Нарушение сроков заключения основного договора купли продажи. Как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, особенности процедуры

Предварительный договор купли-продажи квартиры фиксирует намерения сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи на условиях, определенных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Такой договор заключается при обстоятельствах, когда невозможно совершить сделку в данный момент. Это, например, отсутствие у продавца некоторых документов, необходимых для оформления сделки, у покупателя — требуемой суммы денег и т.п.

1. Гарантии заключения предварительного договора купли-продажи

Закон требует указывать в предварительном договоре условия, позволяющие определенно установить объект продажи, — квартиру, цену и порядок проведения взаиморасчетов. Кроме того, приводятся условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 , , 4 ст. 429 ГК РФ).

Для покупателя это является гарантией того, что квартира будет продана ему по цене, зафиксированной в договоре, для продавца — гарантией того, что его квартира будет куплена в срок, установленный договором.

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

2. Риски заключения предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке жилья никаких особых рисков для сторон не влечет. Если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры на стадии строительства дома может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия. Практика заключения таких предварительных договоров существует, и главная причина этого — нежелание застройщика брать на себя дополнительные обязательства, предусмотренные законодательством РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (п. 1 ст. 1 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Такая схема приобретения жилья не защищает покупателя от возможных рисков, к которым относятся следующие риски.

2.1. Отсутствие гарантий получения квартиры

Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным.

Обратите внимание!

Если заключен предварительный договор участия в долевом строительстве, суд может признать его договором участия в долевом строительстве, подлежащим госрегистрации. Для этого в предварительном договоре должны содержаться условия, обязательные для включения в договор долевого участия, и лицо, привлекшее денежные средства для строительства, должно соответствовать требованиям, предъявляемым к застройщикам (п. 9 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

2.2. Риск признания предварительного договора незаключенным

Согласно требованиям закона в предварительном договоре должны содержаться положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, то есть должны быть указаны все параметры приобретаемой квартиры (площадь, количество комнат, этаж и пр.). Очевидно, что, если квартира еще не построена, точно определить в договоре объект продажи невозможно. Если же сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то такой договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

2.3. Риск двойной продажи квартиры

Поскольку при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру, договор не подлежит государственной регистрации. Ничто не мешает недобросовестному застройщику заключить такой же договор с другим покупателем и затем продать ему квартиру.

2.4. Риск утраты вложенных в покупку квартиры денег

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Также покупатель не может рассчитывать на получение неустойки за задержку сроков строительства. В предварительном договоре купли-продажи предусматривается лишь срок заключения основного договора, например в течение месяца со дня регистрации застройщиком права собственности на квартиру, само же строительство может длиться сколь угодно долго.

Однако, если покупатель сможет доказать в суде, что при заключении предварительного договора купли-продажи в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из такого договора, будет применено законодательство о долевом строительстве жилья и о защите прав потребителей (п. 1.2 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Обратите внимание!

На этапе строительства жилья привлечение денежных средств возможно только на основе договоров участия в долевом строительстве путем выпуска жилищных сертификатов, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (ч. 2 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

Дело № 2 – 720/ 2010г.

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

Г.Холмск

Холмский городской суд

Сахалинской области

В составе:

Председательствующего судьи Лосевой Т.Г.,

При секретаре Сенчуковой М.В.,

С участием истицы Гу,

Представителя истицы по доверенности от 23.03.2010г. №1-1011 Климовой О.В.,

Ответчицы Приходько Н.Л.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Гу к Приходько Н Л о взыскании штрафа за нарушение условий предварительного договора купли-продажи квартиры в размере * рублей,

Встречному исковому заявлению Приходько Н Л к Гу о взыскании штрафа за нарушение условий предварительного договора купли-продажи квартиры в размере *рублей, арендной платы за пользование квартирой в размере * руб., материального ущерба в сумме *руб.,

Установил:

Гу обратилась в суд с иском к Приходько Н.Л. о взыскании штрафа за нарушение условий предварительного договора купли-продажи квартиры в сумме * рублей, указывая, что ответчицей не исполнены условия данного договора, уплата неустойки предусмотрена условиями договора.

