Акт приема-передачи квартиры в новостройке – подробное описание процедуры и все ее нюансы. Зачем и когда подписывается акт приема передачи квартиры Акт приема передачи подписывается двумя сторонами

Приобретение недвижимости относится к числу дорогих покупок, которые совершаются нечасто. Учитывая, что счет идет на миллионы рублей, продавец и покупатель стараются максимально грамотно юридически подстраховаться. Существует мнение, что жилье переходит к новому владельцу после заключения договора купли-продажи и государственной регистрации прав собственности, но это не так. До тех пор, пока не подписан специальный документ, обе стороны не застрахованы от неприятных сюрпризов.

Что такое акт приема-передачи­

Вне зависимости от условий приобретения жилья (у строительной компании или на вторичном рынке) необходимо зафиксировать точное время передачи недвижимости. Это выгодно и продавцу и покупателю, потому что избавляет их от встречных претензий по поводу повреждения отделки или задолженности за телефон в переходный период. Акт приема-передачи квартиры (АППК) четко фиксирует:

  • момент перехода недвижимости к новому владельцу,
  • состояние, в котором жилье находится на момент передачи (включая платежи за предоставление коммунальных услуг, стационарную телефонную связь и подключение к сети Интернет).

Этот документ используется и на первичном, и на вторичном рынке жилья. Для каждого из этих вариантов есть особенности оформления:

  • В новостройке. Составляется застройщиком и дополняет договор долевого участия (ДДУ). Подписание АППК означает, что застройщик исполнил все свои обязанности перед дольщиком и передает ему в пользование жилье надлежащего качества. Особенностью документа является возможность покупателя зафиксировать выявленные дефекты и недоработки, которые строительная компания должна устранить или предложить компенсацию. Иногда недостатки указываются в отдельном смотровом листе, который служит приложением к основному документу.
  • На вторичное жилье. Оформление АППК более простое, чем на «первичке». Часто тут отсутствуют претензии к качеству, и задача такого документа – показать, в каком состоянии передается квартира. Акт приема-передачи квартиры подписывается после проверки состояния жилища и сверки счетов за коммунальные и иные услуги. Если при приемке обнаруживаются серьезные изъяны, то покупатель вправе включить в АППК требование об их устранении. При отказе продавца от исправления дефектов, вопрос решается в судебном порядке (вплоть до возврата продавцом полученных средств).

Для чего необходим передаточный акт к договору купли-продажи­

В соответствии с Гражданским кодексом (ГК), до подписания передаточного документа продавец продолжает нести риски повреждения или гибели жилища. Формально это обязательство будет сохраняться за ним и после вселения в жилище нового правообладателя при неподписанном АППК, поэтому в интересах застройщика не затягивать с юридическим закреплением отчуждения недвижимости. Для покупателя стимулом поставить подпись будет желание скорее вступить в права владельца жилья. Теоретически обе стороны заинтересованы в подписании этого документа.

На практике нередки случаи, когда застройщик по разным причинам пытается не фиксировать в акте приема-передачи квартиры замеченные недочеты. Когда одна из сторон отказывается подписывать АППК, то в соответствии с законодательством это квалифицируется как отказ от исполнения обязательств по договору купли-продажи. Через суд продавца могут оштрафовать, а жилище – вскрыть силовым способом. Если со стороны покупателя присутствуют необоснованные уклонения от подписания АППК, застройщик вправе составить документ в одностороннем порядке.

Условия передачи

В зависимости от того, как производится расчет за приобретаемую недвижимость, АППК может подписываться вместе с договором купли-продажи, либо после него. Дополнительной мерой правовой защиты будет нотариальное закрепление, но более распространенным является способ оформления в простой письменной форме. Подписание АППК после его заполнения подразумевает вручение хозяину:

Подписывая акт приемки-передачи квартиры при покупке, новый владелец берет на себя и все рисковые обстоятельства, связанные с эксплуатацией помещения. В случае повреждения жилья при пожаре или затоплении, покупатель полностью оплачивает стоимость ремонта. При приобретении вторичного жилья нередки ситуации, когда прежний хозяин не может вывезти свои вещи сразу после подписания договора купли-продажи. Фиксация состояния жилища в АППК, после того, как он полностью освободит помещение, избавит стороны от споров.

