Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли. Оценка доли в квартире

Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности

Комментарий к статье 245

1. Размеры долей в общей долевой собственности имеют принципиальное значение для сособственников постольку, поскольку от них производно, если иное не установлено соглашением сособственников, распределение доходов и плодов от общего имущества, а также бремени расходов, связанных с его эксплуатацией и участием в гражданском обороте. Доля в общей собственности выражается дробным числом или процентами.
Как правило, размеры долей участников общей долевой собственности определяются их соглашением (например, при возникновении долевой собственности на совместно произведенную вещь, при принятии наследства, при изменении первоначально оговоренных размеров долей и т.д.); договором, на основании которого возникает долевая собственность (например, договором купли-продажи или дарения вещи с множественностью лиц на стороне покупателя или одаряемого); иным способом волеизъявления.
Примером определения размеров долей с учетом требований закона может служить порядок осуществления права на обязательную долю в наследстве при наследовании по завещанию (ст. 1149 ГК), — при ее определении должен быть учтен гарантированный минимум в виде половины доли, которая причиталась бы наследнику при наследовании по закону. Еще один пример — определение размера доли собственника жилого помещения в праве на общее имущество в многоквартирном доме и собственника комнаты в коммунальной квартире на общее имущество в квартире (ст. ст. 37, 42 ЖК). В обоих случаях ЖК РФ, выступающий в данном случае по отношению к ГК РФ в качестве специального закона, устанавливает безальтернативный порядок — пропорциональную зависимость размера доли в общем имуществе от площади находящегося в собственности каждого из сособственников жилого помещения.
Если размер долей не определен соглашением и закон не указывает ориентиров этих размеров, последние предполагаются равными. Используя презумпцию равенства долей в общей собственности, законодатель тем самым применяет общий принцип гражданского законодательства, — принцип соблюдения требований разумности и справедливости при регулировании гражданских правоотношений. Аналогичный принцип используется при разделе общего имущества или выделе из него доли, когда иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 254 ГК), при определении не оговоренной соглашением стоимости вкладов участников договора простого товарищества (п. 2 ст. 1042 ГК).
2. Участникам отношения общей долевой собственности предоставлено право соглашением установить порядок определения и изменения долей. Эта возможность особенно актуальна в тех случаях, когда в силу специфики общей собственности и ее целевого использования состав ее не статичен, а подвержен постоянному изменению, например, используемое в коммерческих целях имущество простого товарищества; совокупность потребляемых вещей, определенных родовыми признаками.
Вопрос о «переделе» общей собственности может также возникнуть, например, в процессе реконструкции жилого дома. Судом по иску участников общей долевой собственности на дом могут быть изменены размеры их долей, если будет установлено, что в результате надстройки, пристройки или перестройки дома, произведенных в соответствии с установленным порядком и с согласия остальных участников общей долевой собственности, увеличилась полезная площадь дома либо изменение произошло в результате раздела дома с отступлением от точного размера долей каждого собственника или выплаты одному из собственников денежной компенсации за принадлежавшую ему долю дома.
Соглашение участников общей собственности призвано в данном случае учесть усилия каждого из сособственников по сохранению и приумножению имущества. По смыслу закона возможен и противоположный вариант — учет интенсивности потребления общего потребляемого имущества каждым из участников общей собственности, а равно размера уничтожения части общего имущества по вине одного из сособственников.
3. Под улучшениями законодатель понимает разумно и оправданно произведенные изменения имущества, увеличившие его стоимость или оптимизировавшие его потребительские свойства. Судебная практика не рассматривает в качестве улучшений, с одной стороны, необходимые для обычной эксплуатации имущества поддержание его полезных свойств, текущий и капитальный ремонт, восстановление имущества после повреждений, а с другой — сообщение имуществу уровня комфортности в использовании, существенно отличающегося от обычного, элементов роскошности и избыточности полезных свойств. Судьба произведенных улучшений зависит от ряда обстоятельств. По общему правилу производство отделимых улучшений (таковыми признаются те, которые могут быть отделены от вещи без существенного вреда для нее) не влечет постановки вопроса об изменении размера долей, улучшения остаются в собственности того, кто их произвел. Сособственники также не обязаны пересматривать размеры долей в связи с неправомерным производством неотделимых улучшений (т.е. тех, отделение которых от вещи невозможно без причинения ей вреда, без ухудшения вещи по сравнению с ее первоначальным состоянием). Лишь если таковое имело место в соответствии с установленным порядком использования общего имущества либо, по смыслу закона, без последовавших возражений сособственников в отсутствие соглашения об установлении такого порядка участнику общей собственности, который произвел улучшения, предоставляется право требовать соразмерного увеличения размера его доли.
По смыслу закона сособственники вправе потребовать от лица, осуществившего как отделимые, так и неотделимые улучшения общего имущества в нарушение установленного порядка его использования, а при отсутствии соглашения об установлении такого порядка — без согласования с сособственниками, приведения общего имущества в первоначальное состояние. Участник общей долевой собственности, который произвел отделимые улучшения в нарушение согласованного порядка использования общего имущества, несет риск невозможности извлечения полезных свойств из этих улучшений в результате их отделения.
Общее имущество в многоквартирном жилом доме и в коммунальной квартире может быть изменено исключительно в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 41 ЖК РФ.

