Приобретенную землю могут отобрать росчерком пера.
Ольга КОВАЛЕНКОВА
О необходимости привлечения в регион инвесторов, в Ульяновской области говорят постоянно. Губернатор Сергей Морозов обещает давать «зеленый свет» тем, кто хочет и может работать на нашей земле. Одной из таких компаний можно назвать ООО «ПромИнвест».
— Мы пришли к вам из Калининградской области, — рассказал директор и учредитель ООО «ПромИнвест» Григорий Сартания. – Хотели обрабатывать землю в Сенгилеевском районе. Выполнили все необходимые условия. Зарегистрировались в области. В июне 2008 года приобрели земельный участок площадью 145 гектаров по договору купли-продажи у фирмы ООО «Стройинвест». Право собственности было оформлено в установленном порядке.
Но до этого момента в конце мая 2008 года в соответствии с принятым законом, ООО «Стройинвест» обратился к администрации Сенгилеевского района и в министерство имущества Ульяновской области с вопросом, не хотят ли они купить выбранный инвесторами участок. Это обычная процедура, которую проходят все, кто совершает сделки с землей сельскохозяйственного назначения. Григорий Николаевич утверждает, что и первые и вторые отказались взять участок в собственность. Причем, оформили свое решение письменно. Кстати, этот документ (отказ – ред.) был подписал лично министром государственного имущества и земельных отношений Мариной Шаипкиной.
— Мы начали работать, — продолжил Григорий Николаевич. – Запланировали сажать пшеницу. Но в сентябре я получил иск из регионального правительства, в котором от меня потребовали вернуть Ульяновской области купленный мною участок. Полной неожиданностью для меня стало, что подписан документ был все той же Шаипкиной…
Причина, по которой землю потребовали назад банальная. Мол, право собственности Сартания – незаконное. Оказалось, что еще в ноябре 2007 года недра под этим участком
были переданы в разработку компании «ВистаПро», которая получила это право на федеральном аукционе, заплатив за него 400 миллионов рублей. Сажать морковь и пшеницу эти хозяева не собираются. Они хотят добывать мел, залежи которого аккурат под вышеуказанной землей.
Сартания рассказал, что соблюдать закон согласен, но возникает закономерный вопрос: почему чиновники раньше умалчивали о том, что кто-то еще претендует на
Сенгилеевскую землю?
— Я обратился в минимущество с заявлением о возможности получения соседних участков, которые граничат с моим «бывшим», — объяснил Григорий Николаевич. – Но мне отказали. Сообщив, что они находятся в постоянном пользовании у Сельскохозяйственного техникума.
Сартания выяснил, что землей, принадлежащей учебному заведению, уже заинтересовалась компаний «ВистаПро» и министерство областного государственного имущества даже начала процедуру по изъятию. Вот и вкладывай деньги в землю. Можешь не увидеть ни того, ни другого.
ОФИЦИАЛЬНО
Министр государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области Марина ШАИПКИНА:
— Направление в суд искового заявления о признании права собственности Ульяновской области на земельный участок площадью 145 га в Сенгилеевском районе, связано с неправомерным отчуждением государственного участка и обусловлено восстановлением прав собственника – Ульяновской области.
Минимущество Ульяновской области, как уполномоченный орган, в заключении данной сделки по продаже указанного участка не участвовало, согласие на его отчуждение не давало.
Вопрос о предоставлении обществу «ПромИнвест» нового участка взамен прежнего следует задать продавцу спорной земли – ООО «Стройинвест», а не к министерству.
Все дальнейшие действия министерства будут направлены на защиту государственных интересов и прав публичного собственника.
В Истринском городском суде будет слушаться дело по иску москвича Сергея Кокарева, требующего устранить кадастровую ошибку, из-за которой его участок в подмосковном Нахабино был продан повторно. Владельцем недвижимости Кокарева стало ЗАО «Виктори Эссет Менеджмент», оно подало встречный иск и намерено отстаивать права на собственность. Этот случай может стать прецедентом — на месте пострадавшего хозяина участка и дома могут оказаться еще 13 владельцев недвижимости в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) «Березка». «Известия» выясняли, кто стоит за махинациями с дорогостоящей подмосковной землей и почему такая ситуация вообще стала возможна.
