Какие правила нанимателем жилого помещения по договору социального найма обязаны быть выполнены? Социальный наем: права и обязанности наймодателя и нанимателя Права и обязанности нанимателя жилого помещения

В новом Жилищном кодексе довольно четко расписаны основные права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя. Если раньше мы распоряжались жильем, полученным от государства, достаточно вольно и самостоятельно, то теперь во многих случаях требуется согласие наймодателя – собственника жилых помещений. В чем достоинства квартиры в социальном найме по сравнению с приватизированной?

Нужно ли заключать договор социального найма с городом? Какова ответственность сторон, нарушающих условия договора? В каких случаях грозит выселение из социального жилья? Ответы на эти и другие вопросы ищите в сегодняшнем выпуске «СБ». Если вы в длительной командировке Можете не беспокоиться. За время вашего отсутствия никто жилья вас не лишит и договор социального найма не расторгнет. Старые правила, когда человек уехал и через 6 месяцев потерял право на жилье, слава Богу, уже не действуют. Нет уже и понятия бронирования. ЖК РФ гарантирует, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех вместе не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Лишь бы вовремя платили за жилье. Наем или приватизация? Этот вопрос до сих пор задают себе многие москвичи. Попробуем помочь найти на него ответ. Наниматель по договору социального найма получает квартиру в бессрочное владение и пользование. Однако она не становится его собственностью, то есть ее нельзя продать, подарить или завещать. В то же время наниматель имеет право с согласия наймодателя свое жилье обменять, зарегистрировать в нем своих родственников, сдать в поднаем, сделать перепланировку. В случае смерти нанимателя все включенные в договор социального найма лица сохраняют права владения и пользования квартирой. Главной обязанностью нанимателя является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. При этом он не оплачивает налог на недвижимое имущество, и грядущие изменения в расчете налога его не затронут. Кроме того, наниматель не несет бремя расходов на содержание общего имущества дома, освобождается он и от платы за капитальный ремонт. В результате стоимость жилья по найму получается существенно ниже приватизированного. Так что, раздумывая, приватизировать квартиру или нет, взвесьте все «за» и «против». Надо ли заключать договор Договор социального найма пришел на смену ордеру. Это важный документ, регламентирующий права и обязанности наймодателя и нанимателя жилья. Напомним, что такой договор заключается в простой письменной форме между собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченным им лицом (наймодателем) и гражданином (нанимателем) жилого помещения. В столице такие договоры на новое жилье заключает Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на основании решения префекта административного округа. А на квартиру, в которой люди уже живут, – на основании ордера. Самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение или вспомогательное, а также общее имущество в многоквартирном доме. Например, проходная комната в коммунальной квартире. Или кладовка, коридор, санузел, чердак, лестничная площадка, тамбур и т. д. Наймодатель обязан передать нанимателю помещение, свободное от прав иных лиц. То есть оно должно быть не просто юридически, но и фактически свободно. Там никто не должен проживать. Правительством РФ утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения с правами и обязанностями наймодателя и нанимателя. Договор – бессрочный и не подлежит расторжению при изменении оснований и условий, существовавших при его заключении. Например, при передаче жилого дома из федеральной собственности в городскую или при изменении статуса нанимателя и т. д. Семейная порука В договоре социального найма обязательно должны быть указаны члены семьи нанимателя (прежде в быту его еще называли ответственным квартиросъемщиком). Кодекс устанавливает, что к членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним его дети, супруг и родители. Их он может вселить с письменного согласия всех членов семьи (включая временно отсутствующих), а также наймодателя. Последний может запретить вселять других родственников, если при этом на одного человека будет приходиться меньше нормы общей площади (ст. 679 ГК РФ). На вселение к родителям их несовершеннолетних детей соблюдения нормы, а также согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется. Появление нового жильца в качестве члена семьи влечет за собой внесение изменений в договор, потому что это сказывается на платежах за найм и коммунальные услуги. Проживающие вместе члены семьи имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи несут солидарную с ним ответственность по исполнению договора социального найма. Например, если наниматель не платит за квартиру, то деньги можно взыскать с любого дееспособного члена его семьи, выбрав наиболее платежеспособного. В случае смерти нанимателя им может стать любой член семьи, достигший совершеннолетия. Права нанимателя Перечислим эти права, предусмотренные статьей 67 ЖК РФ. Наниматель вправе в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем; 3) разрешать проживание в квартире временных жильцов; 4) производить обмен или замену занимаемого жилого помещения; 5) требовать от наймодателя надлежащего содержания и своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании и ремонте мест общего пользования многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг. Квартиру можно и обменять Правда, для этого опять же требуется письменное согласие всей семьи. Обмен разрешается не только нанимателя с нанимателем: государственное жилье можно обменять и на частное. Возможен и разъезд. Проживающие вместе с нанимателем вправе требовать от него обмена занимаемого помещения на жилье, находящееся в разных домах и квартирах. Предусмотрен и порядок размена на случай конфликта. Согласно