В силу несовершенства действовавшего законодательства порядок обращения взыскания на предмет залога зачастую вызывал некоторую неоднозначность, несовершенность и несогласованность действий залогодателей, залогодержателей, судов и судебных приставов. Залогодатели жаловались на «произвол» банков, разрабатывавших собственные системы и правила обращения взыскания на заложенное имущество, которые, хотя и отличались некоторой излишней жесткостью, но в целом не противоречили действовавшему законодательству.
Вспомогательным образом, если заинтересованные стороны не прибегают к каким-либо из вышеупомянутых способов реализации, распоряжение заложенными активами может быть осуществлено посредством судебного аукциона, процедура которого упрощена путем устранения необходимого повторения до трех аукционов.
Обычная исполнительная процедура
Новые способы принудительной реализации имущества в соответствии с диспозитивным принципом, который регулирует все гражданские процессы, при условии, что они запрашиваются по просьбе стороны. Тот факт, что залогодержатель может осуществлять свои права посредством обычного исполнительного решения, регулируемого Гражданским процессуальным законом, не вызывает сомнений.
В целях совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество законодателем принят Федеральный закон № 306-ФЗ от 30.12.2008 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Данным законом внесены поправки в Гражданский кодекс РФ, Закон «О залоге», Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон «Об исполнительном производстве», Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон «О несостоятельности (банкротстве)».
Следует уточнить, что инициирование обычной исполнительной процедуры может осуществляться как в том случае, если залоговое имущество по-прежнему принадлежит залогодателю, и если оно перешло в руки третьего владельца. Если есть активы, предоставленные в залог или заложенные, особенно, они будут действовать против них в первую очередь. Поэтому, в принципе, осуществление обычного исполнительного решения материально соответствовало самой сугубо судебной процедуре: заложенные активы были или будут казнены посредством их продажи или судебного решения на публичных торгах с целью удовлетворения ипотечного кредитора.
В настоящей работе попробуем кратко пройтись по измененному и усовершенствованному порядку обращения взыскания на предмет залога.
В первую очередь, для обращения взыскания на предмет залога теперь необходимо обязательное соблюдение двух условий:
1. сумма неисполненного обязательства составляет не менее 5 % от размера оценки залога по договору о залоге;
2. период просрочки исполнения обязательства составляет не менее 3-х месяцев.
При этом в случае, если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем 3 раза в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (
1. Судебный порядок обращения взыскания на предмет залога
Исковое заявление об обращении взыскания на имущество в судебном порядке подается в случаях:
1. если нет соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
2. если нет нотариального согласия на обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество во внесудебном порядке;
3. если нет нотариального согласия физического лица на обращение взыскания на принадлежащее заложенное имущество во внесудебном порядке;
4. если для заключения договора залога нужно было согласие / разрешение другого лица / органа;
5. если имущество имеет значительную историческую / художественную / культурную ценность;
6. если залогодатель отсутствует и установить его местонахождение невозможно;
7. если имущество находится в государственной или муниципальной собственности;
8. если залогом являются жилые помещения, принадлежащие физическим лицам;
9. если в залоге находится предприятие как имущественный комплекс.
Кредитор интересовался и по-прежнему заинтересован в ликвидации вопроса о возможном неисполнении ипотеки в ходе судебного разбирательства. Необходимо «вовлечь» третьего держателя в процедуру, если таковая имеется. Необходимость требовать платежа должнику перед тем, как идти против третьего держателя.
Если требование исполнительной власти сопровождается нотариальным актом запроса платежа, сделанным «как минимум за десять дней вперед», нет необходимости практиковать его в судебном порядке. Если действительный нотариальный запрос не был сделан, оплата будет произведена при его исполнении в рамках самой исполнительной процедуры, которая должна оплатить это «в действии». Если заложенное или заложенное имущество продается на аукционе, его продукт недостаточен для покрытия кредита, исполнитель может потребовать изъятие суммы, которая отсутствует, а исполнение будет продолжаться в соответствии с обычными правилами, применимыми к какому-либо исполнению.