«Привет» из 1990-х
Граждане, получившие права на собственность в начале 1990-х годов по законам, действовавшим в СССР, могут лишиться своей земли, дома и бизнеса. История москвича Сергея Кокарева — это типичный «привет» из 1990-х.
— Проблема передела собственности стоит очень остро. Законодательство в сфере землепользования меняется регулярно, и каждое нововведение приоткрывает возможность для рейдерства. Все, кто получил собственность в начале 1990-х, могут быть лишены ее, так как тогда не существовало сегодняшних правовых норм, — пояснил «Известиям» председатель президиума столичной коллегии адвокатов Георгий Зубковский.
В Красногорском районе Подмосковья недалеко от поселка Нахабино есть садоводческое некоммерческое товарищество «Березка». В последнее время над ним нависли тучи: вдруг появились два претендента на обустроенные дачниками земли. Ровно посередине дома бывшего сотрудника Научно-исследовательского института авиационной промышленности Сергея Кокарева теперь проходит новая граница участка.
В 1990-е годы Сергей оставил оборонку и занялся частным бизнесом. Построил свой дом, где и живет со своей семьей. И вот теперь может стать первой жертвой начавшегося передела собственности, за которым стоят новые хозяева элитных подмосковных земель. В 2008 году Сергей Кокарев, как и другие хозяева участков, узнал, что кроме него право собственности на землю зарегистрировано и на ЗАО «Управляющая компания «Виктори Эссет Менеджмент». Именно по заявлению этой компании началась проверка Государственного земельного контроля управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Московской области. Нарушений в документах на права собственности комиссия не выявила, но зафиксировала, что часть участка Сергея почему-то принадлежит ЗАО «Управляющая компания «Виктори Эссет Менеджмент».
Летом 2016 года Сергей Кокарев подал иск в Истринский районный суд, надеясь исправить кадастровую ошибку. В свою очередь, ЗАО «Управляющая компания «Виктори Эссет Менеджмент» подало встречный иск с требованием освободить занимаемый участок от построек. То есть в переводе с языка юристов от Сергея требуют, чтобы он собственными руками снес свой дом. Окончательное решение будет вынесено 21 марта 2017 года.
В случае признания правоты ЗАО «Управляющая компания «Виктори Эссет Менеджмент» семья из трех человек окажется без крыши над головой. Соседи Сергея по даче предполагают, что его дом выбран в качестве опытного образца. Если с ним получится, то действие прецедента может распространиться еще на 13 подобных участков, на которых живут и ветераны боевых действий, и многодетные семьи.
Кто хочет заломать «Березку»
История «Березки» началась в 1993 году, когда десяток людей получили садовые участки в СНТ от колхоза «Путь к коммунизму». Основанием стало постановление главы администрации Красногорского района Московской области от 23 февраля 1993 года № 143/1-3. Проект планировки и застройки земельных участков был утвержден отдельным постановлением № 918/10 от 10.10.1994 года главы администрации Красногорского района г-ном Попковичем и подписан управляющим делами администрации Красногорского района господином Борисом Рассказовым.
В протоколе отвода земельного участка под СНТ «Березка» в апреле 1991 года эта территория значилась как заболоченный луг. Новым садоводам выдали свидетельства о праве собственности, в которых было указано, что участки не имеют обременений. С этого момента земли СНТ «Березка» никакого отношения к колхозу не имели.
— Этот заболоченный луг предстояло осушить, и только потом мы смогли провести газ, подвести дорогу и начать строить дома, — пояснил Сергей Кокарев. — Понадобилось не менее пятидесяти «КамАЗов» земли, чтобы осушить болото.
В истории с повторной продажей земли главную роль сыграло руководство племзавода «Слободской», который был создан на месте обанкротившегося колхоза «Путь к коммунизму». На 80% племзавод принадлежал известной ООО «РАО МЭС», а среди аффилированных с компанией лиц значился отсидевший и неоднократно обвинявшийся в мошенничестве Виталий Кириллов, а также несколько чиновников федерального уровня.
