Э. ГАВРИЛОВ
Э. Гаврилов, доктор
юридических наук (г. Москва).
Согласно ст.
250 ГК РФ при продаже доли в праве общей
собственности постороннему лицу остальные
участники долевой собственности имеют
преимущественное право покупки
продаваемой доли по цене, за которую она
продается, и на прочих равных условиях.
Продавец обязан известить в письменной
форме остальных участников долевой
собственности о намерении продать свою
долю постороннему лицу с указанием цены и
других условий, на которых он ее продает. Но
продать свою долю любому лицу возможно лишь
в случае, если остальные участники долевой
собственности откажутся от покупки или не
приобретут ее в праве собственности на
недвижимое имущество в течение месяца, а в
праве собственности на движимое имущество -
в течение десяти дней со дня извещения.
Статья 250 ГК устанавливает также
последствия несоблюдения нормы о
преимущественном праве покупки: любой
другой участник долевой собственности
вправе требовать перевода на себя прав и
обязанностей покупателя.
Сходные
преимущественные права покупки
предусмотрены для участников общества с
ограниченной ответственностью при
отчуждении участником общества своей доли
(или ее части) третьим лицам (ст. 93 ГК, ст. 21
Федерального закона от 8 февраля 1998 г. "Об
обществах с ограниченной
ответственностью"); для акционеров
закрытого акционерного общества при
приобретении акций, продаваемых другими
акционерами этого общества (ст. 97 ГК, ст. 7
Федерального закона от 26 декабря 1995 г. "Об
акционерных обществах"); для акционеров,
владеющих простыми (обыкновенными) или
иными голосующими акциями, на покупку
дополнительно выпускаемых обществом акций
(ст. 100 ГК, ст. 40 Закона "Об акционерных
обществах"); для членов производственного
кооператива при продаже пая (его части)
гражданину, не являющемуся членом
кооператива (ст. 111 ГК, ст. 9 Федерального
закона от 8 мая 1996 г. "О производственных
кооперативах", ст. 16 Федерального закона от 8
декабря 1995 г. "О сельскохозяйственной
кооперации").
Сходство перечисленных
особых случаев, когда законодатель, так же
как и в ст. 250 ГК, упоминает о
преимущественном праве покупки, не
означает, однако, что и в этих особых
случаях должны применяться положения ст. 250
ГК как общие нормы. Они могут применяться
лишь по аналогии.
Сфера применения ст.
250 ГК. Она включена в гл. 16 ГК "Общая
собственность", где рассматриваются
вопросы нахождения имущества в
собственности двух или нескольких лиц
(сособственников).
В соответствии со ст.
128 ГК к имуществу относятся вещи, включая
деньги и ценные бумаги, а также иное
имущество, в том числе имущественные права.
Следовательно, содержащиеся в ст. 250 ГК
правила должны применяться ко всем случаям
совместного владения вещами, акциями, любым
другим имуществом, а также имущественными
правами. Иными словами, нормы этой статьи
должны применяться ко всем случаям, когда у
любого имущества (имущественного права)
имеются два или большее число совладельцев.
Отметим, что нормы эти носят императивный
характер, т.е. не могут быть изменены
соглашением сторон. Разумеется, если
объектом общей собственности являются
деньги, то ст. 250 ГК не применяется,
поскольку деньги всегда делимы и, кроме
того, они не могут быть проданы.
Нормы
ст. 250 ГК должны применяться при наличии
двух или нескольких владельцев у одного
патента на изобретение, у одной акции, у
одного права на заложенное имущество и не
применяются в обязательственном праве
(например, при уступке одним из кредиторов
третьему лицу своего права требования).
Говоря о сфере применения норм ст. 250 ГК,
нельзя не упомянуть о том, что любая доля в
праве общей собственности с правовой точки
зрения является делимой. Поэтому
сособственник (совладелец) всегда может
распорядиться своей долей путем продажи не
целиком, а лишь частично. В этом случае
подлежат применению нормы ст. 250 ГК.
Общий смысл преимущественного права
покупки. Давая толкование различным
ситуациям и пытаясь найти ответ на сложные
вопросы, связанные с применением правил о
преимущественном праве покупки, следует
учитывать общий смысл и причины его
появления. В учебниках по гражданскому
праву поясняется, что преимущественное
право покупки установлено потому, что
участникам общей собственности далеко не
безразлично, кто заступит на место
собственника, отчуждающего свою долю; кроме
того, они могут быть заинтересованы в
приращении своих собственных долей.
Думается, и само государство
заинтересовано в том, чтобы число
сособственников или совладельцев
определенным правом было не слишком
большим, а наоборот, по возможности
уменьшалось. Но, конечно, все
сособственники (совладельцы) должны
находиться в равном правовом положении.
Извещение продавца остальным участникам
долевой собственности как оферта. Пункт 2
ст. 250 ГК требует, чтобы продавец доли
направил другим участникам долевой
собственности письменное извещение "о
намерении продать свою долю постороннему
лицу с указанием цены и других условий, на
которых продает ее".
Из текста закона
трудно уяснить, каково правовое значение
этого извещения. Нигде в законе не
указывается на то, что в извещении должен
быть упомянут предполагаемый покупатель -
постороннее лицо. Это означает, что его
вообще можно не указывать. Более того, не
обязательно, чтобы предполагаемый
покупатель заключил с продавцом какой-то
предварительный договор. А это значит, что
предполагаемый покупатель может не
существовать: продавец доли просто должен
известить остальных участников долевой
собственности, что он готов продать свою
долю любому постороннему лицу, надеясь, что
он его найдет, либо не надеясь на это, но
желая выручить за долю высокую цену.
Смысл извещения состоит не в том, что
продавец извещает остальных участников
долевой собственности о намерении продать
свою долю третьему лицу, а в том, что он
предлагает каждому из остальных участников
купить ее у него. Значит, такое извещение
является односторонней сделкой - офертой, и
последствия его определяются ст. ст. 155, 435 и
436 ГК.
Срок действия оферты - один месяц
с момента ее получения - установлен законом
и не может быть изменен оферентом. Более
того, содержащееся в ст. 436 ГК положение о
том, что в самой оферте может быть сделана
оговорка о возможности ее отзыва, в данном
случае не может быть применено: такая
оферта является безотзывной.