1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Комментарии к статье 245 ГК РФ

1. Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, доли предполагаются равными.

Презумпция равенства долей отражает то обстоятельство, что, как правило, участники общей собственности связаны некоторой общностью (родством, товарищескими узами), выходящей за рамки экономических отношений. Однако она не означает, что в любом случае, когда доли прямо не определены, они являются равными. Соглашением участников может быть установлено, что размер доли зависит от вклада участника в объект общей собственности. В таком случае размер доли должен быть определен в зависимости от вклада.

Соглашением может быть установлен порядок определения доли. В этом случае он становится обязательным для участников и они не вправе рассчитывать размер доли иным образом, чем это указано в соглашении.

Если условие о зависимости размера доли от вклада в объект общей собственности прямо не оговорено, но отношения сторон предполагают такое условие, размер доли определяется с учетом вклада путем достижения соответствующего соглашения, а в случае его недостижения устанавливается судом.

2. Применительно к так называемым договорам долевого участия в строительстве в тех случаях, когда предполагаются изменения объекта в процессе строительства, стороны обычно исходят из того, что по достижении результата их доли будут рассчитаны в соответствии со сделанным вкладом. Однако поскольку прямо не оговорено иное, сохраняет действие презумпция равенства долей. Например, два предпринимателя договорились о строительстве магазина и о последующей работе в нем посменно. Письменный договор об условиях строительства не заключался. Магазин строился за счет совместных средств, хотя разрешение на строительство и право на земельный участок были оформлены на одного из участников. Рассматривая возникший спор, суд признал за каждой из сторон право на 1/2 долю в праве общей собственности на выстроенный магазин, не обсуждая размер фактического вклада в строительство каждого из участников.

3. В отношениях участников совместной собственности презумпция равенства долей проявляется при преобразовании совместной собственности в долевую, при разделе имущества. Отступление от равенства долей в этом случае возможно в случаях, предусмотренных законом либо соглашением участников совместной собственности (ст. 39 СК).

4. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет отделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Необходимо отметить два обстоятельства: улучшения затрагивают все имущество, хотя бы в соответствии с соглашением о порядке пользования каждый из участников пользовался только определенной частью имущества либо кто-то из них вовсе не пользовался им. Соответственно, улучшения, о которых говорится в ст. 245, будут считаться улучшениями всего имущества независимо от того, в какой части имущества они произведены - в той, которой пользуется участник, или любой иной. Другое обстоятельство состоит в том, что улучшения должны быть произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества. Установление такого порядка предполагает достижение общего согласия участников (ст. 247 ГК РФ). Поэтому те улучшения, которые противоречат общей воле участников, не дают права на увеличение доли. Соглашение о производстве улучшений может быть выражено не прямо, но вытекать из условий об использовании объекта общей собственности. Например, если соглашением устанавливается, что один из участников размещает в выделенном ему помещении систему отопления всего здания и обеспечивает присоединение сетей отопления к установленной системе, то тем самым работы по установке системы отопления должны считаться согласованными улучшениями и давать право на соответствующее увеличение доли, поскольку система отопления не может быть отделена без причинения несоизмеримого вреда.

