Заключение предварительного договора является юридическим действием. Стороны заключают предварительный договор: какие нюансы им следует учесть

Новая редакция Ст. 429 ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Комментарий к Ст. 429 ГК РФ

Предварительный договор является организационным договором. Предмет предварительного договора - не перемещение материальных благ (товарооборот), а будущий договор о таком перемещении.

По договору запродажи одна сторона обязуется продать, а другая купить к назначенному в договоре сроку определенное недвижимое имение за условленную цену.

Проект Гражданского уложения Российской империи

Судебная практика.

Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, то это не означает, что стороны не определились в этом вопросе.

Требование о включении в основной договор условия о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ, должно быть удовлетворено арбитражным судом. В том случае, когда в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о включении в основной договор данного условия, и разногласия по установлению конкретной цены также подлежат рассмотрению арбитражным судом.

Если одна из спорящих сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на включении в основной договор условий об определении цены в ином порядке, чем предусмотрено ст. 424 ГК РФ, или требует указания в нем конкретной цены, а другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе рассматривать такой спор (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).

Другой комментарий к Ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Как следует из п. 1 комментируемой статьи, предварительный договор имеет в виду заключение в будущем любого гражданского договора, как поименованного, так и непоименованного.

Предметом предварительного договора является обязанность заключить основной договор; таким образом, предмет предварительного договора не совпадает с предметом основного договора.

Вместе с тем в предварительном договоре должен быть указан предмет основного договора. В противном случае мы имеем дело не с предварительным договором, а с так называемым рамочным договором: ст. 798 ГК - договоры об организации перевозок; ст. 941 ГК - страхование по генеральному полису и т.п.

Отсутствие или неясность в предварительном договоре некоторых договорных условий (например, цены) влекут те же последствия, что и отсутствие или неясность таких условий в основном договоре.

Право собственности на имущество не может быть приобретено покупателем на основании предварительного договора о продаже имущества (п. 2 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7).

Как следует из п. п. 1, 4, 5 и 6, любая из сторон, заключивших предварительный договор, имеет право ставить вопрос о заключении в соответствии с ним основного договора.

Однако на практике заключаются договоры, в которых вопрос о заключении основного договора имеет право ставить лишь одна из сторон. Такие договоры также охватываются смыслом ст. 429; к ним подлежат применению, с необходимыми изменениями, нормы о предварительных договорах.

Фактически предварительный договор может именоваться по-разному: протокол о намерениях, опцион и т.п.

Статья 507 ГК регулирует те случаи, когда при заключении договора поставки стороны согласовали основные условия договора, но имеют разногласия по некоторым его условиям. В этих случаях предварительный договор отсутствует.

2. Норма, содержащаяся в п. 2, устанавливает более строгие требования к форме договора, чем те, которые применяются к форме договоров вообще: предварительный договор всегда должен быть заключен в письменной форме, а если основной договор подлежит нотариальному удостоверению, то и предварительный договор тоже должен быть нотариально удостоверен. Если эти требования не соблюдены, предварительный договор является ничтожной сделкой.

Пункт 2 ст. 165 ГК регулирует случаи, когда одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, но еще нотариально не удостоверенную. Применительно к предварительному договору нельзя говорить о его исполнении. Поэтому норма, содержащаяся в п. 2 ст. 165 ГК, к предварительному договору неприменима.

Государственная регистрация договора не является элементом его формы. В связи с этим предварительный договор не подлежит государственной регистрации (п. 14 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4).

3. В соответствии с п. 3 предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора.

Если одна из сторон предлагает изменить какое-либо условие предварительного договора или дополнить его новым условием, это может быть произведено только по соглашению сторон, а не в порядке, предусмотренном в ст. 445 ГК.

4. В предварительном договоре обычно указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор (о способах определения и исчисления сроков см. гл. 11 ГК РФ). Если такой срок не указан, считается, что стороны установили годичный срок для заключения основного договора.

Как пояснено в п. 6 комментируемой статьи, в течение этого срока основной договор должен быть заключен или, по крайней мере, одна из сторон должна направить другой стороне предложение о заключении основного договора.