Определением суда от 03.08.2010г. истице предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения дела по существу.

Приходько Н.Л. 03.09.2010г. подано встречное исковое заявление, в котором просит взыскать с Гу Ок Сун штраф за нарушение условий предварительного договора купли-продажи квартиры в сумме * рублей, арендную плату за пользование квартирой, материальный ущерб в сумме *руб. одновременно просит предоставить отсрочку в уплате государственной пошлины до рассмотрения дела по существу.

Определением суда от 03.09.2010г. встречный иск Приходько Н Л к Гу принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском, Приходько Н.Л. предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины при подаче встречного искового заявления к Гу.

В судебном заседании истица и ее представитель Климова О.В. просят иск удовлетворить на том основании, что по вине Приходько Н.Л. не выполнены условия предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Холмск, ул. *, д.*, кв. *. Приходько Н.Л. уклонилась от заключения договора купли – продажи квартиры, не поставила в известность об имеющейся задолженности по электрической энергии, в связи с чем сын с семьей, вселившийся в квартиру в октябре 2009г., в декабре 2009г. был вынужден выехать из квартиры, так как энергетики отключили электрическую энергию в связи с задолженностью. Со встречным иском не согласны.

Приходько Н.Л. просит в иске отказать на том основании, что Гу была поставлена в известность о задержке в переходе прав собственности на квартиру, умысла на уклонение от сделки купли – продажи квартиры не было, после подписания предварительного договора купли – продажи Гу Ок Сун вселила в квартиру сына, который выехал из жилого помещения в марте 2010г., при этом был поврежден замок во входной двери, которую пришлось заменить на новую. Гу Ок Сун уклонялась от заключения сделки, поэтому просит взыскать с ответчицы * руб. штрафа за нарушение условий предварительного договора, арендную плату в размере * руб. в сутки за период с августа 2009г. по май 2010 года в размере * руб., материальный ущерб в размере * руб. – стоимость старой и новой входной двери.

Выслушав пояснения сторон, представителя Гу, показания свидетелей, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 08 августа 2009г. между Приходько Н.Л.(Продавец), с одной стороны, и Гу (Покупатель), с другой стороны, заключен предварительный договор – далее по тексту Договор, по условиям которого Продавец обязуется продать, а Покупатель купить на условиях, изложенных в договоре, квартиру по адресу: Сахалинская область, город Холмск, улица *, дом *, квартира *.

Сделка купли – продажи не состоялась, основной договор сторонами не был заключен, 11.06.2010г. на основании договора купли – продажи от 12 мая 2010 года собственником квартиры стал Р, что подтверждается договором купли – продажи от 12 мая 2010 года, выпиской из единого государственного реестра от 12.08.2010 года.

По условиям Договора Продавец обязуется обеспечить своевременное исполнение всех условий договора, в том числе подготовку документов, заключение договора купли – продажи, совершение регистрационных действий по переходу прав собственности к Покупателю, не уклоняться от продажи и передачи квартиры (п.4 Договора). Согласно п.11 Договора Продавец обязан заключить и зарегистрировать основной договор купли – продажи в сроки, указанные в договоре, при условии оплаты полной стоимости квартиры Покупателем.

Пунктом 4 Договора предусмотрено, что в случае нарушения любого из обязательств по договору Продавец уплачивает штраф в размере * руб.

Все необходимые действия по подготовке документов, заключению договора купли – продажи, совершению регистрационных действий по переходу прав собственности к Покупателю Продавец должен был совершить до 25 ноября 2009г.

Как следует из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 12.08.2010 года к Приходько Н.Л. право собственности на спорную квартиру перешло от МО « Холмский городской округ» в порядке приватизации 18.02.2010 года.

Таким образом, довод истицы, что ответчицей не выполнены условия предварительного договора и к 25 ноября 2009г. не были готовы документы для оформления основного договора купли – продажи нашел свое подтверждение.