Когда в 1990-х умирающий колхоз «Путь к коммунизму» преобразовывался в ЗАО «Племзавод «Слободской», при смене формы собственности где-то «потерялись» 132 га земли. Зачистка сельхозземель под застройку коттеджными поселками началась с судебной тяжбы между бывшими работниками колхоза «Путь к коммунизму» и руководителем колхоза Юрием Масляным.
Каждый бывший колхозник получил имущественный и земельный паи. Земельные доли были предоставлены в коллективно-долевую собственность каждому члену колхоза. Причем землю передавало государство в порядке приватизации. Однако в 1999 году, заручившись поддержкой со стороны истринской районной администрации, прежний руководитель АОЗТ «Племзавод «Слободской» Николай Колотий, получив на руки в районном комитете по землеустройству свидетельство на право собственности граждан на земельные доли, стал оформлять землю бывших колхозников без согласования с ними в собственность ЗАО «Племзавод «Слободской».
Оформление земли производилось на основании сфальсифицированных и позже признанных недействительными судом документов (есть в распоряжении «Известий»). С 1999 по 2008 год Колотий и другие лица зарегистрировали земельные паи акционеров в регистрационной палате на ЗАО «Племзавод «Слободской» и путем образования фиктивной задолженности общества перед кредиторами довели общество до банкротства. Затем земельные участки были проданы ряду фирм и предприятий.
Во время процедуры банкротства сельхозпредприятия организаторы рейда всячески задабривали колхозников, раздавали им обещания и уверяли в реальности планов по восстановлению развалившегося предприятия. По неосторожности кризисный управляющий Котков, раздавая колхозникам свои визитки, не учел, что на них указан номер адвокатской конторы «Тарло и партнеры», представлявшей интересы ЗАО «Племзавод «Слободской». И вот здесь появилась фигура адвоката Евгения Тарло.
Кто стоит за «Виктори Эссет Менеджмент»
По данным «СПАРК-Интерфакс», фирма, претендующая на земли СНТ «Березка», принадлежала ООО «Техинвест» (99,99%), которое в 2007 году было преобразовано в ООО «Алькон» и в прошлом году перестало вести финансово-хозяйственную деятельность. При этом «Виктори Эсстет Менеджмент» регулярно проводило ротацию руководства. Например, в 2009 году генеральным директором был некто Дмитрий Соколов, ставший владельцем нескольких сотен дорогих участков в Московской области.
Примечательно, что через некоторое время Соколов фигурировал уже как сотрудник адвокатского бюро «Тарло и партнеры». Именно эта компания, как выяснили «Известия», и стоит за притязаниями на недвижимость в престижном Истринском районе Подмосковья. «Тарло и партнеры» — это компания, имеющая опыт работы по спорным разбирательствам с элитной недвижимостью.
Ранее «Известия» писали о попытке рейдерского захвата другого лакомого куска недвижимости Подмосковья ЗАО МЖК «Росинка». Адвокаты «Тарло и партнеры» тогда выступили на стороне кипрских юристов Неоклеусов, которые и пытались отнять у законных хозяев семейный бизнес братьев Захаровых.
В кругах подмосковной элиты компания «Тарло и партнеры» была хорошо известна. На момент разбирательства с колхозниками Евгений Тарло уже был советником губернатора Московской области Бориса Громова, а также являлся зятем ключевой тогда фигуры на рынке подмосковной земли — областного министра экологии и природопользования Аллы Качан.
Собранные редакцией материалы позволяют предположить, что за два года «антикризисные менеджеры», поставленные Евгением Тарло во главе ЗАО «Племзавод «Слободской», оформили в собственность всю землю колхоза, а потом продали большую ее часть аффилированным структурам, создавая цепочку из так называемых добросовестных приобретателей. Все сделки по отчуждению земли, реально принадлежащей колхозникам, одобрялись администрацией Истринского района.
