Если застройщик обанкротился, то не стоит раньше времени паниковать, но и сидеть на месте тоже нельзя. Выход из данной ситуации есть. Далее в статье мы подробно поговорим о том, .

Участие в долевом строительстве - весьма популярный способ стать собственником нового жилья. Покупателей привлекает более низкая цена недвижимости по сравнению с той, которую приходится платить, когда дом уже сдан в эксплуатацию и оформлены все необходимые документы. Нередко инвесторы для расчетов по договору берут ипотечный кредит. Наряду со своей привлекательностью долевое строительство имеет и существенные риски, например, банкротство застройщика. Что в такой ситуации делать с ипотекой?

Как происходит банкротство застройщика

Признать банкротом строительную компанию может только арбитражный суд. Основанием для начала процедуры служит заявление кредитора и налоговых органов. Также процедуру банкротства может инициировать само юридическое лицо. Она состоит из следующих этапов:

1. Наблюдение . Арбитражный управляющий комплексно оценивает финансовое состояние компании, составляет реестр кредиторов и их требований, проводит мероприятия, направленные на возврат дебиторской задолженности и т.д.
2. Финансовое оздоровление . Осуществляются действия, целью которых является привлечение денежных средств для восстановления платежеспособности компании.
3. Внешнее управление . Руководство компании отстраняется от ведения дел. Назначенный руководитель принимает меры, направленные, в первую очередь, на удовлетворение требований кредиторов.
4. Конкурсное производство . Имущество компании реализуется через торги, а вырученные средства выплачиваются кредиторам в порядке, определенном действующим законодательством.

На любой из этих стадий может быть заключено мировое соглашение. В нем могут быть утверждены любые способы расчетов, которые удовлетворяют и кредиторов, и должника.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика

После того как инициирована процедура банкротства, все дольщики в пятидневный срок получают соответствующее уведомление. В нем указано, что дольщик имеет право предъявить требования о передаче ему в собственность жилого помещения и/или возврат вложенных денежных средств.

Развитие дальнейших событий зависит от того, достроен ли дом или нет, и на каком этапе находится строительство.

• Если дом построен , то дольщики предъявляют свои требования в арбитражном суде. На основании этого им выдают документы, которые подтверждают внесение средств на счета застройщика. Также создается специальный реестр, на основании которого и происходит оформление права собственности на квартиры.
• Намного сложней решается ситуация, если дом еще не сдан . Компенсация вложенных средств происходит в ходе конкурсного производства. Но стоит понимать, что требования дольщиков удовлетворяются не в первую очередь. Прежде всего, будут проведены расчеты с лицами, которым был нанесен вред здоровью в результате любых взаимоотношений с застройщиком. Далее производятся все расчеты по выплате заработной плате. Только после этого дольщикам выплачиваются внесенные взносы.

Со стороны законодательства, дольщики являются наиболее защищенной категорией кредиторов, так как они имеют право на компенсацию взносов, неустойки, процентов банку и морального ущерба. Кроме того, законом № 214-ФЗ предусмотрено обязательное страхование. Страховое возмещение должно покрыть все убытки дольщика. Но, к сожалению, может сложиться ситуация, когда страховая компания просто не в состоянии выплатить все возмещения и тоже себя объявляет банкротом. Поэтому на 100% защищенным себя чувствовать участник долевого строительства не может.

Что делать с ипотекой?

В такой ситуации наиболее страдают лица, которые для расчетов по договору долевого строительства оформили ипотечный кредит в банке. Если дом не достроен и продолжение строительства маловероятно, то заемщик остается с кредитом и без жилья.

Обычно первое, что решает делать заемщик, - это прекратить выплачивать платежи в банк. Он мотивирует это тем фактом, что залогом выступают права на имущество и банк должен сам разбираться со строительной организацией. Но это не соответствует действительности. Ответственность перед банком несет заемщик. Сама по себе процедура принудительного взыскания несет для заемщика дополнительные затраты. Если средств, вырученных в результате процедуры, не хватит для полного погашения задолженности, то остаток должен будет погасить заемщик.