п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами семьи не достигнуто соглашение, выход один – принудительный обмен в судебном порядке. Если в семье есть несовершеннолетние или недееспособные, на обмен обязательно требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства, которые предоставляют свое решение в течение 14-ти рабочих дней. Обмен жилья между гражданами-нанимателями может быть совершен как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обменные цепочки можно выстраивать без ограничения количества участников, главное, чтобы ваша жилплощадь при этом не уменьшилась настолько, что вы вновь запроситесь в очередь на улучшение жилищных условий. Обмен проводится с согласия наймодателей. Обменом жилья в Москве занимается ГУП «Мосжилсервис». Так что со всеми вопросами – туда. А можно и заменить Предположим, вы один (одна) живете в трехкомнатной квартире по договору социального найма. Вам тяжело ее содержать, коммунальные платежи легли непосильным бременем на ваши плечи. Вы хотите переехать на меньшую жилплощадь. Ваше право. А обязанность наймодателя – удовлетворить ваше желание. Заявление должно быть рассмотрено в течение трех месяцев. Законодательствами (как федеральным, так и субъектов Федерации) могут быть предусмотрены и другие основания для замены помещения. Например, по московскому закону людям с заболеваниями опорно-двигательного аппарата, которым затруднительно подниматься на 5-й этаж без лифта, предоставляют возможность переехать, спустившись несколькими этажами ниже. Временные жильцы Наниматель также вправе с согласия членов семьи разрешить проживание в занимаемом им помещении так называемых временных жильцов. Они отличаются от поднанимателей тем, что живут безвозмездно. Для временного проживания необходимо также предварительное уведомление наймодателя. Он может и отказать, если после вселения временных жильцов общая площадь на каждого будет меньше установленной нормы. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Они обязаны освободить помещение по истечении согласованного с ними срока. А если срок не был согласован, – то не позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателем или членами его семьи. В случае отказа временных жильцов освободить жилье они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Ответственность за них несет наниматель. Сдать в поднаем Наниматель вправе передать часть, а в случае временного выезда – все помещение в поднаем. Но только с письменного согласия наймодателя и всех членов семьи. И при условии, что при этом в квартире станет не слишком тесно. То есть, не будет нарушена норма общей площади на человека. В коммунальной квартире требуется согласие всех нанимателей и собственников, а также членов их семей. У постояльца самостоятельное право пользования помещением не появляется, ответственным за него остается наниматель. Передача в поднаем не допускается, если в квартире живет или вселяется человек, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Порядок, условия, сроки внесения и плата за поднаем устанавливаются по соглашению сторон. Требуйте капремонт! В договоре представлен весь «ассортимент» услуг, которые должны быть предоставлены нанимателю жилья. Имея такой договор, наниматель может смело требовать от наймодателя, которому он платит деньги, то, что ему положено. Многие наши читатели, наверное, и не догадываются, что у них, в отличие от собственников жилья, есть право наказать рублем наймодателя. Если, конечно, те этого заслужили. Например, если наймодатель не исполняет или плохо исполняет свои обязанности: не проводит своевременно капитальный ремонт жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги ненадлежащего качества и т. д., то в таком случае наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в доме либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Можно потребовать в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (п. 2 ст. 66 ЖК РФ). Только жить? Использовать жилое помещение по назначению – значит, что в квартире можно проживать. Но нельзя из нее устраивать какую-нибудь лесопилку или прачечную. Правда, в новом ЖК расширены пределы использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, «если это не нарушает права и законные интересы граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение» (ст. 17 ЖК РФ). Обязанности нанимателя 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать его в надлежащем состоянии; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования помещением по договору социального найма не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения. Могут и выселить Нанимателя никто не может выселить, если он выполняет условия договора. Самая главная и животрепещущая из перечисленных обязанностей нанимателя – своевременная оплата жилья. Пренебрежение ею чревато суровым наказанием, вплоть до выселения. Сам наниматель может расторгнуть договор и выселиться добровольно. Это его право. По закону освободить помещение могут и в принудительном порядке. В соответствии со ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие с ним члены семьи более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Если суд выяснит, что причина, по которой люди не платили за квартиру, уважительная, такое решение принято не будет. Если же такое решение суд примет, «выселенцам» будет предоставлено другое помещение по нормам общежития: 6 кв. м на «брата». Такое выселение возможно только, если человек пользуется квартирой по договору социального найма. Текущий ремонт Это одна из обязанностей нанимателя. Как следует из Типового договора социального найма жилого помещения, к текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов. А также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение перечисленных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с капитальным ремонтом дома, то они производятся за счет наймодателя. Из Типового договора «Нельзя производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного Жилищным законодательством РФ».