5. В п. 5 поясняется, что если сторона, получившая в течение срока, предусмотренного в п. 4, предложение о заключении основного договора, уклоняется от его заключения, то к ней могут быть применены положения, предусмотренные в п. 4 ст. 445 ГК. Иными словами, суд вправе либо признать основной договор заключенным, либо взыскать убытки, причиненные незаключением основного договора, либо признать основной договор заключенным и взыскать убытки, возникшие в связи с просрочкой заключения основного договора.

6. На практике довольно часто после заключения предварительного договора в течение срока, указанного в п. 4, ни одна из сторон не ставит вопрос о заключении основного договора. В этом случае обязательство, возникшее на основе предварительного договора, прекращается по умолчанию сторон (п. 3 ст. 158 ГК РФ).

Вверх

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Комментарии к ст. 429 ГК РФ

1. Статья предусматривает для заключения предварительного договора ряд требований, призванных создавать ясность во взаимоотношениях сторон. Такой договор должен быть заключен, как правило, в письменной форме, определять существенные условия будущего основного договора и содержать указания о сроке его заключения.

2. Предварительный договор может быть совершен посредством обмена офертой и акцепта, а также путем подписания единого документа, который на практике чаще всего носит форму соглашения (протокола) о намерениях (см. ст. 434 ГК и коммент. к ней).

3. На практике имеют место случаи принятия сторонами обязательств в отношении отдельных условий будущего договора (о предоставлении скидок, рассрочки платежа, последующем обслуживании и т.д.).

Такие обязательства могут носить двусторонний и односторонний характер и должны признаваться имеющими правовую силу на основании положений ст. 8 ГК, согласно которой обязательства субъектов гражданского права возникают также из действий, прямо не предусмотренных законом, но порождающих обязанности (см. коммент. к этой статье).

4. При последующем отказе от совершения основного договора заинтересованная сторона вправе требовать по суду его заключения на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков (п. 4 ст. 445 ГК). Такие убытки включают потери вследствие незаключения договора и неполучения предусматривавшегося по нему исполнения.

5. В отношении условия о цене в Обзоре практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров, сообщается, что если в предварительном договоре условие о цене не было указано, это не означает, что стороны по нему не определились. В соответствии со ст. 424 ГК при отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора его исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. С. 103).

Далеко не всегда у сторон, пришедших к соглашению по поводу купли-продажи недвижимости, есть возможность сразу заключить соответствующий договор. Оформить намерения поможет предварительный договор - при условии, разумеется, что составлен он по всем предусмотренным законом правилам.

Продавцу недвижимости нередко требуется время на подготовку всех необходимых документов, точно так же, как покупателю - на сбор необходимой суммы. Гарантией того, что через некоторое время сделка состоится на уже оговоренных условиях, может выступить предварительный договор - соглашение, по которому стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, при этом несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет за собой его ничтожность. Очевидно, что указанный договор должен быть заключен в письменной форме - точно так же, как и основной договор.

А вот государственной регистрации, обязательной для основного договора купли-продажи недвижимости, в случае предварительного договора не требуется. Как следует из разъяснений судов высших инстанций, речь идет об обязательстве сторон по поводу заключения будущего договора, а не об обязательствах по поводу недвижимости - значит, стороны заключают не сделку с недвижимостью, которая требовала бы государственной регистрации, а лишь закрепляют ее условия на будущее.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, в частности, сведения о недвижимости, ее цену, порядок расчетов. Поскольку основной договор будет заключен на тех же условиях, нужно расписать эти условия конкретно и четко. Нелишним будет указать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Если срок в предварительном договоре определен не будет, по закону основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного соглашения.

Казалось бы, по закону все гладко, просто и понятно, однако на практике заключение предварительного договора нередко сопровождается недоразумениями или даже откровенным обманом.