Отказ выплачивать кредит несет для дольщика такие же последствия, как и для любого другого заемщика, не выполняющего свои обязательства:

• Начисление штрафных санкций. В любом случае, если дольщику удастся получить обратно свои средства через конкурсное производство или выплату страхового возмещения, все эти мероприятия занимают немало времени. Если весь этот период не платить кредит, банк совершенно правомочно будет начислять штрафные санкции, что только усугубит ситуацию заемщика.
• Испорченная кредитная история. В бюро кредитных историй запись о несвоевременном выполнении обязательств вносится без каких-либо комментариев о причине. Если заемщику и удастся решить вопрос с текущим кредитором, то взять следующий кредит будут весьма проблематично.

Поэтому прекращение погашения кредита - это не оптимальное решение вопроса. Лучше продолжать вносить платежи и при этом приложить максимум усилий, чтобы вернуть кредитные и собственные средства, оплаченные застройщику.

Если процедура банкротства еще не начата, но есть все предпосылки для этого, например, стройка прекращена или существенно нарушены сроки, целесообразно инициировать одностороннее расторжение договора . Это право дольщика прописано в Законе РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004г.

Если дом практически достроен, то возможно более эффективным будет объединения с другими дольщиками и найти источники финансирования на достройку дома. При этом необходимо заявить о своих требованиях для последующего оформления права собственности. В любом случае делать определенные действия стоит только после тщательного анализа сложившейся ситуации.

Если у вас имеются какие-либо вопросы, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас .

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ " " (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый "подреестр" – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований "за реестром", что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника ( , ). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен )" ( , Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, ).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав ( , ). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, (оставленное в силе ), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86"Б").

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в . Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ " " и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса , Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " "). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 " ".

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Последние несколько лет не самым лучшим образом обстоят дела в сфере строительства многоквартирных домов в Москве и Московской области. Количество недостроенных домов растет, а вместе с этим увеличивается и количество «обманутых» дольщиков. Не на руку застройщикам сыграла и нынешняя экономическая ситуация.

Итак, если новостройка все же достраивается, пусть и очень в медленном темпе, со всевозможными просрочками со стороны застройщика, то у соинвесторов (дольщиков) есть возможность взыскать с последнего неустойку за просрочку передачи недвижимого имущества, а также получить различного рода компенсации. Более подробно права дольщиков и алгоритм действий при взыскании неустойки с застройщика уже был рассмотрен специалистами нашей компании.

В случае, если история с долгостроем принимает наиболее печальный оборот, и застройщик не справившись с финансовыми трудностями, все же банкротится, то действовать соинвесторам придется несколько иным образом.

В этом случае взыскание неустойки придется отодвинуть на второй план, так как тут уже речь пойдет о том, чтобы доказать, что объект недвижимости (пусть и недостроенный) не относится к имуществу застройщика, а, следовательно, не может быть включен в конкурсную массу при банкротстве застройщика, и в дальнейшем реализован.

Для того, чтобы закрепить право на будущую квартиру за собой дольщику придется обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру за собой. А если строительство еще не завершено и дом не введен в эксплуатацию - то с иском о признании права на долю в виде соответствующей квартиры в объекте, не завершенном строительством.

В настоящей статье мы рассмотрим подробный порядок действий участника долевого строительства при банкротстве застройщик.

Прежде всего, дольщик должен четко осознать для себя, что приобретенная им на основании договора долевого участия квартира не является его имуществом.

До момента, пока за дольщиком не будет оформлено право собственности на квартиру в установленном законом порядке, данная квартира (или объект, не завершенный строительством) принадлежит застройщику. Это утверждение основывается на ст. 219 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом ля себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Важность этого понимания заключается в том, что уверенность дольщика, подписавшего договор долевого участия, и оплатившего по нему свою будущую квартиру, в том, что она, только на основании этих факторов, уже принадлежит ему, приводит не к самым положительным последствиям. Среди данных последствий моет возникнуть такая ситуация, когда в результате своего «спокойного бездействия» дольщик лишается не только самой квартиры, но и возможности вернуть за нее деньги в полном объеме. Но об этом мы расскажем несколько позднее.

Сейчас стоит вернуться к моменту, когда дольщик узнает о введении в отношении его застройщика процедуры банкротства.

