Управление многоквартирным домом – это достаточно сложная структура правоотношений, которая включает в себя немалое количество субъектов. Большинству гражданам, в особенности проживающим в ранее упомянутых строениях, известно, что за содержание общей собственности их жилья должны отвечать либо управляющая компания, либо товарищество собственников.
Каждая из указанных форм управления выбирается самими жильцами многоквартирного дома, после чего собственникам важно следить уже за деятельностью управленцев их домом, дабы проверить, насколько полномочно, правомочно и в полной мере они выполняют свои обязанности.
Безусловно, слежением за той же управляющей компанией заниматься целой группой граждан – нерационально, именно поэтому в подобных ситуациях жильцы дома избирают старшего, как правило, по конкретному подъезду.
Более подробно о его полномочиях, правах, обязанностях и деятельности в целом поговорим в сегодняшнем материале.
Кто такой старший по многоквартирному дому или подъезду? Фото № 1
Законодатель о старших в МКД
Согласно Жилищному Кодексу РФ (ЖК РФ), жильцы отдельных квартир многоквартирного дома (МКД) должны совместно содержать и управлять общей собственностью их .
Главным органом управления дома является собрание его жильцов, которое вправе организовать либо товарищество собственников жилья (ТСЖ), либо доверить содержание дома конкретной управляющей компании. При этом жильцам МКД желательно следить за выбранными ими управленцами, так как они все платят им деньги и будет не хорошо, если средства пойдут не туда, куда должны.
Инициативу в данном вопросе могут взять некоторые собственники в МКД, но намного проще выбрать одного жильца, который будет следить за правильностью содержания общего жилища. Подобный человек называется старшим либо по всему , если правомочность его деятельности распространяется на всю территорию МКД, либо по конкретному подъезду.
Старший и по дому, и по подъезду – это инициативный гражданин, который следит за тем, насколько качественно управляющие домом лица исполняют свои обязанности. Стоит отметить, что такого понятия как «старший по дому/подъезду» в законодательстве РФ нет, однако на уровне местного самоуправления практически в каждом регионе нашей страны данный статус имеет некоторую правовую силу.
Во многом это связано с тем, что сами жильцы МКД выбирают старшего по дому и налагают на него некоторые обязанности, а подобная организация управления общей собственностью в домах определена ЖК РФ.
Права и обязанности старшего
Должностные обязанности старшего по МКД. Фото № 2
Типовой набор старшего, как правило, включает в себя такие положения как:
- контроль над наличием и качеством уборки общей территории всех жильцов МКД (подъезды, лифты, лестницы и т.п.);
- контроль над проведением плановых ремонтных мероприятий в МКД, которые обязуется проводить либо управляющая компания, либо ТСЖ;
- контроль над соблюдением санитарных и гигиенических к общей собственности МКД;
- контроль над соблюдением прочих договорных обязательств управляющей компании или ТСЖ;
- принятие мер относительно организации исправления каких-либо нарушений эксплуатационного характера, связанных с содержанием МКД;
- формирование инициативных движений по поддержанию и хранению общедомового имущества;
- проведение разъяснительных работ с жильцами МКД относительно возникших у них вопросов;
- хранение всех ключей от запасных выходов и подобных вещей общедомовой ;
- проверка и поддержание в норме техники безопасности в МКД;
- содействие нуждающимся в получении с их стороны господдержки, непосредственно связанной с МКД;
- контактирование с правоохранительными органами для организации общественного порядка в МКД;
- ведение базовой документации МКД, которая необходима для отстаивания прав его жильцов (протоколы собраний, паспорт дома и т.д.);
- предоставление жильцам МКД отчётности, оформленной документально и показывающей результаты работы за конкретный период времени.
