекс недвижимого имущества, и его части предназначены для обслуживания, использования и доступа к помещениям. Общее имущество дома тесно связано назначением с помещениями. Доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома всегда следует судьбе помещения в доме. В данном случае собственники жилых помещений не могут произвести выдел доли в натуре и разделить общее имущество между собственниками жилых помещений.

Во-вторых, поскольку доля в праве собственности на общее имущество дома не может быть самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок (п. 2 ст. 290 ГК РФ), то она не может быть отчуждена отдельно.

В-третьих, при продаже или мене жилого помещения остальные собственники жилых помещений как участники общей долевой собственности на общее имущество дома не имеют право преимущественной покупки, так как предметом сделки в данном случае будет конкретное помещение в доме, а доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе этого помещения.

Энциклопедия судебной практики. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (Ст. 37 ЖК)
1. Общее имущество многоквартирного дома

1.1. К общему имуществу относится все имущество, которое не выделено в натуре, не имеет титульного собственника, предназначено для содержания, обслуживания и доступа к помещениям, т.е. имеет вспомогательное назначение и обслуживает более одного помещения
1.2. Общее имущество многоквартирного дома не может служить самостоятельным объектом прав
1.3. Земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться
1.4. Земельный участок под жилым домом является неделимым

2. Право общей долевой собственности на общее имущество

2.1. Права на земельный участок под многоквартирным домом возникают у собственников квартир с момента приобретения права собственности на квартиру, а в случае, если земельный участок не сформирован - с момента формирования земельного участка
2.2. Земельный участок под многоквартирным домом переходит к собственникам помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства
2.3. Право общей долевой собственности на общее имущество не может быть отчуждено без согласия всех собственников помещений
2.4. Нормы, регулирующие определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, распространяются и на ТСЖ
2.5. По действующему законодательству определяется доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не реальная доля в материальном объекте
2.6. Размер доли собственников в общей собственности на земельный участок и площади принадлежащих им помещений в многоквартирном доме определяется при создании многоквартирного дома и первоначальном распределении помещений
2.7. При определении доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества
2.8. Участники общей долевой собственности имеют ничем не ограниченное право определять порядок пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом
2.9. С момента возникновения у собственников помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и публичным собственником, должен считаться прекратившимся
2.10. Для реконструкции помещений в многоквартирном доме, принадлежащих собственникам квартир на праве общей долевой собственности, требуется согласие всех собственников
2.11. Если при реконструкции объекта меняется общая площадь помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, то меняется и размер долей в праве общей собственности на общее имущество других собственников жилых и нежилых помещений данного дома

3. Иные вопросы

3.1. Ч. 4 ст. 37 ЖК РФ к спору о несоответствии решения о распределении парковочных мест неприменима
3.2. Изъятие жилого помещения из-за неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме предполагает одновременное изъятие и доли
3.3. Доля в праве собственности на общее имущество здания не может существовать отдельно от права собственности на расположенное в нем помещение, что свидетельствует о невозможности реализации арестованного имущества и самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества
3.4. Пропорциональность доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме презюмируется, если отсутствует решение общего собрания собственников или иное соглашение всех участников долевой собственности на общее имущество
3.5. Присоединение к своей квартире части общего имущества многоквартирного дома (приквартирный (лифтовой) холл на лестничной площадке) могут быть признаны законными только при наличии решения собственников помещений в доме
3.6. Квадратный метр как единица измерения общей площади жилого помещения используется не только для определения доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома, но и для дифференциации оплаты за содержание и ремонт данного имущества
3.7. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество, которая в свою очередь пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения
3.8. В структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, элементами которой являются плата за услуги по управлению многоквартирным домом и плата по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при этом законодательство не предусматривает возможность установления различного порядка исчисления указанных элементов
3.9. Управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений

Энциклопедия судебной практики
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
(Ст. 37 ЖК)

1. Общее имущество многоквартирного дома

1.1. К общему имуществу относится все имущество, которое не выделено в натуре, не имеет титульного собственника, предназначено для содержания, обслуживания и доступа к помещениям, т.е. имеет вспомогательное назначение и обслуживает более одного помещения

В многоквартирном доме к общему относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям. Иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст.36 ЖК РФ.