Первые попытки колхозников защищать свои интересы в суде увенчались успехом в ноябре 2004 года. Тогда Истринский городской суд Московской области по иску граждан — собственников земельных долей принял решение о признании недействительным зарегистрированного права собственности ЗАО «Племзавод «Слободской», его «дочек» и других юридических лиц.
Суд установил незаконность оформления земельных участков в собственность ЗАО, а впоследствии передачу этих участков другим лицам. Однако уже 14 декабря 2004 года, рассмотрев всего за пять минут кассационные жалобы ЗАО и других ответчиков, Московский областной суд отменил решение Истринского суда и направил дело на новое рассмотрение. А судья Олег Маслов, который в Истринском суде 1 ноября 2004 года принял справедливое решение, был вскоре лишен полномочий федерального судьи.
Как сообщил «Известиям» генеральный директор ЗАО «Управляющая компания «Виктори Эссет Менеджмент» Александр Мехоношин, «нам прискорбно, что имя нашей компании связывается с явлением рейдерства».
«Хотели бы обратить внимание, что это гражданин-истец, а не мы обратились в суд с иском о признании нашего права отсутствующим. Мы являемся по делу ответчиками. Отдельно хотелось бы отметить, что истец не защищает права на свои земельные участки площадью 40 соток в Красногорском районе, а требует аннулировать наши права на земельный участок площадью 3 га в Истринском районе, что само по себе вызывает вопрос о действительных намерениях гражданина-истца», — говорится в ответе на запрос «Известий».
Кроме того, Александр Мехоношин отметил, что «коллегия адвокатов «Тарло и партнеры» не имеет никакого отношения к данному делу, кроме того, что адвокаты «Тарло и партнеры» Виталий Корыстов и Алексей Попов представляют наши интересы в суде».
Законодательный лабиринт
Председатель президиума столичной коллегии адвокатов Георгий Зубковский объяснил, что в начале 1990-х земли выдавались без привязки к территории, без плана. Это и привело к многочисленным мошенничествам. К середине 1990-х законодательство изменялось, и собственникам стали выдавать свидетельства с договором и с привязкой к земле.
— Позже появилась практика давать земли с межеванием, с границами. Новые главы администраций стали мошенничать и перепродавать эти земли другим субъектам, а собственники — оспаривать эти действия. Но процедуру осложнял тот факт, что земли сельхозназначения не переводили в состав поселковых, законодательство этого не предусматривало, — пояснил адвокат. — Теперь же многие эти земли все-таки перевели из одного статуса в другой и перепродают различным бизнес-структурам.
На практике получается, что законопослушный приобретатель собственности сам обязан следить за изменениями в законодательстве. В противном случае есть риск оказаться на улице.
Гражданка оформила в собственность земельный участок. После этого она долгое время не приезжала, а когда решила вернуться - увидела чужой дом. Причем дом, как и участок, на котором он стоял, был оформлен на соседа. Нижестоящие в иске гражданке отказали, а ВС РФ отменил их решения.
В чем суть дела?
Гражданка А. получила землю в наследство в 1996 году. После проведения кадастрового учета в 1999 году она оформила земельный участок в собственность. Между этим и следующим событием в «отношениях» женщины и участка прошло 16 лет. В 2015 году она наконец-то приехала, а на принадлежащей ей земле - чужой дом. Владельцем этого дома был гражданин Б.
Гражданка А. подала в суд на Б. Она требовала, чтобы Б. снёс дом. Ответчик не согласился, аргументировав позицию решением администрации от 2008 года, которое разрешала ему владеть землей.
В рамках дела провели судебно-землеустроительную экспертизу. Она показала, что администрация фактически дважды выделила разным людям один и тот же участок земли, ведь «границы земельного участка с кадастровым номером..., принадлежащего ответчику, накладываются на границы земельного участка с кадастровым номером..., принадлежащего истцу». Причем построенный дом стоял на обоих участках.
Что решили судьи?
