Какой вычет при продаже доли в квартире. Как облагается ндфл продажа физическим лицомдоли в уставном капитале ооо

При реализации жилья, находящегося в собственности, однако данную операцию нужно делать не во всех ситуациях. Следует ориентироваться на срок пользования имуществом, а также его продажной или , чтобы правильно рассчитать размер налога.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа.

Или позвоните нам по номеру:

Это быстро и бесплатно !

Законодательное закрепление

При реализации недвижимого жилого имущества, в том числе или доли в ней, продавец обязан заплатить , ставка которого установлена в 13%. Это указано в ст. 210 Налогового Кодекса РФ, а потому имеет распространение на всей территории РФ.

В соответствии с данной нормой законодательства владелец, продавший свою недвижимость, обязан заплатить НДФЛ по ставке 13% от полученного дохода. Отметим особо важный момент — с 2016 г. действуют новые правила, и в соответствии с ними необходимо обратить особое внимание на следующие существенные условия:

до 2016 г. налог не выплачивался, если жилье продавалось через три года и более его нахождения в собственности;
начиная с 2016 г. владелец обязан перечислить платеж, если его жилье находилось во обладании меньше пяти лет и поступило в распоряжение после 1 января 2016 г. Если оно поступило в личную собственность до обозначенного срока, действуют старые , при условии что оно было , вследствие приватизации или по договору ренты. Во всех других ситуациях период владения для продажи без налога составляет не менее пяти лет.

Что касается периода владения жилой недвижимостью (три или пять лет), то он отсчитывается с момента вступления в законную силу права на недвижимое имущество. Естественно, оно может быть зарегистрировано в любой момент календарного года, а потому срок исчисляется не с начала календарного года, а с момента, указанного в свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество. На данный момент такие свидетельства не выдают, поэтому дату установления права собственности можно найти в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Купля-продажа доли в квартире описана в данном видео:

Налогооблагаемая база

Изменения 2016 г. коснулись не только срока владения имуществом, но также и стоимости объекта, которая по сути является налогооблагаемой базой для . Так, до 1 января 2016 г. базой для обложения НДФЛ являлась та сумма, которая указывалась в договоре купли-продажи жилой недвижимости.

Начиная с 1 января 2016 г. базой для налогообложения НДФЛ считается или договорная стоимость (в случае ее превышения над кадастровой), или кадастровая стоимость, увеличенная на коэффициент 0,7.

Продавец имеет законное право одним из этих способов:

получить , который на данный момент равняется 1 млн. руб.;
снизить величину полученного дохода на величину произведенных расходов при изначальном приобретении объектов.

Особенности налога при продаже доли в квартире

Если продавец владеет не всей квартирой, а только ее определенной долей, он должен платить НДФЛ в размере 13% в соответствии с законодательством о реализации жилой недвижимости. Иными словами, если он приобрел в собственность долю в жилье ранее 2016 г., но обладал ею менее трех лет, он законодательством .

Он может воспользоваться способами уменьшения налогооблагаемой базы: уменьшить ее на сумму документально произведенных фактических затрат либо воспользоваться специальным налоговым вычетом по имуществу. Во втором случае вычет будет равен 1 млн. руб., если продавец оформляет индивидуальное соглашение о купле-продаже. Когда соглашение на продажу долей оформляется сразу всеми собственниками совместно как единый документ, вычет разделяется между ними в соответствии с их долями.

Отметим такой важный момент: даже при условии, что долей от квартиры владеет несовершеннолетний ребенок, при ее реализации он обязан уплатить налог, если это предусмотрено законодательством по срокам обладания имуществом. Естественно, в данном случае владелец является недееспособным, однако обязанность эту никто отменить не может, а НДФЛ за ребенка будет платить его родитель или опекун.

Расчет суммы НДФЛ

Если необходимо по закону заплатить НДФЛ с продаваемой квартиры, то примерный расчет будет иметь такой вид:

Пример. Стоимость продаваемой квартиры равняется 3 млн. Изначально она была куплена за 2,5 млн. Владельцем является один человек.

Если не использовать способы уменьшения налогооблагаемой базы: НДФЛ = 3 млн. * 13% = 390 тыс.

Если использовать имущественный вычет: НДФЛ = (3 млн. — 1 млн.) * 13% = 260 тыс.
Если использовать способ с уменьшением на величину расходов: НДФЛ = (3 млн. — 2,5 млн.) * 13% = 65 тыс.