Нюансы при оформлении предварительного договора купли-продажи по образцу 2017 – 2018 года

Начать хотя бы с того, что одна из сторон договора нередко «забывает» о взятых на себя обязательствах и начинает всячески уклоняться от заключения основного соглашения.

В подобных случаях другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Случается, передумавшая сторона, не желая заключать основной договор, идет на хитрость и пытается признать предварительное соглашение недействительным. Оснований для этого можно найти предостаточно: и состояние здоровья в момент подписания документа, и введение в заблуждение, и обман… Чтобы свести подобный риск к минимуму, стоит внимательнее проверять личность продавца (покупателя) и не лениться подробно расписывать в документе все условия сделки.

Нередко стороны заключают предварительный договор купли-продажи недвижимости, предусматривая передачу покупателем задатка продавцу. Между тем, стоит помнить о том, что обычно задаток передается в счет причитающихся по договору платежей - речь идет о платежах по основному договору купли-продажи, который стороны лишь обязуются заключить.

Таким образом, предварительный договор с условием о задатке не соответствует требованиям закона. Включая подобное условие в соглашение, покупатель и продавец обрекают себя на серьезные разбирательства в будущем. Стоит помнить о том, что передачи недвижимости или денег за нее по предварительному договору не предусматривается.

К сожалению, предварительными договорами нередко прикрывают свои махинации мошенники, которые ловко запутывают покупателей недвижимости. По таким договорам объекты недвижимости могут продавать несколько раз, привлекая сравнительно низкими ценами и клятвенными обещаниями вот-вот заключить «настоящий» договор.

Как правило, покупателям предлагают приобрести загородную недвижимость, документы на которую пока не оформлены. Достоверная причина всегда найдется - она же послужит объяснением невысокой цены. Стремясь «застолбить» за собой вожделенные дома, люди с готовностью расстаются с немалыми суммами - некоторые умудряются отдавать даже всю сумму целиком. Собрав деньги с максимального числа покупателей, продавец скрывается в неизвестном направлении.

Распространен предварительный договор и в сфере долевого строительства. Закон не называет предварительный договор в числе оснований для привлечения денежных средств граждан в долевое строительство, однако недобросовестных застройщиков это не смущает. Покупатели ошибочно считают, что, заключив предварительный договор купли-продажи, приобретают права на строящееся жилье.

Увы, строительство может затянуться или вовсе остановиться, у застройщика может не оказаться необходимых для оформления прав документов, либо он может просто отказаться передавать недвижимость внесшему деньги на основании предварительного договора покупателю. Вернуть уплаченную сумму будет проблематично, придется обращаться в суд. А о том, чтобы получить квартиру, которая может быть продана по подобной схеме еще пару раз, и вовсе придется забыть.

Дело в том, что предварительный договор не может создать для покупателя прав на недвижимость. С помощью данного соглашения стороны могут лишь скрепить свое обязательство заключить в будущем договор долевого участия в строительстве, оговорив его условия. Если же застройщик настаивает на внесении денег на основании предварительного договора, стоит подыскать другую, более добросовестную компанию.

{typography quote_design}

Благодарим за помощь в подготовке материала адвоката Михаила Юрьевича Шелестинского, члена Московской областной коллегии адвокатов. Он даёт бесплатные консультации по понедельникам и четвергам, по адресу: ул. Советская, 16-А. Предварительная запись по телефону: 8-903-572-21-15

В следующих номерах «Куйбышевца» читайте новые рекомендации юриста. Присылайте свои вопросы в редакцию, и наш эксперт обязательно поможет вам своей консультацией! Телефон редакции 444 -04-05, e-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Предварительный договор – это документ, на основании условий которого в будущем стороны заключают основной договор. Заключение предварительного договора осуществляется согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Форма предварительного договора должна соответствовать форме будущего основного договора, если таковая предусмотрена. Нарушение этого правила влечет за собой признание предварительного договора недействительным.

Если форма основного договора не определена, предварительный договор составляется в произвольной письменной форме.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

Частыми являются случаи, когда стороны прилагают к предварительному договору текст будущего основного договора. В некоторых случаях в качестве предварительного договора может выступать рамочное соглашение.