В этот момент, у большинства людей, рассчитывающих в обозримом будущем стать новоселами, рушатся все их планы и наступает чувство паники. Однако в этот самый момент мы рекомендуем не поддаваться эмоциям, а трезво оценить ситуацию и действовать по предложенному нами плану.

Для того, чтобы в общих чертах ознакомить читателя с процедурой банкротства, не особенно углубляясь в юридические тонкости, хотим сообщить, что процедура банкротства состоит из нескольких стадий 1 :

1. Наблюдение - это процедура применяется к должнику в целях обеспечения сохранности его имущества, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов.
   В результате данной процедуры платежеспособность должника может быть восстановлена в процедурах финансового оздоровления и внешнего управления , которые могут применяться как последовательно, так и каждая в отдельности.
2. Конкурсное производство - эта процедура применяется к должнику в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов, если восстановление платежеспособности не возможно.

Кроме того, в процессе процедуры банкротства может быть введен параграф 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающий особенности банкротства застройщиков. Он может быть введен арбитражным судом по заявлению должника, либо конкурсного кредитора или уполномоченного органа непосредственно в заявлении о признании должника банкротом. В случае, если сведения о том, что должник является банкротом, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил указанного параграфа. О последствиях и преимуществах применения положений параграфа 7 расскажем чуть ниже.

Итак, при введении в отношении застройщика первого этапа банкротства - процедуры наблюдения , у дольщика есть два пути, по которым он может пойти, чтобы не лишиться приобретенной им недвижимости.

Первый путь - обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости (исключительная подсудность - ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ) за признанием права на квартиру (признанием права на долю в виде квартиры в объекте, незавершенном строительством).

Второй путь - обратиться в арбитражный суд с заявлением о вступлении в реестр кредиторов.

I. Признание права на квартиру (признанием права на долю в виде квартиры в объекте, незавершенном строительством)

Во-первых, еще раз напомним, что если новостройка еще не достроена, или фактически достроена, но не введена в эксплуатацию и квартиры дольщикам по актам приема-передачи не переданы, то иск будет о признании права на долю в виде квартиры в объекте недвижимости, незавершенном строительством (в этом случае признавать право непосредственно на квартиру нельзя, поскольку юридически самой квартиры как объекта, не существует).

Если же жилье документально передано дольщику (т.е. объект строительства введен в эксплуатацию, квартиры переданы по актам приема-передачи), но право собственности на них по тем или иным причинам еще не оформлено, то в суд можно обратиться с иском о признании права собственности на квартиру.

Обращение в суд общей юрисдикции с подобными исками прямо не связано с процедурой банкротства и возможно даже если застройщик не собирается банкротиться, а просто «заморозил» стройку или перевел ее в вяло текущий режим и всячески пропускает сроки передачи дольщику готового жилья. Положительное решение, вынесенное по данным искам, является некой страховкой дольщика, закрепляющей за ним право на долю в виде своей будущей квартиры (собственно, как это и видно из названия самого иска). В случае же с банкротством застройщика это решение поможет исключить конкретную квартиру из общего имущества застройщика и, как следствие, исключит ее попадание в конкурсную массы. Конкурсная масса - это все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства (ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)).

Иными словами, получив на руки вступившее в законную силу решение суда у дольщика отпадает необходимость участия а процедуре банкротства застройщика, которая может длиться далеко не один месяц, и не дает каких-либо гарантий на получения своего будущего жиля.

Также хотим отметить, что в связи со сложившейся на рынке недвижимости ситуацией, подобного рода иски рассматриваются судами в большом количестве, и по ним сложилась устойчивая практика принятия решений в пользу дольщиков.

Перечень документов, необходимых для подготовки и подачи иска о признании права:

1. Документы, которые непосредственно подтверждают приобретение квартиры (в большинстве случаев это договоры долевого участия, или договоры уступки прав по договору долевого участия, однако это могут быть и иные документы). Если приобретение квартиры осуществлялось не на прямую по договору долевого участия, а путем уступок и т.д., то необходим также сам договор, в котором право уступалось.
2. Документы, подтверждающие произведенную в полном объеме оплату по заключенному с застройщиком оговору (платежные поручения с отметкой банка об исполнении - для безналичных оплат, кассовые чеки - для наличных оплат).
3. Правоустанавливающие документы . К ним относятся:

• договор аренды на земельный участок под строящимся домом;
• действующее разрешение на строительство;
• проектная декларация;
• выписка из ЕГРП на объект недвижимости.

Еще одним из преимуществ выбора данного пути является то обстоятельство, что, имея на руках решение суда о признании права на долю в виде квартиры, в дальнейшем будет легче зарегистрировать на нее свое право собственности. Так, после достройки дома и введения его в эксплуатацию, дольщику не надо будет ждать подписания акта приема-передачи (эту процедуру застройщики не редко затягивают), а обратиться все в тот же суд общей юрисдикции, но уже с иском о признании права собственности на квартиру. При этом, к заявлению прикладывается решение о признании права на долю, которое по этому делу будет преюдициальным (т.е. приоритетным). Второй суд будет носить больше технический характер. В результате, на основании решения о признании права собственности на квартиру, регистрирующий орган регистрирует право собственности дольщика на определенную квартиру.

ВАЖНО! Если арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве застройщика, будет применен параграф 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», то иски о признании права собственности на долю и объекте незавершенного строительства будут рассматриваться уже непосредственно арбитражным судом. А сложившаяся в настоящее время арбитражная практика прямо противоположена практике судов общей юрисдикции. Арбитражные суды единодушны в своем мнении о том, что нельзя признать право собственности на долю, а право собственности может быть признано только на существующий объект недвижимости - квартиру, переданную дольщику по акту приема-передачи в доме, сданном в эксплуатацию.

При этом сам процесс признания права содержит ряд юридических тонкостей и для получения максимально желаемого результата, рекомендуем обратиться за юридической помощью к профессионалам. Специалистами нашей компании наработан большой опыт в подобного рода делах. В частности наши юристы успешно сопровождали процедуры признания права собственности на квартиры, приобретенные у Mirax group , Объединенная строительная компания (ООО «ОСК») и т.д. В этих случаях ситуация осложнялась тем, что квартиры приобретались до введения в действие Федерального закона №214-ФЗ, и доказывать возникновение прав на квартиры юристам приходилось на основании предварительных договоров купли-продажи и прочих документов, к которым суды относились не однозначно. Тем не менее эти дела были нами выиграны и за клиентами были признаны права на их квартиры.

В настоящее время мы защищаем интересы дольщиков, заключивших договоры с банкротящимися ОА «СУ-155» и АО «Алеутстрой» (бывшее ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» ).

II. Вступление в реестр кредиторов

Данный путь более сложный и содержит в себе ряд рисков для дольщика.

Итак, дольщик узнает о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения и решает вступить в реестр кредиторов. Для этого необходимо обратиться в Арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика, и заявлением о включении требования дольщика в реестр требований кредиторов застройщика. Свои требования дольщик может заявить в течение 30 дней с момента опубликования в газете «Коммерсантъ» сообщения о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика.

При этом важно определиться, какие именно требования дольщик хочет заявить, поскольку законодательством предусмотрено два вида данных требований: о передаче жилого помещения или денежные требования.

Для того чтобы помочь определиться отметим, что существует один важный момент: заявляя требования о передаче жилых помещений, дольщик может в дальнейшем заменить их на денежные требования, тогда как, изначально подавая заявление на истребование денежных средств, поменять его на требования передачи квартиру уже будет невозможно. Таким образом, мы рекомендуем обращаться с требованием о передаче жилого помещения.

Кроме того, в целях защиты нарушенных прав участников строительства ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено преимущественное право удовлетворения их требований, включенных в реестр (в случае если судом применен параграф 7 упомянутого закона). Справедливости радо надо отметить, что конкурсные кредиторы не охотно сообщают суду, что должник является застройщиком именно потому, что дольщики имеют некий приоритет при погашении их требований. Однако и этот приоритет в реальности не очень ощутим для дольщиков.

К документам, которые необходимо будет приложить к соответствующему заявлению, относятся документы, которые подтверждают обоснованность требований участника строительства. В первую очередь это документ, подтверждающий наличие требований участника строительства в отношении жилого помещения, подтверждающий приобретение прав на такое жилое помещение. Также это документ, подтверждающий выполнение участником строительства своих обязательств по договору. Иными словами это те же документы, что прикладываются к иску о признании права собственности на квартиру (п.п. 1 - 2 Перечня, приведенного на стр. 4 настоящей статьи).

Реестр требований кредиторов по денежным обязательствам также имеет свои особенности. В частности в таком реестре не три очереди, как обычно, а четыре. В третью очередь включаются требования участников строительства физических лиц, имеющих требования в отношении жилых помещений, а в четвертую - требования всех остальных кредиторов, в том числе участников строительства - физических лиц, имеющих требования в отношении нежилых помещений, а также участников строительства, являющихся юридическими лицами.

В случае преобразования требований участников строительства в денежные требования погашение таких требований происходит также в преимущественном порядке.

Законом определена очередность погашения денежных требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика.

• В первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации морального вреда.
• Во вторую - расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности.
• В третью - расчеты по денежным требованиям граждан участников строительства.
• В четвертую - с другими кредиторами.

Таким образом, денежные требования участников строительства имеют определенные преимущества перед конкурсными кредиторами, включенными в четвертую очередь реестра (инвесторы, подрядчики, банки и т.д.), так как их требования погашаются раньше. Более того, погашение требований участников строительства производится из денежных средств, вырученных от реализации объекта незавершенного строительства и прав на земельный участок. Иными словами - от реализации всего дома, в том числе и приобретенной дольщиком квартиры.

Как уже было указано, законодательно предусмотрено три варианта удовлетворения таких требований:

• Путем передачи объекта незавершенного строительства.
• Путем передачи жилых помещений.
• Путем погашения денежных требований.

1) Погашение требований дольщиков путем передачи объекта незавершенного строительства.

В рамках процедур в деле о банкротстве предусматривается возможность погашения требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства. Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива.

Решение о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК, а также решение о создании ЖСК принимается на собрании участников строительства, которое должно быть проведено не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты утверждения арбитражного управляющего.

Помимо кредиторов, в создании ЖСК могут участвовать и третьи лица, если после завершения строительства жилых помещений будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства.

При создании ЖСК его члены вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.

Арбитражный управляющий обеспечивает передачу прав на объект и земельный участок ЖСК на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация перехода прав на объекты возможна только после государственной регистрации кооператива. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Реализация данного варианта удовлетворения требований участников строительства, может потребовать дополнительных затрат. В частности, если имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для удовлетворения требований кредиторов первой и второй очереди, на депозитный счет арбитражного суда участниками строительства или третьими лицами вносятся денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более двадцати процентов стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

После передачи объекта незавершенного строительства ЖСК требования участников строительства считаются удовлетворенными. Завершение строительства объекта в данном случае ложится на плечи участников ЖСК.

2) Погашение требований дольщиков путем передачи им жилых помещений.

Закон урегулировал ситуацию, когда строительство многоквартирного дома завершено на момент начала рассмотрения дела о банкротстве либо в ходе конкурсного производства. В этом случае конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.

3) Погашение требований дольщиков по денежным обязательствам

В случае обращения дольщика в суд с денежным требованием, либо невозможности создания ЖСК либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка, требования участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что денежные требования физических лиц по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика.

Удовлетворение таких требований производится за счет денежных средств, вырученных от продажи объекта незавершенного строительства. Причем большая часть этих средств идет на погашение требований участников первой и второй очереди кредиторов.

При этом фактически, если от продажи объекта незавершенного строительства остаются средства на погашение требований дольщиков, то на практике это всего около 7% от стоимости приобретенной квартиры.

Подводя итог всему вышесказанному, можно прийти к выводу, что хотя и процедура банкротства застройщика сама по себе является достаточно не приятной, однако у участника долевого строительства есть все шансы на получение своих заветных квадратных метров. Однако все это зависит от правильной оценки текущей ситуации и своевременности предпринятых действий.

1 На основании Федерального закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»)

Ведущий юрист компании dp consult - Наталья Дементьева

На сегодняшний день довольно распространены ситуации, когда возбуждаются процедуры банкротства в отношении компаний привлекающих денежные средства со стороны для строительства многоквартирных домов.

Закон о банкротстве довольно сложен для восприятия и освоения, и рядовой обыватель просто не в состоянии самостоятельно разобраться в огромном количестве возникающих вопросов связанных с взысканием вложенных средств от разорившейся компании.

В нашей статье мы рассмотрим основные моменты способные оказать помощь соинвесторам долевого строительства в ситуациях, когда есть угроза потерять вложенные средства.

Разбирательства по вопросам признания застройщика банкротом, проходят только в арбитражном суде и любой участник строительства, приобретающий и вложивший свои средства в объект, имеет право подать исковое заявление.

Федеральный закон № 127 от 26.10.2002 вступает в действие, когда компания не в состоянии расплатиться с долгами, превышающими сумму в сто тысяч рублей в течение трех месяцев.

Принято выделять следующие этапы банкротства:

• Санация (комплекс мер нацеленных на восстановление платежеспособности);
• Наблюдение;
• Постороннее управление и финансовое оздоровление (если в результате наблюдения сделан вывод о возможности восстановления платежеспособности);
• Конкурсное производство (для расчетов с кредиторами и ликвидации организации).

Важно понять, что все спорное имущество застройщика, после признания его банкротом, будет реализовано для погашения задолженностей перед кредиторами.

Но, так как недвижимость будет участвовать в торгах, и реализовываться по более низкой стоимости, не следует рассчитывать на возмещение вложений в полном объеме.

Законы не делают разделения прав дольщиков, и прочих инвесторов, т.е. все они имеют равные права на возврат вложенных средств. На практике же случается, что недостроенный дом уходит в руки новых застройщиков, которые продолжают возведение объекта и перезаключают договора на квартиры с инвесторами, только уже на своих условиях, что ставит вкладчиков в невыгодные условия.

Во избежание возможных проблем не следует дожидаться, когда строительная компания будет объявлена банкротом, а обратить внимание на тревожные сигналы и обратиться в суд за возвратом денежных средств или же за выделением определенной доли в собственность из недостроенного объекта.

Такими сигналами могут служить:

• Нарушение сроков сдачи готового объекта;
• Нежелание встречаться с инвесторам;
• Слухи о сложном финансовом положении компании.

Права дольщиков

Дольщики, согласно (ДДУ), имеют право на получение квартиры, то есть их претензии к организации носят не денежный характер и выражаются «в натуре».

При желании можно определить и перевести натуральный объект в денежный эквивалент, но тогда расторгается ДДУ и подается заявление в возврате вложенных средств с возможной выплатой компенсации или неустойки.

В ситуациях, когда часть инвесторов желает получить недвижимость, а другая и требует возврата средств уплаченных по ДДУ, возникает конфликт интересов, что приводит к ущемлению прав одной стороны при удовлетворении исков другой стороне.

Важно выбрать правильную стратегию поведения и определить: отстаивать свои права собственника или требовать возврат финансовых вложений.

Допустим, дольщик выиграл дело и получил права на причитающийся объект недвижимости, но так как сама квартира находится в составе большего спорного объекта, судебный пристав не имеет права производить с ней никакие исполнительные действия.

Дело о несостоятельности компании рассматривается в арбитражном суде, и застройщик признается банкротом, следовательно, весь дом, вместе с собственной квартирой дольщика включается в конкурсную массу.

Статья 126 «Закона о банкротстве» гласит, что исполнение обязательств по исполнительным документам прекращается с момента признания застройщика банкротом.

Соответственно требование о передаче уже собственной квартиры в пользование не будет выполнено, если только не добиться исключения имущества инвестора из конкурсной массы.

Получается, что лучшим выходом для дольщиков становится расторжения ДДУ и взыскание денежных средств с застройщика, но это не всегда так. Правовые реалии на данный момент таковы, что квартиру все-таки можно получить методом признания целого ряда прав собственности в суде. Но для этого необходимо воспользоваться услугами грамотного юриста специализирующегося именно на делах подобного рода и не забывать о и сделок с ними.

Ситуации и порядок действия

Рассмотрим три самых часто встречающиеся ситуации и определим порядок действий в каждой из них.

Процедура признания банкротства запущена, однако дольщик рассчитывает получить свою часть в натуральном выражении, и не собирается подавать требование о взыскании своей части в денежном эквиваленте.