Должностные права старшего по многоквартирному дому. Фото № 3
Помимо базовых обязанностей, старший по подъезду или дому вправе:
- запрашивать информацию у ТСЖ или управляющей компании, необходимую для отстаивания прав жильцов МКД;
- требовать у или управляющей компании исправления недоработок с их стороны и исполнения всех договорных обязательств в полной мере;
- вносить предложения на собраниях жильцов МКД по проведению улучшения общедомового имущества;
- принимать участие в организации финансовой деятельности МКД;
- оказывать содействие жильцам дома по оплатам обязательных услуг коммунального и жилищного характера;
- направлять в ТСЖ или управляющую компанию предложения и желания жильцов МКД по проведению каких-либо работ относительно общедомового имущества;
- оценивать качество работ, которые проделывает ТСЖ или управляющая компания;
- инициировать проведение собрания жильцов ;
- избираться на более высокие должности по своему характеру специализации (например, старший по району).
Стоит отметить, что представленный выше перечень полномочий может дополняться или, напротив, упраздняться. Данный вопрос зависит от места проживания старшего и наличия между ним каких-либо договорных обязательств с остальными жильцами МКД.
Выбор старшего
Порядок избрания старшего по многоквартирному дому. Фото № 4
Выбор старшего по подъезду или всему дому проводится в стандартном порядке для процедур подобного рода в МКД.
Согласно действующему ЖК РФ, принятие всех решений относительно управления и содержания общедомовой собственности жильцы МКД должны осуществлять на специальных собраниях, проведения которых регламентирован в 44-48 статьях кодекса.
Общий порядок выбора старшего в многоквартирном доме выглядит так:
- Во-первых, какой-либо жилец МКД инициирует организацию собрания, либо его проведение заочно. Для этого необходимо уведомить всех жильцов дома о будущем мероприятии заказным письмом и, как минимум, за 10 дней до его проведения.
- Непосредственно в день проведения собрания инициатор должен составить протокол пришедших, при проведении же сбора заочно – разнести соответствующие анкеты для заполнения. Принятие каких-либо решений относительно управления и содержания МКД можно только в том случае, если на собрании присутствуют жильцы, владеющие более 50 % площади жилой территории дома. В противном случае , принятые на неполном собрании, будут незаконными.
- Далее осуществляется голосование за избрание конкретного лица старшим либо по подъезду, либо по всему МКД (зависит от того, кто был собран на собрании). Окончательно решение принимается большинством голосов. После чего кандидат на должность старшего либо начинает исполнять свои обязанности, либо его кандидатура отклоняется.
Не забывайте, что собрание жильцов МКД важно провести верно с точки зрения законодательства, поэтому при его проведении обязательно ознакомьтесь с ранее указанными статьями ЖК РФ.
Должностная инструкция старшего
Как правильно составить должностную инструкцию старшего по многоквартирному дому? Фото № 5
Если жильцы максимально заинтересованы в том, чтобы старший по дому качественно исполнял свои права и обязанности, им необходимо составить для избранного гражданина должностную . В шаблонном варианте она выглядит следующим образом:
- Первый пункт. Содержит общие положения, указывающие на правомочность и значимость данной инструкции, а также о правовом статусе самого старшего.
- Второй пункт. Определяет базовые принципы выбора старшего.
- Третий пункт. Регламентирует все обязанности старшего.
- Четвертый пункт. Выражает все права старшего.
- Пятый пункт. Описывает ответственность старшего за невыполнение его обязательств или превышения норм .
Типовая форма подобной инструкции представлена в данном документе:
Стоит отметить, что использование должностной инструкции достаточно удобно и для самого гражданина, выбранного на эту должность, и для всех жильцов, за соблюдением прав которых и следит старший по дому или подъезду. Поэтому игнорировать ее составление не стоит.
О зарплате старшего по МДК или подъезду
Зарплата старшего по многоквартирному дому. Фото № 6
Как было отмечено ранее, должность старшего по подъезду в РФ не закреплена. Учитывая данный факт, вполне резонно появляется вопрос – «Можно как-либо узаконить его деятельность и выплачивать ему зарплату?». Давайте постараемся разобраться.
Во-первых, стоит отметить, что старший по подъезду может работать:
- либо безвозмездно;
- либо на платной основе.
При этом выбранный на данную должность не может быть представителем ни ТСЖ, ни управляющей компании. Беря в учет данную норму, становится ясно, что внести в коммунальные платежи пометку об оплате услуг старшего не получится. В такой ситуации остается несколько вариантов вознаградить трудящегося:
- Первый – это заключить с ним договор оказания услуг. Для грамотного оформления и соблюдения всех законодательных норм подобного соглашения без помощи профессионального юриста не обойтись, поэтому первоочередно необходимо посетить именно этого специалиста.
- Второй – это оплачивать труд старшего в неофициальном порядке, то есть прямой передачей собранных жильцами средств ему на руки.
- И третий – это договориться с управляющей компании о частичном или полном распределении обязательств старшего по уплате услуг среди других жильцов МКД.
Вне зависимости от выбранного варианта оплаты труда старшего по подъезду или дома передачу средств важно проводить в порядке, не нарушающем действующее законодательство РФ. В противном случае есть немалый риск быть привлеченным к уголовной ответственности. Помните об этом.
Как видите, деятельность, права и обязанности старшего по подъезду в многоквартирных домах рассмотреть не сложно, если внимательно проанализировать ЖК РФ и некоторые другие нормативно-правовые акты нашей страны. Избавиться от необходимости изучать законодательство крайне просто – достаточно обратиться к представленному выше материалу или провести консультацию с профессиональным юристом.
Надеемся, сегодняшняя статья дала ответы на интересующие вас . Удачи в отстаивании прав!
О том, что могут сделать совместными усилиями собственники квартир многоквартирного дома и выбранный ими старший по дому, вы можете узнать, посмотрев видео.
Типовая должностная инструкция Старшего по подъезду
2. Обязанности Старшего
Осуществлять периодический контроль состояния конструкций и инженерного оборудования подъезда, а также благоустройства придомовой территории;
не реже одного раза в неделю контролировать уборку придомовой территории и мест общего пользования в подъезде;
о замеченных недостатках и нарушениях в эксплуатации и содержании общего имущества в подъезде принимать все возможные меры по их устранению;
в зимний период контролировать уборку снега на придомовой территории;
готовить предложения по содержанию и сохранению имущества подъезда;
ежеквартально информировать Общее собрание об итогах работы;
совместно с представителем ТСЖ осуществлять контроль за проведением текущего и капитального ремонта подъезда;
производить лично закупку материалов, необходимых для текущей эксплуатации и ремонта подъезда;
иметь комплект ключей от запасного выхода, служебных и эксплуатационных помещений, электрических щитов и вводных устройств в подъезде;
разъяснять домовладельцам подъезда их права и обязанности по содержанию и эксплуатации жилых и нежилых помещений, мест общего пользования, а также сообщать адреса эксплуатационных организаций, куда они могут обратиться в случае возникновения аварийных, чрезвычайных и иных ситуациях.
3. Права Старшего
Принимать самостоятельные решения при возникновении аварийных, чрезвычайных и иных ситуациях;
вносить предложения по улучшению содержания, эксплуатации и ремонта подъезда;
участвовать в заседаниях правления ТСЖ и вносить предложения по улучшению содержания, эксплуатации и ремонта здания, а также иные предложения, касающиеся деятельности товарищества;
4. Ответственность Старшего
Старший несет ответственность за невыполнение своих обязанностей и неприятие решений по содержанию и эксплуатации подъезда, в соответствии с Уставом ТСЖ и Общим собранием жителей подъезда.
Примерная должностная инструкция старшего по дому
1. Общие положения
1.1. Старший по дому избирается из числа жителей многоквартирного дома на общем собрании путем простого голосования.
1.2. Старший по дому руководствуется непосредственно решениями общего собрания собственников многоквартирного дома.
Старший по дому имеет право:
2.1. Быть членом и (или) являться руководителем территориального общественного самоуправления.
2.2. Получать от управляющей организации информацию, необходимую для информирования собственников жилья в многоквартирном доме.
2.3. Вносить предложения по повышению эффективности содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирного дома.
2.4. Участвовать в заседаниях органов управления управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
2.5. Осуществлять контроль совместно с собственником многоквартирного дома, наблюдательным советом общественного самоуправления за исполнением договора управления многоквартирным домом с собственником помещения, заключенного с управляющей организацией.
2.6. Взаимодействовать с органами территориального общественного самоуправления, уполномоченным участковым милиции, Управлением Федеральной миграционной службы, управляющей организацией по вопросам:
Соблюдения в многоквартирном доме общественного порядка и тишины;
Соблюдения законодательства в области государственной регистрации по месту жительства.
3. Обязанности
3.1. Представление интересов жильцов многоквартирного дома, в том числе в качестве члена наблюдательного совета территориального общественного самоуправления, во взаимодействии с управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом в случае, если такое решение принято на общем собрании собственников жилья многоквартирного дома.
3.2. Обеспечение исполнения решений, принятых на общем собрании собственников, в рамках делегированных ему полномочий (в том числе путем оформления доверенности). Решение о наделении полномочиями принимается на общем собрании собственников.
3.3. Осуществление контроля за качеством предоставления жилищных услуг в соответствии с установленными техническими и санитарно-эпидемиологическими требованиями по эксплуатации жилых домов, а также действующего договора управления многоквартирным домом с собственником помещения.
3.4. Осуществление контроля за качеством предоставления коммунальных услуг в соответствии с установленными техническими и санитарно-эпидемиологическими требованиями по эксплуатации жилых домов, а также действующего договора управления многоквартирным домом с собственником помещения.
3.5. Снятие или присутствие при снятии показаний общедомовых и индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов.
3.6. Разъяснение жильцам многоквартирного дома их прав и обязанностей относительно содержания и эксплуатации жилых и нежилых помещений, мест общего пользования.
3.7. Оказание информационной поддержки жильцам многоквартирного дома относительно получения ими адресов и контактных телефонов эксплуатационных и аварийно-диспетчерских служб в случае возникновения аварийных, чрезвычайных и иных форс-мажорных ситуаций.
3.8. Осуществление контроля и проведение соответствующей разъяснительной работы по вопросам платежной дисциплины жильцов за оказанные жилищные и коммунальные услуги.
3.9. Подготовка предложений по повышению эффективности эксплуатации и содержания общего имущества собственников многоквартирного дома.
3.10. Подготовка отчета и информирование на общем собрании собственников многоквартирного дома о результатах своей деятельности.
4. Критерии качества исполнения должностных обязанностей
Критериями надлежащего исполнения старшим по дому своих должностных обязанностей являются:
Отсутствие со стороны собственников жилых помещений нареканий на качество и своевременность оказания жилищных и коммунальных услуг за истекший период;
Отсутствие со стороны собственников жилых помещений нареканий на осуществление претензионной деятельности за истекший период;
Собираемость платы со 100 процентов собственников помещений за жилищные и коммунальные услуги.
5. Ответственность
Старший по дому несет ответственность в случае невыполнения критериев, указанных в п. 4 настоящей Инструкции, в соответствии с нормами трудового законодательства.
Права и обязанности старшего по дому - это гарантия обеспечения законных интересов жителей всего здания. Именно поэтому управленец должен знать не только о возложенной на него ответственности, но и разбираться в нормативных документах, посвящённых регламентации его деятельности. Стоит углубиться в изучение данной темы для того, чтобы лучше понять права и обязанности старшего по дому в многоквартирном доме.
Закон и инициатива жителей
На сегодняшний день инициатива выбора управляющего дома поддерживается практически каждым жителем. А всё благодаря тому, что большинство граждан целый день проводят на работе, а вечера занимает семья. При этом совсем не остаётся времени для решения бытовых вопросов общественного значения, которые для частного лица не заметны, однако представляют особую проблему для общественности в целом. А права и обязанности старшего по дому, в свою очередь, предполагают взаимодействие собственников помещений с представителями организаций, выполняющих подрядные и строительные работы, а также с местной администрацией.
Выбор управляющего является оптимальным решением для организации и взаимодействия жителей с местными органами власти, который не только защищает права, но и обеспечивает интересы. Сейчас всё чаще встречается фраза «старший по подъезду», «старший по дому». Фактически два этих понятия несут сходное значение. Поэтому права и обязанности старшего по дому при самоуправлении носят тождественный характер.
Важно отметить, что эта должность не государственная, а носит скорее общественный характер. Более того, данное понятие отсутствует в ЖК РФ. Соответственно, помимо определённой власти, управляющий получает дополнительную нагрузку.
Практика в городах
Права и обязанности старшего по дому, как правило, определяются органами местного самоуправления. В качестве основного нормативно-правового акта выступает Положение Думы либо Указ местной администрации. Причём в данном документе отражён правовой статус и иных лиц, имеющих значение для организации местного самоуправления.
При разложении полномочий на определённые элементы стоит сформировать ряд материальных критериев, относимых к личности управляющего:
- Дееспособность гражданина.
- Достижение 16-летнего возраста.
- Должен быть избран общим голосованием из числа кандидатов.
Права и обязанности старшего по дому и по подъезду предполагают осуществление деятельности в целях реализации народной инициативы.
О полномочиях: часть I
О том, какие права и обязанности старшего по дому закрепляются в нормативном документе, может рассказать следующий перечень основных полномочий:
О полномочиях: часть II
Старший в пределах правового статуса уполномочен на:
Отчётность и контроль за деятельностью
Права и обязанности старшего по дому предполагают не только определённый уровень власти, но и своеобразное подчинение. Данная должность закрепляет необходимость строгой отчётности перед жителями подконтрольного дома. Решением собрания жильцов можно прекратить полномочия управляющего, а можно оставить функционировать ещё на долгий период времени. В случае возникновения инициативы отстранения от должности, за это должно проголосовать не менее 2/3 всех членов собрания.
Как правило, в собрании могут принимать участие представители органов местного самоуправления, которые обладают правом совещательного голоса. Несмотря на это права и обязанности старшего по дому в многоквартирном доме предполагают активное участие при решении вопросов местного значения. При этом его деятельность ведётся только от имени всех жителей конкретного дома.
И кто же такой «старший по дому»?
Исходя из информации, приведённой выше, можно легко сформулировать понятие должности старшего по дому. Это лицо, которое уполномочено решением собрания жителей дома, представлять интересы всех жильцов, проживающих по определённому адресу. Представительство касается вопросов содержания дома, сохранности его имущества, прилегающей территории. Кроме того, права и обязанности старшего по дому при управляющей компании предполагают необходимость взаимодействия с муниципальными и государственными структурами. 
Случаи выбора старшего
ЖК РФ говорит о том, что органом управления в многоквартирном доме является собрание его жителей - собственников жилых помещений. К его компетенции относятся любые вопросы, связанные с функционированием и жизнеобеспечением дома. Сюда могут входить как проблемы владения и пользования общим имуществом, так и иные вопросы. Именно на общем собрании выбирается старший по дому, определяются его права и обязанности. Кроме того, жители определяются с суммой вознаграждения лицу, выбранному на данную должность.
В зависимости от организации местного самоуправления, старший по дому может быть выбран разными способами. Там, где нет ТСЖ, но при этом действует управляющая компания, вопрос выбора старшего решается коллективным путём. При этом необходимо оповестить соответствующую организацию для того, чтобы в договор были внесены необходимы коррективы, касающиеся правового статуса ответственного, его полномочий, времени работы и вознаграждения.
Те дома, которые подчиняются ТСЖ, органом, могущим избирать старшего по дому, является собрание исключительно членов ТСЖ. Соответственно, только там может быть определён статус выбираемого лица. Все решения, принятые на собрании жителей дома, оформляются протоколом.
Нюансы вознаграждения
Как правило, в нормативных документах не предусматривается возможность оплаты должности старшего по дому. А это, как минимум, несправедливо, ведь хороший управленец может сделать огромное количество добрых дел, а также значительно улучшить жизнь каждого жителя дома.
Ни государство, ни органы местного самоуправления не предусматривают вознаграждения за выполнения обязанностей старшего. При этом на собрании жителей дома может быть выдвинута инициатива об оплате данной должности из личного бюджета жителей каждой квартиры.
В разных регионах политика в отношении управляющего дома является разной. Так, в одном месте старший освобождается от оплаты услуг по найму жилья, а также оплаты услуг технического обслуживания дома, за вывоз мусора и другие коммунальные услуги. Варианты вознаграждения могут быть различны: от выплаты заработной платы путём сборов средств до компенсации за оплату содержания и ремонта жилья.
