Аренда земельных участков находящегося в муниципальной и государственной собственности

Статья 209 ГК РФ. Содержание права собственности

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Передача прав осуществляется в сторону граждан и организаций. составляется в свободной форме между физическими лицами. Если нанимающая сторона юридическое лицо или муниципальное образование – могут использоваться бланки типовых договоров. После составления необходимо . Одно из основных обстоятельств, формирующее принципы юридически значимых отношений между сторонами – чёткое и непротиворечивое определение интересов сторон, которое выражается в их правах и обязанностях контрагента.

Стоит иметь в виду, что установленные юридически отношения между сторонами определяют дальнейшие правомочия контрагентов, ограничивая их в нерегламентированных действиях и предписывая соблюдение санкционированных действий, в отношении друг к другу.

В пункт, отражающий полномочия контрагентов, входят те положения, которые предусматривают унифицированные виды использования земельного участка. Любое предпочтение, которое может предусматривать конкретная ситуация, может беспрепятственно вноситься в обозначенный пункт. Те положения, которые не прописаны в документе, не допускают требования к исполнению, как со стороны граждан, так и должностных лиц.

Права и обязанности арендатора земельного участка

Арендатор может распоряжаться наделом, извлекать из него пользу и реализовывать полученные результаты трудов, приобретая материальное преимущество. Всё, что связано с полученным урожаем или приростом скота, при – принадлежит арендатору. Такие на данный момент правомочия арендатора земельного участка.

Арендатор земельного участка обязан осуществлять возмездное пользование землёй, с условием предоставления установленной оплаты собственнику.

По окончании срока действия найма, по требованию собственника он обязан привести участок в первоначальный вид. Действия, регламентированные для проведения тех или иных видов работ, определяются:

положениями договора;
законодательством РФ;
и целевым предназначением ЗУ.

Отношения касательно права аренды земельного участка описываются несколькими базовыми юридическими категориями: само право аренды, сторона арендодателя, сторона арендатор земельного участка, их права и обязанности.

Взаимосвязь этих категорий вытекает из их законодательных определений . В общих чертах определения аренды земли идентичны понятиям аренды других видов имущества, но имеются и определенные нюансы.

Глава 34 Гражданского кодекса дает основные определения арендных отношений (ст. 606-607), регламентирует права и обязанности их участников (ст. 609, 611-616, 622-625 и проч.). Немаловажными в регулировании права являются главы 27-29 ГК, описывающие общие основания договорных отношений.

Нюансы аренды земельных участков изложены в Земельном кодексе, в частности в статьях 22 и 39.

Право аренды

Арендатор земельного участка имеет право и возможность за оплату владеть и пользоваться имуществом на протяжении некоторого времени.

Право владения позволяет арендатору изменять характеристики объекта и определять на свое усмотрение доступ к нему третьих лиц в оговоренных договором рамках.

Право пользования дает возможность извлекать из имущества выгоду, получать прибыль.

В юридической практике встречаются случаи аренды одним лишь правом пользования без владения, но в отношении земельных участков они редки.

Хоть земля и остается имуществом арендодателя, продукты, произведенные на ней арендатором, становятся его собственностью.

Право аренды является свободно отчуждаемым. Это значит, что арендатор может его продавать (как целиком, так и частично), отдавать в и совершать с ним прочие экономические операции. В договоре может быть оговорен запрет на такие действия.

Данное право ограничено во времени!

Если ограничение не было указано в договоре явно, то считается, что он заключен на не определенный срок. Но и в этом случае право прекратит свое действие по достижении максимального срока, определенного в законе для аренды государственных и муниципальных земель ( в общем случае).

Право аренды предполагает возможности или при окончании срока договора .

Статья 621 ГК дает арендатору преимущественное право продления аренды в случае добросовестного исполнения договорных обязанностей. Это значит, что арендодатель обязан продлить именно с ним. Если арендодатель отказывает бывшему арендатору в пролонгации, но в течение года заключает договор с другим человеком, то арендатор имеет право подать в суд с требованием в свою сторону и компенсации понесенных убытков.