Нормативно-правовое регулирование

По российскому законодательству, переход имущества от одного собственника к другому является гражданско-правовой сделкой. Ее особенности рассматривает ГК РФ:

  • Общим положениям купли-продажи посвящены статьи 454-491. Там говорится об особенностях договора, ответственности продавца и обязанностях сторон.
  • Купля-продажа недвижимости затронута в статьях 549-558. Они рассматривают определение предмета в тексте договора, государственную регистрацию права собственности, другие вопросы, возникающие при продаже жилья. Статья 556 утверждает передачу недвижимости на основании АППК (или аналогичного двухстороннего документа, который подпишут обе стороны).

Правовые последствия приема-передачи жилых помещений

До тех пор, пока у жилого помещения не появился покупатель, бремя содержания жилища лежит на застройщике – это отражено в ФЗ № «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Статье 4 этого Закона говорит, что после приобретения жилища дольщиком, к нему переходят риски случайной гибели или повреждения помещения. Самыми распространенными вариантами нанесения ущерба жилому помещению являются:

  • пожар;
  • затопление соседями;
  • стихийные бедствия.

Строительная компания перестает нести ответственность за найденные или возникшие повреждения с того момента, как подписан акт передачи квартиры по договору купли-продажи. Исключение составляют только обнаруженные со временем скрытые изъяны конструкции – подобная форма ущерба компенсируется после судебного процесса. Переход ответственности на рынке вторичного жилья аналогичен «первичке». До подписания АППК затраты по возмещению ущерба несет прежний хозяин, после скрепления документа подписями все риски переходят новому владельцу.

При приобретении жилья на вторичном рынке, покупатель избавлен от части забот по дальнейшему оформлению документов. Прежний владелец передает ему:

  • кадастровый паспорт;
  • техпаспорт из БТИ;
  • свидетельство из Регпалаты.

Покупателю жилища в новостройке предстоит получить эти документы самостоятельно. И только после завершения этих формальностей (они занимают около месяца-двух), он может считаться полноправным собственником жилья. Обязанности по содержанию жилища (оплаты услуг коммуникации и ЖКХ) возникают у него сразу же, как подписан АПП. На переоформление договоров обслуживания (с управляющей компанией, провайдером и др.) законом отводится одна неделя.

Как правильно составить акт приема-передачи жилого помещения

Если вы приобретаете жилище у застройщика, то у него уже есть типовой вариант АППК. Покупая недвижимость на вторичном рынке, можно найти образец акта приема-передачи квартиры в Интернете. Но вне зависимости от ситуации, будет полезно обратиться за консультацией к юристу. Опытный специалист поможет вам избежать многих «подводных камней». Он тщательно изучит документ, при необходимости дополнит его необходимыми вставками и разъяснит, чем будут невыгодны для вас текущие формулировки при необходимости доказать свою правоту перед продавцом.

Форма акта

Законодательство не определяет, в каком виде должен составляться АППК, важно, чтобы он содержал всю необходимую информацию. В зависимости от наличия/отсутствия заверения этот документ бывает:

Правильное составление акта приема-передачи квартиры подразумевает фиксацию факта передачи жилья и, при необходимости, состояния, в котором находится недвижимость. Сюда входят:

  • Наименование документа, календарное число и место составления.
  • Данные сторон. Паспортные данные для граждан, реквизиты и ИНН для организаций.
  • Ссылка на базовый договор купли-продажи (ДКП), к которому прилагается данный АППК.
  • Адрес приобретаемого объекта.
  • Краткая информация о жилье (количество комнат, площадь, наличие балкона и др.).
  • Информацию о наличии/отсутствии претензий по качеству. Если у покупателя есть замечания, требуется конкретно указать, в чем заключается дефект (обнаруженные изъяны могут перечисляться в специальном журнале или смотровом листе).
  • Вещи, которые находятся в помещении и становятся собственностью покупателя (мебель, бытовая техника, предметы интерьера и др.).
  • Документация, которая передается вместе с АПП (смотровой лист, журнал и др.) с указанием количества страниц.
  • Подписи сторон.

При продаже жилья на вторичном рынке, возможна ситуация, когда недвижимость была передана в аренду, и на момент продажи срок действия договора еще не истек. Согласно действующему законодательству, права арендатора (цена и условия имущественного найма) остаются неизменными при смене собственника. В такой ситуации в АППК делается запись об арендном договоре и сроке его действия.

Количество экземпляров

По закону, отдельный договор купли-продажи полагается, чтобы зарегистрировать права нового собственника в Росреестре. Каждая сторона тоже должна иметь по одному экземпляру ДКП, поэтому минимальное количество передаточных актов для конкретного жилища составляет три штуки. Это число будет больше, если одну из сторон представляет несколько человек. Например, если недвижимость приобретают 2 физических лица, то тираж АПП = 1 шт. (в Росреестр) + 1 шт. (продавцу) + 2 шт. (приобретателям) = 4 экземпляра. Каждая из сторон может делать копии по своему усмотрению.