В силу части 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ч.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд признает, что Приходько Н.Л. не выполнены условия Договора, Договором предусмотрена уплата штрафа за невыполнение его условий, в связи с чем требование истицы обоснованно и подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, штраф в размере * руб., то есть в размере стоимости квартиры явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Деньги за квартиру Покупатель не передала, с момента подписания Договора в квартире проживали родственники истицы, при этом не несли никаких расходов, в том числе по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Так, из показаний сына истицы – Г судом установлено, что он с семьей вселился в квартиру в начале октября 2009г., выехал из квартиры в январе 2010 года в связи с тем, что была прекращена подача электрической энергии из- за долгов. Из пояснений истицы следует, что до вселения в квартиру сына в ней проживал другой родственник. Таким образом, истица не понесла убытки в связи с нарушением условий Договора. Суд учитывает также, что ответчица не работает, с мужем воспитывает 4 детей – Т1, 1998 года рождения, Т2, 1999 г.р., С1, 2002 г.р.. С2, 2008г.р., доход мужа, работающего с 01.08.2010г. у индивидуального предпринимателя, составил за август 2010г. сумму *руб.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым снизить размер штрафа до * руб.

Встречное исковое заявление Приходько Н Л к Гу о взыскании штрафа за нарушение условий предварительного договора купли-продажи квартиры в размере * рублей, арендной платы за пользование квартирой в размере *руб., материального ущерба в сумме *руб. не подлежит удовлетворению ввиду необоснованности заявленных требований.

Пунктом 5 Договора предусмотрен штраф в размере * руб., арендная плата в размере * руб. в сутки за время пользования квартирой в случае уклонения Покупателя от покупки квартиры. Судом не установлено, что Гу Ок Сун уклонялась от покупки квартиры. Ею 08.12.2009г. направлялось письмо в адрес Приходько Н.Л. о готовности произвести оплату квартиры, содержалась просьба сообщить дату заключения основного договора. 14.12.2009г. ею направлено письмо с просьбой сообщить, имеются ли в наличии документы, указанные в п.п.1-11 пункта 4 Договора, имеется ли задолженность по коммунальным платежам, адрес проживания для корреспонденции. Ссылка истицы, что она не получала данные письма, не имеет значения, так как корреспонденция направлялась по известному ответчице адресу, сведения об изменении адреса истица ответчице не направляла.

В соответствии с п.1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению лицом, причинившим вред. В силу ст. 15 ГК РФ под убытками, подлежащими возмещению, понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно было произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

В силу требований ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Приходько Н.Л. в обоснование требования о возмещении ущерба представлен товарный чек на стальную дверь на сумму * руб. и справка, выданная 20.08.2010г. ИП М.Б.А., о покупке С. 07 мая 2008г. металлической двери стоимостью *руб. Данные доказательства не свидетельствуют о причинении ущерба действиями Гу, иные доказательства в обоснование ущерба суду не представлены.

Сторонам была предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины до рассмотрения дела по существу.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ с Приходько Н.Л. подлежит уплата государственной пошлины по первоначальному иску в размере *руб., исходя из размера удовлетворенного искового требования, с Гу исходя из размера иска, в удовлетворении которого отказано.

По встречному иску суд возлагает уплату государственной пошлины на истицу в связи с отказом в иске в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования Гу к Приходько НЛ о взыскании штрафа за нарушение условий предварительного договора купли-продажи квартиры в размере * рублей – удовлетворить частично.

Взыскать с Приходько Н Леонидовны в пользу Гу штраф за нарушение условий предварительного договора купли-продажи квартиры в размере *рублей 00 коп., в остальной сумме иска – отказать.

Взыскать с Приходько Н Л государственную пошлину в доход муниципального образования « Холмский городской округ» в размере *руб. 00 коп.

Иногда обстоятельства складываются так , что возникает необходимость разорвать договорные отношения . Приобретение недвижимого имущества и проблемы , возникающие при покупке , всегда являлись актуальными .

Здесь важно знать , как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры правильно .