ВОПРОС – ОТВЕТ

Развод и... «Ситуация, к сожалению, довольно банальная. Жила семья, воспитывала ребенка. Ребенок вырос, а супруги развелись. Но продолжают жить в одной квартире. Что происходит с их правами? М. Н.» – ЖК устанавливает, что если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, за ним сохраняются такие же права и обязанности, какие имеют наниматель и члены его семьи. В том числе по оплате жилья и коммунальных услуг. Если живу в другой квартире «Я «прописан» в муниципальной квартире в Москве, но уже более двух лет живу в Подмосковье, в квартире, которую приобрел в собственность. Могут ли расторгнуть со мной договор социального найма и выселить из муниципальной квартиры в связи с длительным проживанием в другой квартире? Артем». – Временное (срок законом не ограничен) отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма не влечет за собой изменения его прав и обязанностей (ст. 71 ЖК РФ). В данном случае никто не сможет выселить вас из квартиры, занимаемой по договору социального найма. Однако помимо права пользования жилым помещением за вами сохранились и обязанности нанимателя, в том числе по оплате жилья и коммунальные платежи. И если вы более шести месяцев не вносили квартплату и коммунальные платежи за муниципальную квартиру, то согласно пп. 1 п. 4 ст. 83 ЖК РФ возможно расторжение вашего договора и последующее выселение вас как нанимателя. С правом передачи «Можно ли передать права нанимателя от одного члена семьи к другому, если они зарегистрированы в одной квартире? Семен Панин». – Любой совершеннолетний член семьи (если он дееспособен) может стать нанимателем по договору социального найма вместо прежнего. С согласия всех зарегистрированных на жилой площади остальных членов семьи, разумеется. Хотим объединиться «Можем ли мы, проживая в одной квартире и имея отдельные договора социального найма, заключить один договор? Например, в случае объединения в одну семью? Семья Глебовых». – Граждане, проживающие в одной квартире, имеющие отдельные договоры социального найма, объединившись в одну семью, имеют право требовать заключить с кем-нибудь из них один договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Это право могут использовать заключившие брак супруги, то есть юридически оформившие отношения.

Подготовила Галина Писарчик при помощи начальника Управления Департамента жилищной политики Владимира Брыкова

В статье 67 ЖК РФ предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаём;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, иными актами жилищного законодательства, а также заключенным с ним договором социального найма жилого помещения. При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан :

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма несёт также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК РФ сформулированы как «открытые»: иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с Жилищным кодексом РФ, иными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несёт ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ). Его ответственность (как и ответственность наймодателя) может заключаться, например, в возмещении убытков за причинённый ущерб, связанный с разрушением или порчей жилого помещения (жилого дома), соответствующего оборудования и устройств. В таких случаях возможно выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ). Аналогичная статья, предусматривающая выселение граждан из жилого помещения, содержалась в ЖК РСФСР (ст. 98).