Высказывается мнение о том, что
рассматриваемое "извещение" не может
считаться офертой, ибо оно уведомляет
получателя не о намерении отправителя
извещения продать долю адресату, а о его
намерении продать свою долю третьему
лицу.
С таким суждением трудно
согласиться. Ведь продавец доли не только
уведомляет о намерении продать свою долю
постороннему лицу, но и - одновременно тем
самым - предлагает к продаже эту долю
адресату. Без такого предложения извещение
лишается правового смысла. Предположим, что
через несколько дней после направления
извещения продавец доли отказывается от
него или вносит в извещение изменения.
Может ли он это делать и какие права
адресата эти действия нарушают, если
указанное извещение не является офертой?
Очевидно, что на поставленные вопросы
придется ответить, что продавец доли вправе
"передумать" продавать свою долю
постороннему лицу и что отзыв извещения не
может нарушить прав адресата, ибо само
извещение не налагает на продавца никаких
обязанностей по отношению к адресату. При
таком подходе права и интересы лица,
получившего извещение, серьезно
ущемляются. Для того чтобы этого не
происходило, необходимо признать, что
извещение налагает на продавца доли
обязательство продать свою долю адресату,
т.е. что извещение является офертой.
Отказ остальных участников от покупки доли.
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК каждый из
остальных участников общей собственности
может либо прямо, либо по умолчанию
отказаться от покупки продаваемой доли.
Отказ "по умолчанию" имеет место в том
случае, если адресат не купит предложенную
ему долю в установленный срок. Оба вида
отказа порождают одинаковые правовые
последствия. Различие между ними состоит
лишь в том, что прямой отказ действует с
момента его получения потенциальным
продавцом, а отказ по умолчанию - по
истечении срока на ответ.
Отказ от
покупки доли действует в тех случаях, когда
продавец продает постороннему лицу свою
долю по той цене, которая была им указана в
извещении, или по более высокой цене, и на
условиях, которые были указаны в извещении,
или на более выгодных для продавца
условиях. Во всех остальных случаях отказ
от покупки не действует, а продавец доли,
намеревающийся продать свою долю по
меньшей цене или на менее выгодных для себя
условиях, обязан направить остальным
участникам общей собственности повторное
извещение.
Согласие остальных
участников на покупку доли. Если один из
остальных участников в течение
установленного в законе срока выразит
согласие купить предложенную к продаже
долю, то оно считается акцептом, а потому
доля должна считаться проданной; это как
раз и означает "приобретение продаваемой
доли в праве собственности". Разумеется,
согласие должно отвечать всем требованиям,
предъявляемым к акцепту (в частности, быть
безусловным и полным).
Обратимся к тем
случаям, когда согласие приобрести
продаваемую долю выразили два или большее
число сособственников: кому в этом случае
должна быть продана отчуждаемая доля? На
этот счет есть различные мнения. Считаю, что
придавать правовое значение первенству в
принятии предложения о заключении договора
нельзя, ибо закон устанавливает лишь
конечный срок действия преимущественного
права. Нельзя также предоставлять продавцу
право выбрать покупателя, ибо на продавце
лежат лишь обязанности предложить свою
долю к продаже всем остальным
сособственникам. На самом деле право
приобрести продаваемую долю имеют все
сособственники, согласившиеся ее купить, и
никого из них нельзя его лишить. Но
поскольку право приобрести продаваемую
долю основывается на том, что любой
потенциальный покупатель уже является
владельцем имеющейся у него доли, то
потенциальные покупатели имеют право
купить ту часть отчуждаемой доли, которая
пропорциональна долям, имеющимся у них.
Иными словами, в данном случае по аналогии
должна применяться норма, содержащаяся в п.
2 ст. 93 ГК. Так, например, если согласие на
приобретение отчуждаемой доли выразили два
сособственника, одному из которых
принадлежит 20%, а другому - 30% в общей
собственности, то первый имеет право
приобрести две пятых, а второй - три пятых
отчуждаемой доли.
В рассматриваемой
ситуации договор купли - продажи доли
следует считать заключенным с каждым
сособственником, выразившим согласие на
покупку, но в отношении не всей доли, а ее
соответствующей части. Такое решение
вытекает из действующего
законодательства.
В соответствии с
прямым указанием, содержащимся в ст. 246 ГК,
преимущественное право покупки не
распространяется на случаи перехода доли
по договору дарения и по завещанию. Эта
норма возражений не вызывает в связи с
лично - доверительным характером
упомянутых сделок. Но из сопоставления ст.
ст. 246 и 250 ГК вытекает, что преимущественное
право покупки не применяется и в тех
случаях, когда собственник доли продает
свою долю одному из других сособственников.
Думается, что при этом права остальных
сособственников ущемляются. Здесь должно
действовать преимущественное право
покупки, и это желательно отразить в ст. 250
ГК.
ССЫЛКИ НА ПРАВОВЫЕ АКТЫ
"ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
(ЧАСТЬ ПЕРВАЯ)"
от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(принят ГД ФС РФ 21.10.1994)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 08.12.1995 N 193-ФЗ
"О СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ
КООПЕРАЦИИ"
(принят ГД ФС РФ 15.11.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 26.12.1995 N 208-ФЗ
"ОБ
АКЦИОНЕРНЫХ ОБЩЕСТВАХ"
(принят ГД ФС РФ
24.11.1995)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 08.05.1996 N 41-ФЗ
"О ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ КООПЕРАТИВАХ"
(принят ГД ФС РФ 10.04.1996)
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
от 08.02.1998 N 14-ФЗ
"ОБ ОБЩЕСТВАХ С
ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ"
(принят
ГД ФС РФ 14.01.1998)
Российская юстиция, N 2,
2001
Персональный состав участников долевой собственности имеет существенное значение для организации согласованного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Установление преимущественного права сособственников на покупку продаваемой доли в праве общей собственности имеет целью согласовать интересы продавца доли и остальных участников долевой собственности. В интересах продавца доли определено, что преимущественное право покупки доли осуществляется участниками общей собственности по цене, за которую эта доля продается постороннему лицу, и на прочих равных условиях.
Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Договор купли-продажи доли не относится к числу публичных (ст. 426 ГК), поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор. Доля может быть также куплена несколькими сособственниками на общие средства.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) при продаже доли в общем имуществе участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Соответствующее правило действует и при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон выступает продавцом передаваемого ею товара и одновременно покупателем товара, который она принимает в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Необходимо отметить, что преимущественное право покупки распространяется только на случаи, когда доля продается постороннему лицу. Продажа доли участнику общей долевой собственности не дает преимущественного права другим участникам на приобретение такой доли.
При изъявлении желания воспользоваться преимущественным правом покупки несколькими участниками общей долевой собственности продавец вправе решить, кому именно из них продать свою долю. Суд при этом не может проигнорировать выбор собственника доли и обязать его продать долю иному лицу.
В случае продажи доли жилого дома, квартиры с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в соответствии с ч. 2 ст. 255 ГК РФ и иными нормами, право преимущественной покупки не применяется. Также данное правило не применяется при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (дарении и т.п.).
Иногда стороны дарением прикрывают сделку купли-продажи доли недвижимости. В этом случае также может быть применено преимущественное право покупки.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила. Соответственно, если будет установлено, что доля дома или квартиры не подарена, а продана постороннему лицу, то к такой сделке подлежат применению правила ст. 250 ГК РФ о продаже доли недвижимости.
Без согласия других участников общей долевой собственности может быть произведен залог доли в праве на общий жилой дом. Но при обращении взыскания по требованию залогодержателя на данную долю и ее продаже подлежат применению положения ст. ст. 250 и 255 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли, которым обладают другие сособственники, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности (п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
В статье определяется не только содержание преимущественного права покупки доли сособственниками, но также и процедура осуществления этого права, учитывающая интересы сторон. На продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он продает ее. Сособственник может осуществить свое право преимущественной покупки в течение определенного срока со дня извещения: одного месяца - при покупке доли в праве собственности на недвижимое имущество, десяти дней - на движимое имущество.
На продавца доли возлагается обязанность известить всех участников долевой собственности на жилой дом, квартиру о своем намерении продать свою долю постороннему лицу и указать цену и условия, в соответствии с которыми она продается.
На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой непосредственно продавцом. Так же можно направить телеграмму.
Когда один из сособственников согласен приобрести долю дома, квартиры по цене, указанной продавцом, однако при этом ставит неприемлемые для продавца условия (рассрочка, отсрочка платежа и др.), то продавец имеет право продать свою долю постороннему лицу в соответствии с поставленными им самим условиями.
Если продавец доли дома, квартиры решит изменить цену либо иные условия продажи, то на него возлагается обязанность информировать об этом в соответствующем порядке других сособственников. При несоблюдении данных требований преимущественное право покупки будет нарушено.
В письменной форме направляется извещение о продаже доли дома, квартиры другим сособственникам, при этом указываются цена и иные условия, при которых осуществляется продажа. В качестве доказательств надлежащего извещения участников долевой собственности о продаже доли будут являться ответы сособственников на данное извещение, свидетельство нотариуса о передаче участникам долевой собственности заявления продавца.
Сособственники не вправе передать преимущественное право покупки посторонним лицам, так как данное право является личным, но при этом они могут от него отказаться. Доказательством такого отказа будут выступать их письменные заявления об отказе от реализации преимущественного права покупки отчуждаемой доли.
Законодательством не предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение возмездных сделок по отчуждению недвижимости, включая доли жилого дома, квартиры, исключение установлено только для некоторых видов (например, договор ренты). Однако по соглашению сторон любой договор по отчуждению недвижимости может быть оформлен нотариально. Государственная же регистрация обязательна для всех данных сделок.
В случае если договор, по которому происходит отчуждение доли, нотариально удостоверяется, нотариусу предоставляются заявления сособственников об отказе от преимущественного права покупки, заверенные надлежащим образом, и он должен проверить соблюдение правил ст. 250 ГК РФ. Сособственники могут сами явиться к нотариусу для подачи соответствующего заявления. В этом случае на основании паспорта либо иных документов устанавливается их личность, проверяется подлинность подписи, об этом на заявлении нотариус ставит запись. Для государственной регистрации достаточно предоставления нотариально заверенных копий данных заявлений.
На практике довольно часто возникает следующий вопрос: должен ли нотариус в рамках соблюдения требований п. 2 ст. 250 ГК РФ истребовать данные о надлежащем уведомлении продавцом как участников общей долевой собственности, так и их супругов?
В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан заблаговременно уведомить всех остальных участников общей долевой собственности о предстоящем отчуждении доли. Как представляется, подобная обязанность ограничивается по кругу лиц лишь участниками, указанными в правоустанавливающем документе. При ином подходе на продавца доли, по существу, возлагалась бы обязанность устанавливать семейное положение каждого из участников долевой собственности, а также возможность распространения на другие доли режима общей совместной собственности супругов. Такая обязанность для продавца действующим законодательством не предусмотрена и не может существовать ввиду отсутствия правовых механизмов ее реализации. Более того, согласно п. 2 ст. 253 ГК РФ при распоряжении одним из супругов общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого. Отказ одного из супругов от реализации права, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, можно рассматривать как определенное распоряжение общими семейными средствами от имени обоих супругов, так как в этом случае денежные средства будут потрачены не на покупку доли в праве общей собственности, а на иные цели.
При отчуждении доли в праве общей долевой собственности требуется обязательное извещение всех других участников, указанных в правоустанавливающих документах.
При совершении сделки в простой письменной форме к заявлению о государственной регистрации необходимо прилагать документы, свидетельствующие об извещении продавцом в письменной форме других сособственников о намерении продать принадлежащую ему долю и указывающие цену и иные условия продажи. Если при этом не истек месяц со дня извещения продавцом всех участников долевой собственности, регистрация должна быть приостановлена до истечения данного срока.
К заявлению о государственной регистрации следует прилагать документы, свидетельствующие об отказе других сособственников от покупки доли. Данные документы должны быть нотариально заверены либо составлены в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. При соблюдении этих условий государственная регистрация права на долю в общей собственности не ставится в зависимость от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (ст. 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Когда другие участники долевой собственности отказываются от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома, квартиры либо не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец имеет право продать свою долю постороннему лицу. Если участники общей долевой собственности отказываются получать извещение продавца о продаже, тогда молчание в течение срока, установленного для реализации преимущественного права покупки, будет считаться отказом.