предварительного договора

Такой документ , является , своего рода , намерением оформить финальный договор .

В нем обозначаются окончательные параметры сделки . Как правило , он оформляется при приобретении или продаже квартиры или дома . В нём участники описывают свои обязательства .

Часто , в качестве их обеспечения , выступает задаток , который покупающая сторона отдает продающей .

Такой документ оформляется в количестве 3 штук . Прекращается действие предварительного договора , только по соглашению участников или в судебном порядке .

Расторжение таких документов подразумевает под собой прекращение обязательств обоих участников сделки .

Поэтому , законодательство обязывает производить разрыв договорных отношений так же , как и заключение , в письменном формате .

Каким образом и на каких основаниях , может производиться расторжение предварительного договора

В жизни , отмена договорных отношений по взаимному согласию сторон , встречается не часто .

Обоим участникам сделки важно понимать , что они не имеют права требовать возвратить то , что было уже выполнено по договоренности , если в документе не обозначены другие условия .

К примеру , если продающей стороне были переданы денежные средства авансом , они не возвращаются , несмотря на прекращение договорных отношений .

Предварительный документ оформляется для возможности :

• урегулировать траты , при создании договора ;
• обязать одного участника сделки продать другому объект ;
• принудить одного человека купить помещение у другого .

Существует лишь две главных причины расторжения предварительного договора купли продажи :

1. Отсутствие желания заключать финальный документ .
2. Нарушение сроков .

Предварительный документ должен расторгаться по согласию обоих участников сделки , путём подписания специального письменного соглашения .

Пошаговая инструкция действий при разрыве договорных отношений :

1. Необходимо досконально прочитать составленный договор . В нем , как правило , должен присутствовать абзац , определяющий процесс расторжения . Если его нет , необходимо определить основания для аннулирования договорных отношений .
2. Важно , посмотреть , все ли условия договора выполнены . Нарушение пунктов договора дает право разорвать предварительный документ , до окончания времени его действия .
3. Основанием может быть , отсутствие заключенного финального документа в установленный срок . Если время не обозначено , он будет действовать один год .
4. Очень важно правильно составить предварительный договор . Специальной формы такой документации не существует . Но неверное оформление , будет явным основанием для признания его недействительности .
5. Определив причину для расторжения , следует уведомить об аннулировании его действия вторую сторону , отправив ему извещение . Отказ одного из участников сделки от расторжения , служит поводом для обращения в суд .

Исходя из практики , оформление предварительного договора , носит повальный характер .

Совершенно все риэлторы , советуют заключить такой вид договора . Они стремятся к цели получить прибыль .

Важно понимать , что предварительный договор лучше заверить у нотариуса . Документ не напечатанный , а написанный от руки , тоже имеет юридическую силу .

Расторжение предварительно договора купли продажи недвижимости , без внесения существенной предоплаты

Если в договоре нет упоминания о предоплате , он может расторгаться по согласию участников .

Для этого лучше оформить письменное расторжение . Если какая — то сторона отказывается это сделать , можно обратиться в судебную инстанцию .

При расторжении такого вида документа , расходы по оформлению не возвращаются , если стороны не придут к другой договоренности .

Если предварительный документ заверялся у нотариуса , соглашение о его расторжении должно составляться подобным образом .

В ситуации разрыва сделки , по причине несоблюдения сроков , инициатор имеет право требовать возместить ему неустойку .

А так же принудить другого участника сделки , оформить финальный договор .

Расторжение предварительного договора купли продажи недвижимости , с внесением существенной предоплаты

Если покупающий участник , авансом оплачивает существенную часть сделки , такой документ будет сразу определен договором купли продажи .

Тогда , в случае его расторжения , покупающий участник , вправе требовать вернуть оплаченную сумму .

При этом , у продающей стороны будет возможность выбрать : вернуть аванс или заключить финальный договор .

Поэтому перед заключением предварительного документа , во избежание проблем , нужно убедиться , что в нем :

• прописаны условия одностороннего расторжения ;
• обозначен порядок возврата аванса ;
• установлен срок оформления основного договора ;
• чётко прописан порядок заключения завершающего документа .