Нижестоящие суды отказали в иске гражданке А. Основание - недобросовестное уклонение от содержания земельного участка, ведь гражданка была обязана за ним следить как собственница (ст. 209-210 ГК РФ). При этом судьи признали, что срок исковой давности истица не пропустила. Апелляция согласилась с решением.
С решением судов гражданка не согласилась и обратилась в ВС РФ.
А что решил ВС РФ?
ВС РФ поддержал гражданку А. Судьи указали на то, что:
- Истица является собственником земельного участка, право собственности было зарегистрировано надлежащим образом и не было прекращено ; земельный участок в установленном законом порядке постановлен на кадастровый учёт. Вывод: предоставление земельного участка ответчику в границах земельного участка истицы незаконно.
- Муниципалитет нарушил процедуру межевания земли, не провёл необходимые мероприятия по согласованию границ участка
- Недобросовестное поведение истца как собственника земельного участка (напомним, она не посещала его около 16 лет) «само по себе в качестве основания для прекращения права собственности законом не предусмотрено ».
ВС РФ отправил дел на новое рассмотрение.
Судьи обратили внимание, что при новом рассмотрении предстоит заново оценить, был ли пропущен срок исковой давности.
ВС РФ напомнил:
Срок исковой давности определяется не только тем, когда лицо узнало о нарушении своего права, но и тем, когда оно должно было узнать о таком нарушении (ст. 200 ГК РФ).
Интересная тема, особенно ее реальное применение! Получается что Вас могут на територию СНТ не пустить, так как за освещение улиц не платите, за пользование и содержание дорог тоже. Ограничивать пользование участком не имеют права, а по дороге проехать -имеют? подход с домофоном в МКД не подходит.Покупая землю под застройку, надо внимательно изучить ее историю. Ведь может так оказаться, что досталась она продавцам неправедным путем, то есть – в буквальном смысле отнята у первичного собственника. Захваты земель у крестьян особенно были распространены в 90-е годы, и эта земля до сих пор гуляет по рынку. Сегодня законодатели думают над тем, как противостоять рейдерским атакам и как вернуть землю ее прежним хозяевам.
Многим лендлордам на заре капитализма в современной России земля доставалась именно через рейдерские захваты крестьянских наделов. В ход шли разные средства – уговоры, запугивание, бутылка водки, с помощью которых у крестьян выманивали их земельные доли. Конечно, не последнюю роль сыграла откровенная нищета, и люди отдавали землю в надежде что-то получить. Но зачастую они получали в лучшем случае копейки.
По данным, которые приводились на «земельных» парламентских слушаниях в Госдуме (они проходили этой весной), от действий махинаторов пострадало семьсот тысяч человек, а в целом сегодня в защите прав нуждаются 12 миллионов россиян, - собственников земли.
В Госдуму сегодня внесен проект, который должен защитить землевладельцев, в том числе, - пострадавших, - и не допустить выход на рынок «паленой земли». Корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru беседует на эту тему с руководителем Московского областного регионального отделения Всероссийской общественной организации «Российский Земельный Союз» (РЗС) Валентином Корниловым.
Metrinfo.ru: Валентин Федорович, давайте для начала введем читателя в курс дела. Одна из распространенных мошеннических схем на рынке земли выглядела так: рейдеры скупали у крестьян Свидетельства на земельные доли. После этого земля переходила к новым «собственникам» и продавалась на рынке. Однако покупать такую землю крайне опасно: поскольку эти Свидетельства – пустые бумажки.
Виной тому – правовая коллизия. Если человек добровольно внес свой имущественный пай в уставный капитал хозяйства (АО, кооператива и т.п.), Свидетельство автоматически теряло свою юридическую силу. За хозяйствами закреплялась общая земля, состоящая из внесенных долей и на нее выдавалось общее Свидетельство – всему хозяйству. Но по юридической ошибке граждане, которые внесли паи в хозяйство, потом тоже получали Свидетельства – повторно. Никакой юридической силы эти бумаги не имеют. Однако рейдеры их используют, в том числе – в судах. Каковы последствия приобретения земли по этим Свидетельствам?