Воспользовавшись предыдущим примером, рассчитаем налог при условии, что квартирой владеют два собственника в равных долях, то есть имеют по 1/2 доли.

Если оформляется совместный договор реализации, вычет предоставляется в размере 1 млн: НДФЛ = (3 млн. — 1 млн.) * 13% = 260 тыс. (по 130 тыс. на каждого);

Если оформляются раздельные договора реализации, вычет дается в объеме 1 млн. каждому из продавцов, и каждый из них заплатит: НДФЛ = (1,5 млн. — 1 млн.) * 13% = 65 тыс.

Продажа доли в квартире без согласия других собственников — тема видео ниже:

Уплата

Чтобы заплатить НДФЛ в бюджет государства, необходимо составить специальный расчет по , в котором указывается доход, полученный от продажи. Также в нем будет указываться ставка налога -13% и . С учетом ставки и вычета необходимо просчитать сумму налога, подлежащего уплате, и отразить эту величину в соответствующей графе расчета.

Уплата налога должна быть произведена по соответствующим реквизитам. Их можно получить в налоговых органах по месту регистрации человека в качестве налогоплательщика.

Реализация комнаты в коммуналке

Что касается продажи комнаты в квартире коммунального типа, то отметим, что в данном случае комната — это самостоятельный объект. Владелец может распоряжаться им по собственному усмотрению, в том числе и продавать, только изначально он обязательно должен предложить ее соседям по коммунальной квартире. Что касается непосредственной продажи, то здесь действует все та же схема расчета налога, то есть и ставка будет 13%, и вычет в 1 млн. можно вполне использовать.

Комнату продали за 750 тыс. В этом случае НДФЛ платить не нужно, поскольку можно воспользоваться правом на вычет в 1 млн., что больше непосредственной стоимости комнаты;

как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

8 804 333 71 85 (Звонок Бесплатный)
Это быстро и бесплатно !

Имущественный НДФЛ-вычет: продажа долей ≠ продажа квартиры

За предложенную тему статьи благодарим Андрея Буева, юриста, г. Москва.

Очень распространена ситуация, когда гражданин первоначально владеет долей в квартире, впоследствии становится единственным полноправным хозяином всей квартиры и собирается ее продать. При этом вновь приобретенная доля может находиться в собственности физлица меньше 3 лет, а другая - 3 года и более. Как посчитать срок нахождения недвижимости в собственности в таком случае? Ведь от этого будет зависеть, есть ли у продавца обязанность исчислить и уплатить НДФЛ с доходов от продажи квартиры.

Сразу оговоримся, что речь пойдет о продаже именно квартир или долей в праве общей долевой собственности на квартиру, а не о продаже комнат как отдельного объекта права собственности - это совсем другая история.

Когда срок считается по первоначальной дате регистрации права собственности

Доход от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более, НДФЛ не облагаетс яп. 17.1 ст. 217 НК РФ .

Уже принят Закон, вносящий поправки и в ст. 220 НК РФЗакон от 29.11.2014 № 382-ФЗ . Доходы от продажи недвижимости не будут облагаться НДФЛ, если в собственности она находилась не менее 5 лет. Этот порядок будет применяться в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016. Прежний порядок будет действовать в некоторых случаях, например при продаже недвижимости, которая стала собственностью гражданина в результате приватизации или перешла к нему по наследству.

А если недвижимость целиком стала собственностью не сразу, а постепенно, частями? Например, гражданину с 2004 г. принадлежала 1/3 доли в праве собственности на квартиру, а в 2014 г. он стал собственником всего объекта недвижимости (оставшиеся 2/3 могли быть приобретены по договору купли-продажи, получены в дар или в наследство - это не имеет никакого значения). В этом же году квартира продана. Минфин начиная с 2011 г. неоднократно говорил о том, что при продаже такой недвижимости срок владения всем объектом рассчитывается с даты первоначальной регистрации права собственности на долю в имуществ еПисьма Минфина от 15.08.2014 № 03-04-05/40976 , от 17.07.2014 № 03-04-05/35123 , от 01.07.2013 № 03-04-05/25012 , от 17.12.2012 № 03-04-05/7-1404 , от 28.11.2011 № 03-04-05/5-950 . Ведь изменение состава собственников или размера доли собственника не влечет для него прекращения права собственности на имуществ ост. 235 ГК РФ . При этом требуется государственная регистрация такого изменени яст. 131 ГК РФ .