Права и обязанности сторон по договору социального найма, т.е. по пользованию жилыми помещениями, составляют содержание договора.

Пользование жилыми помещениями должно осуществляться в соответствии с их назначением.

Однако к осуществлению права пользования предъявляются особые требования, которые сформулированы в ст.ст. 288, 678 ГК РФ, гл. 8 ЖК РФ, Правилах пользования жилыми помещениями и содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР*(250) и других нормативных правовых актах.

Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Соответственно этому размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.

Правовой статус наймодателя по договору социального найма. Правовой статус включает в себя права, обязанности и ответственность субъекта жилищных правоотношений, которые предусмотрены как в ЖК РФ, так и в Типовом договоре социального найма.

Согласно ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Он также вправе:

Требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

Запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

а) передать нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем;

г) предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

д) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение трех рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные сроки жилое помещение у нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения договора;

м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Наймодатель имеет право требовать исполнения нанимателем обязанностей, возложенных на него вышеуказанными нормативными правовыми актами.

Кроме того, наймодатель вправе:

а) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

б) требовать допуска в жилое помещение в заранее согласованное сторонами договора время своих работников или уполномоченных лиц для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

в) запретить вселение в занимаемое нанимателем жилое помещение граждан в качестве проживающих совместно с ним членов семьи в случае, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.

Согласно ст. 50 ЖК РФ учетной нормой площади жилого помещения (учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.

Правовой статус нанимателя. Согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, помимо указанных прав, может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и Типовым договором социального найма, которым предусмотрено, что наниматель вправе:

а) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;

б) вселить в установленном законодательством Российской Федерации порядке в занимаемое жилое помещение иных лиц, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, сдавать жилое помещение в поднаем, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения.

На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется;

г) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления предусмотренных договором коммунальных услуг надлежащего качества;

д) требовать с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, изменения договора;

е) расторгнуть в любое время договор с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов семьи;

ж) осуществлять другие права по пользованию жилым помещением, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

а) принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.

Жилое помещение, предоставленное в фонде социального использования, должно быть пригодно для проживания, в том числе оно должно быть отремонтировано. Обязанность предоставления именно такого жилого помещения лежит на наймодателе. Если предоставляется новое жилое помещение, то оно также должно быть готово к немедленному заселению, т.е. должно содержать необходимый набор внутриквартирного оборудования, покрашено и т.д.

Жилое помещение передается по акту, который должен содержать дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт;

б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ЖК РФ.

Наниматели жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах вправе пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме наравне с лицами, имеющими доли в праве общей долевой собственности на указанное имущество. Общим имуществом в многоквартирном доме признаются помещения в таком доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Примерный перечень такого имущества содержится в ст. 36 ЖК РФ.

Следует обратить внимание на то, что наниматели жилых помещений по договорам социального найма в многоквартирных домах приобретают только право пользования указанным выше общим имуществом, но не другие права собственников этого имущества. Так, например, наниматели не вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и тем более голосовать на таком собрании, поскольку такое право принадлежит только наймодателю или его представителю;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением (об этом говорилось в гл. 3 настоящего издания);

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения;

ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации. Порядок переустройства и перепланировки предусмотрен гл. 4 ЖК РФ;

з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги наниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном ЖК РФ, что не освобождает нанимателя от уплаты причитающихся платежей.

Договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам разд. VII ЖК РФ, за исключением случая, когда жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования, т.е. иные категории граждан, которым предоставлено социальное жилье, обязаны платить за пользование им;

и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям. Такой порядок предусмотрен ст. 88 ЖК РФ;

к) при расторжении договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

л) допускать в заранее согласованное сторонами договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

м) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

н) нести иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ и федеральными законами.

Произведенные нанимателем с письменного согласия наймодателя улучшения за собственные средства нанимателя подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действующих на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.

Произведенные нанимателем без письменного согласия наймодателя улучшения не подлежат возмещению.

Согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Лица, вселенные в жилое помещение при согласии наймодателя в качестве постоянно проживающих граждан, приобретают равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора.

Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст. 76 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления.

Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.

Поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, а также в других предусмотренных федеральными законами случаях.

С поднанимателем заключается договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения (ст. 78 ЖК РФ).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается договор поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

В случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.

Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора - инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (ст. 79 ЖК РФ).

Временные жильцы (ст. 80 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения (ст. 81 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение трех месяцев со дня подачи соответствующего заявления. Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений.

Права и обязанности членов семьи нанимателя. В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями. Наравне с нанимателем члены его семьи, проживающие совместно с ним, также имеют право на жилое помещение. В ст. 69 ЖК РФ определено, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.

В жилищном праве под семьей понимается определенная группа лиц, общность людей, построенная (основанная) на браке, родстве или свойстве, совместном проживании, по общему правилу, в одном жилище и ведущая с собственником (нанимателем) этого помещения совместное хозяйство (общий бюджет, общие расходы по оплате жилища и др.)*(251).

В жилищных отношениях семья в ряде случаев выступает как особый коллективный субъект права (например, право семей погибших или пропавших без вести военнослужащих на первоочередное получение жилого помещения, право на вселение в занимаемое жилое помещение других лиц с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, солидарная имущественная ответственность дееспособных членов семьи по обязательствам, вытекающим из договора найма). Правосубъектность семьи проявляется либо через действия нанимателя или собственника в качестве ее представителя, либо через действия, совершаемые отдельными лицами семьи. Это проявляется, во-первых, через полномочия, осуществляемые нанимателем в интересах семьи в качестве ее представителя; во-вторых, через действия, совершаемые всеми членами семьи (например, дача согласия членов семьи на вселение других граждан в качестве членов семьи); в-третьих, через действия, совершаемые только совершеннолетними членами семьи. Наниматель выступает в качестве представителя членов семьи перед другой стороной - наймодателем.

Права членов семьи по договору социального найма жилого помещения являются равными с правами нанимателя. В жилищных правоотношениях наниматель выступает в качестве активного субъекта права, тогда как члены его семьи проявляют себя в качестве субъектов права обычно путем дачи устного или письменного согласия на совершение нанимателем от имени семьи (либо от своего имени) тех или иных действий, участия в несении расходов по обязательствам, вытекающим из договора найма, и т.д. Вместе с тем можно отметить, что жилищное законодательство вкладывает в понятие члена семьи нанимателя довольно широкое содержание с учетом специфики жилищных отношений: носителями жилищных прав и обязанностей в качестве членов семьи могут быть не только родственники нанимателя, но и другие лица, проживающие совместно с ним. Круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определяется ЖК РФ в ст. 69. В то же время в ЖК РФ не содержится определение понятия "семья". В некоторых монографиях указывается, что семья - это группа лиц, связанных родством или свойством, совместным проживанием в данном жилище и общим бюджетом либо единством расходов по оплате квартиры*(252). Круг членов семьи, связанных правами и обязанностями, по-разному определяется в зависимости от целей правового регулирования в различных отраслях права - семейном, гражданском, жилищном и т.д.

СК РФ (ст. 2) к членам семьи относит: супругов, родителей и детей, усыновителей и усыновленных, а в некоторых случаях других родственников и иных лиц (родные братья и сестры, отчим (мачеха) и пасынки (падчерицы), опекуны и попечители, приемные родители, фактические воспитатели и принятые в их семьи дети).

Согласно ЖК РСФСР к членам семьи нанимателя относились его супруга, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а также в исключительных случаях и иные лица могли быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения, если они проживали совместно с нанимателем и вели с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР).

ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма отнесены: проживающие совместно с ним его дети, супруг (супруга) и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях иные граждане, могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи (ст. 69 ЖК РФ).

В чем заключаются отличия? Во-первых, ЖК РФ предусмотрено, что правом на вселение в жилое помещение по договору социального найма в качестве члена семьи обладают только граждане Российской Федерации, т.е. государство свои обязательства по жилищному обеспечению в указанной форме исполняет только перед российскими гражданами. Следовательно, иностранные граждане, в том числе из ближнего зарубежья (страны СНГ), не могут быть учтены в составе лиц для расчета размера жилой площади, предоставляемой по социальному найму. Это, прежде всего, касается распространенных случаев, когда к российским военнослужащим переезжают из ближнего зарубежья их родственники (как правило, родители). Для того чтобы указанным лицам рассчитывать на получение социального жилья, им необходимо получить статус российского гражданина, т.е. стать гражданином Российской Федерации.