При возникновении спора доказательства об извещении сособственников о продаже доли, а также об их отказе от преимущественного права покупки исследуются судом, если они отвечают требованиям допустимости (ст. 60 ГПК РФ). Поскольку как извещение, так и отказ от преимущественного права покупки необходимо совершать в письменной форме, то доказательствами данных фактов могут быть только письменные документы.
Трудности возникают, если неизвестно место жительства остальных сособственников. Полагаем, что требование об извещении можно считать соблюденным, когда продавец имеет доказательства о направлении уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства участников долевой собственности, а также о факте отсутствия сведений о настоящем месте их пребывания (например, справку из местной администрации, ответ адресного бюро и т.д.). Необходимо учитывать, что собственник, изъявивший желание продать принадлежащее ему имущество с предоставлением преимущественного права покупки другим сособственникам, не должен быть ограничен в своих правах по распоряжению имуществом. Соответственно, приняв все необходимые действия для извещения сособственников о продаже доли, он вправе реализовать свое право собственника и продать принадлежащую ему долю постороннему лицу.
Для защиты преимущественного права покупки доли установлен сокращенный срок исковой давности. В течение трех месяцев со дня, когда участник долевой собственности узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу, он имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Соответствующие правила применяются при исчислении срока исковой давности для лиц, которые фактически вступили во владение наследственным имуществом, не получив при этом свидетельство о праве на наследство в отношении причитающейся им доли недвижимости.
Необходимо подчеркнуть, что возникновение преимущественного права покупки не ставится в зависимость от регистрации права собственности на полученную долю недвижимости. В соответствии с п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Таким образом, фактически приняв наследство, состоящее из доли недвижимости, наследник имеет преимущественное право покупки, и если данное право нарушается, он может предъявить иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя в течение установленного законом срока.
В судебных делах о нарушении преимущественного права покупки ответчиками будут выступать продавец и покупатель доли недвижимости. Государственная пошлина подлежит оплате на основании цены иска, состоящей из стоимости проданной доли.
Истец должен по предложению суда внести определенную сумму на депозитный счет суда, в депозит нотариальной конторы либо другим образом гарантировать выплату в случае удовлетворения предъявленного им иска сумм, оплаченных покупателем доли недвижимости (учитываются как цена, по которой приобретена доля, так и другие необходимые расходы покупателя, произведенные им при покупке доли). Соответствующая обязанность истца вызвана тем обстоятельством, что п. 2 ст. 250 ГК РФ указывает на преимущественное право участника долевой собственности приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество. Следовательно, речь идет именно о приобретении, а не просто об изъявлении желания произвести покупку. Поэтому истец должен предоставить суду доказательства, подтверждающие его намерения приобрести долю, которыми и будут выступать внесенные им денежные суммы. При этом гарантируются интересы покупателя, затратившего соответствующие суммы при приобретении доли недвижимости, устраняются возможные препятствия для исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.
Если истец отказывается выполнять требования суда и не вносит требуемые суммы, то данное поведение подтверждает отсутствие у лица реального намерения приобрести долю. В этом случае суд может отказать в удовлетворении требований, так как сделка по продаже доли уже состоялась и без достаточных оснований нельзя лишить покупателя приобретенной им доли, к тому же не обеспечив возврат уплаченных им сумм. Истцу суд должен разъяснить последствия его отказа от внесения сумм на депозитный счет суда либо в депозит нотариальной конторы.
Довольно часто предъявляется иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости в связи с нарушением преимущественного права покупки. При удовлетворении такого иска наступают последствия недействительности сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение, следовательно, невозможна замена покупателя по договору, поскольку сделка признается недействительной с момента ее заключения, а продавец, как и ранее, становится собственником доли недвижимости (ст. 167 ГК РФ).
Законом не установлена возможность признания сделки недействительной по данному основанию. В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ участник общей долевой собственности имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, следовательно, суд в решении при удовлетворении иска указывает о переводе данных прав и обязанностей, о замене покупателя в договоре купли-продажи доли истцом. Непосредственно сам договор купли-продажи остается действительным с учетом произведенной замены. Также в решении должно быть указано о взыскании с истца в пользу лица, ранее выступавшего покупателем, оплаченных им за долю недвижимости сумм.
При определении порядка пользования помещениями общая собственность на недвижимость не прекращается, и соответственно у сособственников остается преимущественное право покупки.
Комментарий к статье 250 1. Преимущественное право покупки выражает интерес участников общей собственности в сокращении самого числа собственников, что повышает для каждого из них ценность общего имущества, а также интерес в увеличении доли каждого из участников. Кроме того, посредством этого права участники получают возможность в известной степени контролировать персональный состав совладельцев, что также представляет для них существенный интерес. Механизм действия преимущественного права покупки состоит в том, что другие участники общей собственности вправе в установленный срок перевести на себя права и обязанности покупателя по договору купли-продажи, заключенному участником - продавцом доли в праве общей собственности, на тех же условиях. Это право возникает независимо от того, выполнил ли продавец возложенную на него п. 2 ст. 250 обязанность по письменному извещению других участников о продаже доли. Однако в том случае, если продавец не выполнил эту обязанность, увеличивается срок, в течение которого участники вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли. Если по общему правилу срок принятия предложения продавца составляет месяц со дня извещения для недвижимости и десять дней для движимости, то в случае нарушения обязанности по извещению срок увеличивается до трех месяцев в отношении любой вещи. 2. Преимущественным правом покупки охватываются только сделки купли-продажи и мены доли. Иные сделки по отчуждению доли в праве общей собственности, в частности, дарение, внесение в уставный капитал хозяйственного общества, рента, передача в качестве отступного, не дают права другим участникам на получение доли в порядке ст. 250. Если доля продается другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует вовсе: участник вправе продать свою долю другому участнику общей собственности без каких-либо возможностей иных участников вмешаться в эту продажу. Очевидно, что если доля продается внутри круга участников общей собственности, то те интересы, которые выражены в самом преимущественном праве покупки, не затрагиваются. Нарушением преимущественного права покупки является не только продажа доли помимо иных участников, без их уведомления, но и продажа доли на иных, более выгодных условиях, чем было сообщено участникам, например, по более низкой цене либо по той же цене, но с предоставлением рассрочки платежа, и т.п. Продажа может сопровождаться установлением иных "неплатежных" условий. Часть этих условий может быть вполне оправданной, например предоставление обеспечения платежа в виде задатка или гарантии. Некоторые условия могут отражать особые отношения между продавцом и покупателем, например, одновременно с договором купли- продажи будет заключен договор аренды имущества с правом пользования имуществом продавцом в качестве арендатора. Участник общей собственности, желающий воспользоваться своим преимущественным правом, должен принимать договор в целом, со всеми его условиями. Если же некоторые условия сформулированы лишь с целью обойти преимущественное право покупки, сособственник одновременно с требованием перевода на себя прав и обязанностей по договору вправе добиваться признания этих условий недействительными по ст. 170 ГК. 3. Срок, в течение которого извещенный сособственник вправе акцептовать предложение о продаже доли, - месяц для недвижимости и десять дней для движимости - является пресекательным. Он не подлежит восстановлению и в том случае, если сособственник по уважительным причинам не смог ознакомиться с полученным сообщением, например в связи с болезненным состоянием. В то же время, если сообщение было намеренно составлено таким образом, чтобы ввести сособственника в заблуждение, либо было вручено с нарушением обычной процедуры, есть основания говорить о нарушении продавцом своей обязанности, установленной в п. 2 ст. 250. Трехмесячный срок для заявления требования о переводе на участника общей собственности прав и обязанностей покупателя традиционно рассматривается как срок исковой давности. Однако формулировка п. 3 ст. 250 позволяет расценивать этот срок и как срок пресекательный (срок существования права). Следует заметить, что эволюция самого института преимущественного права покупки, состоящая в снижении его значения, проявляется, в частности, и в том, что уменьшаются возможности по вмешательству в сделку о распоряжении долей в общей собственности не только по основаниям, но и по срокам. 4. Необходимо иметь в виду, что нередко продажа совладельцем доли с нарушением преимущественного права покупки обнаруживается уже после того, как договор исполнен и покупатель стал собственником, тем более что по общему правилу право собственности на долю переходит в момент заключения договора, если не требуется государственной регистрации (ст. 251 ГК). По точному смыслу закона в этом случае уже невозможен перевод прав и обязанностей покупателя, так как покупатель уже стал собственником и договорное обязательство прекратилось исполнением (ст. 408 ГК). А перевод права собственности с одного лица на другое ни в силу ст. 250, ни по другим основаниям не предусмотрен. 5. В соответствии с рекомендацией, высказанной Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 22 марта 1966 г. N 32 "О некоторых вопросах, возникших в практике судов при применении норм ГК, регулирующих отношения собственности на жилой дом" (в ред. от 20 декабря 1983 г. N 11, от 15 декабря 1987 г. N 8, от 22 апреля 1992 г. N 9, от 21 декабря 1993 г. N 11) (Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации) по гражданским делам. М., 1999. С. 68), при предъявлении такого иска истец обязан внести в суд уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов. Очевидно, что эта рекомендация имеет основания, если договор предусматривает платеж при заключении договора. Если же условия договора, купли-продажи жилого дома предусматривают иной срок платежа или платеж в рассрочку, необходимо обеспечение лишь тех сумм, которые должны быть уплачены в момент рассмотрения спора, а также сумм, компенсирующих расходы покупателя. 6. Основной особенностью механизма преимущественного права покупки является то, что договор продажи доли третьему лицу независимо от того, совершен он с нарушением преимущественного права покупки или нет, является действительным. Таким образом, само преимущественное право состоит не в аннулировании продажи, а во вступлении в этот действующий договор на стороне покупателя. Появление данного правила объяснялось тем, что участник общей собственности, добиваясь аннулирования договора, совершенного в обход его преимущественного права, должен доказать серьезность своих намерений тем, что он сам готов заключить такой же договор. В связи с этим совершенно бессмысленно добиваться признания недействительным договора продажи доли в праве общей собственности, ссылаясь на нарушение преимущественного права покупки. 7. Если покупатель к моменту возникновения спора передал долю в собственность третьему лицу, то всякая возможность получить право на эту долю в рамках спора между участником общей собственности и первым покупателем в порядке преимущественного права покупки исчезает. Совершенно неважно при этом, насколько добросовестно вел себя приобретатель доли, т. е. мог ли он знать о том, что ранее эта доля была приобретена с нарушением преимущественного права покупки. Дело в том, что добросовестность может иметь юридическое значение лишь при недействительности сделки. Однако нарушение преимущественного права покупки, как уже говорилось, само по себе не влечет недействительности продажи. Это, впрочем, не означает, что исключена защита по иным основаниям, например если усматриваются признаки мнимой сделки об отчуждении доли третьему лицу. 8. Преимущественное право не может быть осуществлено при продаже доли с публичных торгов, так как само по себе преимущественное право покупки, являясь привилегией, т.е. предоставляющее преимущества одному лицу по сравнению с другими, несовместимо с механизмом торгов, который основан на равном состязании всех его участников. Очевидно, что не только публичные торги, но и торги, проводимые продавцом в частном порядке, т.е. по собственной воле, также исключают осуществление преимущественного права покупки. Понятно, что если субъект преимущественного права покупки вправе приобрести долю на тех же условиях, что и победитель торгов, то торги, т. е. состязание лиц, желающих приобрести имущество на лучших условиях, становятся невозможными. В то же время запрет собственнику доли совершить отчуждение доли в форме торгов означал бы ограничение права собственности, не имеющее каких-либо оснований в законе (п. 2 ст. 1). При проведении торгов - как публичных, так и частных - все участники общей собственности вправе принять в них участие и приобрести долю на равных с иными лицами условиях. Преимущественное право покупки не может быть осуществлено и в тех случаях, когда продавец доли обязан совершить продажу в силу закона или договора (ст. 445 ГК). 9. Как уже говорилось в комментарии к ст. 246, право общей собственности на общие помещения в многоквартирных домах (ст. 290 ГК) обладает определенными особенностями, которые, в частности, исключают преимущественное право покупки. Преимущественное право покупки не применяется и при распоряжении приватизированной комнатой в коммунальной квартире. Возможность приватизации, а следовательно, и распоряжения комнатой в коммунальной квартире подтверждена Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (СЗ РФ. 1998. N 45. Ст. 5603). 10. Преимущественное право покупки не может быть передано в порядке уступки права (цессии) иным лицам. Смысл этого запрета очевиден - уступка преимущественного права покупки вступила бы в противоречие с теми основаниями, которые и послужили причиной существования самого этого института. Специальная оговорка о недопустимости цессии, по-видимому, объясняется тем, что, в отличие от права на долю в общей собственности, преимущественное право покупки не имеет природы вещного права и тем самым не попадает под общее ограничение на уступку вещных прав, вытекающее из ст. 382 ГК. В п. 1 указанной статьи говорится о возможности передачи права требования, возникшего из обязательства. 11. Преимущественное право покупки действует не только в отношениях общей собственности, но также в случаях продажи акций закрытого акционерного общества, продажи доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и в других случаях, указанных в законе. В силу ст. 421 ГК преимущественное право покупки имущества может быть установлено и соглашением сторон. Однако в случае, если преимущественное право покупки установлено не законом, а соглашением сторон, нарушение этого права не дает возможности предъявления к покупателям требований, аналогичных тем, которые указаны в ст. 250. В то же время сторона соглашения, которым было предусмотрено преимущественное право покупки, вправе потребовать от другой стороны возмещения убытков, причиненных нарушением этого права.