В. Корнилов: Не только в Подмосковье, но и на большей части территории России скупка Свидетельств на земельные доли и паи у физических лиц, и тем более последующая продажа этой земли оптом и в розницу не имеет под собой никакой законодательной основы. Сделки с этими «бесценными» бумажками, за которыми, якобы, числится земля, не действительны.
И рано или поздно по суду или по закону сами бывшие собственники или их дети либо вернут отнятую у них махинаторами землю либо получат за них с новоявленных хозяев положенную компенсацию.
- Можете ли вы привести пример, когда землю возвращали законным хозяевам?
- Да, недавно юридической бригаде нашей организации совместно с прокуратурой Владимирской области и правоохранительными органами удалось отстоять от рейдеров целостность одного крупного сельскохозяйственного кооператива.
Суд подтвердил, что члены кооператива добровольно внесли свои земельные и имущественные доли в уставный капитал кооператива, поэтому полученные ими на руки в 1994 году Свидетельства были выданы ошибочно и потеряли свою юридическую силу. Так что, скупив обесценившиеся еще в момент их выдачи бумажки, рейдеры выбросили деньги на ветер. Их кассационная жалоба в областном суде была отклонена. А если бы им удалось продать подготовленные к продаже участки, то пришлось бы раскошеливаться покупателям этой земли!
- Судебная практика по подобным делам анализируется?
- В Московской области проведен анализ подобных процессов (их было много), на основании которых Московским областным судом совместно с Московской областной регистрационной палатой обобщена судебная практика и был вынесен вердикт суда областного, а так же верховного о незаконности рейдерских захватов. Данные документы были разосланы и использованы во многих регионах. Можно привести примеры выигранных процессов в Брянской, Калужской, а в Татарии вообще отбили охоту рейдерам лакомиться из чужой плошки.
- Поясните историю вопроса – как крестьяне стали землевладельцами?
- В начале девяностых годов член колхоза или работник совхоза наделялись правом на долю в имуществе и на земельную долю (Указ президента № 323 от 27.12.1991 и постановление правительства РФ от 29.12.1991 № 86) и обязаны были ею распорядиться. Либо сдать ее в уставный капитал товарищества или акционерного общества, в которое преобразовывалось прежнее хозяйство. Либо – потребовать выдела земельной доли в натуре (чтобы организовать хозяйство или предприятие). Наконец, землевладелец мог ее продать акционерам или хозяйству. А также имел право присовокупить долевой участок к своему личному подсобному хозяйству.
- Откуда же возникла катавасия с двойными Свидетельствами?
- Начало сегодняшней неразберихе положил указ президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 года № 1767. Он утверждал единую форму Свидетельств на право собственности на землю.
А комитеты по земельным ресурсам и земельной реформе, которым было поручено выдавать по единой форме новые Свидетельства, стали выдавать их и тем, кто уже распорядился своей земельной долей, и тем, кто еще не распорядился ею, а также работникам хозяйств, которые не прошли реорганизацию.
Это была первая серьезная ошибка, которая не исправлена до сих пор.
Вторая ошибка власти в развитии земельной реформы была совершена в 1997 году с выходом первого закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где все формы Свидетельств и других документов как для юридических, так и для физических лиц были признаны одинаковыми по юридической силе. Это в дальнейшем было подтверждено законом «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации».
А ведь прежде в постановлении правительства (№ 96 от 01.02.1995 года) прямо сказано: «в случае внесения земельной доли в уставный капитал Свидетельство на право собственности на земельную долю теряет юридическую силу». Это подтвердил и совместный пленум Верховного Суда и Высшего Арбитражного суда документом № 6/8 от 1996 года.
Свидетельства, выданные акционерам или кооператорам на руки, в суде должны признаваться не имеющими юридической силы. Они имеют юридическую силу как бы виртуально, а фактически, по суду, по этим документам истец не может выиграть дела. Во всяком случае, в Московской области таких случаев не было.
Однако коренных изменений без принятия поправок к законам, определяющим земельные отношения, не произойдет. Люди, тормозящие этот процесс, рассчитывают, что после того как вымрет пожилое поколение, они смогут легко одурачить их наследников в судах, некому будет подтвердить факты махинаций, да и «по сроку давности» суд будет на их стороне.