Допустим, вам принадлежала треть квартиры, а затем доля в праве собственности на нее увеличилась до 100%. Если доля, первоначально оформленная в собственность, принадлежала вам более 3 лет, то полученный доход от продажи всей квартиры не будет облагаться НДФЛ.

Однако есть совсем недавние разъяснения финансового ведомства, на первый взгляд, в корне противоречащие позиции, изложенной выше. Они-то и беспокоят новоиспеченных собственников, расстающихся со своей недвижимостью.

«...поскольку одна доля в праве собственности на квартиру принадлежала налогоплательщику более 3 лет, то доходы от ее продажи не подлежат обложению НДФЛ. Что касается обложения НДФЛ другой доли в праве собственности на указанную квартиру, то поскольку указанная доля в праве собственности на квартиру принадлежала налогоплательщику менее 3 лет, то он имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса. Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%».

Этот фрагмент Письма Минфина привел граждан в уныние, и даже многие специалисты восприняли новые разъяснения как кардинальную смену курса и возврат к жесткой позиции, существовавшей ранее. Заметим, что в справочно-правовых системах вопросы налогоплательщиков, как правило, приводятся в урезанном варианте, и порой непонятно, какая конкретно ситуация рассматривалась ведомством. И значит, есть риск сделать неправильные выводы.

Не волнуйтесь: тревога ложная

Прокомментировать спорное Письмо мы попросили специалиста Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

“ По закону имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из совладельцев в праве собственности (в долевой собственности). Под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей долевой собственности. Налоговый кодекс не исключает возможность продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, как в качестве единого объекта, так и отдельными долями. При этом право на освобождение дохода, полученного от продажи доли, зависит от того, что является предметом конкретного договора купли-продажи. Поэтому Письмо Минфина от 20.05.2014 № 03-04-05/23772 не означает, что изменился в целом подход к ситуации.

То есть если гражданин продает как единый объект недвижимости квартиру, доли в праве собственности на которую приобретены им в разное время, то срок нахождения этой недвижимости в собственности по-прежнему считается по дате первоначальной госрегистрации права собственности на первую из долей.

Указанное же Письмо относится исключительно к случаю, когда продается не объект недвижимости как единое целое, а лишь отдельные доли в нем” .

Итак, позиция ведомства в ситуации, когда продается квартира как единый объект недвижимости, ясна. Теперь самое время поговорить о случаях продажи отдельных долей в праве общей долевой собственности на недвижимость.

По отдельным долям и сроки отдельные

Здесь ведомство в самом деле занимает иную, фискальную позицию, невыгодную для налогоплательщиков. Но, как это ни печально, Минфин всего лишь буквально трактует нормы ст. 220 НК РФ. Итак, срок нахождения доли в собственности считается отдельно по каждой доле, если:

<или> продаются по разным договорам купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру в целом (например, две доли по 1/2 каждая), оформленные разными свидетельствами о госрегистрации права собственност иПисьма Минфина от 09.08.2012 № 03-04-05/7-936 , от 10.05.2012 № 03-04-05/9-621 . Такого же мнения придерживаются и столичные налоговик иПисьмо УФНС по г. Москве от 12.05.2010 № 20-14/4/049629 ;
<или> продаются по одному договору купли-продажи отдельные доли в праве общей долевой собственности на квартиру, оформленные разными свидетельствами о госрегистрации права собственност иПисьмо Минфина от 20.05.2014 № 03-04-05/23772 . В этом случае сумма дохода, относящаяся к каждой из долей, определяется пропорционально ее размеру.

Заметьте: если у вас доля в собственности менее 3 лет, а у вашего сособственника - 3 года и более и недвижимость продается как единый объект, вы можете претендовать только на часть имущественного вычета. При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется пропорционально доле совладельцев в этом имуществе независимо от срока нахождения его в собственности каждого совладельц аподп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ ; Постановление Президиума ВС Республики Мордовия от 11.09.2014 № 44-г-26 .

Если квартира продается несколькими сособственниками

Официальная позиция Минфина вполне благоприятна: если квартира продается налогоплательщиком на пару с сособственником по одному договору купли-продажи, то не имеет значения, что доли в праве собственности на нее перешли к налогоплательщику в разное время. Срок владения частью квартиры считается по дате регистрации права собственности на первую долюПисьма Минфина от 05.09.2013 № 03-04-05/36594 , от 19.03.2013 № 03-04-05/7-243 , от 04.03.2013 № 03-04-05/7-166 , от 13.06.2012 № 03-04-05/7-725 . То есть если вам принадлежит с незапамятных времен 1/4 доли, затем вы получили по наследству еще 1/2 доли и вместе с сособственником квартиру продали, то НДФЛ платить не придется. Такого же мнения придерживается и ФНСПисьма ФНС от 01.04.2014 № БС-3-11/1217@ , от 22.10.2012 № ЕД-4-3/17824@ . В то же время налоговики на местах с этим соглашаются не всегда, и у суда тоже может оказаться «особое мнение». Так, Мосгорсуд пришел к выводу, что в подобной ситуации для освобождения от уплаты НДФЛ дохода, полученного при продаже долей в праве собственности на квартиру, необходимо установить дату возникновения права собственности на каждую долю. И поскольку доля, полученная в наследство, принадлежала гражданину менее 3 лет, то, продав вместе с сестрой квартиру, он должен был уплатить НДФЛ с полученного от продажи этой доли доход аАпелляционное определение Мосгорсуда от 02.07.2014 № 33-22018 . Тот факт, что первая доля была в собственности гражданина аж с 1992 г., роли не сыграл.

Всегда лучше ориентироваться на судебную практику, сложившуюся именно в вашем регионе, особенно если она более лояльна, чем позиция ведомств. Например, в случае оформления нового свидетельства в связи с перепланировкой и объединением двух квартир в одну срок владения образованной недвижимостью, полагают в Минфине, нужно считать с момента регистрации права собственности на новый объек тПисьмо Минфина от 10.04.2014 № 03-04-05/16457 . У судей другое мнение: перепланировка и объединение жилых помещений с последующей регистрацией отдельного объекта учета не повод отсчитывать срок нахождения имущества в собственности гражданина с даты этой регистраци иАпелляционное определение Мособлсуда от 26.02.2013 № 33-4177/2013 . И при увеличении площади квартиры после реконструкции срок нахождения недвижимости в собственности тоже считается по первоначальной регистраци иАпелляционное определение Оренбургского облсуда от 10.04.2013 № 33-2114/2013 .

Инструкция

Узнайте, нужно ли вам платить налог на доходы в размере 13%. Если вы владели своей долей в квартире более трех лет, то вы полностью освобождаетесь от выплаты такой суммы. В случае, когда ваше право собственности наступило позже, вы вправе не платить налог вообще, если стоимость доли в жилье не превысила одного миллиона рублей. В противном случае вам потребуется внести налоговые падежи в размере 13% от суммы, получившейся из вычитания одного миллиона из стоимости доли.

Обратитесь в налоговый орган по месту жительства, даже если вы освобождены от уплаты налога. На месте напишите заявление, в котором сообщите основания для предоставления вам налоговой льготы. Подать такую бумагу следует не позднее 1 мая года, следующего после даты продажи доли.

Подайте налоговую декларацию с учетом ваших льгот на налогообложение . Экземпляр декларации, а также специальные программы для ее автоматического заполнения вы можете скачать на сайте Федеральной налоговой службы. Кроме подачи декларации в письменном виде существует и ее возможность заполнения по интернету. Для этого зарегистрируйтесь на портале «Госуслуги». Зайдите в свой личный кабинет и сформируйте налоговую декларацию онлайн . Если она продет одобрение контролирующих органов, придите в налоговую службу лично и подпишите уже бумажный экземпляр декларации. Таким образом вы сможете сэкономить время на заполнение бумаг.

Получите в налоговой службе реквизиты и информацию о том, какую сумму вам нужно будет заплатить. Это касается тех, кто владел долей в дорогостоящей квартире менее трех лет. Уточните сроки оплаты налоговых сборов. Если вы не будете их соблюдать, вам могут назначить штраф. Сохраните квитанцию об оплате налога. Она будет доказательством того, что вы произвели все расчеты в нужное время.

Совет 2: Как заплатить налог с продажи квартиры в 2017 году

Сделка по купле-продаже квартир относится к повышенной категории сложности. Это происходит потому, что любая квартира как объект сделки уникальна. Но как говорят в торговле, на каждый товар нужен свой покупатель. Когда вы продаете квартиру, то по прописанным налоговым кодексам нормам должны отчислить в пользу государства налог от продажи. Выгодность сделки купли-продажи квартиры как вида недвижимости можно ставить под сомнение.

Инструкция

Сначала нужно выяснить вопрос, сколько лет данная квартира находится в вашей собственности. Если вы владеете недвижимостью более 3 лет, то при продаже квартиры никаких налогов вообще платить не нужно. Данное правило действует для сделок на любую величину суммы квартиры и не ограничивается на количество сделок. Иначе говоря, если у вас есть тридцать квартир более 3 лет, то вы при их продаже ничего не будете должны государству .

Когда вы владели квартирой менее 3 лет, продажа недвижимости проходит по несколько иной схеме. Согласно закону, продавец квартиры должен заплатить налог в пользу государства в размере 13% от полученной от продажи денежной суммы, если она превышала один миллион российских рублей. Если сумма от продажи квартиры была меньше, чем один миллион, то высчитывается разница между суммой сделки и одним миллионом. С данной суммы идет уплата указанных 13%.

Сделка была проведена на сумму более одного миллиона рублей, тогда налог высчитывается с чистой прибыли – 13% от разницы документально подтвержденной стоимости квартиры и ценой ее продажи.

"Электронный журнал "Азбука права", 24.11.2017

КАК ОБЛАГАЕТСЯ НДФЛ ПРОДАЖА ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ
ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ ООО?

Участник (учредитель) ООО вправе продать свою долю (ее часть) в уставном капитале другим участникам общества или третьим лицам, если ранее она была оплачена (абз. 5 п. 1 ст. 8 , п. п. 2 , 3 ст. 21 Закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ).

По общему правилу доходы от реализации долей участия в уставном капитале организаций облагаются НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208 , ст. 209 НК РФ). Но есть исключения.

О свобождение от НДФЛ при продаже доли в ООО

Доходы от реализации доли участия в уставном капитале российских организаций не облагаются НДФЛ при соблюдении совокупности условий (п. 17.2 ст. 217 НК РФ; ч. 7 ст. 5 Закона от 28.12.2010 N 395-ФЗ; Письмо УФНС России по г. Москве от 06.10.2011 N 20-14/096429):

На дату продажи доли участия она непрерывно принадлежала вам более пяти лет;

Доля участия была приобретена вами начиная с 01.01.2011.

Таким образом, данной льготой можно воспользоваться в отношении доходов, полученных от продажи долей участия в уставном капитале ООО, начиная с 2016 г.

В этом случае вам не нужно подавать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ , так как доходы, освобожденные от налогообложения по ст. 217 НК РФ, в ней можно не указывать (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Отметим также, что к доходам от продажи долей участия не применяется освобождение, предусмотренное п. 17.1 ст. 217 НК РФ в отношении доходов налоговых резидентов от продажи имущества, находившегося в собственности в течение трех и более лет. Это обусловлено тем, что для целей налогообложения доля участия является имущественным правом, а не имуществом (п. 2 ст. 38 НК РФ).

У плата НДФЛ при продаже доли в ООО

Доход от продажи доли участия в уставном капитале ООО, не соответствующий указанным выше условиям освобождения от налогообложения, облагается НДФЛ по ставке 13%, если вы являетесь налоговым резидентом РФ, или 30%, если вы не являетесь таковым (п. п. 1 , 3 ст. 224 НК РФ).

При получении такого дохода вам необходимо (п. 2 ст. 226 , пп. 2 п. 1 , п. п. 2 , 4 ст. 228 , п. 1 ст. 229 НК РФ):

Заполнить и представить в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи доли;

При этом налоговые резиденты РФ вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом - уменьшить сумму облагаемого дохода (п. 3 ст. 210 , пп. 1 п. 1 , пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; пп. "б" п. 2 ст. 1 , п. 2 ст. 2 Закона от 08.06.2015 N 146-ФЗ):

На сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением доли участия в уставном капитале ООО, или

На сумму доходов, полученных в результате прекращения участия в обществе, но не более 250 000 руб., - при отсутствии документов, подтверждающих расходы на приобретение доли. Такая возможность появилась у налогоплательщиков начиная с 2016 г.

К расходам по приобретению доли в уставном капитале относятся (абз. 3 - 5 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

Сумма денежных средств и (или) стоимости иного имущества, внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении ООО или при увеличении его уставного капитала;

Расходы на приобретение или увеличение доли в уставном капитале ООО.

Обратите внимание!

При продаже части доли в уставном капитале общества, принадлежащей налогоплательщику, расходы на приобретение указанной части доли учитываются пропорционально уменьшению его доли в уставном капитале ООО (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вычет предоставляется при подаче декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании календарного года, в котором гражданин получил доход от продажи доли в уставном капитале ООО (