Процедура подписания

При покупке недвижимости у застройщика, сроки приема-передачи жилища определяются договором купли-продажи. Основные шаги при процедуре подписания АППК будут следующие:

  1. Продавец заказным письмом (или другим допустимым по договору способом, например, с помощью SMS) информирует покупателя о готовности передать помещение. В этом же сообщении устанавливается срок (если он не определен, то это 7 рабочих дней с момента получения уведомления). Если покупатель уклоняется от подписания АПП без уважительных причин, то продавцу разрешается передать имущество в одностороннем порядке.
  2. В зависимости от формы фиксации передаточного акта, приглашается нотариус, или выполнение процедуры происходит без него.
  3. Вместе с представителем застройщика покупатель осматривает помещение, отмечая все дефекты и недоработки. В случае невозможности их устранения на месте, составляется специальный журнал, смотровой лист, или же недочеты вписываются непосредственно в акт приема-передачи квартиры.
  4. После того, как все помещения осмотрены со вниманием и дефекты зафиксированы, стороны скрепляют АППК своими подписями. С этого времени жилье считается переданным покупателю.
  5. После подписания документа, представитель застройщика вручает клиенту ключи от помещения, техдокументацию и квитанции за услуги ЖКХ.

Подписание АПП при покупке жилья на вторичном рынке происходит по упрощенной схеме. Тут документально фиксируются не дефекты помещения, а сам факт того, что жилье передано новому владельцу, поэтому необходимость в смотровом листе отсутствует. Если при проверке такого жилья обнаруживаются серьезные технические дефекты или коммунальная задолженность, то для покупателя будет выгоднее один из следующих вариантов:

  • не подписывать АПП, пока не будут устранены дефекты или выплачена задолженность;
  • добиться снижения первоначальной цены за решение возникших проблем.

Какие документы передаются вместе с актом приемки-передачи квартиры

По завершении покупки жилья у покупателя должен оказаться на руках пакет документов по проведенной сделке. Желательно, чтобы этот список приводился в самом АППК. Общий перечень документов включает:

  • договор купли-продажи недвижимости;
  • расписка о получении денег (составляется продающей стороной при получении средств);
  • квитанции об оплате коммунальных и телекоммуникационных услуг (желательно – дополненные справками об отсутствии задолженности);
  • кадастровый паспорт (их выдача прекращена в 2017 году, поэтому этот пункт не актуален для новостроек);
  • технический паспорт (для вторичного рынка);
  • АППК.

Регистрация права собственности в Росреестре

Закрепление прав владельца на приобретаемое имущество происходит через обращение в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Для этого необходимо подготовить пакет документов:

  • Заявление о регистрации;
  • Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя;
  • Договор купли-продажи;
  • Акт приема-передачи квартиры (необязателен для некоторых регионов, например, Московской области);
  • Кадастровый паспорт (при наличии);
  • Квитанцию об оплате госпошлины 2000 рублей.

Есть несколько способов подать документы в Росреестр. Это можно сделать:

  • лично (требуется присутствие продавца и покупателя);
  • через Многофункциональный центр;
  • отправив почтой (с заверенной нотариусом подписью заявителя);
  • на сайте Росреестра;
  • оформив обслуживание с выездом.

Акт приема-передачи недвижимости при покупке квартиры от застройщика

При покупке жилья на «первичке» АПП является приложением к договору долевого участия. Составлением акта приема-передачи квартиры занимается строительная компания, и во многих регионах России этот документ требуется при регистрации права собственности на недвижимость. Особенностью АПП на первичном рынке является возможность регистрации недочетов, которые продавец обязан будет исправить (или компенсировать). При продаже на «вторичке» это не имеет особого смысла, так как, по умолчанию, речь идет о том, что недвижимость не новая, и в ней допускаются отдельные дефекты.

Обязательные реквизиты документа

Законодательство не регламентирует составляющие акта приема-передачи квартиры, поэтому этот документ может иметь небольшие различия у разных строительных компаний. Правильно составленный АПП для «первички» обязательно должен содержать:

  • Название, дату составления.
  • Информация о продающей и покупающей сторонах (у застройщика – официальное название и адрес, у дольщика – фамилия, имя, отчество, паспортные данные).
  • Отсылку к ДДУ, частью которого является данный АППК.
  • Адрес, по которому находится продаваемое жилище.
  • Кратная информация о недвижимости (площадь, количество комнат).
  • Были ли обнаружены претензии при осмотре (этот пункт может оформляться на отдельном смотровом листе).
  • Подписи сторон.