Соблюдая все эти условия , договор можно будет разорвать с меньшими расходами .

В любом случае , лучше чтобы сделку сопровождал юридически грамотный человек .

Основные моменты , связанные с расторжением предварительного договора

В случае , необходимости разрыва предварительной договоренности , важно , обратить внимание на следующие нюансы :

1. Если покупающая сторона не имеет возможности собрать необходимый размер денежных средств , для расчета , к определенному времени , то она должна поставить в известность продающую сторону письмом . А так же попросить поменять установленные временные рамки . Лучшим вариантом уведомить второго участника сделки , будет письмо с уведомлением . В него обязательно вложить описью вложенных документов .
2. Есть возможность забрать аванс по решению судебной инстанции , но очень часто суд выносит решение вернуть покупающей стороне ту часть финансов , которая была передана в качестве задатка . Принудить продать свою недвижимость и передать права собственности другому лицу судебная организация не имеет возможности . Он может лишь присудить возмещение ущерба пострадавшей стороне .
3. Покупающая сторона вправе затребовать вернуть денежные средства , отданные авансом . Но , на это должна быть веская причина . Например , при оформлении предварительного документа покупающая сторона найдет недостатки или другие значительные для себя обстоятельства , которые заставят её передумать приобретать данное недвижимое имущество .
4. Когда устная договоренность не достигнута , то выход только один , подать исковое заявление в судебную инстанцию .

Если кто —либо из участников сделки , без оснований , отказывается от исполнения своих обязательств , то отказывающаяся сторона заплатит другой стороне понесенные расходы , возникшие в процессе разрыва сделки .

В ситуации , отказа от предстоящей сделки , по причине окончания времени действия документа , выплачивать ничего не придется . Договор , будет считаться недействительным , по обоюдному соглашению участников . Исключением будет , обращение в суд .

В любом случае вопрос , как расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры , будет актуальным всегда . Для того , чтобы избежать проблем , связанных с этой актуальной темой , важно , определить в договоре все нюансы , возникшие во время его составления .

О том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и об ответственности сторон при его невыполнении смотрим на видео:

Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации

Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается для урегулирования расходов, необходимых для оформления основного документа, а также чтобы обязать продавца реализовать объект конкретному покупателю, а покупателя — приобрести недвижимость у конкретного продавца (так же как и в случае движимого имущества, например — автомобиля). Дополнительно может быть оформлена расписка, касающаяся передачи денег продавцу. Детали ее оформления можно найти в статье по ссылке .

В документе регламентируют следующие условия:

• дата и место заключения предварительного договора купли-продажи;
• идентификационные сведения соучастников сделки;
• объект договора и его подробные характеристики;
• стоимость недвижимости;
• порядок и сроки уплаты;
• права и обязательства сторон;
• ответственность соучастников;
• дополнительные условия предварительного акта.

Однако по обоюдному соглашению или по инициативе одной из сторон, предварительный договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут (а его существенные условия — отменены). Аннулирование документа подразумевает окончательное завершение правоотношений между его сторонами с полным прекращением его действия.

Можно ли расторгнуть предварительный договор купли — продажи недвижимости?

Правила расторжения соглашения устанавливаются нормами Гражданского кодекса РФ, а именно в соответствии с пунктом 1 статьи 452 . Следует помнить, что одного желания для прекращения договорных обязательств — мало, должны быть представлены веские причины, в особенности, если расторжение договора реализовывается в судебном порядке.