1.1. Недвижимое имущество
Суд в решении обязан указать:
. суммы, подлежащие уплате залогодержателю;
. имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования;
. способ реализации имущества (торги или в порядке, определенном соглашением сторон, если на это имущество может быть обращено взыскание во внесудебном порядке);
. начальную продажную цену. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;
. меры по обеспечению сохранности имущества;
. особые условия проведения публичных торгов, если предметом ипотеки являются земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Внесудебная продажа заложенного имущества
Наряду с вышеизложенными процедурами ипотечное законодательство сочло целесообразным разрешить соглашение о продаже или внесудебном исполнении заложенного имущества. В деле конституции ипотеки внесудебное исполнительное производство может быть действительно согласовано для осуществления ипотечного действия, которое будет применяться, даже в случае, если существуют третьи стороны, в соответствии с процедурами, установленными в Ипотечных правилах.
Адрес для практики требований и уведомлений
И действительно, внесудебная процедура всегда была экстравагантным телом в практике ипотеки, которую очень редко использовали с момента ее первоначального приема в Ипотечное регулирование. Он устанавливается как обстоятельство необходимых доказательств в документе о строении ипотеки «Место жительства, указанное залогодателем для практики требований и уведомлений». Определение места жительства, которое не может отличаться от положения, установленного для итогового судебного разбирательства. могут быть изменены позже.
Торги проводятся приставами с привлечением специализированных организаций в порядке, предусмотренном законом «Об исполнительном производстве» с особенностями, установленными Законом «Об ипотеке» по месту нахождения имущества. Извещение о проведении торгов должно быть размещено не позднее чем за 10 и не ранее чем за 30 дней до проведения в периодическом печатном издании и сети Интернет.
Экспресс-соглашение и отдельное условие
В нем установлено, что: «Оговорка, в соответствии с которой лица, предоставившие право, согласилась на подчинение процедуре внесудебного исполнения ипотеки, должна быть отдельно от других положений документа».
Ограничение на обычные ипотечные кредиты
Внесудебная казнь может применяться только к ипотечным кредитам, созданным в качестве обеспечения обязательств, чья сумма первоначально определяется, их обычных интересов и несвоевременной оплаты, урегулированной в соответствии с положениями заглавия и расходов на исполнение.
Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.
Срок осуществления ипотечного действия
Только для трафика или обычных ипотечных кредитов. Напротив, исполнение гарантийных или максимальных ипотечных кредитов обязательно должно осуществляться в компетентном судебном органе.
Назначение ипотечного действия
Срок действия ипотеки: двадцать лет. Такой термин не начинается с момента создания ипотеки, но с момента его осуществления, то есть, поскольку нарушение гарантированного обязательства открывает для кредитора способ своевременного судебного исполнения его реального права гарантии: личное действие до пятнадцати лет и действительное действие до двадцати.1.2. Движимое имущество
Реализация на основании судебного решения в порядке, предусмотренном Законом «Об исполнительном производстве», путем продажи на публичных торгах. Начальная цена продажи определяется судом.
Пристав за 10 дней до даты торгов обязан отправить залогодателю и должнику извещение о дате и времени проведения торгов.
Если у адвоката есть залог в его пользу из-за сборов, он лишится личных действий, если он пропустит три года, не прерывая рецепт, но не ипотечные действия. В случаях подобного рода, таким образом, действие права выкупа может быть осуществлено только в традиционно установленный срок, но не потому, что когда-то после того, как он прописал действия, а просто потому, что с определенной даты устанавливается сторонами произошло исчезновение реального ипотечного права или осуществление ипотечных действий истекло.
Ипотека в качестве вспомогательного реального права, являющаяся гарантией соблюдения гарантированного обязательства, должна соответствовать судьбе самого основного обязательства. Таким образом, если бы, например, была произведена выплата застрахованного обязательства, очевидно, что реальное залоговое право потеряет свою собственную причину.
Если первые торги не состоялись в течение 10 дней, залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества.
Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем (при объявлении публичных торгов несостоявшимися) не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных торгах снижается на 15 процентов.
Выведено из погашения застрахованного обязательства
Однако при регистрации ипотечный кредит может оставаться действительным, несмотря на погашение основного обязательства. Любое действие или соглашение между сторонами, которое может изменить или уничтожить эффективность предыдущего обязательства по ипотеке, такое как оплата, компенсация, ожидание, соглашение или обещание не запрашивать, новация первоначального договора и сделки или обязательства, вступает в силу в отношении третьей стороны, поскольку она не регистрируется в Реестре посредством новой регистрации, полной или частичной отмены или маргинальной ноты, в зависимости от случая.