Улучшениями являются не любые изменения имущества, а лишь те, которые повышают его потребительские качества, увеличивают стоимость. Например, устройство дополнительного выхода, возведение перегородок, хотя бы такие действия и были обусловлены соглашением сторон, могут считаться улучшениями лишь постольку, поскольку они действительно повысили потребительские качества здания вообще, с точки зрения возможного покупателя, с учетом существующих требований, предъявляемых к этой категории зданий, а не потому, что создали условия для его более удобного использования в данной сложившейся ситуации данными участниками.

5. Если участник производит без согласия других участников необходимые и неотложные работы, направленные на поддержание общего имущества в исправном состоянии или на устранение причин, угрожающих его сохранности (ремонт или замена кровли, устройство ограждения и т.п.), то затраты на такие работы могут повлечь обязательства других участников по их компенсации в соответствии с правилами о внедоговорных обязательствах (гл. 60). В этом случае участник не увеличивает свою долю, но может приобретать право требования к другим участникам как кредитор, вплоть до обращения взыскания на долю в общей собственности, принадлежащую должнику (ст. 255 ГК РФ).

Не дает права на увеличение доли и участие в расходах на содержание общего имущества (ст. 249 ГК РФ), в том числе если один из участников возмещает ту часть расходов, которую должен оплатить другой участник.

Собственности определены законом или договором. Право общей долевой собственности предоставляет сособственникам возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, которое является единым целым.

Каждый участник общей собственности имеет определенную долю в праве собственности на вещь. Доли участников общей долевой собственности считаются равными, если законом или соглашением сторон не установлено иное. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Доля в праве общей собственности представляет собой определенную имущественную ценность, поэтому каждый участник долевой собственности может самостоятельно распоряжаться ею.

В юридической литературе высказаны различные мнения по поводу правовой природы доли в общей долевой собственности:

• • доля признается не чем иным, как долей в праве собственности на общее имущество;
  • доля может быть либо реальной, либо идеальной (реальными называют доли, которые индивидуализированы в натуре путем точного обозначения части вещи, принадлежащей тому или иному сособственнику, в отличие от идеальных долей, которые не выделены в натуре, а определены в виде дроби в общей собственности).

Осуществление права общей долевой собственности

Содержание права общей собственности составляют традиционные правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Однако поскольку сособственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей при осуществлении этих правомочий. Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом.

При этом объем правомочий участника, как правило, связан с размером его доли в праве общей собственности. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности сособственник имеет право требовать компенсации от других сособственников, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Владея и пользуясь имуществом, сособственники могут получать плоды, продукцию и иные доходы, которые согласно ст. 248 ГК поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением. Иное, в частности, может быть предусмотрено договором простого товарищества (ст. 1048 ГК).

Поскольку право собственности предоставляет его обладателю не только возможности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но и возлагает на него бремя несения всех расходов по его содержанию (ст. 210 ГК), постольку и право общей собственности подразумевает несение сособственниками определенных расходов по содержанию имущества. Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут сособственники:

1. 1. обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи;
   2. издержки по содержанию и сохранению имущества.

В обоих видах этих расходов каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле.

При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение , следует различать:

1. 1. распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников;
   2. распоряжение долей в праве долевой собственности.

В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК.

Право преимущественной покупки

В случае продажи доли ее сособственником постороннему лицу другие участники имеют право ее преимущественной покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Поэтому при отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное в том, чтобы это требование было выполнено и в случае возникновения спорной ситуации отчуждающий свою долю сособственник мог представить доказательство надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Изменения с 01.01.2017 г.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю

• • в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца , а
  • в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней

со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Право преимущественной покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником , поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку преимущественного права (п. 4 ст. 250 ГК).

Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением права ее преимущественной покупки другими сособственниками, не означает недействительность совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). В случае удовлетворения такого требования происходит замена лица в обязательстве.

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие существенные условия договора продажи.

Преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли только по и мены . При отчуждении доли по другим возмездным договорам, например по договору ренты, право преимущественной покупки у других сособственников не возникает. Преимущественное право покупки не действует также при продаже доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на то согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК и другими нормативными актами.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 ГК). Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется в момент его государственной регистрации.