- Что предлагается для изменения законодательства?
- Московское региональное отделение Российского Земельного Союза предлагает свою концепцию «очистки» рынка земли от «паленой» земли, и поддерживает проект нового закона, который называется «Об упорядочении отношений собственности, возникающих при приватизации земель сельскохозяйственного назначения».
Будущий закон защитит тех дольщиков, кто вынужден был обманом сдать свой пай в общий котел (а крестьян зачастую принуждали это сделать, чтобы легче было завладеть их землей) и сегодня хотел бы выйти со своей долей, а также те, кто до сих пор по уважительным или любым другим причинам не воспользовался своим правом (наследники).
Они должны по этому закону получить компенсацию либо право выхода с наделом. Причем претензии по этому закону будут обращаться к последнему владельцу земли. Он и должен будет выплатить компенсацию (ориентируясь на среднерайонную цифру кадастровой оценки земли), либо выделить земельный надел в натуре. К муниципальным властям, которым были переданы невостребованные тогда доли, смогут обращаться наследники.
Надеемся, что этот закон остановит поток жалоб, очистит судебную систему от дел-«висяков» и выбьет почву из-под ног мошенников.
Опасно ли покупать бывшие сельхозземли? Комментируют специалисты Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru обратился к практикам рынка со следующими вопросами: каковы могут быть последствия принятия такого закона, насколько сегодня опасно покупать земли, которые прежде использовались в сельском хозяйстве, как поступать, чтобы максимально обезопасить себя от «проблемных» приобретений и существуют ли сегодня факты рейдерских захватов чужой земли.
Василий Цап, руководитель отдела сопровождения проектов УК «Пересвет-Инвест»: Степень риска при покупке земельного участка гораздо выше, чем при покупке жилья. Намного сложнее сопроводительные документы и законодательная база.
Наиболее высокие риски сопровождают сделку купли-продажи бывших Паевых земельных участков реорганизованных колхозов или совхозов. Проследить все цепочку владельцев, законность их прав очень затруднительно.
В процессе покупки необходимо проверить юридическую чистоту документов: свидетельство о государственной регистрации права собственности или аренды, пакет документов Землеустроительного дела. Необходимо установить законность всех ранее проведенных сделок: оформления договоров купли-продажи, дарения, оформлении наследства и т.д. (если таковые имели место).
Если в документах или в процессе оформления договора купли-продажи возникнут спорные вопросы, суд может признать сделку недействительной на любом этапе.
Оформление купли – продажи проводится по установленным ФРС (Федеральная Служба Регистрации) формам Договоров, которые проходят государственную регистрацию. Обязательные пункты, которые должны войти в состав договора регулируются Главой 30 ГК РФ (Гражданский Кодекс Российской Федерации).
То, есть необходимо четко знать, каким образом получил продавец право собственности на данный участок, имеет ли он право его реализовывать. Нужно четко представлять процедуру получения прав собственности, как выделялся данный участок, на каких основаниях.
Достоверно проверить документы могут только юристы. Физическое лицо может получить Кадастровую выписку, подтверждающую права собственности последнего владельца земли, но проследить всю цепочку владельцев простой желающий не сможет.
Сейчас рынок более прозрачен, поэтому рейдерские захваты имевшие место в 90-е годы не наблюдаются. Новый Земельный Кодекс упорядочил взаимоотношения в области земельных отношений. Хотя до сих пор встречаются спорные земли, права собственности на которые оспаривают несколько физических или юридических лиц. Как правило, это многолетние тяжбы.
Артур Хахоков, директор по продажам Компании «красивая земля»: Так как срок исковой давности составляет 3 года, то на сделки, которые происходили раньше, чем 3 года назад, этот закон повлиять вряд ли сможет. Думаю, он в первую очередь будет направлен на регулирование сделок с землей, которые происходили в последние годы, и будут происходить в дальнейшем.
Сегодня можно покупать отдельные паи у крестьян, а можно покупать колхоз, на которого зарегистрировано право собственности на участок. Первый вариант более рискованный. В 90-х годах так сложилось, что один участок мог принадлежать и крестьянину (право на земельный пай) и колхозу. И обе стороны имели право продавать такие участки. Но были случаи, когда крестьянин продавал свой пай, а затем колхоз как такой же собственник подавал иск о том, чтобы признать эту сделку недействительной. И в Московской области сложилась такая судебная практика, что по подобным судебным делам решения принимались в пользу колхозов.
Поэтому лучше покупать землю после того, как она была консолидирована в руках крупного собственника.
По большей части информацию нужно узнавать у продавца – запрашивать у него документы купли-продажи и другие документы, которые могут дать информацию об истории участка.
Что же касается рейдерских захватов, имевших место в 90-е годы, то такие случаи есть, но их гораздо меньше.
Александр Богданов, начальник юридического отдела компании «Велес Капитал Девелопмент»: На мой взгляд, задача законопроекта связана с проблемой создания процедур, связанных с выделением земельных долей из земель, находящихся в общей собственности, проблемой унификации порядка отношений собственности, возникающих при приватизации земель хозяйственного назначения.
Не думаю, что риск покупки бывших сельхозземель превышает риски, возникающие при покупке земель иного происхождения. Вопрос в том, насколько покупатель реально осуществляет комплексную проверку документов по земле, оценивает историю участка.
Поэтому нанять юриста по земельному праву, наверное, самый разумный шаг. Естественно, не помешает взять выписку из ЕГРП, обратиться в архив местного муниципального собрания, чтобы проследить переход прав по нему.
Юрий Сорокин, директор по продажам Группы Компаний «Партнеры Земли»: Что касается последствий принятия этого закона, то неясен один момент – каким образом закон, если и будет принят, начнет исполняться? Как установить, был пайщик обманут или в добровольном порядке получил деньги за свой земельный участок? Если бы такой закон начал действовать, то наверняка нашлись бы и пайщики, которые б захотели заработать: заявили бы, что их обманули, хотя на самом деле они добровольно продали свой участок за оговоренную сумму денег.
Относительно бывших сельхозземель, могу сказать, что других в России в общем-то нет. 99,9% земельных участков, которые продаются под строительство домов или дач – это земли бывших колхозов и совхозов.
Универсальных рекомендацией по поводу того, как снизить риски приобретения, дать нельзя. Можно лишь сказать следующее: если продавец владеет участком больше трех лет, то риск того, что вы его приобретете, и ваша сделка потом будет признана недействительной – минимален, так как срок исковой давности составляет 3 года.
В противном случае если покупатель сомневается – имеет смысл обратиться к юристу, получить максимум информации об участке.
В принципе, хороши любые способы, которые позволяют получить какую-то информацию об истории участка. Однако нужно иметь в виду, что, например, в местной администрации вряд ли можно получить подробную и детальную информацию.
Информация из местных органов Росземкадастра тоже вряд ли даст ясное понимание ситуации. Данные существуют там лишь с тех пор, когда интересуемый покупателя участок был юридически сформирован, размежеван и поставлен на кадастровый учет. А что происходило с участком до этого, и каким был список собственников – в органах, где ведется кадастровый учет, не отмечается.
Лучший источник информации об участке – продавец. По тому, насколько охотно он будет рассказывать о его истории и предоставлять соответствующие документы, уже можно сделать какие-то выводы о «юридической чистоте» участка.
Ну, а рейдерские захваты сегодня не распространены. Во-первых, государство стало строже следить за такими процессами, во-вторых, снизилась экономическая привлекательность этих процессов. Можно получить уголовное наказание, при этом нет никакой гарантии, что полученный участок владелец сможет быстро и выгодно продать. В регионах сегодня можно найти крупные участки от 5 до $10 за сотку – за участки, предназначенные для сельхозпроизводства, и от $60 – за участки, пригодные полностью или частично для последующей застройки. Поэтому экономически выгоднее заплатить деньги и купить такой участок, чем рисковать и нарушать закон.