В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по тем же причинам (менее 2-х участников, нет надбавки к начальной продажной цене) залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.
Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.
Переписанное предписание деноминации обязательств по ипотеке до застрахованного или гарантированного обязательства. Погашенная обязанность застрахована по какой-либо причине, залогодержатель перестает быть таким, потому что ипотека погашена. Но этот эффект возникает только и исключительно между сторонами, а не перед какой-либо третьей стороной, которая, опираясь на реестр и основываясь на регистрации регистрации ипотеки, может быть ипотечным кредитором в момент погашения основного обязательства. Следовательно, предписание настаивает на том, что изменение или прекращение обязательных отношений может повлиять только на третьих лиц, если они зарегистрированы.
2. Внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога
В принципе внесудебный порядок обращения взыскания на предмет залога возможен, если заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке. Такое соглашение может быть заключено в любое время, либо изначально включено в договор залога.
Соглашение в обязательном порядке должно содержать: наименование имущества, начальную продажную цену / порядок ее определения, сумму обязательства, способ реализации, либо указание на приобретение залогодержателем, все предшествующие и последующие залоги (ипотеки).
Несколько различается обращение взыскания на движимое и недвижимое имущество.
Прекращение ипотеки, несмотря на существование застрахованного обязательства
Исполнение привилегированной ипотеки или любого привилегированного права в отношении ипотеки, о которой идет речь, определяет «отмену ипотечного кредита, гарантирующего кредит актера» более низкого ранга. Любой залогодержатель может перестать быть таким, если есть права или льготные платежи по его собственному ипотечному праву, хотя, конечно, это не означает, что такая утрата права на реальную гарантию также влечет за собой погашение гарантированного обязательства.
2.1. Недвижимое имущество
Соглашение заключается только при наличии нотариального согласия на обращение взыскания во внесудебном порядке.
Реализация, в зависимости от того, что предусмотрено соглашением, возможна:
а) на торгах (аукционе)
б) приобретение имущества для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований (не может быть предусмотрено приобретение земельного участка залогодержателем).
Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени. Закрытый аукцион - только в случаях, предусмотренных законами.
До проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, которое направляется заказным письмом по адресу, указанному в договоре об ипотеке, либо по иному известному месту жительства или месту нахождения залогодателя.
При неудовлетворении требований, содержащихся в уведомлении, в течение 10 дней со дня получения уведомления залогодателем либо, если этот срок истекает ранее, 45 дней со дня направления залогодержателем или организатором торгов такого уведомления залогодателю, организатор торгов направляет залогодателю, залогодержателю уведомление о торгах и опубликовывает извещение о торгах.
К реализации имущества по соглашению сторон также применяются положения порядка проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства, установленные пунктами 2, 4 - 8 статьи 57 Федерального закона «Об ипотеке». Основания, порядок и последствия признания торгов несостоявшимися - те же.
Остальная часть кредита может быть заявлена обычными средствами, просто тем фактом, что прекращение ипотечного права не означает исчезновения кредитного права. Реальное ипотечное право может быть погашено в следующих случаях. Когда происходит полная потеря обремененной реальной вещи, в результате того, что разговорно называется пересмотр долга. Это также допустимо, когда менее обширная ипотека имеет конкурирующую степень по сравнению с более крупной.
Он также должен будет исключить суррогацию кредитора всякий раз, когда кредитор, обеспеченный более ранней ипотекой, может свободно выбирать активы, которые должны быть удовлетворены. Суррогат работает, за исключением способности кредитора быть обеспеченным последующей ипотекой, даже в том случае, если кредитор соответствует пропорционально всем ипотечным активам.
2.2. Движимое имущество
Если залогодателем является физическое лицо, соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество.
Реализация, в зависимости от соглашения, возможна:
а) на торгах (аукционе);
б) приобретение имущества для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований (по рыночной оценке).
Рассматриваемая суррогатная гипотеза также работает, когда перед кредитором был удовлетворен не принудительным исполнением, а другими инструментами, которые могут привести к вымиранию ипотечных кредитов на одном и том же благе. Такая гипотеза может возникнуть против кредиторов за первым суррогатным кредитором и проигравшими в результате первого суррогата.
Конечно, может быть, что больше кредиторов страдают от той же травмы, что и в норме. В этом случае они могут суррогатировать, уважая их внутреннюю степень превентивности. Положение, за которое соответствующее учреждение может использовать проигравшего кредитора по причинам привилегии, страдает за исключением привилегий, вытекающих из расходов на исполнение и удержание, связанных с общими интересами кредиторов.
Первоначально залогодателю направляется уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.
По истечении 10 дней, если больше не установлено соглашением, можно начинать процедуру реализации, если соглашением не определено, что предмет залога поступает в собственность залогодержателя.
Начальная цена определяется по договору залога / соглашению об обращении взыскания во внесудебном порядке. Если обязательна оценка (ценные бумаги, не обращающиеся на организованном рынке; имущественные права, за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах; драгоценные металлы и драгоценные камни, изделия из них, лом таких изделий; коллекционные денежные знаки; предметы, имеющие историческую или художественную ценность; вещь, стоимость которой по договору о залоге превышает пятьсот тысяч рублей) начальная цена равна 80% от оценочной стоимости.
При реализации по договору комиссии комиссионер определяется соглашением, а если в соглашении он не указан, то залогодержателем самостоятельно. Цена реализации по договору комиссии определяется по отчету оценщика.
В соглашении может быть указано, в течение какого срока должно быть реализовано имущество, если имущество не реализовано в этот срок, залогодержатель вправе требовать обращения взыскания на такое имущество в судебном порядке.
В прецедентном праве было указано, что кредитор с ипотекой более чем на один актив, на основании одного градуса картофеля, который нашел удовлетворение, нападая только на одно из активов, никогда не может быть вынужден проигравшим кредитором осуществить сбор, пропорциональный эффекту кредитование ипотечных кредитов на другие активы.
Невозможность записи не означает, что суррогат больше не может быть передан тем, кто вступает в ипотеку после удовлетворения предыдущего кредитора и до аннотации, оставаясь только возможностью, неблагоприятной для непоследовательного кредитора, видеть, что кредитор отменил его ипотека.
В случае неисполнения залогодателем соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке допускается на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.
Общие положения для всех видов имущества и процедур.
Не менее важным является тот факт, что в случае одновременной экспроприации всплеск мог произойти непосредственно через своевременное вмешательство во второй исполнительный процесс с учетом неожиданности первого процесса, что позволило избежать бремени аннотации. Поэтому было высказано мнение, что функция аннотации заключается в том, чтобы избежать отмены коллективной ипотеки и действовать как простое условие для осуществления права суррогатного материка по решению суда.
Ипотека, предоставленная третьей стороной, погашается, если за кредитора суррогатное материнство третьей стороны в правах, залогах и привилегиях кредитора не может быть затронуто. Конечно, обе ипотеки должны быть действительными и существующими на момент исполнения.
Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право (при отсутствии иного указания в законе или договоре) получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
Сумма вознаграждения организатора торгов или комиссионера, не превышающая трех процентов суммы, вырученной от реализации заложенного движимого имущества, удерживается залогодержателем из суммы, вырученной при реализации заложенного движимого имущества. Если вознаграждение организатора торгов или комиссионера превышает три процента от реализации заложенного движимого имущества, разница между вознаграждением, предусмотренным договором с организатором торгов или комиссионером, и тремя процентами от суммы, вырученной при реализации заложенного движимого имущества, не подлежит возмещению за счет стоимости заложенного движимого имущества и выплачивается за счет залогодержателя.
Нотариальная надпись.
Обращение взыскания на заложенное имущество по исполнительной надписи нотариуса производятся на основании следующих документов:
1) нотариально удостоверенное согласие на внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество, если такое согласие требуется;
2) договор, обязательства по которому обеспечены залогом, договор о залоге и соглашение об обращении во внесудебном порядке взыскания на заложенное имущество, если такое соглашение заключено в виде отдельного договора;
3) расчет задолженности должника, заверенный руководителем и главным бухгалтером залогодержателя;
4) отчет об оценке заложенного имущества или заявление залогодержателя об установлении в качестве начальной продажной цены (цены реализации) оценки предмета залога, определенной в договоре о залоге;
5) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая, что ипотека не прекращена;
6) закладная, если права залогодержателя по обеспеченному данной ипотекой обязательству и по договору об ипотеке или по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству удостоверены закладной.
Подлинники представленных документов возвращаются залогодержателю. Расчет задолженности, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отчет об оценке заложенного имущества (заявления залогодержателя об установлении в качестве начальной продажной цены (цены реализации) величины оценки предмета залога, определенной в договоре о залоге), а также нотариально удостоверенные копии иных представленных документов подлежат хранению в делах нотариальной конторы
.
Исполнительная надпись совершается, если:
1) представленные документы подтверждают бесспорность задолженности или иной ответственности должника перед взыскателем;
2) со дня возникновения права на иск прошло не более чем три года, а в связи с отношениями между предприятиями, учреждениями, организациями - не более чем один год.
При совершении исполнительной надписи на договоре залога или закладной нотариус должен известить залогодателя о предстоящем совершении исполнительной надписи, направив соответствующее уведомление по адресу, указанному в договоре залога, и предоставить ему семидневный срок с даты получения залогодателем указанного уведомления для заявления возражений. При отсутствии возражений залогодателя требование залогодержателя считается бесспорным, если из содержания представленных документов или иных имеющихся у нотариуса данных не вытекает иное. При поступлении возражений их доводы.
Исполнительная надпись, если взыскателем или должником является гражданин, может быть предъявлена к принудительному исполнению в течение трех лет со дня ее совершения, а если и взыскателем и должником являются юридические лица - в течение одного года.
Восстановление пропущенного срока для предъявления исполнительной надписи производится в судебном порядке.
При обращении взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса судебный пристав-исполнитель на основании соответствующего ходатайства залогодержателя осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество в ходе исполнительного производства. В случае отсутствия ходатайства залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога и о его реализации в ходе исполнительного производства судебный пристав-исполнитель на основании исполнительной надписи нотариуса изымает предмет залога у залогодателя и передает его залогодержателю для последующей реализации в порядке, установленном ГК РФ, законом "Об ипотеке" и Законом "О залоге".
Особенности правового положения залогодержателя и порядка обращения взыскания на имущество при проведении процедур банкротства у залогодателя.
Требования конкурсных кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учитываются в реестре в составе требований кредиторов третьей очереди.
Конкурсные кредиторы, требования которых обеспечены залогом имущества должника, имеют право голоса на собраниях кредиторов в ходе наблюдения; в ходе финансового оздоровления и внешнего управления в случае отказа от реализации предмета залога или вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации предмета залога в ходе соответствующей процедуры, применяемой в деле о банкротстве.
Конкурсные кредиторы в части требований, которые обеспечены залогом и по которым они не имеют права голоса на собраниях кредиторов, вправе участвовать в собрании кредиторов без права голоса, в том числе выступать по вопросам повестки собрания кредиторов.
С даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.
Конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, в ходе финансового оздоровления и внешнего управления вправе обратить взыскание на заложенное имущество должника, если должник не докажет, что обращение взыскания на указанное имущество должника сделает невозможным восстановление его платежеспособности. Вопрос об обращении взыскания на заложенное имущество решается арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, по заявлению кредитора.
Из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70% направляется на погашение требований кредитора, но не более чем основная сумма задолженности и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника: 20 % - для погашения требований кредиторов первой и второй очереди; оставшиеся денежные средства - для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
В случае, если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, 80 % направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом, но не более чем основная сумма задолженности и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника: 15 % - для погашения требований кредиторов первой и второй очереди; оставшиеся средства - для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете должника после их погашения, направляются на погашение требований конкурсного кредитора, обеспеченных залогом реализованного имущества.
Не удовлетворенные за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, требования кредиторов по обязательствам, которые были обеспечены залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.
Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством о залоге.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором.
На основании изложенного можно сделать вывод, что законодателем действительно проведена серьезная работа по систематизации процедуры обращения взыскания на заложенное имущество. Реальная оценка этой работы может быть дана только по прошествии некоторого времени, когда банки на практике станут применять вышеизложенный порядок, когда сложится судебная правоприменительная практика.
Навскидку можно сказать, что залогодателем на руку, а банкам, скорее всего, не понравится тот момент, что для обращения взыскания на предмет залога теперь необходимо обязательное соблюдение двух условий: сумма неисполненного обязательства должна составляет не менее 5 % от размера оценки залога по договору о залоге, а период просрочки исполнения обеспеченного залогом обязательства должен составлять не менее 3-х месяцев.
"Электронный журнал "Азбука права", 23.10.2017
КАК ОБРАТИТЬ ВЗЫСКАНИЕ НА ИМУЩЕСТВО,
ЯВЛЯЮЩЕЕСЯ ПРЕДМЕТОМ ЗАЛОГА ПО КРЕДИТУ ФИЗИЧЕСКОГО ЛИЦА?
Предметом залога может выступать различное имущество, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания (ст. 336 ГК РФ).
Рассмотрим наиболее часто встречающиеся при кредитовании физических лиц варианты с залогом автомобиля или недвижимого имущества в части обращения на них взыскания во внесудебном порядке и через суд.
1 . Условия обращения взыскания на заложенное имущество
Взыскание на имущество, являющееся предметом залога по кредиту, для удовлетворения требований банка может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обеспеченного залогом обязательства. Кроме того, взыскание на данное имущество может быть обращено в случае введения в отношении заемщика процедур, применяемых в деле о банкротстве (п. 1 ст. 348 ГК РФ; п. 1 ст. 50 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ).
На практике взыскание задолженности по кредиту за счет заложенного имущества является крайней мерой, к которой банк прибегает, если иными способами добиться погашения просроченной задолженности и иных обязательств (процентов, неустойки и т.п.) по кредиту не удалось ни от заемщика, ни от поручителей (при их наличии).
Запрещено обращать взыскание, если сумма задолженности заемщика перед банком явно несоразмерна стоимости заложенного имущества. При этом несоразмерность имеет место, если одновременно соблюдены следующие условия (п. 2 ст. 348 ГК РФ; п. п. 1 , 3 ст. 54.1 Закона N 102-ФЗ):
Сумма задолженности составляет менее 5% от стоимости предмета залога;
Период просрочки исполнения обязательства составляет менее трех месяцев.
Если залог обеспечивает обязательство, исполняемое периодическими платежами (что, как правило, и происходит при кредитовании физических лиц), обращение взыскания на предмет залога возможно при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания во внесудебном порядке (даже при условии, что каждая просрочка незначительна) (п. 3 ст. 348 ГК РФ; п. 5 ст. 54.1 Закона N 102-ФЗ).
Отметим, что если должник имеет несколько кредиторов и не исполняет свои обязательства перед ними, то преимущественное право на удовлетворение требований за счет заложенного имущества принадлежит кредитору-залогодержателю (п. 1 ст. 334 ГК РФ; п. 1 ст. 1 Закона N 102-ФЗ; п. 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).
2 . Обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке
Такая форма обращения взыскания допускается на основании соглашения банка (залогодержателя) с залогодателем. Условие о внесудебном порядке обращения взыскания может быть включено в договор залога (п. 1 ст. 339 , п. п. 2 , 4 ст. 349 ГК РФ).
Данный порядок в отдельных случаях не применяется, в частности если предмет залога - единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, кроме случаев, когда после возникновения оснований для обращения взыскания заключено соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке (п. 3 ст. 349 ГК РФ).
В соглашении или в договоре залога должны быть указаны способ реализации заложенного имущества, а также начальная продажная цена (стоимость) предмета залога или порядок ее определения (п. 7 ст. 349 ГК РФ).
Рассмотрим основные этапы внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное транспортное средство, что на практике наиболее характерно.
1. Банк проводит комплекс мероприятий, направленных на погашение заемщиком и (или) поручителями (при их наличии) задолженности по кредитному договору. Во время проведения этих мероприятий банк всегда акцентирует внимание заемщика и залогодателя на своем праве обратить взыскание на предмет залога, в том числе в письменных уведомлениях и требованиях, содержащих информацию о задолженности заемщика перед банком.
2. Банк направляет залогодателю и заемщику (если заемщик не является залогодателем) уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога (п. 8 ст. 349 ГК РФ).
Четких требований к содержанию уведомления законодательством не установлено, но, как правило, в уведомлениях указываются следующие сведения:
Обязательство, обеспеченное залогом (например, в виде указания реквизитов кредитного договора);
Реквизиты договора залога;
Предмет залога;
Способ реализации предмета залога - путем продажи с торгов (п. 1 ст. 350.1 ГК РФ);
Начальная продажная цена предмета залога.
Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через 10 дней с момента получения залогодателем и заемщиком указанного уведомления. Данный срок может быть увеличен соглашением (п. 8 ст. 349 ГК РФ).
3. Залогодатель передает оставленный у него предмет залога, а также все документы по нему банку по акту приема-передачи (п. 4 ст. 350.1 ГК РФ).
4. Банк направляет залогодателю и заемщику уведомление в письменной форме о дате, времени и месте проведения торгов (п. 1 ст. 350.2 ГК РФ).
Примечание. Если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, заверен нотариально, обращение взыскания на предмет залога осуществляется по исполнительной надписи нотариуса (п. 6 ст. 349 ГК РФ).
5. Заложенное имущество продается на торгах (п. 1 ст. 350.1 ГК РФ).
Если торги были признаны состоявшимися, задолженность заемщика перед банком погашается за счет суммы, вырученной от продажи предмета залога. При этом (п. 3 ст. 334 ГК РФ):
Если торги не состоялись, банк вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования. Если такое соглашение не состоялось, проводятся повторные торги. При объявлении их несостоявшимися банк вправе оставить предмет залога за собой. Если банк не воспользуется этим правом в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, залог прекращается (п. п. 4 - 6 ст. 350.2 ГК РФ).
3 . Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке
Банк вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество даже при наличии соглашения об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 1 ст. 349 ГК РФ).
Основные этапы обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке следующие.
3. По итогам судебного разбирательства суд выносит решение об обращении взыскания на заложенное имущество (п. 2 ст. 54 Закона N 102-ФЗ).
Примечание. По заявлению залогодателя-гражданина суд при наличии уважительных причин вправе отсрочить реализацию предмета залога на срок до одного года. При этом в период отсрочки заемщик не освобождается от погашения своих обязательств, то есть продолжают начисляться проценты по кредиту и штрафные санкции (п. 2 ст. 350 ГК РФ; п. 3 ст. 54 Закона N 102-ФЗ).
4. На основании исполнительного листа судебным приставом-исполнителем возбуждается исполнительное производство (ч. 1 ст. 30 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ; ч. 1 ст. 428 ГПК РФ).
5. Судебный пристав-исполнитель изымает у залогодателя предмет залога и документы (для транспортного средства) или только документы, необходимые для продажи предмета залога на торгах (для недвижимости) (ч. 1 ст. 84 Закона N 229-ФЗ).
6. При реализации заложенного имущества, не относящегося к недвижимости, с публичных торгов судебный пристав-исполнитель направляет не позднее чем за 10 дней до даты проведения торгов залогодержателю, залогодателю и должнику уведомление о дате, времени и месте их проведения. При реализации с публичных торгов недвижимости информация об этом публикуется - и в периодическом печатном издании субъекта РФ, и на соответствующем официальном сайте РФ в сети Интернет (п. 1 ст. 350.2 , п. 4 ст. 449.1 ГК РФ; Закона N 102-ФЗ):
Из указанной суммы удерживается сумма вознаграждения организатора торгов, но не более 3% от вырученной суммы, если предметом залога является недвижимое имущество;
Если вырученной от продажи предмета залога суммы недостаточно для полного погашения задолженности заемщика перед банком, банк вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества заемщика;
Если вырученная сумма превышает размер задолженности заемщика перед банком, разница возвращается залогодателю.
В случае признания торгов несостоявшимися возникают последствия, указанные в (п. п. 2 - 5 ст. 58 Закона N 102-ФЗ).
Обратите внимание!
При любом способе обращения взыскания на предмет залога и в любое время до момента его реализации залогодатель вправе прекратить взыскание за счет заложенного имущества, исполнив обеспеченное залогом обязательство, а также возместив банку все расходы, понесенные им при обращении взыскания на предмет залога (п. 4 ст. 348 ГК РФ).
Чтобы предотвратить обращение взыскания на заложенное имущество, рекомендуем заемщику в случае возникновения материальных сложностей, если это не позволяет погашать кредит в установленные договором сроки, обратиться в банк с заявлением о предоставлении отсрочки и реструктуризации кредита. Либо имеет смысл договориться с банком о добровольной реализации предмета залога, что позволит выручить большую сумму, чем при обращении взыскания в принудительном порядке (п. 5 Основных условий, утв. Постановлением Правительства РФ от 20.04.2015 N 373).
Связанные вопросы
Как получить отсрочку по погашению кредита?