При составлении предварительного договора основным условием является наличие в его тексте существенных условий будущего соглашения. Обязательства сторон по отношению друг к другу также могут быть внесены в текст предварительного договора.

Одним из обязательных условий составления предварительного договора является установление срока, в течение которого стороны обязаны подписать основной договор.

Если такой срок предварительным договором не обусловлен, то, согласно общему правилу, основной договор должен быть подписан не позднее как по истечение одного года с даты подписания предварительного договора. Если после подписания предварительного договора, одна из сторон договорных отношений отказывается от заключения основного договора, то другая сторона, согласно п.4 ст.445 Гражданского кодекса РФ, имеет право требовать выполнения этого обязательства в судебном порядке.

В случае если стороны ранее заключили иные соглашения, их положения теряют юридическую силу в части, которая не противоречит условиям предварительного договора. Если условия основного договора имеют некие расхождения с условиями предварительного, то сторонами берутся во внимание те пункты, которые были согласованы ранее за исключением тех, что предусматривают ответственность за невыполнение условий договора. Предварительный договор составляется в двух, имеющих равную юридическую силу, экземплярах и подписывается уполномоченными лицами обеих сторон.

Под предварительным договором понимается соглашение сторон о заключении в будущем основного договора о передаче имущества, выполнении работ или об оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.429 ГК РФ).
Предварительный договор следует отличать от протокола о намерениях сторон, который не влечет возникновения у сторон каких-либо юридических обязательств. Напротив, на основании предварительного договора можно в судебном порядке принудить контрагента к исполнению обязательств по заключению основного договора. Законом установлен шестимесячный срок, в течение которого сторона может обратиться в суд с таким требованием. Срок начинает отсчет с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В 2015 году в ГК РФ появился новый вид договора – рамочный (договор с открытыми условиями). Рамочный договор отражает общие условия обязательственных отношений сторон, которые можно будет дополнять или конкретизировать путем заключения отдельных договоров или подачи заявок одной из сторон. Смешивать понятия предварительного и рамочного договора недопустимо, поскольку рамочный договор закрепляет уже возникшие обязательства, а не их возникновение в будущем.
Часто стороны совершают ошибки при подготовке предварительного договора, что влечет неблагоприятные для них последствия. Не стоит также забывать о недобросовестных контрагентах, использующих чужую юридическую неосведомленность для достижения собственных целей.
Например, несоблюдение формы или неточное описание условий при заключении предварительного договора может повлечь его ничтожность. В зависимости от содержания, договор, который поименован как предварительный, может быть впоследствии квалифицирован судом как протокол о намерениях или даже основной договор.
Распространенным явлением является низкое качество и противоречивость условий предварительных договоров, что нельзя объяснить иначе как небрежностью. Представляется, что распространенное заблуждение о низкой значимости предварительного договора вызвано противопоставлением в сознании понятий «предварительный» и «основной». В действительности предварительный договор призван выступать фундаментом для будущего договора, поскольку все согласованные в предварительном договоре условия, переходят в основной договор в неизменном виде.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)