Во-вторых, к членам семьи относятся только собственные дети нанимателя. Для того чтобы в качестве таковых юридически считались дети его супруга (супруги), они должны быть установленным порядком усыновлены (удочерены). К членам семьи нанимателя относятся только его родители, но не родители супруги (супруга), которые относятся к другим родственникам и, следовательно, для них другой порядок вселения.

В-третьих, граждане Российской Федерации могут быть признаны членами семьи, если они вселены нанимателем в таком качестве. Неудачность указанной формулировки заключается в том, что она не учитывает категорию граждан, которые не имеют жилых помещений, и, следовательно, им некуда вселять граждан для признания их членами семьи. По нашему мнению, редакция ЖК РСФСР в этом отношении была более удачна, поскольку она дает два конкретных критерия отнесения указанных лиц к членам семьи: совместное проживание (независимо от наличия жилой площади) и ведение общего хозяйства с нанимателем. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя (ст. 70 ЖК РФ).

Статья 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относит проживающих совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Для многих на сегодня актуален вопрос пользования чужим жильем – это социальный или коммерческий найм. Данными способами возмездно обрести «крышу над головой» пользуются граждане, не имеющие возможность купить жилую площадь в свою собственность. Об особенностях прав и обязанностей таких лиц будет рассказано далее в статье.

Кто является нанимателем жилого помещения?

Наниматель – это дееспособное лицо от 18 лет, проживающее в жилом помещении по договору социального или коммерческого найма.

Собственником квартиры (наймодателем), передаваемой по договору социального найма, является государство или муниципалитет, а коммерческого найма – физлицо.

Права и обязанности нанимателя

Независимо от того, что прописано в договоре соцнайма, гражданин может иметь все права и должен исполнять все обязанности, перечисленные в статье 67 ЖК РФ и главе 35 ГК РФ.

Какие права доступны нанимателю?

пользоваться жилым помещением;
подселять на снимаемую жилплощадь иных лиц (на постоянной основе);
сдавать данное помещение в поднаём;
вселять временных жильцов.

Обязанностей в отношении занимаемой площади у нанимателя ничуть не меньше, чем прав, а именно:

пользоваться помещением согласно его назначению и в соответствии с ЖК РФ;
обеспечивать его сохранность и поддерживать нормальное состояние;
осуществлять текущий косметический ремонт;
вовремя платить за проживание и коммунальные услуги;
информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, позволяющих проживать в жилом помещении.

Права по договору найма

Подробнее о вышеперечисленных правах нанимателя.

Право пользоваться

Главной гарантией постоянного проживания в своем доме является конституционный принцип неприкосновенности жилища. То есть никто не может вторгнуться к гражданину домой или выселить его оттуда без веских оснований (кроме официального распоряжения госоргана).

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Право подселять на снимаемую жилплощадь иных лиц

Наниматель может проживать в жилом помещении не только со своей семьей, но и с третьими лицами (не обязательно это могут быть его родственники). В этом случае для вселения достаточно одновременно двух условий:

волеизъявление нанимателя;
согласие наймодателя на вселение (его не обязательно получать, если заселяется несовершеннолетний).

Посторонние люди могут вселиться только при условии, если в итоге на каждого человека будет соблюдена норма общей площади. Она установлена жилищным законодательством. Исключение из этого правила составляют несовершеннолетние дети, которых можно подселить в любом случае.

Если гражданин все-таки вселяет кого-то в жилплощадь, то эти лица должны быть внесены в ранее заключенный договор найма (социального или коммерческого).

Таким образом, в этой части договор найма изменится, о чем будет составлено допсоглашение, подписанное обеими сторонами (ст. 677 ГК РФ).

Право сдавать в поднаем

Наниматель, с согласия наймодателя, может передать всю жилую площадь или ее часть в пользование поднанимателю. О поднайме между нанимателем и новым жильцом заключается соответствующий договор, срок которого не может быть больше того, что установлен в договоре найма (5 лет).