Если сособственник продает долю другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует, и при желании нескольких участников общей долевой собственности приобрести долю право выбора покупателя принадлежит продавцу.

Прекращение права общей долевой собственности

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества - нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).

Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: доля сособственника незначительна; доля не может быть реально выделена; у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.

Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется и при долевой, и при совместной собственности, с той лишь особенностью, что при совместной собственности предварительно требуется определить долю участника.

Комментарий к статье 245 1.

Пункт 1 комментируемой статьи закрепляет презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Эта презумпция является опровержимой, поскольку доли считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников общей долевой собственности.

Хотя презумпция равенства долей буквально закреплена лишь применительно к общей долевой собственности, однако, по существу, она действует и в отношении общей совместной собственности, когда происходит выдел из нее или ее раздел и возникает необходимость определить долю либо всех, либо выделяющегося сособственника. Такой вывод находит подтверждение в правилах п. 1 ст. 39 Семейного кодекса, относящихся к общей совместной собственности супругов, а также в правилах п. 3 ст. 258 ГК, относящихся к общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом правила п. 3 ст. 258 ГК о равенстве долей членов хозяйства в праве общей совместной собственности на имущество хозяйства распространяются как на случаи раздела имущества хозяйства, так и на случаи выхода из хозяйства одного из его членов. Если же по соглашению между членами крестьянского (фермерского) хозяйства на их общее имущество установлена долевая собственность, то соглашением между членами хозяйства определяются и размеры их долей (см. абз. 2 п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).

Принцип равенства долей закреплен и в отношении общей совместной собственности, принадлежащей членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества. Согласно п. 1 ст. 42 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество ликвидируемого объединения, находящееся в совместной собственности его членов, может быть с согласия бывших членов объединения продано, а вырученные средства - переданы членам объединения в равных долях. 2.

В отступление от презумпции равенства долей соглашением участников общей долевой собственности может быть установлено, что их доли определяются в зависимости от вклада каждого в образование и приращение общего имущества. Этот вклад может быть определен не только в момент образования общего имущества, но и на последующих этапах его существования и функционирования с учетом внесенных в него материальных, трудовых и иных вложений. Именно так нередко обстоит дело при заключении договора простого товарищества, когда стороны соединяют свои вклады и начинают действовать сообща для достижения общей хозяйственной цели. В ходе совместной деятельности размер вклада каждого участника в общее имущество может существенно измениться (возрасти или уменьшиться). 3.

В развитие общих положений об определении размера долей п. 3 ст. 245 предлагает учитывать при этом, какие улучшения внесены в общее имущество: неотделимые или отделимые. Если участник долевой собственности за свой счет и с соблюдением установленного порядка внес в общее имущество неотделимые улучшения, то он может требовать увеличения своей доли соразмерно возрастанию стоимости имущества. Из этого следует, что если установленный порядок не соблюден (например, не было получено согласия всех сособственников на внесение в имущество улучшений), то сособственник права на увеличение размера своей доли не имеет. Если же улучшения являются отделимыми, то сособственник не должен испрашивать согласия остальных участников общей собственности на внесение улучшений, поскольку они могут быть отделены им без вреда для общего имущества. Судьба отделимых улучшений решается по взаимному согласию всех сособственников. Они могут договориться о выплате тому, кто их внес, соответствующей компенсации без изменения долей в общей собственности; об увеличении доли сособственника, который внес улучшения, и т. д. При отсутствии такой договоренности отделимые улучшения поступают в собственность того, кто их внес. Все споры о судьбе улучшений (как отделимых, так и неотделимых), поскольку они касаются осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом, могут рассматриваться судом.

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности

Комментарий к статьям 246 и 247 1.

В методических целях комментарий к ст. 246 и 247 является совместным. При этом после изложения общих норм, относящихся к осуществлению долевой собственности, вначале проанализированы правила ст. 247, а затем - ст. 246. 2.

В отношении владения, пользования и распоряжения имуществом действует одно общее правило: они осуществляются по соглашению всех ее участников. При этом участники общей собственности равны независимо от размера принадлежащей каждому из них доли, если иное не установлено законом, соглашением между ними или не вытекает из самой природы общей собственности. Так, распределение доходов, которые приносит общее имущество, и падающих на это имущество расходов по общему правилу производится соразмерно долям.