При подготовке предварительного договора необходимо обратить внимание на следующие аспекты:
Закрепление условий основного договора.
С 01 июня 2015 г. Гражданский кодекс РФ допускает включать в предварительный договор не все существенные условия основного договора, а только условие о его предмете и условия, по которым при заключении предварительного договора по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Это революционное изменение значительно расширяет сферу использования такой конструкции как предварительный договор.
Зачастую существенные условия могут быть определены лишь непосредственно перед заключением основного договора. В прошлом необходимость заблаговременного определения существенных условий во многом лишала предварительный договор его смысла, поскольку в этих условиях стороны предпочитали ему заключение сразу основного договора.
Теперь стороны вправе заключить предварительный договор на самой ранней стадии переговоров, оставляя согласование его условий на будущее.
Если при заключении основного договора между сторонами возникнут проблемы относительно его условий, то их разрешение может быть передано на рассмотрение суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Отметим, что все изложенное отнюдь не мешает сторонам заблаговременно урегулировать возможные разногласия и обезопасить себя от попыток контрагента изменить условия в его пользу, составив проект основного договора в виде приложения к предварительному.
Указание на срок, в течение которого будет подписан основной договор.
При определении срока рекомендуется указать конкретную дату или период. Не допускается делать ссылки на какие-либо события, которые нельзя характеризовать неизбежностью.
В соответствии с правовой позицией Президиума ВАС России, изложенной в п.4 информационного письма от 11 января 2002 г. № 66, неизбежность наступления события определяется тем, что оно не зависит от воли и действий сторон. В то же время судебная практика допускает согласование сторонами срока исполнения одного обязательства путем указания на срок исполнения другого обязательства (Постановление Президиума ВАС России от 10 мая 2011 г. № 16904/10 по делу № А13-16297/2009).
Если срок в предварительном договоре не определен вовсе, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.
Незаключение основного договора в установленный срок приводит к тому, что предварительный договор фактически теряет свою силу и стороны лишаются права требовать его исполнения в принудительном порядке (п.6 ст.429 ГК РФ).
Обеспечение предварительного договора.

Ответственность сторон.
Обязательства сторон по предварительному договору, как и любые другие гражданско-правовые обязательства, могут быть обеспечены поручительством, банковской гарантией, залогом и т.д., если это право предусмотрено в соглашении.
Ответственность сторон за уклонение от заключения основного договора может быть оформлена в виде неустойки. При этом неустойка должна быть соразмерной нарушению соглашения. В противном случае, возможно не только ее уменьшение судом на основании ст.333 ГК РФ, но и отказ в ее взыскании. Например, в деле А43-25969/2011 суд пришел к выводу, что неустойка установлена сторонами исключительно на случай срыва договора, в целях компенсации покупателю возможных убытков и отказал в ее взыскании (неустойка в семь раз превышала сумму основного договора) – Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 г. № 13585/12.
Гражданским законодательством не запрещен также такой вид обеспечения как гарантийный платеж, из которого стороны будут вправе производить вычеты любых сумм, причитающихся в ее пользу, в том числе цены основного договора. Следует отметить, что если такой платеж будет составлять существенную часть цены недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в будущем, то такой договор может быть квалифицирован судом как основной договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).
С 01 июня 2015 г. вступили в силу нормы Гражданского кодекса РФ, закрепляющие возможность обеспечения обязательств по предварительному договору задатком (ст.429). До этого времени судебная практика содержала две противоположные позиции по вопросу о допустимости задатка в таких правоотношениях.

Интересно, что в правовой оценке разошлись и высшие судебные инстанции.
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 19.01.2010 N 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-583 указал, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами только денежного обязательства по заключенному между ними договору, но поскольку предварительный договор не содержит подобных обязательств, то применение задатка является невозможным.
Напротив, Верховный Суд в Определениях от 22.07.2008 № 53-В08-5, от 10.03.2009 № 48-В08-19, от 13.11.2012 № 11-КГ12-20 допустил возможность условия о задатке в предварительном договоре, сославшись на отсутствие прямого такого запрета в ГК РФ.
Представляется правильной позиция законодателя, прямо закрепившего право сторон условиться о задатке в предварительном договоре (ст.389 ГК РФ). Действенное обеспечение исполнения обязательств как никогда актуально при возможности заключить предварительный договор без согласования всех его существенных условий.
В заключение отметим, что, несмотря на юридическую силу предварительного договора и возможность в судебном порядке принудить контрагента исполнить взятые на себя обязательства, не стоит воспринимать предварительный договор в качестве основного, но заключенного с отсрочкой. Так, продавец имущества по предварительному договору может продать предмет договора иному лицу – в такой ситуации покупатель будет не вправе оспорить такую сделку или потребовать перевода на себя прав и обязанностей.

Право взыскания убытков, вызванных невозможностью заключить основной договор, и даже задатка далеко не всегда восстановит нарушенные права потерпевшей стороны.