Требовать признания права собственности на квартиру можно тогда, когда недвижимость уже существует в наличии, или введена в эксплуатацию. Эта именно та ситуация когда, не предъявив данного требования квартира инвестора включается в конкурсную массу, продается и в итоге дольщик получает денежные средства, при чем в большинстве случаев, гораздо меньше положенной суммы.

Шансы отстоять собственность увеличиваются в разы, когда дом введен в эксплуатацию и имеются обмеры и БТИ. Если же здание воздвигнуто, но еще имеет статус незавершенного строительства можно потребовать от суда назначения строительно-технической экспертизы для признания права собственности на долю в объекте.

Важно помнить, что данные действия имеют смысл только тогда, когда суд не вынес решения о признании застройщика банкротом.

Инвестор выиграл суд о взыскании денежных средств с компании и получил исполнительный лист, но деньги отдавать никто не собирается.

При неисполнении застройщиком ДДУ, в суд общей юрисдикции подается иск о расторжении договора и возврате денежных средств с учетом возможных убытков. Получив на руки исполнительный лист, можно определяться с дальнейшим алгоритмом действий.

Если долг составляет сумму более ста тысяч рублей и компания не выплачивает их более трех месяцев можно обратиться в арбитражный суд о признании застройщика банкротом. Порой это бывает достаточно, чтобы получить причитающиеся средства.

Дело в том, что организации, ведущие активную работу и обладающие собственным имуществом, находящимся на балансе, не желают утрачивать контроль над управлением, так как при процедуре наблюдения судом назначается арбитражный управляющий занимающийся руководством деятельности застройщика.

Распространена ситуация, когда дольщик подает в суд ввиду того, что строительство даже не начато и узнает, что в отношении застройщика уже идет процесс банкротства.

В данном случае самым распространенным вариантом решения проблемы будет подача в арбитражный суд заявления о внесении требования возврата денежных средств инвестора в реестр кредиторов.

Еще одним вариантом выхода из сложившейся ситуации может стать объединение инвесторов в ЖСК и строительство дома своими силами.

Для этого необходимо подать заявление с просьбой о передаче жилого помещения инвесторам и включении его в реестр требований кредиторов. Данную возможность контролирует внесенная в Федеральный закон № 210 «О несостоятельности» поправка» от 09.07.2011 года.

Довольно часто бывает, что недобросовестные застройщики сами инициируют процедуру банкротства в отношении себя, создавая искусственные задолженности.

Дольщикам, обнаружившим подобные действия компании, следует обратиться в правоохранительные органы с требованием о проверке организации на наличие состава преступления и признания недействительными «подставных» сделок.И не забывайте перед заключением ДДУ и застройщика на благонадежность.

Независимо от ситуации есть несколько моментов, о которых нужно знать:

• При назначении арбитражного управляющего (когда процесс уже запущен), он обязан в течение 5-и дней уведомить всех инвесторов об открытии конкурсного производства и о принятии требований о натуральных или денежных требованиях;
• С момента получения уведомления кредиторы обязаны в течение 30-и дней предъявить свои требования и стать участником первого собрания кредиторов;
• По прошествии двух месяцев с момента признания застройщика банкротом реестр требований кредиторов закрывается и для не успевших подать заявление шансы получит выплаты сводятся к нулю.

Приобретение недвижимости на этапе строительства и заключение ДДУ регулирует ФЗ № 214.

Согласно этому закону дольщик имеет право:

• Требовать возврат выплаченной суммы, в случае, если было обнаружено сокрытие информации компанией (отсутствие проектной документации и , незарегистрированные , отсутствие публичного доступа к информации о процессе возведения здания);
• Претендовать на получение пени за просрочку и нарушение сроков сдачи объекта;
• Требовать согласно контракту или устранения обнаруженных дефектов или уменьшения суммы выплат, если таковые обнаружатся.

Закон неплохо защищает инвесторов от многих неприятностей и одна из немногих ситуаций, когда дольщик может пострадать – признание застройщика банкротом.

Единственный выход защитить свои права, это обратиться в суд, воспользовавшись услугами компетентного юриста, и доказывать обоснованность требований путем грамотного составления исков.