Развитие бизнеса сопровождается вложением средств. Желание совершенствовать условия работы в арендуемом помещении может привести к идее его приобретения в собственность. Рациональным будет любое преобразование, особенно неотделимое, при выкупе арендованного имущества. Возможно ли это? Уговорить владельца помещений расстаться с источником постоянного дохода – задача непростая. Однако, арендодатель иногда становится в положение: и нести тяжело, и бросить жалко. Средств, желания нести имущественное бремя нет, а бросить - жаль.
Доведенные таким положением здания зачастую стоят и разрушаются. Предотвратить неизбежное можно, заключив договор аренды с последующим выкупом.
Варианты дальнейших действий
Гражданский кодекс РФ (ст. 624) рассматривает возможность эксплуатировать чужую недвижимость по договору аренды либо договору купли-продажи. Допустим, потенциальные арендатор имеет горячее желание приобрести помещение, но его финансовые возможности несколько отстают от желания. В этом случае лучшим выходом станет заключение арендного договора, предполагающего возможность выкупа арендованного имущества.
Тщательно взвешенные, четко сформулированные условия такого соглашения дают возможность выбора варианта:
- в течение действия договора арендатор выплачивает согласованную с владельцем сумму аренды, включающую размер выкупной цены. По окончании договора арендодатель передает собственность новому владельцу;
- у арендатора появилась возможность внести всю сумму выкупа за помещение до окончания договора. Он полностью погашает выкуп, вступает в права собственности.
Стоит уточнить, что в договоре должны быть четко разделены: сумма арендной платы и сумма выкупа. Во избежание недоразумений, приводящих в суд, схема погашения аренды и выкупа также четко и определенно должна быть прописана в договоре. Чем меньше обтекаемых формулировок, тем меньше споров и проблем.
Иногда желание приобрести имущество возникает на этапе аренды, а выкуп договором не предусмотрен. Соглашением сторон можно подписать дополнительный договор, предполагающий возможность выкупить арендуемое помещение. Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ у договаривающихся сторон есть право вносить изменения и дополнения в существующий документ.
Собственник, изъявивший желание продать арендное имущество, должен предупредить об этом арендатора, поскольку условиями все той же ст. 624 ГК РФ определено преимущественное право выкупа арендованного имущества за ним.
Стоит отметить, что внесение улучшений в арендуемое помещение не дает права на его последующий выкуп. Больше того, арендодатель становится владельцем всех улучшений, которые с ним не были согласованы, и не могут быть удалены без нанесения вреда имуществу (
Стать счастливым собственником арендованного имущества достаточно просто. Начало бизнеса, его раскрутка сопровождается постепенным ростом уверенности в себе и своих силах, если, конечно, развитие идет в гору. Такое естественное желание, как выкупить арендованное муниципальное имущество, законно и осуществимо. Выкуп муниципальных помещений по закону № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» является одним из оснований приватизации.
Рассматривает все возможности осуществления выкупа арендованного помещения. Законом могут быть установлены запреты на выкуп. Если желаемое помещение не относится к запрещенным, то можно надеяться на положительное решение.
Кому стоит надеяться получить право выкупа
Чтобы предпринимать какие-либо действия с целью приобретения муниципальной собственности, стоит убедиться, что относитесь хотя бы к одной из категорий:
- юридическое лицо или ИП, имеющие регистрацию в Едином государственном реестре;
- предприятие, имеющее регистрацию как субъект малого или среднего бизнеса;
- не зарегистрированные субъекты, но: размер дохода в пределах 100 – 400 млн. рублей; а штат сотрудников – в пределах: 100 – 250 человек.
Выкуп может происходить на основе торгов. Законом предусмотрен преимущественный выкуп арендованного имущества. Это право получают субъекты малого и среднего бизнеса, для которых соблюдены следующие критерии:
- не менее, чем два года покупатель использует имущество на праве аренды;
- арендатор своевременно, планомерно, без задолженностей выполняет взятые на себя договорные обязательства;
- помещение, на которое выдвинута претензия, зарегистрировано в едином реестре № 184-р.
Реализовать преимущественное право на выкуп можно, соблюдая определенный порядок выкупа арендованного муниципального имущества:
- подготовить и предоставить в полномочные органы местного самоуправления пакет документов: паспорт, устав предприятия, справка о налоговом учете, справка о регистрации предприятия, протокол о полномочиях и назначении генерального директора.