Претензии к застройщику

В ходе подробного осмотра приобретаемой недвижимости, покупатель может обнаружить дефекты. К ним относятся:

  • недостаточная теплоизоляция помещения, неутепленные стыки стен;
  • неправильная разводка канализации;
  • отсутствие вентиляции;
  • черновая отделка вместо чистовой;
  • отслоение штукатурки;
  • излишняя кривизна стен.

Все дефекты, обнаруженные при осмотре приобретаемой недвижимости, заносятся в АПП или отдельный смотровой лист. Юридически оба способа равноправны, но второй вариант предпочтительнее при большом количестве недочетов. На следующем этапе необходимо решить, каким образом застройщик будет компенсировать найденные изъяны.

Последствия подписания акта с претензиями

Главная задача АПП – фиксация состояния помещения на момент передачи. Поставив подписи под документом, в котором приводится список недостатков приобретаемой недвижимости, стороны соглашаются с тем, что клиент принимает жилище с определенными дефектами. Фиксация недоработок подразумевает, что строительная компания обязана будет устранить их самостоятельно или компенсировать затраты покупателя на избавление от этих изъянов.

В особо критических случаях, когда дефекты несовместимы с комфортным использованием жилья (например, разбит стеклопакет на окне), покупатель может не подписывать АПП до тех пор, пока застройщик не исправит недостатки. Срок устранения недочетов не определен юридически, но по аналогии с Законом «О защите прав потребителей» это будет срок не более 45 дней.

Как составить акт приемки квартиры на вторичном рынке

Составление АППК на вторичном рынке жилья происходит по упрощенной схеме, и предназначено только для фиксации факта передачи. В этом случае в акте приема-передачи квартиры не прописывают недостатки (и не составляют смотровой лист). При обнаружении серьезных дефектов, которые не могли быть выявлены сразу (например, плохая теплоизоляция стен, проявляющаяся только при наступлении холодов), покупатель вправе требовать от продавца устранения дефектов. Если изъяны не исправляются добровольно, новый владелец вправе подать в суд, ссылаясь на АППК в качестве доказательства.

Описание состояния квартиры

Акт приема-передачи квартиры при покупке на вторичном рынке похож на «первичный» вариант большинством пунктов, но по объему бывает гораздо меньше. К обязательному содержанию относится:

  • Название документа, дата составления.
  • Фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон.
  • Отсылка к ДКП.
  • Местоположение жилища, его краткое описание. Указывается адрес, этаж, количество комнат, общая и жилая площадь. Имеет значение проведенный ремонт (если он был), наличие телекоммуникаций, общее состояние конструктива (квартирной коробки).
  • Подписи сторон.

Характеристика и оценка передаваемого имущества

Квартира-вторичка может продаваться вместе с вещами. В АПП должна быть опись всего имущества, которое находится в помещении на момент передачи. Сюда включают:

  • Мебель (в том числе встроенную, которая изготовлена под габариты конкретного помещения);
  • Электробытовую технику(в том числе «встройку» – духовой шкаф, СВЧ-печь и др.);
  • Предметы интерьера (например, гардины или ковры).

Перечень недостатков приобретаемой квартиры

В некоторых случаях, имеет смысл фиксировать дефекты приобретаемой недвижимости (это можно сделать как в самом АПП, так и в приложенном к нему смотровом листе). Сюда можно отнести ситуации:

  • Большого количества изъянов, которые могут в итоге снизить стоимость приобретаемой недвижимости.
  • Неопределенности с характером дефекта (например, покупатель считает, что гидроизоляция санузла ненадежная и легко затопить соседей, а продавец утверждает обратное).
  • Будущей реконструкции жилья, когда покупатель хочет досконально зафиксировать текущее состояние.

Срок освобождения квартиры

Приобретение жилья на вторичном рынке во многих случаях подразумевает, что помещение занято прежними хозяевами, и они не могут сразу же освободить его. Нужно иметь в виду, что после подписания акта приема-передачи квартиры, предъявить претензии по не внесенным в документ дефектам и коммунальным платежам будет гораздо сложнее. Обе стороны сделки должны четко различать два срока освобождения жилья:

  • Юридический – его возникновение происходит в момент снятия с регистрационного учета прежнего хозяина после получения аванса;
  • Фактический – непосредственный выезд из помещения.