В некоторых случаях погасить ипотеку можно, использовав материнский капитал. Какие документы для этого понадобятся, вы можете узнать .

Арендатор

Эта сторона может быть представлена гражданами и юридическими лицами. Арендатор имеет право:

Пользоваться предоставленным имуществом;
Получать прибыль с собственности;
Требовать от арендодателя поддержания приемлемого состояния земельного участка;
Получать приоритет при продлении аренды;
Строить сооружения, если это не запрещено договором;
Проводить мелиорационные работы, строить искусственные водоемы, проводить инфраструктуру и коммуникации;
Сдавать участок в и переуступать право аренды (если это не запрещено договором аренды);
Получать приоритет при выкупе муниципальных и государственных участков, если на них находятся принадлежащие арендатору сооружения (ст. 36 ЗК).

Законодательство налагает на арендатора обязанности, связанные с добросовестным использованием участка:

Вернуть по истечении срока договора имущество в его первоначальном виде с поправкой на естественный износ;
Своевременно платить . При просрочке выплат два раза и более арендодатель может обратиться в суд;
Использовать вверенное имущество только в рамках целей, оговоренных в договоре и установленных в законах;
Сохранять окружающую среду, препятствовать повреждению почв и растительности.

Список прав и обязанностей сторон может быть расширен и изменен в соответствующих пунктах договора. Перечисленные выше законодательные нормы действуют по умолчанию в тех случаях, когда дополнительные условия по объектам этих норм не оговариваются.

Учебный материал в форме юридических лекций для самоподготовки студентов ВУЗов различных специальностей и направлений. Информация представлена в виде конспектов с тематической разбивкой по изучаемым предметам и вопросам.

Аренда земли

Общие положения о договоре аренды установлены ГК РФ (ГК РФ ст 606. Договор аренды).

Особенности аренды участков определяются земельным законодательством (ЗК РФ ст 22. Аренда земельных участков).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ГКРФ).

Участки могут предоставляться в аренду на основе договора. Изменение условий договора аренды без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором.

По общему правилу договор аренды недвижимого имущества подлежит гос. регистрации (если иное не установлено законом). ЗКРФ в ст. 26 установил, что не подлежат гос. регистрации, за исключением случаев, установленных ФЗми, договоры аренды и субаренды участка, заключенные на срок до 1 года.

Договор заключается на срок, определенный договором. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Участки, находящиеся в гос. или муницип собственности, предоставляются сроком на 49 лет (максимальный (предельный) срок).

По истечении срока договора, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением случаев перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на этом участке.

Размер арендной платы определяется договором. Общие начала определения арендной платы при аренде участков, находящихся в гос или муницип собственности, устанавливаются Правительством РФ.

Объекты и субъекты договора аренды земли

Предметом договора аренды могут быть участки, за исключением изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 ЗК), а также части земельных участков (ст. 6 ЗК). В аренду могут сдаваться также земельные доли, принадлежащие на праве собственности работникам с/х организаций. Участок должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы.

Арендатор - любое физ. или юр. лицо. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При аренде участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор имеет право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления.

Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным участком – может сдать его в субаренду.

Арендодатели - только собственники участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.

В случае наследования участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Поскольку обязанности по охране земель ст. 42 ЗК возлагаются одновременно как на собственников участков, так и на их арендаторов, договором аренды может быть предусмотрено распределение между ними обязанностей по совершению отдельных действий. Договором аренды на любую из сторон могут быть возложены и другие обязанности по поддержанию участка в состоянии, определенном договором.

Арендатору принадлежат права :

- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;
- возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
- проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, другие мелиоративные работы, строить закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством требованиями;
- право собственности на посевы и посадки с/х культур, полученную с/х продукцию и доходы от ее реализации;
- возможность осуществлять другие права по использованию участка, предусмотренные законодательством.

Арендатору принадлежат обязанности :

- использование участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
- сохранение межевых, геодезических и других спец. знаков, установленных на участках в соответствии с законодательством;
- соблюдение порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами;
- соблюдение при использовании участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
- недопущение загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий;
- своевременно приступать к использованию участков (например, к застройке), если сроки освоения участков предусмотрены договорами;
- вносить арендную плату;
- осуществлять мероприятия по охране земель.

Многие обязанности арендатора по договору аренды земельного участка обладают публичным характером и являются обязанностями перед государством или муниципальным органом. Это обусловлено тем, что правовой режим участков, цели их использования определяются земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Поэтому нарушение обязанностей по целевому использованию участка может повлечь применение административно-правовых санкций, например, в виде штрафа (ст. 8.8 КоАП).

Основания возникновения и прекращения права аренды земли

Право аренды участка возникает на основании договора аренды. Права на участки подлежат гос. регистрации.

Основания прекращения (ЗКРФ Ст 46)

1. По основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст 612, 619, 620):

1. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору. Арендодатель отвечает за недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
2. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
3. По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
4. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.

2. По инициативе арендодателя в случае (тут ЗК РФ как бы уточняет нормы ГК РФ):

1. Использования участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории статьи 8 ЗКРФ.
2. Использования участка, которое приводит к существенному снижению плодородия с/х земель или значительному ухудшению экологической обстановки.
3. Неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, порче или уничтожении плодородного слоя вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде.
4. Неиспользования участка, предназначенного для с/х производства либо строительства, в указанных целях в течение 3х лет, если более длительный срок не установлен ФЗ или договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
5. Изъятия участка для гос. или муницип нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗКРФ.
6. Реквизиции участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗКРФ.

Поскольку в приведенных случаях прекращение аренды происходит по инициативе арендодателя, можно сделать вывод о том, что в этих случаях обязательство аренды прекращается путем расторжения договора аренды, осуществляемого в судебном порядке, если иное не установлено в самом договоре аренды. Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в гос. или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК).

Аренда земельных участков является довольно распространенной практикой в современном обществе. Однако такая ситуация, как переуступка права аренды рядовыми гражданами до сих пор понимается не в полной мере. Большинство, сталкиваясь с данной ситуацией, ищет помощи у юристов, однако кое-что о данной процедуре можно узнать, если внимательно ознакомиться с Земельным и Гражданским кодексами РФ.

Когда земельный участок сдается в аренду

Аренда представляет собой договор, по которому передает второй стороне права пользования землей и получение с нее полезного дохода. Взамен арендодатель в течение всего срока действия договора получает от арендополучателя фиксированную плату, называемую рентой.

В земельном законодательстве выделяют два случая аренды участка:

Использование его для сельскохозяйственных работ;
Использование для жилищного строительства.

Между физическими лицами самым распространенным вариантом является первый: собственник земли, использующий ее как объект инвестирования, обычно не продает участок, а получает с него пассивный доход в виде ренты.

Второй вариант чаще всего встречается в сделках с муниципальными органами власти. В этом случае земли арендуются под строительство индивидуального и многоквартирного жилья, организацию дачных и гаражных кооперативов и тому подобного.

Договор аренды может быть заключен на срок до и более одного года. В случаях, передачи земли в пользование по данному договору на срок более 1 года, закон требует постановки его на учет в Управлении федеральной службы государственной регистрации.

Существует также такой процесс, как отчуждение земельного участка или его доли. Об этом читайте в .

Особенности передачи прав на земельный участок третьему лицу

Гражданский кодекс в пункте 2 статьи 615 говорит, что арендатор в течение срока действия договора аренды получает возможность распоряжаться арендованным имуществом в соответствии с условиями соглашения. Чаще всего в число этих условий входит и передача прав на арендованное имущество третьему лицу. Данная процедура может осуществляться в двух основных формах:

На основании договора субаренды;
Путем переуступки прав аренды землевладения.

Договор субаренды представляет собой договор, заключаемый на земельный участок между арендатором и третьей стороной, которая и будет в дальнейшем использовать предмет договора и получать от него доход. Данное соглашение заключается на время, не превышающее срок действия договора основной аренды. При этом ответственными сторонами будут арендаторы по обоим договорам.

Уступка права аренды земельного участка предполагает, что арендатор передает все свои права на данные земли третьему лицу, которое впоследствии становится основным арендополучателем. Наиболее распространена подобная практика в случаях покупки здания, располагающегося на арендуемой территории. Данная операция возможна без участия собственника земли: информация об изменении ответственного за арендуемое имущество лица доводится до землевладельца посредством уведомления.

Переуступка прав аренды земельного участка имеет несколько особенностей:

Нельзя переуступить права на участок, по договору аренды которого данная операция не оговорена сторонами;
Нельзя переуступить права на участок под жилищное строительство, если по оформленному ранее договору аренды он числится в качестве сельскохозяйственных земель. Предварительно требуется провести процедуру изменения целевого назначения арендуемых земель.

Оформление договора и необходимые документы

Отношения между собственником земли, первым и вторым арендаторами должны быть оформлены в соответствии с требованиями законодательства и учтены путем государственной регистрации сделки аренды, в случаях перехода прав аренды земельного участка на срок более года.

Нюанс, который можно выделить при оформлении переуступки договора аренды земельного участка — способ расчета между первым и вторым арендаторами. Данный процесс может происходить несколькими способами, основное различие которых лежит в дальнейшем налогообложении:

Новый арендатор выплачивает сумму задолженности прошлого арендатора непосредственно собственнику участка. Долг учитывается в расходах арендатора и не учитывается при расчете налогооблагаемой прибыли;
Новый арендатор увеличивает стоимость договора переуступки прав на сумму задолженности, уплачивает ее прежнему арендатору и в полном размере учитывает ее в расходах.

Для оформления переуступки прав аренды земельного участка нужно собрать пакет следующих документов:

Заявление на переуступку прав;
Заверенная копия ранее заключенного договора аренды участка;
Подлинник кадастрового плана сдаваемого в аренду участка и его копия;
Копия квитанции об оплате пошлины с предъявлением подлинника;
Подлинник окончательного договора переуступки права аренды земельного участка в двух и более экземплярах.

Кроме уже перечисленных требуются личные документы сторон договора:

Для физических лиц — паспорт и согласие супругов на совершение данной сделки, заверенное у нотариуса. Если какая-то из сторон в браке не состоит, ей необходимо предоставить соответствующее заявление об отсутствии брачных отношений, также заверенное нотариусом;
Для юридических лиц — копии учредительных и егистрационных документов, свидетельство

Регистрация перехода права аренды

Государственная регистрация перехода права аренды от одного арендополучателя к другому влечет за собой вступление заключенного между этими лицами договора. Она необходима в случаях, если соглашение заключается на срок свыше 1 года.

Регистрация перехода права аренды, как понятно из приведенного выше перечня документов, производится только при уплате государственной пошлины, определяемой главой 25.3 Налогового кодекса РФ. Сейчас государственная пошлина за регистрацию перехода права аренды для физических лиц составляет 2000 рублей, а для юридических лиц — 22 000 рублей. Сам процесс регистрации регулируется законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрация процедуры перехода права аренды земельного участка подтверждается выдачей соответствующего свидетельства.

Изложенную выше информацию можно тезисно представить в следующем виде:

Договор на аренду земли могут заключать и физические, и юридические лица;
Право аренды земельного участка передается либо путем переуступки данного права, либо при помощи заключения договора субаренды;
Для оформления переуступки права аренды согласие арендодателя не требуется, если в договоре нет запрещающего данную процедуру пункта, однако стороны договора переуступки прав обязаны уведомить собственника участка о смене ответственного лица;
Состав документов, требуемых для оформления перехода права аренды, зависит от правового статуса сторон договора;
Регистрация перехода прав сопровождается уплатой государственной пошлины.