1.2. Общее имущество многоквартирного дома не может служить самостоятельным объектом прав

Действующее законодательство прямо устанавливает запрет на выдел в натуре доли в общей собственности, находящейся в многоквартирном жилом доме, и указывает на необходимость совместного использования такого имущества для удовлетворения потребностей членов товарищества и других собственников жилья, находящегося на его территории. С учетом изложенного суд обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска, поскольку спорное имущество относится к общему имуществу ТСЖ и используется для удовлетворения потребностей членов товарищества и других собственников жилья, находящегося на его территории, тем самым общее имущество для одного собственника земельного участка с домом не может служить самостоятельным объектом прав.

1.3. Земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок под многоквартирным домом, являющийся элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним, и не могут самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишены самостоятельной оборотоспособности.

Земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.

Отказывая во взыскании выкупной доли на земельный участок под многоквартирным домом, суд первой инстанции указал, что общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок под многоквартирным домом, являющийся элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним и не могут самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишены самостоятельной оборотоспособности.

2.4. Нормы, регулирующие определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, распространяются и на ТСЖ

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме должна рассчитываться исходя из общей площади (совокупности площадей) помещений всех собственников в соответствующем доме, то есть жилых и нежилых помещений, являющихся индивидуализированной собственностью. При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества. Поэтому при определении доли собственника следует исходить из площади помещения, принадлежащего собственнику, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников помещений в доме.

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения (часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм права, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме должна рассчитываться исходя из общей площади (совокупности площадей) помещений всех собственников в соответствующем доме, то есть жилых и нежилых помещений, являющихся индивидуализированной собственностью. При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющихся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.

2.8. Участники общей долевой собственности имеют ничем не ограниченное право определять порядок пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом

Действующее законодательство в ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности, но не предусматривает никаких ограничений права определения порядка пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, между участниками общей долевой собственности на этот земельный участок.

2.9. С момента возникновения у собственников помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и публичным собственником, должен считаться прекратившимся

Принимая во внимание положения ст. 36 и ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и публичным собственником, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

2.10. Для реконструкции помещений в многоквартирном доме, принадлежащих собственникам квартир на праве общей долевой собственности, требуется согласие всех собственников

Довод апелляционной жалобы о несоответствии решения о распределении парковочных мест части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации не дает оснований для отмены решения суда.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение (части 1 , 2 статьи 37 Жилищного кодекса).

Таким образом, вышеуказанные нормы устанавливают правило, согласно которому пропорциональность доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме презюмируется при условии, если отсутствует решение общего собрания собственников помещений или иное соглашение всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, устанавливающее иное, принятое до вступления в силу данного закона.

3.5. Присоединение к своей квартире части общего имущества многоквартирного дома (приквартирный (лифтовой) холл на лестничной площадке) могут быть признаны законными только при наличии решения собственников помещений в доме

Федеральное законодательство связывает определение долей собственников в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме с размером общей площади жилого помещения, принадлежащего собственнику. Единицей измерения данной величины является квадратный метр общей площади жилого помещения. При этом по смыслу положений [ч. 1 ст. 37 , ст. 39 ] Жилищного кодекса Российской Федерации оспариваемая заявительницей единица измерения в виде квадратного метра общей площади жилого помещения используется не только для определения доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома, но и для дифференциации оплаты за содержание и ремонт данного имущества в зависимости от размера принадлежащей собственнику общей площади жилого помещения.

3.7. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество, которая в свою очередь пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения

часть 1 статьи 37 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 ЖК РФ).

Из анализа положений указанных норм следует, что одной из составляющих структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги является плата за содержание и ремонт жилого помещения, элементами которой, в свою очередь, являются плата за услуги по управлению многоквартирным домом и плата по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При этом законодательство не предусматривает возможность установления различного порядка исчисления указанных элементов платы за содержание и ремонт жилого помещения.

3.9. Управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений

Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения определяется в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ, то есть пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

Из анализа данных правовых норм вытекает, что собственники нежилых помещений, не заключившие договор на управление многоквартирным домом, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах.

Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).

Так, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются:

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме;

3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины;

4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.);

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ - 01.03.2005 г.);

6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);

7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998 г.) на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;

9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством.

Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.

В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей.

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом удостоверяется, в частности выпиской из ЕГРП.

Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, - она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение.

Есть и еще ряд особенностей режима долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве собственности независимо от её размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом, а именно:

1. Дополнительные гарантии:

Без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома;

Без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений;

Невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

2.Дополнительная возможная прибыль:

Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

3. Удобство использования:

Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в том числе направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома.

В.Н. Игуминова,

главный специалист-эксперт

муниципального отдела по Омскому району

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.