- на протяжении 30 дней с момента подачи документов комиссия выносит свое решение (отрицательное решение может быть оспорено в суде);
- в течение 10 дней комиссия пересылает претенденту договор купли-продажи с определенной датой акцепта.
Перед тем, как выкупить муниципальное арендованное помещение, нужно знать возможности вложений, существующие у претендента. Частью 1 ст. 5 ФЗ № 159-ФЗ разрешена выплата по договору единовременно, если первое неприемлемо, то в рассрочку не более 3 лет. Право выкупа сразу нескольких помещений не возбраняется законом, причем нет ограничений на площадь.
Закон не действует, если помещение является частью большего здания или сооружения, Купить арендованное помещение невозможно без кадастровой регистрации или вещного учета.
- отсутствие временных рамок действия арендного договора для выкупа;
- в судебном порядке можно опротестовать установленную арендодателем рыночную стоимость объекта (ч. 8 ст. 4);
- срок действия правил, определенных законом продлен до 01.07.2015 г.
Эти нововведения в последнее время практически единственные, выработанные с целью поддержки МСБ.
Наконец-то, не зависимо от многочисленных препятствий, которые чинили власти Москвы, были приняты изменения о выкупе помещений, занимаемых организациями малого бизнеса.
До 2015 г. по федеральному закону Российской Федерации ФЗ-159 действует льготный период приватизации, который позволяет различным субъектам малого и среднего бизнеса приобрести в личное пользование имущество, при этом, не проводя торгов.
Стоит отметить, какие предприятия имеют право на льготы.
Индивидуальные предприниматели, а также юридические лица, зарегистрированные в документе Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москва
Выкуп арендованного нежилого помещения может состояться, если период аренды непрерывного использования составлял два и более года до 1 июля 2013 года. В том случае, когда дата договора аренды имеет более поздний срок, то ваша организация не попадает по действие закона ФЗ-159
Выкуп помещений у города производится при условии отсутствия задолженности по плате перед арендодателем, в том числе, нет неустоек, штрафов или пени. Это касается периода после 01.01.2013 г. В это время был произведен перерасчет арендной платы для большинства представителей малого бизнеса, а уведомления ими не были получены
Общая площадь помещения, которое подлежит выкупу у города, составляет менее 1000 м2.
Московская государственная Дума 5 июня нынешнего года внесла изменения в 12 статью закона «О приватизации государственного имущества города Москвы». Что изменилось в связи с этим?
Отменены ограничения на общую площадь размером 300 м2. В настоящее время произвести выкуп нежилого помещения у Москвы предпринимателями среднего и малого бизнеса в льготном порядке занимаемую им площадь. Решение о приобретении помещения размером до 1 тысячи метров принимается Департаментом городского имущества, а свыше данных параметров – Правительством города Москвы.
Произошли изменения в сторону увеличения срока рассрочки по выкупу помещений малым бизнесом с периода одного до трех лет. То есть организация, арендующая выкупаемую площадь при заключении договора купли-продажи, сможет производить оплату выкупной стоимость 3 года. При этом плата за аренду нежилого помещения, подлежащего выкупу у Москвы, не берется.
Значительно скорректировался список помещений, предназначенных для нужд малого и среднего предпринимательства. 90% объектов были исключены. В более ранние времена это было значительным условием, ограничивающим процесс выкупа арендованного нежилого помещения.
Квалифицированная помощь при выкупе помещений у города Москвы
Если вам необходимы разъяснения по поводу закона, то можете обратиться к нашим специалистам. Наши профессиональные юристы имеют достаточно богатый опыт решения на практике спорных вопросов относительно выкупа нежилых помещений у города Москвы. Наша компания может представлять интересы вашей организации в суде, административных и муниципальных органах столицы. Если у вас появились сомнения в положительном решении проблемных вопросов, то, обратившись к нашим профессиональным юристам, вы можете рассчитывать на 100% результат. Мы обязательно окажем помощь в ситуации, если арендованная вами площадь включена в реестр объектов, предназначенных для нужд малого и среднего бизнеса. В ближайшее время наши специалисты ответят вам. Мы индивидуально подходим к решению вопросов каждого клиента. Наша компания дорожит своей репутацией, и главное доказательство тому – качество оказываемых нашими юристами услуг.
Порядок отчуждения государственной или муниципальной собственности, находящейся в аренде у субъектов малого или среднего предпринимательства в настоящее время регулируется соответствующим Федеральным законом, который был принят 22.07.2008 года. Данный закон о выкупе недвижимого имущества представителями малого и среднего бизнеса действует до 01.07.2013 года. Основной смысл данного закона заключается в том, что субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие нежилые помещения, по своей инициативе вправе требовать выкупа таких помещений. Для этого на первом этапе указанные лица должны направить в соответствующий официальный орган, уполномоченный по данному вопросу, заявление о выкупе. В дальнейшем, процедура выкупа предусматривает обязательство уполномоченного органа предпринять ряд шагов, результатом которых должен являться договор купли-продажи арендованного имущества. Таким образом, при выполнении ряда перечисленных ниже требований закона, выкуп является обязательным актом для соответствующего органа управления.
На практике каждый арендатор рано или поздно приходит к необходимости оценить целесообразность выкупа помещений или продолжения аренды. Одним из основных факторов, определяющих выбор в пользу выкупа, является то, что вы приобретаете актив, постоянно растущий в цене.
Выбирая путь продолжения аренды субъекты малого и среднего предпринимательства должны четко понимать, что с 2015 года порядок продления договоров аренды существенно меняется. Никакого «мягкого» пролонгирования договоров аренды уже не будет. По окончанию срока аренды уполномоченный муниципальный или государственный орган обязан выставить право на заключение нового арендного договора на открытые торги. То, что предыдущий арендатор является добросовестным и занимал арендованное помещение долгие годы уже не дает ему никаких преимущественных прав на продление арендного договора. Получая таким образом ненадежную перспективу продолжить аренду путем участия в открытых торгах с одной стороны, а с другой нежелательность возможной клиентской базы из-за смены местонахождения арендного помещения толкает арендатора к решению о выкупе.
Указанный выше федеральный закон вместе с тем имеет множество ограничений в стремлении арендатора в выкупе помещений.
Необходимым условием является то, что лица, желающие выкупить имущество, должны относиться к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства. Во-вторых, преимущественное право выкупа также имеет ряд ограничений по условиям предоставления этого права, особенностям его реализации. И наконец, надо иметь ввиду, что в г. Москва сложилась судебная практика по вопросам выкупа арендуемых помещений явно не в пользу предпринимателей. Вместе с тем следует иметь ввиду, что Арбитражный суд с января 2012 года предписывает судам в спорах по выкупу помещений занимать позицию, максимально учитывающую целей предпринимателей.
Федеральный закон не распространяется на:
1. Имущество, арендованное организациями, входящими в инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства;
2. Имущественные комплексы унитарных предприятий (государственных или муниципальных)
3. Имущества государственных или муниципальных учреждений, находящееся в оперативном управлении
4. Недвижимость, ограниченная в обороте
Все, что не урегулировано принятым законом, находит отражение в существующем законодательстве о приватизации.
Что же относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с действующим законом:
Внесенные в ЕГРЮЛ потребительские кооперативы
- Внесенные в ЕГРЮЛ коммерческие организации
- Внесенные в ЕГРП физические лица – субъекты предпринимательской деятельности без образования юридического лица
- Крестьянские - фермерские хозяйства
При этом выдвигаются дополнительные условия:
Для юридических лиц - менее чем 25% доля суммарного участия государственных организаций, иностранных юридических и физических лиц, общественных и религиозных организаций в уставном капитале. Доля участия юридических лиц не являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства должна быть также менее 25 %.
Средняя численность работников для средних предприятий – 100-250 человек, для малых предприятий – до 100 человек, для микро предприятий – до 15 человек.
Выручка от реализации товаров, работ и услуг не должна превышать предельных значений, установленных правительством РФ.
В настоящее время органами власти соответствующего субъекта ведется специальный реестр малого и среднего предпринимательства. Включение в данный реестр является подтверждением права на льготный выкуп нежилых помещений.
1. кредитные, страховые организации; инвестиционные и негосударственные пенсионные фонды; ломбарды и участники (профессиональные) рынка ценных бумаг;
2. участники соглашений о разделе продукции;
3. весь игорный бизнес;
4. не резиденты РФ, за исключением случаев, предусмотренных международными соглашениями;
5. производства, связанные с добычей и переработкой полезных ископаемых.
Что касается условий предоставления преимущественного права, то о них можно сказать следующее:
1. Арендованное имущество находится во владении или пользовании в течении трех и более лет со дня вступления в силу Федерального закона о выкупе;
2. Арендная плата вносилась без нарушения условий договора;
3. Площадь арендуемых помещений не превышает предельных значений, установленных соответствующими субъектами. (Для Москвы – площадь в 300 кв.м.)
Недавно был опубликован Федеральный закон № 144-ФЗ о совершенствовании порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Закон призван увеличить количество арендуемых бизнесом помещений, предлагаемых к выкупу субъектами малого и среднего предпринимательства, и расширить перечень мер имущественной и административной поддержки предпринимателей.
Итак, что же предлагает для предпринимателей новый закон в указанных целях. Во-первых, поправки продлевает срок действия норм закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества , находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, предоставляющих гарантии малому бизнесу. Это означает, что гарантированное законодательством преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендованного ими государственного или муниципального имущества будет действовать еще, как минимум, два года. То есть, до 1 июля 2015 года.
Во-вторых, значительно упрощается сам порядок приобретения в собственность такого имущества . В соответствии с новыми правилами преимущественное право на приобретение арендуемого имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, у которых имущество находится на основании договоров аренды в их временном владении непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 1 июля 2013 года. Напомним, ранее нужно было владеть государственным или муниципальным имуществом в течение 3 и более лет. Причем сами договоры аренды должны были быть заключены именно за три года до дня вступления в силу закона N 159-ФЗ.
Также в соответствии с ранее действующей редакцией закона площадь арендуемых помещений, которые могли быть выкуплены, не должна была превышать установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения. Сейчас такое ограничение снимается. Соответственно, упраздняется и ограничение возможности выкупа арендованного имущества, связанное с датой заключения арендных договоров.
Помимо исключения из закона данных норм, поправки провозглашают, что прежний отказ в приобретении субъектом малого или среднего предпринимательства арендуемого имущества, обоснованный ранее существовавшим основаниям (площадь помещения и срок действия договора) не препятствует повторному обращению с заявлением о выкупе арендованного имущества.
В целях реализации прав субъектов малого предпринимательства в этой сфере закон устанавливает, что предприниматели имеют право обжаловать любой отказ в отчуждении имущества, а также бездействие госорганов в части принятия решения и совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Обжаловать теперь можно будет и достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Третье. У малого бизнеса появилась возможность выкупать помещения, включенные в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение субъектам малого предпринимательства. Теперь предприниматели могут в уведомительном порядке направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение такого имущества. Для этого необходимо, чтобы арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 года находилось в их временном владении пользовании непрерывно в течение пяти и более лет и на протяжении такого же срока (5 и больше лет) было включено в соответствующий реестр.
Четвертое. Закон предоставляет предпринимателям ряд правовых и финансовых гарантий в целях выкупа арендуемого имущества по установленным ценам , в том числе на льготных условиях в соответствии с федеральными, региональными и муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства.
Согласно его требованиям, арендуемое имущество может быть выкуплено в рассрочку посредством осуществления предпринимателем ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. В случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен конкретный срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, будет применяться срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный трем годам.
В свою очередь регионы и муниципалитеты получили возможность оказать дополнительную поддержку бизнесу и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства. По закону оказание имущественной поддержки может осуществляться в виде передачи во владение и в пользование земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря и инструментов. Причем как на льготных условиях так и на безвозмездной основе.
Как правильно выкупить арендуемое у города помещение: условия, процедура, порядок оплаты и налогообложения.
В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.Условия
Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии). Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют. Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом. В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:- юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
- по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.
Подача заявления
Для начала необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. Данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости». Примечание: Хотелось бы обратить особое внимание на то, что Комитета по управлению городским имуществом в Санкт-Петербурге больше не существует. Он объединился с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и был реорганизован в Комитет имущественных отношений (далее - КИО) Санкт-Петербурга (находится он на площади Стачек), который действует, начиная с 21.04.2015 года и по сей день (см. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.01.2015 № 5 «О мерах по совершенствованию управления городским имуществом и земельными ресурсами Санкт-Петербурга»). Для того, чтобы подать заявление, к нему необходимо приложить необходимые документы. Список этих документов также утвержден Распоряжением № 233-р (также добавлены некоторые документы, которые может запросить КИО):- оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
- копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
- решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
- выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
- копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
- справка об отсутствии задолженности по договору аренды;
- документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период;
- объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.
Что дальше?
Итак, заявление подано. С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:- В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
- В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
- В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Оплата
Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, однако он не может быть менее трех лет. Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно. Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013). При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.Налогообложение
Если право собственности перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС. Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).Утрата преимущественного права
Преимущественное право выкупа помещения не бесспорно, будьте осторожны, его можно утратить. Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:- отказ от заключения договора;
- истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;
- расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