Основания для расторжения предварительного договора купли — продажи:

• если покупатель не успевает собрать сумму, необходимую для выкупа недвижимости, то по истечении года соглашение автоматически аннулируется или разрывается раньше. Но если клиент действительно хочет реализовать покупку, есть способ затормозить процесс расторжения. Для этого необходимо отправить второй стороне сделки письменное уведомление с просьбой не прекращать контрактные обязательства, если она согласна, предварительный договор купли-продажи недвижимости оставается актуальным;
• если договор расторгается по обоюдному согласию сторон. К примеру, может возникнуть следующая ситуация: продавцу требуется быстро осуществить продажу недвижимости, а у потенциального клиента проблемы с получением кредитного займа и необходимо подождать, чего продавец делать не хочет, предварительный договор аннулируется, но продавец должен выплатить покупателю общую сумму задатка в двойном размере;
• если после заключения договора были обнаружены существенные недостатки в продаваемой недвижимости, покупатель вправе отказаться от исполнения своей части сделки и расторгнуть предварительное соглашение. В этом случае, продавец обязан выплатить сумму задатка, а если он отказывается это делать, покупатель на законных основаниях имеет право обратиться в судебную инстанцию с исковым заявлением.

Скачать Гражданский кодекс РФ в последней редакции

Порядок действий

Инструкция, в соответствии с которой должны действовать участники сделки, довольно проста, она будет зависеть от способа реализации: по соглашению сторон или в одностороннем порядке, а также от того, был внесен существенный задаток или нет.

Порядок расторжения предварительного договора купли-продажи квартиры:

• в первую очередь рекомендуется внимательно изучить положения документа, как правило, в нем указывают условия расторжения сделки, если возникает такая необходимость. Следовательно, подписывая предварительный договор, стороны соглашаются на соответствующую процедуру;
• изучив договор, убедитесь, что все его положения были исполнены. Если же нет, то это веская причина для признания сделки недействительной и расторжения договора купли-продажи;
• проверьте, если договор был правильно составлен, а именно, если правильно указаны инициалы сторон, их паспортные данные, так как неверно оформленное соглашение будет признано недействительно и автоматически утратит законодательную силу;
• определив причину расторжения договора, требуется послать письменное уведомление второй стороне о намерении расторгнуть контракт купли-продажи. В случае получения отказа в урегулировании вопроса путем заключения мирного соглашения, инициатор вправе обратиться в суд.

Если соучастники сделки пришли к взаимному пониманию, отмена договорных обязательств реализовывается с помощью подписания «обратного договора». В этом случае стороны сделки меняются местами, то есть бывший покупатель наделяется статусом продавца, а продавец — покупателя.

Рассмотрим такую ситуацию: два лица заключили между собой предварительный договор, именуемый зачастую в обиходе "предварительным договором о продаже" или "предварительным договором купли-продажи" недвижимого имущества (напр., жилого дома, квартиры и т.п.). Представим себе, что и по форме, и по содержанию этот договор полностью соответствует закону: заключен в простой письменной форме, содержит все необходимые условия будущего договора купли-продажи (о предмете договора, т.е. продаваемом имуществе, о его цене и пр.), указан также срок, не позднее которого основной договор должен быть заключен.
И вот представим себе теперь, что продавец (назовем его для простоты именно так, хотя это, строго говоря, и не совсем правильно) передумал заключать основной договор с этим (опять же условно) покупателем и продал имущество другому, совершенно постороннему лицу (я его назову "вторым покупателем"). Условия заключенного предварительного договора нарушены, нарушены права и интересы покупателя по такому предварительному договору...
Какие возможности для защиты своих нарушенных прав представляет такому покупателю в данной ситуации закон?
Первый и самый главный вопрос, который в таком случае возникает у потерпевшей стороны, - можно ли, основываясь на том, что ранее был заключен предварительный договор, тем или иным образом всё-таки получить в свою собственность спорный объект - признать договор со вторым покупателем недействительным, или истребовать данное имущество у продавца или у второго покупателя, или решить вопрос как-то иначе, но с тем же результатом?
Как это ни печально, но ответ будет однозначно отрицательным. Сама по себе сделка купли-продажи, совершенная со вторым покупателем, недействительной не является . Дело в том, что, в соответствии со ст.168 ГК РФ, недействительной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов. В данном случае можно было бы признать договор со вторым покупателем недействительным, если бы закон прямо запрещал продавцу отчуждать (продавать, обменивать, дарить и т.п.) имущество, в отношении которого был заключен предварительный договор. Другой вариант - если бы закон прямо обязывал продавца продать данное имущество только тому лицу, с кем был заключен предварительный договор.
Но в том-то и дело, что ни первого, ни второго варианта в данной ситуации нет , закон никаких подобных ограничений не содержит . Собственник имущества имеет право распоряжаться этим имуществом по своему усмотрению (ст.209 ГК РФ), и факт заключения предварительного договора никак это право собственника не ограничивает. Заключив предварительный договор, собственник (по нашей терминологии - продавец) пока еще не принимает на себя обязанность передать конкретное имущество (недвижимость) в собственность покупателя, он лишь обязуется заключить такой договор купли-продажи в будущем.
Иными словами, предметом предварительного договора сам объект недвижимости не является (стороны пока что договариваются не об этом объекте, а только о том, чтобы в будущем заключить договор), а стало быть, никакие новые права и обязанности (ограничения, обременения) в отношении этого объекта на основании предварительного договора не возникают. А коли так, то у собственника (продавца) после заключения предварительного договора остается столько же прав в отношении данного объекта, сколько было и до этого : если он раньше мог свободно распоряжаться им по своему усмотрению (продать, подарить и т.п. любому лицу), то и теперь он имеет полное право это сделать.
К тому же, коль скоро речь идет о недвижимом имуществе, ограничения (обременения) прав на такое имущество подлежат государственной регистрации и, соответственно, вступают в силу с момента регистрации. А государственная регистрация в данном случае возможна, если исходить из смысла Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (см., в частности, ст.17), при условии предоставления на регистрацию договора, на основании которого такое ограничение установлено. Однако государственная регистрация предварительного договора продажи недвижимости действующим законодательством не предусматривается в принципе (и это однозначно подтверждается судебной практикой)! Поэтому и с точки зрения закона о государственной регистрации, нет оснований говорить о том, что предварительный договор налагает на собственника какие-либо ограничения.
В итоге мы можем видеть следующее: заключая договор купли-продажи со вторым покупателем, собственник недвижимости (продавец) действует в пределах своих прав собственника, он распоряжается своим имуществом по своему усмотрению, за пределы каких-либо установленных законом ограничений он при этом не выходит (по той причине, что таких ограничений закон не содержит). Иными словами, нельзя говорить о том, что его действия "не соответствуют требованиям закона или иных правовых актов", а поэтому оснований для признания заключенного им со вторым покупателем договора купли-продажи недействительным нет.
Иные способы истребовать имущество от второго покупателя также неприменимы . В частности, закон не предусматривает для покупателя по предварительному договору возможности обращения в суд с иском ко второму покупателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору купли-продажи . Такое требование может заявить участник общей долевой собственности, если другой сособственник продал свою долю в праве собственности с нарушением правил о преимущественном праве покупки (п.3 ст.250 ГК РФ). Ситуация, может быть, в чем-то и сходная, но только в чем-то. В то же время, различия между этой ситуацией и предварительным договором существенное: за участником общей долевой собственности закон признаёт преимущественное право покупки доли, о чем прямо указано в законе . Наличие такого преимущественного права, предусмотренного законом, как раз и дает сособственнику возможность обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности приобретателя доли. За лицом же, заключившим предварительный договор в качестве потенциального покупателя, закон такого права не признаёт .
И, конечно, также не подходит для данной ситуации возможность, предусмотренная в ст.398 ГК РФ, а именно: отобрание спорного объекта у должника (продавца) и передача его покупателю, заключившему предварительный договор. Данная статья распространяется на ситуации, когда не исполняется обязательство передать имущество в собственность , но в результате заключения предварительного договора такое обязательство еще не возникает, возникает лишь обязанность заключить основной договор в будущем . Стало быть, и предусмотренных в ст.398 ГК РФ оснований требовать передачи имущества нет.
Итак, добиться передачи спорного объекта недвижимости в описываемой ситуации несостоявшийся покупатель не может, закон не дает ему для этого никаких правовых средств. А что можно сделать? Это мы рассмотрим в следующем посте.