У поднанимателя, в связи заселением, возникает обязанность оплачивать пользование жильем, но самостоятельного права пользования им у него не появляется. Всю ответственность перед наймодателем за сохранность нанимаемой жилплощади несет наниматель.

Особенности поднайма следующие.

Гражданин, решивший сдать недвижимость в поднаем, не обязан спрашивать об этом согласие всех постоянно проживающих с ним жильцом.
Вселяя кого-то по договору поднайма, наниматель должен включить в договор обязательное условие о соблюдении требований жилищного закона, касающихся нормы общей жилплощади на одного человека.
Плата за поднаем устанавливается по соглашению обеих сторон.
Расторжение договора найма раньше прописанного в нем срока влечет за собой автоматическое прекращение договора поднайма, без возможности поднанимателя его возобновить.

Право вселять временных жильцов

Такие жильцы могут вселиться в нанимаемую жилплощадь только с согласия всех участников договора: самого нанимателя, всех жильцов, постоянно с ним проживающих, и наймодателя. Без уведомления последнего вселять никого нельзя.

И в этом случае действует правило о норме площади. Если после заселения временных жильцов на каждого гражданина не будет хватать установленного минимума квадратных метров, то наймодатель вправе не разрешить такое вселение. Поэтому простым уведомлением собственника наниматель не сможет ограничиться.

Признаки временного проживания:

срок проживания – до 6 месяцев (обязаны освободить помещение по истечению данного срока или в течение 7 дней после того, как любой постоянный жилец или наймодатель потребовали съехать – ч. 3 ст. 680 ГК РФ);
безвозмездность пользования;
вся ответственность за порчу имущества на нанимателе;
доплата коммунальных услуг за временных жильцов лежит на нанимателе, о чем заключается допсоглашение к договору, действующее на время их проживания (ст. 155 ЖК РФ).

Закон устанавливает и другие права нанимателя. Например, право обмена или замены жилого помещения, право требовать от наймодателя своевременно проводить капремонт дома, предоставлять коммунальные услуги и др. (ст. 67 ЖК РФ).

Признание нанимателя утратившим право пользования жилым помещением

Такая процедура возможна в отношении зарегистрированных на жилплощади граждан, осуществляется судом при наличии определенных фактов, о которых будет рассказано далее.

В каких случаях это возможно?

Наниматель не платит за коммунальные услуги и за найм жилья. Закон установил минимальный срок для выселения, если в течение него оплата за проживание ни разу не поступила – это 6 месяцев. В том случае, если жилец не погашает долг более этого срока и не собирается предпринимать попыток это сделать, собственник в отношении него может начинать процесс признания утраты права проживать в нанимаемом помещении.
Повреждение или разрушение гражданином занимаемой жилплощади. Основанием обращения в суд послужат противоправность действий нанимателя и их систематичность. Например, если в квартире был установлен старый смеситель и его прорвало, а в результате произошел потом, – это не будет являться поводом для выселения. Но, к примеру, установка обогревателя, в результате которого случился пожар в квартире, послужит весомым основанием для обращения в суд. Для этого потребуется составить и подать исковое заявление о признании нанимателя утратившим право дальше проживать на данной жилой площади. На такие радикальные меры собственник сможет пойти в том случае, если жилец за свой счет не устранит все последствия порчи имущества.
Систематическое нарушение прав соседей и их законных интересов: нарушение правил тишины, большое количество домашних животных или мусора в квартире и т.п. Иными словами это те действия, от которых соседям становится невозможно жить рядом с нанимателем.
Использование жилья не по назначению: под офис, склад или небольшое производство. Подобные действия запрещены п. 1 ст. 17 ЖК РФ, поскольку жилое помещение предназначено именно для проживания в нем физлиц, а потому гражданин не может в любых других целях его использовать.

Как обжаловать?

Наниматель, в отношении которого было вынесено судебное решение, вправе обжаловать этот документ в вышестоящем суде (краевой, областной и т.п.), в течение месяца со дня принятия решения в полной форме. Для этого ему необходимо будет составить апелляционную жалобу в соответствии с требованиями главы 39 ГПК РФ.