Преимущественное право покупки доли в ООО позволяет его обладателям оспорить сделку по продаже доли и требовать перевода прав покупателя и его обязанностей на себя. Предотвратить такие последствия можно, если знать, когда возникают преимущественные права и как избежать их нарушения.
Преимущественное право приобретения долей: назначение и субъекты
Доля в уставном капитале может свободно продаваться третьим лицам, если иные правила не предусмотрены в учредительном документе ООО (п. 1 ст. 93 Гражданского кодекса РФ). Для защиты прав учредителя законодатель ввел обязанность участника-продавца предложить ее сначала прочим участникам и только затем (если сделка с одним из них не состоялась) любым посторонним лицам. Данной обязанности корреспондирует право участников общества в случае нарушения этой обязанности требовать перевода сделки на себя. Указанный механизм и называют правом преимущественной покупки.
Обладают им участники и сама организация (последняя — при наличии закрепленного в уставе правомочия), причем исключительно в случае, если учредители не сочли возможным использовать данное право (абз. 2 ч. 2 ст. 93 ГК РФ). Субъективное право продать свою долю посторонним лицам появляется у учредителя тогда, когда субъекты преимущественного права отказались его реализовывать либо не ответили на предложение купить долю.
ВАЖНО! Возможность уступить свои преимущественные права другому лицу прямо запрещает п. 4 ст. 21 закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ (далее — закон об ООО) .
Законодательством установлены некоторые особенности реализации преимущественного права:
- условия (в т. ч. цена) предложения участникам по общему правилу аналогичны условиям предложения третьим лицам;
- участники могут заблаговременно предусмотреть условия предложения в уставе.
В п. 5 ст. 250 ГК РФ оговаривается обязательность соблюдения преимущественного права и в случае намерения участника ООО заключить с третьим лицом договор мены на долю в обществе.
Предметом дальнейшего рассмотрения будут условия соблюдения, механизмы защиты и реализации вышеуказанного правового института.
Защита преимущественного права
Если сделка была заключена с нарушением преимущественных прав учредителей (к примеру, им была выставлена оферта с ценой больше, чем в предложении третьему лицу), у последних есть основания для направления иска к продавцу (с требованием перевести на истца права и обязанности по оспариваемой сделке).
Обязательное условие рассмотрения такого иска — перечисление истцом на депозит суда цены переводимой сделки (или цены, указанной в извещении, полученном субъектами преимущественного права). Такие требования могут быть предъявлены заинтересованным лицом на протяжении 3 месяцев (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Исходя из положений ч. 1 ст. 200 ГК РФ, срок исковой давности начинает течь с момента, когда лицу становится известно о нарушении его прав.
В каких случаях правило преимущественной покупки не работает
Использовать преимущественное право можно только тогда, когда предполагается продажа/мена доли. Во всех случаях, когда доля передается безвозмездно, в соответствии с положениями ст. 734 ГК РФ оно не применяется. Таким образом, правило преимущественной покупки не работает при дарении и наследовании.
ВАЖНО! Если на долю одного из учредителей обращается взыскание в судебном или внесудебном (по договору залога) порядке, общество вправе выплатить кредиторам ее действительную стоимость.
Если такая выплата не будет произведена, доля реализуется с публичных торгов, где преимущественное право выкупа не применяется (ст. 25 закона об ООО).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Преимущественное право приобрести долю возникает, только если она предлагается посторонним лицам. Если доля продается участнику, преимущественное право перед другими учредителями не действует (п. 4 ст. 21 закона об ООО).
Если на долю претендуют сразу несколько учредителей, продавец может выбрать покупателя по своему усмотрению.
Определение цены доли заранее
Анализируя нормы ст. 93 ГК РФ и ст. 21 закона об ООО, можно прийти к выводу, что преимущественное право приобрести отчуждаемую долю в ООО реализуется путем заключения сделки.
Для того чтобы обеспечить учредителям преимущества при приобретении доли, можно зафиксировать цену ее продажи в уставе. В таком случае приобретать долю можно будет не по той цене, по которой она предлагается третьим лицам. Стоимость доли для всех участников в этом случае должна быть равной. Для общества можно установить цену более высокую, чем для учредителей (п. 4 ст. 21 закона об ООО).
Цена, по которой доля может быть продана, устанавливается:
- В твердом денежном выражении.
- В зависимости от определенных критериев, которые определяют стоимость доли. Это может быть стоимость чистых активов, балансовая стоимость, чистая прибыль и т. д.
ВАЖНО! Закрепление стоимости доли в уставе позволяет застраховать оставшихся учредителей от чрезмерно высокой цены и попытки обойти их преимущественные права.
Посторонним лицам доля может предлагаться по цене не ниже установленной в уставе (п. 7 ст. 21 закона об ООО).
В качестве дополнительных гарантий в уставе может быть предусмотрена возможность приобрести долю не полностью. Однако из анализа арбитражной практики можно сделать вывод, что преимущественное право на покупку части доли подлежит защите только в случае, если продавец реализовал именно указанную часть доли. Продажа доли полностью при наличии желания участника ООО приобрести только ее часть не признается судами нарушением преимущественного права (постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2011 по делу № А72-6793/2010).
Извещение о продаже доли
Руководствуясь п. 2 ст. 250 ГК РФ, собственник доли, намереваясь продать ее посторонним лицам, должен письменно поставить в известность об этом соучастников долевой собственности. Аналогичную обязанность устанавливает и п. 5 ст. 21 закона об ООО.
Порядок, в котором учредитель, продающий свою долю, должен известить об этом общество и других учредителей, следующий:
- Письменно составить извещение, свидетельствующее о намерении продать долю (оферту). В данном документе должны перечисляться все учредители компании, которые в данном случае являются адресатами, за исключением самого продавца. Указать следует и общество, если право на приобретение доли закреплено за ним в уставе. В извещении также указывается цена продажи доли и другие условия сделки.
- Составить документ с учетом всех требований, предъявляемых к документам, подлежащим нотариальному заверению, поскольку данная оферта заверяется нотариусом.
- Направить оферту обществу. Ее можно вручить под подпись уполномоченному лицу или отправить почтой. Почтовое отправление должно быть сделано с описью вложения и отправлено с уведомлением о вручении.
Неполученной оферта будет считаться в том случае, если она отозвана учредителем до ее получения, о чем составляется дополнительное извещение. Если оферта поступит в общество, с этого момента отозвать ее можно будет только при согласии всех учредителей, если другие условия ее отзыва не установлены в уставе (п. 5 ст. 21 закона об ООО).
Как избежать рисков признания сделки недействительной по причине нарушения преимущественного права
Для снижения риска оспаривания сделки при отчуждении доли необходимо действовать по следующему алгоритму:
- Направить обществу и участникам извещение (оферту) о продаже доли в порядке, описанном выше.
- Дождаться акцепта оферты (в пределах 30 дней после ее получения).
- Если учредители и общество отказались приобретать долю или промолчали, можно продать ее посторонним лицам по цене не ниже той, которая указана в извещении-оферте (п. 7 ст. 21 закона об ООО).
Переход доли происходит после того, как соответствующая запись будет внесена налоговым органом в ЕГРЮЛ (п. 12 ст. 21 закона об ООО). Нотариальная заверка договора об отчуждении доли не влечет перехода прав на долю.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Преимущественное право можно прекратить и ранее установленного в законе срока (30 дней). Для этого обладатели преимущественного права должны составить и заверить у нотариуса заявления об отказе от своих преимущественных прав. Заявления участников направляются в адрес общества, а последнее, приобщив к ним при необходимости и свой нотариально заверенный отказ, передает все заявления участнику — продавцу доли.
Порядок оформления сделки
Правила оформления сделки в случае отчуждения доли устанавливает п. 11 ст. 21 закона об ООО. С 01.01.2016 законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения достоверности сведений, представляемых при государственной регистрации…» от 30.03.2015 № 67-ФЗ внесены поправки в закон об ООО в части оформления сделок по продаже доли.
Основные требования к ее заключению теперь следующие:
- учредитель, перед тем как продать свою долю, должен нотариально заверить оферту и направить ее соучредителям;
- оформление сделки происходит в виде договора купли-продажи, который должны подписать обе стороны;
- сделку заверяет нотариус.
Для оформления сделки необходимо представить нотариусу документы, подтверждающие право владения долей. Это могут быть, например:
- договор купли-продажи или другой сделки;
- решение единственного участника об учреждении ООО;
- договор о ее учреждении, если компания создавалась совместно несколькими лицами;
- свидетельство, подтверждающее наследственные права;
- решение суда об установлении прав на долю;
- протокол общего собрания.
Изменился с 2016 года и порядок, в котором вносятся изменения в ЕГРЮЛ. Заявление с просьбой внести такие изменения в налоговый орган подает нотариус на протяжении 3 дней после того, как удостоверит сделку. Заявление передается в электронном виде. Документы, подтверждающие регистрацию изменений, внесенных в ЕГРЮЛ, направляются нотариусу, который выдает их на бумажных носителях либо в электронном виде лицам, осуществлявшим сделку.
Возможно ли обойти право преимущественной покупки
Иногда продавец бывает заинтересован в том, чтобы передать свою долю конкретному лицу не из числа оставшихся учредителей. В таких случаях, как правило, заключаются безвозмездные сделки.
О том, что действия участника-продавца при этом являются правомерными, свидетельствует судебная практика:
- подп. «б» п. 12 постановления «О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об обществах с ограниченной ответственностью”» от 09.12.1999 пленума Верховного суда РФ № 90, пленума ВАС РФ № 14 (далее — постановление № 90/14),
- п. 7 рекомендаций научно-консультативного совета при ФАС Уральского округа № 3/2007).
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если безвозмездная сделка по продаже доли совершалась с целью скрыть реальную сделку, которой была купля-продажа, такая сделка является притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Притворные сделки нарушают преимущественные права других учредителей и дают последним право оспаривать их и требовать перевода прав продавца и их обязанностей на себя (п. 18 ст. 21 закона об ООО). Однако для защиты своих прав участникам ООО в таком случае понадобится серьезная доказательственная база, которая должна подтверждать притворный характер сделки.
К сожалению, положительной практики по признанию недействительными притворных сделок дарения доли в ООО практически нет в связи со сложностью доказывания передачи третьим лицом встречного предоставления за долю (постановление АС ЦО от 21.03.2016 по делу № А62-3430/2015).
Запрет на отчуждение доли
Учредители могут установить в уставе компании запрет на продажу доли посторонним лицам (п. 2 ст. 21 закона об ООО).
Устав может содержать и другие ограничения:
- Может быть ограничен максимально возможный размер доли учредителей (п. 3 ст. 14 закона об ООО). На это необходимо обратить внимание перед приобретением доли. Следует проверить, если такое правило установлено уставом, не будет ли оно нарушено после приобретения доли.
- Может ограничиваться возможность менять соотношение долей учредителей.
- Возможно также включение в устав условий, требующих согласия всех учредителей на совершение сделки по ее отчуждению одному из участников (пп. 2, 10 ст. 21 закона об ООО).
Ограничивать право на продажу доли может также договор об осуществлении учредителями своих прав, который может быть заключен в порядке п. 3 ст. 8 закона об ООО. В таком договоре могут содержаться условия, запрещающие продажу доли до наступления оговоренных событий. О последствиях нарушения такого договора в законе ничего не сказано, а судебная практика, которая позволила бы сформировать однозначную позицию на этот счет, до настоящего времени не сложилась.
Что касается приобретения доли самим обществом, то п. 1 ст. 23 закона об ООО прямо запрещает такие сделки. Однако п. 2 настоящей статьи предусматривает случаи, когда общество обязано приобрести долю у своего учредителя:
- если продавать долю посторонним запрещает устав, а другие учредители покупать ее отказались;
- если учредители не согласились на продажу доли посторонним, а устав предусматривает их согласие на проведение подобной сделки;
- если преимущественное право общества на покупку доли зафиксировано в уставе.
Ограничение цены
Действующее законодательство не предусматривает никаких условий, которые ограничивают цену продажи доли. Однако такие ограничения могут устанавливаться непосредственно учредителями.
Установить подобные ограничения учредители могут в договоре об осуществлении учредителями своих прав, если такой договор был заключен между ними в порядке п. 3 ст. 8 закона об ООО. В данном договоре могут быть прописаны условия, ограничивающие цену в случае продажи доли кому-либо из учредителей, а также посторонним лицам.
Игнорирование установленных законодательством или уставом ограничений при продаже доли может повлечь признание сделки недействительной.
Таким образом, преимущественные права учредителей и общества охраняют закон и устав компании. Такие права защищают от вмешательства в управление компанией посторонних лиц. Они не подлежат передаче, их уступку прямо запрещает закон. Преимущественные права не распространяются на безоплатные сделки, что часто становится причиной недобросовестного совершения таких сделок, прикрывающих фактическую продажу доли.
Для того чтобы избежать нарушения преимущественных прав, учредитель, намеревающийся совершить продажу доли, должен известить о своем намерении оставшихся учредителей и непосредственно общество путем направления оферты. И наконец, чтобы избежать рисков оспаривания сделки, необходимо четко соблюдать порядок ее совершения.
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Комментарии к ст. 250 ГК РФ
1. Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.
2. В законе очерчены пределы преимущественного права покупки. О нем может идти речь, во-первых, при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, и, во-вторых, когда происходит именно продажа (а не иное отчуждение) доли. Из этого следуют два практически важных вывода. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них либо когда доля не продается, а отчуждается каким-либо иным допускаемым законом способом (кроме случая, предусмотренного п. 5 ст. 250 ГК). В обоих случаях вообще нельзя говорить о преимущественном праве покупки. В первом потому, что именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю; продавец может остановить свой выбор на любом из них. Во втором потому, что доля никому не продается, а отчуждается иным способом (например, передается в дар), следовательно, нет и преимущественного права ее покупки. Сособственник может воспользоваться преимущественным правом покупки лишь тогда, когда он готов купить долю по цене, предложенной продавцом, и на прочих предлагаемых им условиях, которые должны быть равными. Если продавец назначает явно завышенную цену, не желая продать долю сособственнику, а после его отказа купить долю при продаже доли постороннему лицу сбрасывает цену, то это обстоятельство может служить основанием для применения последствий, предусмотренных п. 3 ст. 250, так как нарушено преимущественное право покупки.
Поскольку преимущественное право покупки доли распространяется лишь на остальных (кроме продавца) участников общей долевой собственности, уступка этого права не допускается.
Преимущественное право покупки не подлежит применению при продаже доли с публичных торгов, цель которых состоит в том, чтобы продать имущество (в том числе и долю) тому, кто предложит за нее наивысшую цену по сравнению со стартовой. В то же время сособственники могут принять участие в публичных торгах на общих основаниях.
Публичные торги для продажи доли при отсутствии согласия на то всех сособственников могут проводиться в случаях, предусмотренных законом, например при обращении взыскания на имущество участника общей долевой собственности по его обязательствам (см. ч. 2 ст. 255 ГК).
3. Продавец, который желает продать свою долю постороннему лицу, обязан письменно известить об этом остальных сособственников с указанием всех условий, на которых доля продается, в том числе и цены. Совершенно очевидно, что продавец не должен до бесконечности ждать, отреагируют ли остальные сособственники на его предложение или нет. Поэтому закон устанавливает сроки, в течение которых сособственники могут откликнуться на предложение о покупке доли: один месяц, если речь идет о продаже доли в недвижимости, и десять дней, если речь идет о продаже доли в движимом имуществе. Сроки исчисляются со дня извещения сособственников о намерении продать долю. По своей юридической природе - это сроки существования права, которые в отличие от сроков исковой давности не подлежат ни приостановлению, ни перерыву, ни восстановлению.
Если сособственники откажутся от покупки доли либо никак не отреагируют на предложение продавца, то по истечении указанных сроков (соответственно, одного месяца или десяти дней) продавец вправе продать долю любому лицу. Молчанию сособственников в данном случае придается юридическое значение в том смысле, что они утрачивают преимущественное право покупки доли.
4. Если доля продана с нарушением преимущественного права покупки (например, продавец не уведомил остальных сособственников о продаже доли, или не дождался истечения выжидательного срока, или продал долю постороннему лицу на иных более льготных условиях, чем те, которые были предложены сособственникам), то любой другой участник общей собственности в течение трех месяцев может в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Указанный трехмесячный срок, в отличие от сроков, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК, является специальным сроком исковой давности. Начало его течения определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК. На этот срок распространяются правила о приостановлении, перерыве и восстановлении сроков исковой давности (п. 2 ст. 197 ГК).
5. В части первой ГК правила о преимущественном праве покупки распространены также на случаи отчуждения имущества по договору мены. В то же время очевидно, что их можно применять далеко не во всех случаях отчуждения доли по договору мены, но лишь тогда, когда отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками, причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает отчуждателю вещи того же рода, в том же количестве и того же качества.