В товариществе собственников жилья каждый из домовладельцев располагает количеством голосов пропорционально его доле в праве долевой собственности на общее имущество, а эта доля, в свою очередь, должна быть пропорциональна доле принадлежащих домовладельцу помещений в кондоминиуме, если их соглашением не установлено иное (ст. 9 Закона о товариществах собственников жилья). В случае, когда в государственной и (или) муниципальной собственности находится более 30% площади помещения в кондоминиуме, собственник этих помещений или уполномоченный им орган может принять решение о перераспределении между остальными домовладельцами пропорционально доле их участия части принадлежащих ему голосов на общем собрании, которая превышает 30% голосов (п. 3 ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья). Поясним на конкретном примере. При этом будем исходить из того, что на каждые 10 кв. м площади, принадлежащей домовладельцам, приходится один голос. Допустим, что общая площадь в кондоминиуме, находящаяся в собственности домовладельцев, составляет 6000 кв. м. Из них 3000 кв. м находятся в частной собственности домовладельцев, а 3000 кв. м - в государственной и (или) муниципальной собственности. При соотношении 10 кв. м площади - один голос домовладельцы в общей сложности располагают 600 голосами. Однако собственник государственной и (или) муниципальной собственности (уполномоченный им орган) располагает не 300, а 180 голосами (не более 30% от 600 голосов). Остальные 120 голосов (или их часть) могут быть по решению собственника или уполномоченного им органа разверстаны между остальными домовладельцами пропорционально их доле участия. Разумеется, никакой дискриминации домовладельцев, т. е. расширения прав одних за счет других при распределении поступивших в общий котел голосов, не допускается. Возможно и вовсе исключить из подсчета голоса, принадлежащие государству или муниципальному образованию, в части, превышающей 30% голосов, что практически равнозначно распределению этих голосов между остальными домовладельцами. Лимит в размере 30% голосов предусмотрен для того, чтобы голоса остальных домовладельцев не были подавлены уполномоченным органом государства или муниципального образования, имеющим более 30% голосов. Иными словами, этот лимит с точки зрения законодателя позволяет обеспечить демократические начала в управлении товариществом собственников жилья. 3.

Порядок осуществления владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, если согласие между сособственниками не достигнуто, в силу прямого указания закона может устанавливаться судом.

Сособственник вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества соразмерно его доле, а если это невозможно - требовать от остальных сособственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации, что может повлечь либо перераспределение долей в пользу тех, кто обязан к выплате компенсации, либо установление длящихся обязательственных отношений (например, арендных) с сохранением несоответствия между долями в праве собственности и реальными частями имущества, находящимися во владении и пользовании собственников. Не исключено, однако, и перераспределение частей имущества, дабы привести их в соответствие с долями в праве общей собственности. 4.

Пункт 1 ст. 246 сформулирован таким образом, что вроде бы не оставляет для сособственников, не достигших согласия относительно порядка распоряжения общим имуществом, возможности установить его через суд. Этот вывод выглядит еще более весомо при систематическом толковании п. 1 ст. 246 и п. 1 ст. 247. Однако сопоставление правила п. 1 ст. 246 с другими нормами как Кодекса, так и других правовых актов, позволяет прийти к несколько иным выводам. Так, абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК, в сущности, допускает при определенных обстоятельствах совершение распорядительных актов по поводу принадлежащей сособственнику части имущества вопреки его воле. Еще большие изъятия из общего правила п. 1 ст. 246 допускает Закон о товариществах собственников жилья, согласно которому решения на общем собрании членов товарищества принимаются большинством голосов от общего числа присутствующих членов товарищества (иногда квалифицированным большинством голосов) - п. 4 ст. 35 Закона о товариществах собственников жилья. Здесь, конечно, возникает вопрос, соответствует ли эта правовая модель абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, где без каких бы то ни было изъятий закреплено приоритетное значение норм ГК по сравнению с нормами гражданского права, содержащимися в других законах. Но и в самом ГК можно найти положения, которые не вполне соответствуют общему правилу, сформулированному в п. 1 ст. 246 (см. коммент. к ст. 252). 5.