Эти два события могут быть разделены временным интервалом, который нужно прописать в договоре купли-продажи (например, что продавец окончательно съезжает спустя 7 дней после подписания ДКП). Для дополнительной финансовой защиты покупающей стороны туда же можно внести условие, что часть стоимости жилья (10-15%) продавец получит только после того, как стороны поставят подписи под актом приема-передачи квартиры.

Отсутствие одной из подписей сторон

Если продавец или покупатель не хотят подписывать акт приема-передачи квартиры, это означает несогласие с предлагаемыми условиями. Как правило, такая ситуация возникает при отношениях застройщик-дольщик (на вторичном рынке, при не устраивающем покупателя качестве квартиры, дело просто не дойдет до АППК). Имеет смысл разобрать каждую ситуацию по отдельности:

  • Застройщик не хочет подписывать АППК. Это возможно в случае, если обнаружены серьезные дефекты, обещающие большие затраты. Необоснованное затягивание влечет наложение на строительную компанию штрафных санкций – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены недвижимости за каждый день просрочки. Для примера – если жилье стоит 3 млн рублей, а ЦБ-ставка равна 15%, то ежедневно застройщик должен будет платить 4 500 р.
  • Дольщик игнорирует подписание АППК. Отсутствие подписи покупателя, не согласного с текущими условиями, будет на руку строительной компании. По закону, если дольщик два месяца не подписывает этот документ, застройщик может сделать это в одностороннем порядке. В этом случае правильная стратегия покупателя будет заключаться в фиксации всех дефектов в передаточном акте и скреплении его подписью с одновременным направлением претензии продавцу. В такой ситуации застройщику ничего не остается, как сразу исправить недостатки или согласиться на компенсацию.

Видео

Оформление акта приема-передачи документов не является строго обязательной процедурой. Однако в некоторых случаях передача документов между контрагентами сопровождается его подписанием. Акт приема-передачи документов имеет юридическое значение, поэтому при возникновении каких-либо спорных ситуаций и разногласий между подписавшими его сторонами он имеет доказательную силу и может быть использован в суде .

Акт приема-передачи документов создается и внутри предприятий – например, при передаче кадровой, бухгалтерской и пр. документации при смене сотрудников. В этом случае документы должны пройти предварительную проверку на их содержание и полноту, чтобы впоследствии принимающий документы работник не столкнулся с неожиданными неприятностями.

ФАЙЛЫ Открыть эти файлы онлайн 2 файла

Основные правила оформления акта приема-передачи документов

Унифицированного стандартного образца по заполнению данного документа нет, поэтому предприятия и организации вправе самостоятельно разработать его шаблон или же оформлять документ в свободной форме. Заполнять его можно как в простом письменном виде, так и печатать на компьютере. Оформляется акт приема-передачи документов на обычном листе А4 формата в двух экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон. При этом каждая копия должна иметь подписи руководителей организаций или уполномоченных на это лиц.

При необходимости документ можно заверить печатью, но это необязательно, т.к. с 2016 года юридические лица имеют право не использовать в своей деятельности печати и штампы.

Также акт должен содержать определенный перечень обязательный сведений. В частности здесь должна быть указана информация о сторонах , между которыми фиксируется факт передачи документов, а также полный список передаваемых документов с их четким наименованием и количеством. Если передаются оригиналы документов – это следует обязательно указать в акте (в случае их утраты, претензии будут предъявлены той стороне, на руках у которой они были на момент востребования), если же копии, то они должны быть заверены передающей стороной.

Также следует учесть, что в случае передачи оригиналов документов, передающая сторона должна обзавестись их копиями.

В случаях особой ценности передаваемых документов, в акт желательно вносить более полные сведения о предприятиях (полные реквизиты с ОГРН, ИНН, КПП и т.д.), а также паспортные данные сотрудников, занятых в процессе передачи. Если же передаются стандартные документы, можно ограничиться более простой формой акта.

Инструкция по заполнению акта приема-передачи документов

С точки зрения делопроизводства, данный акт имеет вполне стандартную форму и не должен вызвать особых затруднений при заполнении. В рассматриваемом примере документы передаются от одного предприятия другому.

  • Вначале пишется наименование документа с коротким обозначением его сути.
  • В строке ниже указывается город, в котором работает организация, выписывающая акт, а также дата его оформления.
  • Далее вписывается информация о компании, которая передает документы: вносится ее название с указанием организационно-правовой формы (ИП, ООО, ОАО, ЗАО), а также должность ответственного лица (обычно здесь пишут Директор, Генеральный директор или указывают иного, уполномоченного на подписание подобного рода документов сотрудника) его фамилию, имя, отчество (полностью).
  • Затем всё то же самое вносится о второй стороне: название организации, должность, фамилия, имя, отчество ответственного лица.

После внесения сведений о предприятиях, нужно написать полный перечень передаваемых документов.

Как правило, такие акты составляются в тех случаях, когда список передаваемых документов или особо ценен, или довольно внушителен, поэтому лучше всего оформить их список в виде таблицы.

В первый столбик нужно внести порядковый номер передаваемого документа в данной таблице, во второй – полное наименование, в третий – дату его составления, в четвертый – номер документа по внутреннему документообороту. В пятом столбце надо указать оригинал или копия (заверенная) передается второй организации, а шестой столбик – количество содержащихся в документе листов.

При необходимости таблицу можно расширить, внеся в нее какую-либо дополнительную информацию.

Под таблицей следует написать, сколько экземпляров акта было составлено и сколько получили на руки заинтересованные стороны, а также поставить подписи руководителей обоих предприятий.

После подписания акта по приему-передаче документов всю ответственность за полноту, содержание, сохранность переданной документации принявшая ее сторона автоматически берет на себя.

Клиенты первичного рынка к подобному документу относятся трепетно. Именно он позволяет призвать застройщика к исполнению обязательств по устранению недоделок. Однако для «вторичных» сделок этот документ бывает не менее важен, а пренебрежение им - чревато серьезными неприятностями.

Закон диктует правила…

В статье 556 «Передача недвижимости» Гражданского кодекса РФ недвусмысленно сказано, что передача объекта от продавца покупателю осуществляется по передаточному акту, или иному документу о передаче, который удостоверяется обеими сторонами. Именно подписание этого акта, а не регистрация сделки или прав собственности, по нормам закона считается моментом фактической передачи имущества. И только с этого момента обязательства сторон сделки считаются исполненными.

Представьте, что именно в этот период дорогая евроотделка (цена которой составила определенную часть от общей стоимости квартиры) пострадает от залива или - хуже того - пожара. Или же не отличающийся высокими моральными качествами продавец оставит вам за последний месяц кругленький счет за международные телефонные переговоры.

А как быть продавцу, если через месяц после заключения сделки ту же дорогую отделку попортит сам покупатель, а после этого заявит, что характеристики полученной им квартиры не соответствуют заявленным в договоре купли-продажи?

Для того чтобы избежать подобных неприятных сюрпризов, и существует акт приема-передачи (АПП), одна из основных задач которого - зафиксировать состояние объекта на момент фактического вступления покупателя в пользование, и подтвердить соответствие этого состояния условиям договора. Другая задача - определить момент, с которого новый владелец становится плательщиком коммунальных и прочих услуг.

…жизнь вносит исключения

Сроки юридического (снятие с регистрации прежнего владельца) и физического (непосредственно его выезд) освобождения квартиры обычно прописываются в договоре купли-продажи . В указанный день стороны сделки приезжают на квартиру, продавец предъявляет квитанции по квартплате и коммунальным услугам и передает ключи. После этого и подписывается акт приема-передачи. Казалось бы - все просто.

По словам Николая Лаврова, генерального директора Консультационного центра «Недвижимость в Петербурге», если вы совершаете сделку через агентство недвижимости, о правилах и сроках подписания акта приема-передачи вам расскажут обязательно и подробно. Невозможно представить, чтобы профессиональные операторы рынка оставили данный документ без внимания. То же самое будет сделано, если ваша сделка будет оформляться через нотариуса.

Но сегодня, согласно законодательству, купля-продажа жилья может осуществляться и без привлечения этих специалистов. Продавец с покупателем могут самостоятельно заключить договор в простой письменной форме и передать его на регистрацию в Росреестр вместе с остальными документами.

И вот в этом случае акт приема-передачи квартиры вполне может быть попросту забыт. Более того, если договор регистрируется, например в Петербурге, то сторонам сделки никто может и не напомнить о необходимости акта. В некоторых регионах, в частности - в Московской области - без АПП пакет документов просто не будет принят на регистрацию (чем, кстати, недовольно большинство участников рынка), но петербургское управление Росреестра этого документа в пакете не требует.

То есть сделка может быть совершена и зарегистрирована, новый собственник официально вступит в свои права, а дальше…

Есть ли жизнь без акта?

В большинстве случаев никакого угрожающего «дальше», скорее всего, не произойдет. Ни продавец, ни покупатель так и не узнают, что их сделка не совсем полноценна с позиций Гражданского кодекса.

Однако в некоторых случаях отсутствие АПП может сыграть с одной из сторон неприятную шутку. О возможных недоразумениях с квартплатой и повреждением отделки мы уже упомянули, но могут возникнуть и более серьезные проблемы.

В том же ГК говорится, что только после фактической (подтвержденной актом) передачи имущества покупатель принимает как обязательства по содержанию и обслуживанию квартиры, так и риски ее случайных повреждений и гибели. До подписания акта все эти риски продолжает нести продавец. То есть теоретически вполне возможно возникновение ситуации, когда объект, в отношении которого не был подписан АПП, через несколько лет погибнет в результате стихийного бедствия, и претензии по финансированию его восстановления будут предъявлены не новому собственнику, а старому. Конечно, суд в такой ситуации наверняка встанет на сторону продавца, но сама перспектива судебных разбирательств вряд ли его обрадует.

Согласно законодательству, уклонение одной из сторон от подписания АПП приравнивается к отказу от исполнения обязательств договора купли-продажи. По словам Николая Лаврова, «уклонистов» можно привлечь к ответственности разными способами. От наложения штрафных санкций за неисполнение обязательств до вскрытия квартиры, ключи от которой продавец «забыл» вручить покупателю, с привлечением правоохранительных органов.

Но все эти варианты относятся, скорее, к крайним и радикальным, чреваты потерями времени и нервов. Поэтому эксперты рекомендуют не бороться с последствиями нерадивости контрагентов, а предупреждать их на стадии составления договора. Практически беспроигрышный вариант - включить в него условие, согласно которому определенная часть стоимости квартиры (на практике обычно - порядка 10%) выплачивается как раз одновременно с подписанием акта .

Иногда они различаются

Официальных единых требований к форме АПП не существует. Акт составляется в простой письменной форме по одному экземпляру для каждой из сторон сделки. При желании он может быть удостоверен нотариусом.

Пункты этого документа также могут варьироваться в зависимости от пожеланий сторон и особенностей сделки. Но в любом случае в них должна быть включена такая информация, как паспортные данные продавца и покупателя, точный адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер и площадь, а также дата и место составления акта.

Отдельным пунктом с разными степенями подробности может оговариваться состояние квартиры - вплоть до материалов и качества отделки, сантехники и мебели, если по договору она должна остаться покупателю.

Кстати, нередко именно мебель становится поводом для дальнейших споров сторон. Речь, конечно, идет не о старых шкафах из ДСП, а о дорогих (иногда - импортных дизайнерских) предметах интерьера, которые нередко продаются вместе с квартирами премиум-сегмента . Эта «скромная роскошь» иногда составляет до 10-15% от цены сего объекта. Не удивительно, что продавец в последний момент (вопреки условиям договора) может не устоять перед искушением захватить из квартиры «на память» пару любимых французских кресел XIX века.

Пункт АПП, перечисляющий претензии сторон (или их отсутствие) как раз и служит для того, чтобы покупатель с продавцом выразили свое мнение о соответствии фактического состояния квартиры условиям договора. Если претензии существенны и стороны не могут разрешить их по взаимной договоренности, то АПП станет документом, который поможет при судебном разбирательстве. «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи <…> не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора», - говорится в Гражданском кодексе.

Если же покупатель перечисляет дефекты и недочеты, которые продавец готов добровольно устранить, то в акт вносят пункт - «считать действительным после устранения претензий». Естественно, указываются и сроки, в которые это должно быть сделано.

Иногда в акте отдельно оговаривается форма и порядок выплаты денежных средств. Этот пункт особенно важен, если в договоре купли-продажи означено, что последняя выплата будет осуществлена именно после подписания АПП.

Нередко при передаче квартиры присутствуют свидетели сторон, в такой ситуации имеет смысл указать их паспортные данные - в случае возникновения претензий показания свидетелей будут иметь значительный вес на суде.

Текст: Андрей Грязнов Фото: Алексей Александронок

Заключение любой сделки требует документального подтверждения. Кроме составления необходимых документов, часто требуется передавать официальные бумаги от одного физического или юридического лица другому. Такая передача является юридической процедурой и требует необходимого письменного оформления. Документальным свидетельством состоявшегося события является акт передачи документов, составленный по определенной форме и подписанный всеми участниками.

Такой акт юридически обоснован только при условии составления в соответствии с правилами делопроизводства и наличия всех необходимых подписей. Единого банка или унифицированной формы на все случаи не существует, так как ситуации, требующие передачи документов, очень разнообразны. Поэтому форма данного документа в каждой конкретной ситуации своя.

В общем случае документ состоит из трех обязательных частей. Первая часть, сразу после названия документов" (образец, как правило, свой для каждого даты и места составления, содержит реквизиты передающей и принимающей сторон. Для физических лиц это ФИО и данные паспорта, для организаций - полное наименование и данные представителей. Если документы передаются между разными подразделениями одной организации, нужно указывать названия структурных подразделений (передающего и принимающего), а также фамилии представителей.

Во второй части акт передачи содержит собственно перечень передаваемых документов с указанием порядковых номеров и регистрационных данных, отражаемых в документах учета. Удобнее всего такой список оформить в форме таблицы.

В последней части акта должно быть указано количество составленных экземпляров и поставлены подписи сторон. Для представителей организаций рядом с подписью необходимо указать должности и привести Акт также должен быть обязательно заверен печатью организации.

В случае передачи особенно важных документов акт передачи составляется специальной комиссией, созданной приказом руководителя. В этом случае в обязательном порядке приводятся подписи, фамилии и должности всех членов комиссии.

Обратная передача документов возможна только по специальной заявке установленного образца с перечислением переданных документов. Если часть документов утеряна, это также следует отразить в заявке.

В каких же случаях должен передачи? В кадровом документообороте передача документов от одного сотрудника к другому производится в случаях ухода в отпуск, увольнения, перехода в другой отдел. Кроме того, данный акт составляется при сдаче документов в архив на хранение или при уничтожении. Вся необходимая информация о движении документов отражается в специальном журнале или папке. Акт передачи и приема документов должен содержать полный их перечень независимо от количества листов или томов.

Для юридически грамотного и правильно составленного акта передачи кадровая служба организации должна располагать списком необходимых нормативных документов. К обязательным документам кадровой службы относятся положение об оплате труда, трудовой договор, приказы по личному составу, графики отпусков, и их трудовые книжки, заявления работников на отпуск и увольнение и ряд других.

Особенно ответственный процесс - прием и передача трудовых книжек, в случае утери которых процесс восстановления связан с немалыми трудностями. Также важнейшим документом является книга учета трудовых книжек, содержащая подписи как сотрудников, так и уволенных. Передачу трудовых книжек рекомендуется проводить в форме отдельного приложения к акту с указанием серии и номера каждой книжки, включая невостребованные.

В отдельных случаях предусмотрена передача копий документов, в основном это относится к секретным или правоустанавливающим документам либо документам строгой отчетности.

В случае утраты определенных документов и возникновения разногласий по этому поводу акт приема-передачи является основным юридическим основанием разрешения споров. Поэтому так важно его правильное оформление, лучше, если оно будет производиться специалистом, имеющим опыт работы с документами.

Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ - продолжение:

Теперь нам (Покупателю ) осталось сделать последний шаг в приобретении квартиры на вторичном рынке.

Регистрация сделки (точнее - ) обеспечила нам передачу права собственности на квартиру, другими словами - квартира нам передана юридически.

Физическая же передача квартиры происходит путем передачи ключей от квартиры и подписания сторонами Передаточного акта .

Передаточный акт или Акт приема-передачи при покупке квартиры, призван зафиксировать факт исполнения обязательств сторон по договору купли-продажи. Несмотря на то, что регламентирован законом, он составляется в произвольной форме, в двух экземплярах (для Продавца и для Покупателя ), подписывается обеими сторонами, и нигде не регистрируется (хотя в некоторых регионах местные УФРС могут потребовать подписанный Акт для регистрации перехода права по сделке ).

Ввиду простой письменной формы Акта и отсутствия регистрации, некоторые ошибочно считают его «несерьезным документом». Однако, здесь есть нюанс - при утере, например, Договора купли-продажи квартиры , его можно без труда восстановить из архива Росреестра , а при утере Передаточного акта придется искать и уговаривать прежнего хозяина квартиры.

По закону, до момента подписания Передаточного акта за квартиру отвечает Продавец, а с момента подписания - уже Покупатель. Поэтому Продавец заинтересован поскорее снять с себя эту ответственность. Нам же, напротив, здесь торопиться не стоит, и подписание Акта приема-передачи лучше проводить на самой последней фазе покупки квартиры.

Итак, последнее ритуальное действие завершено, и квартира перешла в полное наше пользование, владение и распоряжение. Мы теперь - собственники.

Радуемся новой квартире, и принимаем заслуженные поздравления!