Изображение с сайта southwestdi.com

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Комментарии к статье 429 ГК РФ

Вместе с тем в предварительном договоре должен быть указан предмет основного договора. В противном случае мы имеем дело не с предварительным договором, а с так называемым рамочным договором: ст. 798 ГК РФ - договоры об организации перевозок; ст. 941 ГК РФ - страхование по генеральному полису и т.п.

Фактически предварительный договор может именоваться по-разному: протокол о намерениях, опцион и т.п.

Статья 507 ГК РФ регулирует те случаи, когда при заключении договора поставки стороны согласовали основные условия договора, но имеют разногласия по некоторым его условиям. В этих случаях предварительный договор отсутствует.

5. В п. 5 поясняется, что если сторона, получившая в течение срока, предусмотренного в п. 4, предложение о заключении основного договора, уклоняется от его заключения, то к ней могут быть применены положения, предусмотренные в п. 4 ст. 445 ГК РФ. Иными словами, суд вправе либо признать основной договор заключенным, либо взыскать убытки, причиненные незаключением основного договора, либо признать основной договор заключенным и взыскать убытки, возникшие в связи с просрочкой заключения основного договора.

В этом выпуске пойдёт речь о сроках действия предварительного договора купли-продажи в ситуации, когда между сторонами заключён такой договор. Закрепить намерение продать объект недвижимости, т.е. совершить сделку купли-продажи в будущем, можно путём заключения предварительного договора купли-продажи. Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поэтому условия основного договора должны быть отражены в предварительном договоре.

Об изменении и расторжении договора купли-продажи мы говорили в предыдущем выпуске, указанные положения применяются и к предварительному договору.

В некоторых случаях продавцом по предварительному договору может быть застройщик, т.к. Застройщик не может сразу подписать договор купли-продажи квартиры, квартира просто еще не создана и ему сложно определить момент окончания строительства.

Почему следует обращать внимание на срок действия предварительного договора?

В соответствии со ст. 190 ГК РФ срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.

Если с календарной датой и временем все понятно, то неизбежные события необходимо разъяснить отдельно. Критерием неизбежности может быть независимость наступления события от воли сторон, т.е. сторона своими действиями не сможет создавать условия для изменения такого срока. Примерами таких неизбежных событий может быть: весна, новый год, пасха, полнолуние и др.

Часто в предварительных договорах используют различные формулировки, например: «заключить основной договор купли-продажи в течение 30 дней со дня государственной регистрации права собственности продавца» или «заключить основной договор купли-продажи в течение 180 дней со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» и т.д.

Чем плохи такие формулировки?

Указанные примеры событий не обладают признаками неизбежности, поскольку для появления права собственности продавец должен совершить определенные действия, а он может их и не совершать. С вводом дома в эксплуатацию ситуация аналогичная.

В силу положений п. 2 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ и ст. 16 ФЗ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввод дома в эксплуатацию и государственная регистрация прав правообладателя носят заявительный характер и осуществляются на основании заявления.

Положения ч. 4 ст. 429 ГК РФ предусматривают то, что в случае если срок заключения основного договора в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Поэтому при наличии такой неопределенности в сроках, предварительный договор действует всего один год.

После прекращения действия предварительного договора купли-продажи, заставить продавца совершить сделку на тех же условиях будет сложно, а иногда и невозможно. У продавца останется обязанность вернуть деньги, если он их получал по предварительному договору. Поэтому в предварительном договоре срок заключения основного договора должен быть указан в виде календарной даты или события, которое неизбежно должно наступить.

В случае если срок предварительного договора подходит к концу, а совершить сделку еще невозможно, необходимо до окончания срока действия предварительного договора направить другой стороне предложение заключить основной договор. Это позволит не дать предварительному договору прекратить свое действие, согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ.

Заключение основного договора купли-продажи приводит к исполнению предварительного договора, а как мы уже говорили в предыдущем выпуске «исполнение является одним из способов прекращения обязательств» согласно ст. 408 ГК РФ.