Правило, согласно которому распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, должно неукоснительно соблюдаться и в тех случаях, когда одним из сособственников является недееспособный, частично или ограниченно дееспособный. Для распоряжения имуществом подопечного, в т. ч. и его долями в праве общей собственности, должно быть получено предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК). Для сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением, такое разрешение требуется независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в т.ч. и бывшими. Это правило распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с собственником права (см. ч. 2 ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда).

Указанные положения подлежат применению и в тех случаях, когда квартира, приватизированная до 31 мая 2001 г., находится в общей совместной собственности членов семьи, в т. ч. и лиц, находящихся под опекой и попечительством.

Эти вопросы приобретают особую остроту, когда приватизированное жилое помещение, на которое подопечный имеет право, отчуждено вопреки его воле или без участия его воли (например, потому что он недееспособен), в результате чего права и интересы подопечного нарушены. Достаточно широко распространены случаи, когда помещение отчуждено без разрешения органов опеки и попечительства либо по разрешению, полученному за взятку.

Позиция, занятая по данной категории дел Конституционным Судом РФ, не свободна от противоречий. В Постановлении от 21.04.2003 N 6-П (СЗ РФ, 2003, N 17, ст. 1657) КС РФ, с одной стороны, пришел к правильному выводу о том, что защита права лица, считающего себя собственником имущества, путем удовлетворения виндикационного иска возможна лишь тогда, когда имеются предусмотренные ст. 302 ГК основания для истребования имущества у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). С другой стороны, из последующего хода рассуждений, получивших отражение в Постановлении КС РФ, может быть сделан вывод, что имущество при наличии оснований, предусмотренных ст. 302 ГК, может быть истребовано лишь у приобретателя по первой сделке, который приобрел имущество у лица, не имевшего права на его отчуждение. Если же имущество возмездно приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих сделок (второй, третьей, четвертой и т. д.), то он становится собственником имущества, а потому истребованию у него оно не подлежит. Между тем на поставленный вопрос однозначно ответить нельзя. Если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли или без участия его воли, то сколько бы сделок по поводу имущества ни было совершено, приобретатель собственником имущества стать не может, хотя бы в поведении самого приобретателя никаких юридических дефектов не было (он приобрел имущество добросовестно и возмездно). Этот вывод тем более может быть распространен на случаи, когда неуправомоченный отчуждатель распорядился имуществом, воспользовавшись отсутствием юридически полноценной воли представляемого им лица и не получив в установленном законом порядке разрешения на совершение сделки от органов опеки и попечительства. Например, родители-алкоголики за взятку получили от органов опеки и попечительства разрешение на продажу приватизированной квартиры, вопреки интересам несовершеннолетних детей, которые были участниками приватизации. В результате деньги были пропиты, а дети остались без жилья.

6. Распоряжение по взаимному согласию всех сособственников имуществом, находящимся в их долевой собственности, не затрагивает права каждого сособственника по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей любым дозволенным законом способом, перечень которых не является исчерпывающим. Для распоряжения своей долей сособственник не должен испрашивать согласия других сособственников. Однако при возмездном отчуждении доли (например, при ее продаже) необходимо соблюдать правила ст. 250 ГК. В то же время законом может быть предусмотрено, что доля в общем имуществе не может быть отчуждена отдельно от права собственности на то имущество, которое не находится в общей собственности и принадлежит только отчуждателю. Так, в силу п. 3 ст. 8 Закона о товариществах собственников жилья общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме. Иными словами, собственник квартиры не может, например, ее продать без отчуждения своей доли в праве собственности на общее имущество в кондоминиуме и наоборот. При этом в Законе правильно говорится об имуществе в кондоминиуме, а не об имуществе кондоминиума, поскольку сам кондоминиум закреплен ныне как единый комплекс недвижимого имущества, а не как правосубъектная организация, что имело место раньше. Указанное обстоятельство не учитывается в Законе об основах жилищной политики, в котором речь идет об общем имуществе кондоминиума (ст. 8 "Общее имущество кондоминиума").

7. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения определены в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения. К сделкам с долями в праве общей собственности на указанные земельные участки, к выделу земельных участков, определению порядка владения и пользования ими применяются правила ГК с учетом особенностей, установленных указанным Законом.

Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности

Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности