Налог с продажи квартиры

Вопрос налогообложения волнует собственников жилья, задумывающихся о продаже. Зависит ли величина сбора от времени владения, и каким налогом облагается продажа квартиры, перешедшая по наследству - все эти нюансы регулируются Налоговым кодексом РФ. Новоявленным собственниками жилья нужно обратить внимания на изменения в законодательстве, коснувшиеся квартир приобретенных в 2016 году.

Какой существует налог с продажи квартиры

Как такового, термина, «налог с продажи квартиры, недвижимости» не существует ни в Гражданском ни в Налоговом кодексах. На подобные операции распространяется обычный подоходный налог. Общефедеральное значение для него - 13%.

Применительно к продаже жилья, одним из основных факторов здесь является срок нахождения ее в собственности. После наступления определенного временного порога налог с продажи не платится. Это срок 3 года для жилья приобретенного до 1 января 2016 года. Для жилья, поменявшего собственника позднее - 5 лет.

Трехлетний срок в качестве исключения оставили для следующих категорий недвижимости :

перешедшей по наследству;
полученной в дар от одного из близких родственников. Таковыми, согласно Семейному кодексу принято считать родителей, их родителей, внуков, а также братьев и сестер;
приватизированных из муниципальной собственности квартир;
полученных по договору пожизненной ренты.

Изменения, помимо срока владения, коснулись и стандартного налогового вычета. Сама сумма осталась неизменной как для старых квартир, так и в сменивших хозяина позднее 1.01.2016 года - 1 миллион рублей. Но теперь нельзя просто указать сумму в договоре меньше миллиона и полностью уйти от налогов. Договорная стоимость теперь будет сверяться с кадастровой.

Доходом от реализации недвижимости, с которого и будет удержан налог, считают :

стоимость обозначенную в договоре купли-продажи, если она превышает кадастровую стоимость с коэффициентом 0,7;
кадастровую стоимость, с коэффициентом 0,7 в том случае если она превышает указанную в договоре.

Внимание! Кадастровая стоимость берется по состоянию на начало календарного года, в котором продается квартира. На сегодняшний день далеко не все регионы проводят инвентаризацию всего жилфонда, поэтому зачастую сравнивать договорную цену попросту не с чем. В таком случае берется договорная.

Какие потребуются документы для продажи

К самому процессу оформления сделки с любой недвижимостью нужно отнестись очень внимательно. Касается это и требуемого пакета бумаг. Документы необходимые при следующие:

правоустанавливающий документ. Таковым может выступать: , обмена, купли-продажи, наследования и т.д.;
свидетельство о государственной регистрации права на собственность, которое можно взять в Росреестре;
акт приема-передачи недвижимости;
техническая документация (кадастровый паспорт, сведения о перепланировке и т.д.).

Внимание! Центральным документом, от которого будет зависеть налогооблагаемая база будет выступать договор, заключаемый между Вами и покупателем. При продаже квартиры, там можно и нужно указать цену на недвижимость, которую Вы продаете. Сделано это может быть двумя способами:

окончательная цена за все жилье целиком;
цена за квадратный метр.

Как упоминалось выше, в связи с изменениями в законодательстве, указанная сумма будет сопоставляться с аналогичной кадастровой. Уточнить, для сравнения, ее можно заранее. Это бесплатно и доступно в т.ч. в режиме онлайн.

Дополнительные нюансы при налогообложении

Полезно будет знать ряд юридических тонкостей, связанных с налогами, которые распространяются на сделки с недвижимостью. Обратите внимание на некоторые из них:

подобный механизм расчета актуален не только для городских квартир, но и для садовых домиков, загородных дач, земельных участков, а также на отдельно в квартире;
декларация о доходах, в которую продавец вносит и эту сделку, нужно заполнить до 30 апреля следующего календарного года. При этом не имеет значения нужно ли уплачивать с этой операции налог;
распределение налогооблагаемой прибыли между собственниками производят исходя из их договоренности, выраженной в совместном заявлении;
если проданная квартира находилась в долевой собственности, и сумма продажи превысила миллион, то всю прибыль делят на каждого из дольщиков, после чего каждый платит НДФЛ;
за несовершеннолетних, в этом случае, все выплаты производят родители/опекуны, другие законные представители;
уклонение от заполнения декларации или уплаты налога влечет за собой административную и уголовную ответственность.

Внимание! Тот же порядок налогообложения предусмотрен в случае, если Вы тем или иным образом реализуете свою квартиру в еще не готовой новостройке (продаете свою долю участника строительства).

Есть несколько случаев/способов, когда никакого налога с продажи квартиры не берется. Созданы они прежде всего для обычных граждан, для которых покупка/продажа квартиры это важнейшее событие и платить такую колоссальную сумму очень обременительно. Это следующие кейсы:

квартира во владении более 3-лет (5 для купленных с 2016 года) (отсчет от регистрации жилья на себя в Регпалате). В таком случае вы не только не платите налог с продажи квартиры, но и освобождены от обязанности декларировать сделку (это гарантируется статьями № 217 и 229 Налогового кодекса);
если квартира продается по цене ниже или равной той, за которую она была куплена. В этом случае срок владения на важен. Это право гарантируется статьей № 220 Налогового кодекса РФ. Требуются документы подтверждения цен;
сумма продажи меньше установленного имущественного вычета. Налог здесь не платится. Этот вычет не может быть совмещен с предыдущим вычетом расхода на покупку;
если Вы пустили деньги, полученные с продажи квартиры на покупку нового жилья. Распространяется только на операции купли-продажи в один налоговый период. Важный нюанс - сумма вычета не должна превышать 2 млн. рублей;
при долевом владении можно продать каждую из них как отдельный объект недвижимости. Так, если вся квартира стоит 2,1 млн. рублей, а владельцев трое, то каждый из них может продать свою долю по 700 тысяч и не будет платить никакого налога.

Внимание! Не пытайтесь воспользоваться «серыми» схемами ухода от выплаты налогов, такими как банальное занижение стоимости или попытка замаскировать сделку купли-продажи как дарение. Вы рискуете не только стать жертвой мошенников (в таком случае доказать свою правоту в суде будет невозможно), но и попасть в поле зрения правоохранительных органов.

Давайте разберёмся как физические лица могут избежать или минимизировать свои расходы в связи с новым порядком налогообложения.

Как вам вероятно известно, каждый человек продавший квартиру которая была в его собственности менее 3 лет, должен заплатить подоходный налог 13% от стоимости продажи. Так было до 1 января 2016 года, отныне, согласно новому порядку, этот срок увеличивается до 5 лет.

Но здесь важно уточнить, эти нововведения коснуться только тех, кто приобрёл жильё после первого января 2016. Если ваша недвижимость была приобретена до этой даты, то будет действовать старый порядок, ждать придётся только три года.

На этом нововведения не заканчиваются

В силу вступает такое понятие как «минимальная стоимость жилья» И эту стоимость определяет не ваш договор купли продажи, её определяет цифра записанная в кадастре умноженная на региональный коэффициент. Поэтому налог с продажи будет рассчитываться не с той суммы за которую вы продали жильё, а с установленной официально. Этот порядок призван устранить серые сделки, когда квартира продаётся за одну стоимость, а в договоре прописывается заниженная.

Но как показывает практика, часто кадастровая стоимость сильно завышена. Поэтому, очень даже возможна ситуация, когда вы и так продаёте в убыток себе, да ещё и будете обязаны заплатить налог.

Рассмотрим пример : Допустим вы купили однушку за 4 млн. рублей, и сделали это после 1 января 2016 . Однако обстоятельства сложились так, что вам нужно срочно продать эту квартиру.

И вы продаёте её, за эти же деньги. Сколько вам придётся заплатить в виде налога? По идее ничего, ведь вы ничего не заработали, просто вернули свои деньги. Но это только кажется, ведь вы помните, что налог высчитывается не c той суммы за которую вы продали свою недвижимость. Поэтому, чтобы убедится, что вы ничего не должны государству, загляните в кадастр. А там ваша квартира предположим оценивается в 6 млн. рублей. А что это значит? Это значит что в глазах налоговых инспекторов ваша квартира стоит: 6 * 0,7 (коэффициент для Москвы)=4.2 млн. Следовательно, что с 200 тыс. вы должны заплатить подоходный налог. 200*0,13= 26 тыс.

Налогом облагается только разница между стоимостью приобретения и стоимостью продажи, которая рассчитывается с учётом оценки кадастра. Так в нашем примере 4 млн. руб эта сумма которая будет вычитаться как затраченная на приобретение.

Стоит ли прописывать в договоре купли продажи меньшую стоимость? Кому это выгодно?

Вернёмся к нашему примеру: Если вы приобрели недвижимость за 4 млн., в договоре указанны только 2,5 млн, а кадастровая оценка 6 млн. В таком случае, если вы решите продать этот объект недвижимости до истечения 5 лет, вам придётся указать именно эту, заниженную стоимость как средства вложенные в недвижимость. Тогда получается совсем другая математика. 6*0,7 = 4,2 млн. (это кадастровая стоимость)-2,5 млн. (сумма указанная как расходы на приобретение) = 1.7 млн. Это та сумма с которой вам придётся уплатить налог. 1,7 * 0,13 = 221 тыс. Делайте выводы.

Вы продали жильё, которое вам досталось бесплатно. Получили понаследству, или в дар. Будьте добры, заплатите налог с полной стоимости жилья, указанной в договоре, но не меньше чем кадастровый минимум. Может сложится такая ситуация — Продали за 3 млн. а кадастровая стоимость 5 млн. 5*0,7= 3,5 налог нужно будет оплатить не с 3 млн. а с 3,5 млн. А это 3,5* 0,13=455 тыс. руб.

Впрочем есть способы и сэкономить. Главное знать об этих способах. Уменьшить налог можно применив налоговый вычет. Один раз в год, каждый, может воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн. рублей. (Разумеется его нельзя применить к квартирам, стоимость которых меньше 1 миллиона рублей). Эта цифра вычитается из налогооблагаемой базы. И дальше сумма налога будет зависеть от того какая кадастровая оценка помноженная на коэффициент для вашего региона.

Пример : Вы купили квартиру за 6 млн., а продали за 8.
Предположим, это больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Воспользуемся налоговым вычетом. 8 млн – 1 млн – 6 млн = 1 млн рублей. Именно с этой суммы вам придется заплатить налог. Он равен 1 млн * 0,13, то есть 130 тысячам рублей.

Если же кадастровая стоимость, к примеру, 15 миллионов, а вы продали за 8, то налогооблагаемой базой будет уже 10,5 миллионов (15 млн *0,7). В этом случае ваш налог рассчитывается следующим образом: (10,5млн-1 млн-6 млн) * 0,13 = 455 тысяч рублей.

Подобным образом 1 миллион можно вычесть из налогооблагаемой базы, если недвижимость которую вы продаёте досталась вам бесплатно.

Ещё один способ уменьшить налоговое бремя — учесть затраты на улучшение состояния жилья. Здесь потребуется документальное подтверждение.

К дополнительным затратам могут быть отнесены:

Разработки проектно-сметной документации;
расходы на строительные материалы и саму стройку, ремонтные работы;
подключение к сетям водоснабжения, электро- и газоснабжения и другим инженерным сетям;
отделка и другие ремонтные работы.

Так что всё хорошо взвесьте прежде чем продавать квартиру, может лучше подождать и не продавать раньше обозначенных сроков. Тогда вам не придется платить никаких налогов.

Налоговым вычетом – для покупателей недвижимости.

Тем кто реализует жилье, чтобы купить новое, не стоит забывать: вы можете вернуть часть денег, воспользовавшись другим налоговым вычетом – для покупателей недвижимости . Он составляет 2 миллиона рублей. Но предоставляется только 1 раз в жизни.