Не стоит забывать, что в разряд квартиросъемщиков закон относит также и владельцев жилых помещений, владение которыми определяется по . По этой причине права и обязанности квартиросъемщика существенно отличаются. Так:

найм жилья у частного владельца определяется статьями Гражданского кодекса государства;
владение объектом собственности на правах , что показывает, что основным собственником является государство , определяет Жилищный кодекс страны.

О том, кому и на каких основаниях , можно узнать на нашем сайте.

Чем наделен собственник?

По сути, факт заключения соглашения передает права владельца недвижимости во временное «владение» арендатору. Также наделяет последнего и обязанностями в отношении арендуемой недвижимости.

Для подготовки готового документа достаточно просто скопировать все существующие пункты. Обязательно указываются :

паспортные данные сторон сделки;
правоустанавливающие документы на жилплощадь;
срок проживания;
возможность «подселения» сторонних лиц, не являющихся членами семьи квартиросъемщика.

Стороны могут по собственной двусторонней инициативе включать в документлюбые другие пункты . Например, об ответственности квартиросъемщика при затоплении и т.д.

В том числе популярный вариант предоставления собственности во временное пользование с учетом в сумме платежей выполнение временными жильцами ремонта или иных операций по благоустройству жилья.

К соглашению часто прикладывается мебели, находящейся в квартире на момент сдачи, её техническое состояние, техническое состояние самого объекта собственности. О том, как составить жилья при аренде, можно узнать из нашей статьи.

Соглашение собственноручно подписывается обеими сторонами сделки, его может подписать и доверенное лицо, если у последнего присутствует нотариально заверенная на выполнение таких операций с недвижимостью.

Чем наделен квартиросъемщик?

Это зависит от того, идет ли речь о или приватизированной квартире. Есть ли права у квартиросъемщика в неприватизированной недвижимости?

В первом случае необходимо помнить, что официально предоставить во временное пользование жилплощадь, не являющейся приватизированной, достаточно сложно.

Так как такая собственность де-юре принадлежит государству , искать нанимателя на жилье нельзя. Соглашение о найме, оформленное в отношении такой недвижимости, при возникновении любых спорных вопросов окажется недействительным и в суде рассматриваться не будет.

Фактически сдавать свое жилье во временное владение может только официальный владелец приватизированной квартиры. Каковы обязанности нанимателя по соглашению о найме жилплощади?

В такой ситуации требования к эксплуатации такого жилья переходят квартиросъемщику на основании в соответствии со статьей 671 ГК РФ. только в письменной форме. Экземпляры готовятся для каждой из сторон такого соглашения.

С момента подписания этого документа в число обязанностей временного хозяина включается полный спектр задач, которые в иной ситуации стоят перед постоянным владельцем, что определено в и 681 статье уже упоминавшегося документа, если иное не предусмотрено в договоре:

оплата коммунальных платежей;
поддержание жилья, используемого по найму, в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта;
устранение ущерба, который мог быть нанесен квартиросъемщиком третьим лицам;
возможность «подселить» членов семьи;
ответственность перед правоохранительными органами при нарушении правопорядка квартиросъемщиком.

Жилье можно использовать только с указанной целью, то есть для проживания. Квартиросъемщик обязан освободить площадь в момент истечения договора найма.

Как влияет смена владельца?

Частой причиной форс-мажорного прекращения сдачи жилплощади и выселения квартиросъемщика становится её продажа или иная другая сделка, включая дарение и наследование.

Узнайте из нашей статьи также об условиях и основаниях для из жилья, полученного по договору социального найма.

Какие права есть у арендатора?

Он может продолжить проживание в объекте недвижимости, в котором сменился владелец, до конца срока заключенного соглашения.

Такое право новому хозяину будет сложно оспорить даже в судебном порядке. Если договор официально не прекращен, все права квартиросъемщика сохраняются .

В заключении стоит обратить внимание, что только договор найма может стать основанием решения любого спорного вопроса между наймодателем и нанимателем.

Для учета всех важных пунктов, специалисты рынка недвижимости рекомендуют привлекать к составлению такого документа опытных юристов и риелторов . О том, как , можно узнать из нашей статьи.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .