Договор имеет вид соглашения или купчей, где зафиксирован факт передачи имущественных прав от продавца к покупателю. Целью его заключения служит официальное подтверждение согласия сторон на переход права собственности, как на гараж, так и на участок под ним.
Его назначение определяется внесёнными и согласованными сторонами положениями, об условиях проведения сделки и правилах передачи объекта покупателю.
Исходя из условий соглашения, собственник передаёт покупателю:
- гараж (он может быть металлическим, железным), стоящий на участке земли;
- гараж и участок земли по отдельности.
Эти положения носят различный юридический смысл. Ниже пойдёт речь о том, какие правовые нюансы могут вноситься при оформлении сделки.
Суть договора заключается в том, что его положения носят безусловный характер и обязательны к исполнению. Документ является главным свидетельством совершения сделки между контрагентами, которыми являются покупатель и продавец.
СПРАВКА: Он должен заключаться только письменно, с обязательной регистрацией в Росреестре, согласно нормам статьи 131 ГК РФ .
Если существенные положения не исполняются одной из сторон, он допускает расторжения на основании статьи 450 ГК РФ .
Состав пакета документов
При сделке продавец обязан представить пакет документов, который подтверждает правоспособность объектов недвижимости.
Этот перечень зависит от особенностей, сопутствующих продаже.
Когда строение продаётся без участка, являясь долевой собственностью гаражного кооператива (ГСК), требуется нижеследующее:
- документация о совместной кооперативной или индивидуальной собственности;
- решение общего собрания;
- членская и паевая книжки продавца;
- документация на землю от ГСК;
- учредительная документация юридического лица.
Гаражный кооператив располагает объекты в линию, нередко – под общей крышей, со смежными стенами. Тогда даже при выделении доли во владении строением, земельные участки остаются собственностью кооператива. Поэтому правоспособность принадлежности земельного массива кооперативу требуется проверять, без притязания переоформления.
Когда гараж возведён на участке, принадлежащем правообладателю, требуется:
- свидетельство о собственности на него;
- свидетельство о форме права на участок;
- правоустанавливающий документ;
- кадастровые паспорта гаража и участка;
- справка Росреестра об отсутствии ареста и обременений;
- техническая документация из БТИ.
ВАЖНО: При совместной собственности супругов, требуется представить удостоверенное нотариусом согласие супруга.
К правоустанавливающей документации может относиться одно из нижеследующего:
Так же требуется представить одно из доказательств о принадлежности надела под строением:
- акт выдела участка;
- его приватизации или выкупа;
- иной формы вступления во владение.
Участники сделки предъявляют паспорта, а их представители – нотариально удостоверенные доверенности.
Смотрим видео по теме:
Что нужно знать перед заключением договора?
Покупателю нужно убедиться, что объект правоспособен и допускает участия в сделке. Для этого нужно проверить правоустанавливающий документ, который не может заменяться свидетельством о собственности.
Если участок под гаражом не оформлен как собственность ГСК – на него должна оформляться отдельная документация. Формы права или титульного владения следующие:
- собственность;
- аренда;
- пожизненно наследуемое владение;
- постоянное (бессрочное) пользование.
Если есть документация на строение, но она не оформлена на надел под ним – нужно восстановить требующиеся документы в районной администрации по месту расположения недвижимости. Если администрация откажет – следует обратиться в районный суд.
ВНИМАНИЕ: Без оформления места под гаражом сделка может признаваться оспоримой, с вытекающими для собственника юридическими последствиями.
Отличия от типового договора
Когда вместе с гаражом передаются полномочия на земельный участок, лучше всего составлять два договора, один из которых передаёт полномочия владения гаражом, а второй – землёю.
Это аннулирует риск утраты права собственности на надел под строением, если будет уничтожен объект. А так же сохранит правомочие владения гаражом, при попытке муниципальных властей изъять не оформленную надлежащим образом территорию.
Если участок не в собственности, отдельным положением договора просто указывается форма владения им. Основной акцент делается на строение. При оформлении недвижимости, принадлежащей ГСК, указывается форма права на территорию кооператива. Ею может быть только собственность или аренда.
Как правильно составить договор на гараж с землей?
Если составляется два договора, то во вводной его части вносятся дата и место составления, которые могут совпадать, а могут иметь различия.
- продавца земли и гаража;
- покупателя земли и гаража.
Обязательно требуется совпадение места расположения, на основании кадастрового адреса, если отсутствует почтовый адрес.
При этом в договоре на покупку строения указывается, что «гараж расположен на участке земли, находящейся в собственности». А документ на приобретение земли указывает, что на участке расположен «объект капитального строения».
Далее даются пункты, где отражаются основные моменты сделки. Существенные условия купчей заключаются в нижеследующем:
- условия перехода права собственности, которые должны совпадать для передачи гаража и земельного участка под ним.
- Права сторон сделки, которые выражают права продавца на получение соразмерной денежной суммы, отдельно рассчитанной за участок и объект. А так же – права покупателя на вступление во владение недвижимостью.
- Ответственность сторон, где допускается назначение пени за просрочку передачи объекта или уплаты обозначенной денежной суммы.
- Условия расторжения сделки по взаимному согласию и по решению суда.
- Сроки проведения взаиморасчётов.
- Стоимость гаража, указанная в купчей на строение. Стоимость земли, указанная в документе о продаже участка.
СПРАВКА: Два договора, отдельно отчуждающие гараж и землю, допустимо составлять на основании неравноценности юридического статуса гаража в сравнении с жилым строением, где судьба земли следует судьбе дома и допускает совместного договора.
Если стоимость земли ничтожно мала, допускается составление одного договора, где отдельно прописываются параметры участка и расположенного на нём объекта. Так же отдельно указывается стоимость земли и гаража. По остальным пунктам информация допускается совместная.
Оформление сделки без земельного участка
Если земля не в собственности, то положение о предмете договора содержит определение сторон, которые выступают в роли продавца и покупателя.
Здесь же определяют предмет договора, которым является гараж.
Технические и кадастровые характеристики гаража перечисляются соответственно требованиям, далее по тексту следует:
- что он расположен по соответствующему адресу;
- на участке земли определённой площади;
- земля находится в аренде у администрации (или иное).
Остальные пункты и положения составляются с указанием условий передачи строения, не затрагивая более вопроса об участке. Положение о цене недвижимости указывает единую сумму, куда может войти стоимость аренды, установленной на торгах.
ВАЖНО: Если право аренды выкупалось у администрации или предоставлялось на иных условиях – дополнительно составляется договор о переуступке прав на землю (цессии).
Без составления данного документа аренда сохранится за продавцом, с требованием её оплаты. Все договора и иные соглашения, составленные сторонами, должны быть подписаны ими собственноручно, с указанием персональных данных (реквизитов). Составляются в трёх экземплярах.
Где составлять и куда подавать?
Место заключения договора указывается в начале вводной части документа. Оно может выбираться по усмотрению сторон. Допускается его заключение:
Так же можно составить купчую самостоятельно. После того, как подписан документ сторонами, к нему прилагается пакет сопутствующей документации, и все сведения о сделке передаются для регистрации в Росреестр , на основании Федеральных законов, принятых:
- в 2015 году – 13 июля, под № 218-ФЗ ;
- в 1997 году – 27 июля, под № 122-ФЗ .
СПРАВКА: Без проведения регистрации, сделка не будет внесена в реестр правообладателей, а передача прав окажется недействительной.
Сроки и пошлины
Перед подачей договора для регистрации требуется уплатить пошлину. Она составляет 2 000 руб. Если дополнительно оформляются кадастровые паспорта участка и строения, то уплачивается дополнительно по 200 руб. за каждый кадастровый паспорт.
Срок исполнения услуги по регистрации имущественной сделки не превышает одного календарного месяца.
Заключение
При условии существенной стоимости земли под гаражом, находящейся в собственности, её целесообразно передать отдельным контрактом. Иногда составляется один договор, а наличие участка обозначается отдельным пунктом и специальной формулировкой.
Покупка автомобиля – это событие высочайшей важности для всей семьи. Ведь теперь она становится более мобильной.
Но вместе с положительными эмоциями мы получаем головную боль. Ведь с твоим «железным конём» может случиться так много неприятностей, что иногда даже трудно уснуть. Лежишь и прислушиваешься, не твоя ли сигнализация кричит за окном. Так мы выясняем, что вместе с машиной не помешало бы купить и гараж.
А как это сделать правильно и без лишних проблем, мы вам сейчас и расскажем.
Основные правила составления
Покупка автомобильного бокса – это такое же важное мероприятие, как и купля-продажа , или машины, с той лишь разницей, что в некоторых случаях с гаражом, в большинстве случаев, намного больше нюансов:
Для выполнения четвёртого шага нужно знать, наличие каких документов обязательно у добросовестного собственника. К ним относятся:
Существенные условия
В этом разделе поговорим о тех неотъемлемых частях договора, без которых он не будет считаться законным:
Дополнительные
Помимо обязательных пунктов, стороны могут включить в договор множество других существенных фактов , например:
- в каком порядке будут производиться выплаты, если вы согласились на рассрочку;
- условие нотариальной заверки договора;
- уточнить время, к которому все имущество бывшего владельца будет вывезено;
- сделать отметку о том, что объект не обременён и не под арестом;
- подробно расписать порядок передачи прав собственности.
Порядок оформления и регистрации
После подписания переходим к заключительной стадии – выполнение условий договора.
Основными из них являются передача права собственности и перевод денег .
Деньги вы можете отдать на руки наличными средствами, либо через банковский перевод на счет покупателя.
С переоформлением прав всё обстоит сложнее. Обе стороны должны подать заявление в Росреестр, а вместе с ним следующие документы :
Некоторые особенности
Теперь разберемся, какие камни преткновения могут нас остановить и как с ними справиться. Для этого каждый вид сделки рассмотрим по отдельности.
Без документов на недвижимость
В этом случае стоит сразу задуматься, а нужно ли вам именно это машиноместо. Если же предложение вам очень нравится, в обязательном порядке нужно заняться оформлением его в собственность . По общему правилу, занимается этим продавец. Если он отказывается, вы вполне справитесь сами, но ваше право требовать снижения стоимости.
Зачем оформлять? Без законного закрепления прав ваш гараж могут просто снести, что в наше время частое явление. Плюс к этому, если вы купите эту недвижимость, распоряжаться ей в будущем вы не сможете. А это значит ни завещать, ни подарить, ни продать.
Как оформлять :
- Идем в БТИ, дабы получить там техническую характеристику на объект.
- Оплачиваем госпошлину и получаем квитанцию.
- Идем в МФЦ с техническим паспортом из БТИ, документами, подтверждающими, что постройку совершили вы и на своей земле.
- Отдаем документы, пишем заявление, немного ждём и получаем свидетельство о праве собственности .
После всей этой процедуры можно совершить покупку, но с документами уже все в порядке.
По доверенности
Если у вас нет возможности лично заключить сделку, за вас это может сделать ваше доверенное лицо.
Таковым оно становится только после оформления доверенности и заверения её у нотариуса.
В целом процедура ничем не отличается, разница в составлении договора. Так, при указании личности покупателя пишем ваши данные, а затем данные лица, которое будет представлять ваши интересы. В дальнейшем оформление проходит в том же порядке.
Теперь рассмотрим обратную ситуацию, а именно, продажа гаража лицом, имеющим генеральную доверенность от собственника . Тут существует опасность для покупателя потерять свои деньги, ведь доверенность может быть поддельная. В любом случае следует связаться с реальным владельцем, лучше всего по видеосвязи. Это тот минимум, способный защитить вас от обмана. Лучше всего в данной ситуации настоять на присутствии титульного хозяина.
По предварительной договорённости и с задатком
Само по себе предварительное соглашение , хоть оно и может быть составлено в письменной форме, никакой юридической силы не имеет. Оно является лишь подспорьем для составления основного договора. В соглашении вы можете прописать стоимость сделки, информацию об объекте и т.д.
Что касается задатка , то по нему необходимо составить отдельный документ, например расписку, где должна быть указана сумма и причина, по которой она выплачена.
В кооперативе
В больших городах иметь отдельно стоящий гараж – великая роскошь. Поэтому большинство машиномест сбиты в гаражные кооперативы.
При покупке собственности в ГСК определитесь, чего вы хотите. Если вы хотите полностью владеть, пользоваться и распоряжаться приобретением, нужно его должным образом оформить. В большинстве случаев, продавец передает вам только членство в кооперативе, а это значит, что когда аренда земли закончится, ничто не сможет защитить ваше приобретение от уничтожения.
Для оформления права собственности в кооперативе
понадобятся:
- паспорт гражданина РФ;
- свидетельство о выплате ;
- выписка из ЕГРН;
- подтверждение об оплате госпошлины;
- членская книжка.
С земельным участком
Очень хорошим приобретением окажется гараж с приватизированной землей под ним.
Для подтверждения этого удостоверьтесь в наличии:
- выписка из ЕГРН о том, что земельный участок находится в собственности у продавца;
- присутствие технического паспорта из БТИ.
Договор купли-продажи теперь уже не только места для машины, но и земли под ним, обязательно заверяем у нотариуса . Затем идем в БТИ и переоформляем приобретённое на себя. Риск покупки гаража без земли оправдан только в случаях, когда он железный, когда его можно свободно переместить.
В рассрочку
Если вы хотите продать гараж быстро, ещё и получить сразу некоторые средства, лучшим выходом станет рассрочка.
В общем порядке не изменится ничего. Всё, что нужно сделать, это включить в договор дополнительный пункт , в котором вы пропишите суммы и периоды выплат, условия нарушения сроков. В последнем случае придётся обращаться в суд, ибо только он может признать сделку недействительной и принудить нового незаконного владельца вернуть имущество.
После каждого совершённого платежа берите расписку. Если совершен банковский перевод, сохраняйте чеки.
Передаточный акт
Акт приема-передачи гаража имеет ключевое значение.
Это апогей сделки, которым обе стороны подтверждают своё окончательное согласие на её совершение.
Продавец подтверждает, что больше не претендует на это имущество, что всё происходит по его доброй воле. В свою очередь покупатель проверяет соответствие состояния недвижимости на момент совершения сделки, соглашается с принятием новой собственности к своему пользованию, владению и распоряжению. Стоит отметить, что этот документ обязательно должен быть представлен в регистрирующий орган для переоформления прав собственности.
Приводим вам следующий порядок составления :
Важно выражаться точно, только по факту. Дополнительно можно указать стоимость и порядок расчета. Отразите, все ли условия договора соблюдены.
Материал подготовлен по заказу юридической компании Доминиум
Если вы хотите, чтобы по вопросу купли-продажи гаража вас проконсультировал наш юрист по недвижимости — свяжитесь с нами любым удобным способом.
Капитальные гаражи и парковочные машиноместа - это объекты недвижимости, пользующиеся сегодня огромной популярностью. С покупкой «дома для автомобиля» не все обстоит так просто, и порядок заключения договора, форма данной сделки и ее условия зависят от ряда дополнительных вопросов:
- Можно ли считать конкретный гараж объектом недвижимости, или он относится к движимому имуществу?
- Каков порядок оформления земли под строением (можно ли продать или купить гараж отдельно от земли и наоборот?)
Особенности и нюансы договора купли-продажа гаража рассмотрим в настоящей статье.
Договор купли — продажи гаража образец 2016-2017 — скачать по ссылке
Для договоров купли-продажи гаража не предусмотрено каких-либо специальных бланков.
Документ нужно составлять в простой письменной (печатной) форме, подписывается сторонами, и не нуждается в обязательном нотариальном заверении.
Договор должен содержать данные о каждой из сторон договора (ФИО, адрес, данные паспортов – для физических лиц; наименование, ИНН, ОГРН, юридический адрес организации – для юридических лиц) и так называемые существенные условия, то есть сведения, без присутствия которых договор не будет признан заключенным, а значит, не будет иметь законной силы.
Для облегчения задачи по составлению договора купли-продажи гаража можно воспользоваться образцом, который находится в свободном доступе в сети Интернет.
Юридические особенности договора при продаже гаража
Существенные условия договора купли-продажи гаража
Предмет сделки (гараж) и его подробное описание, позволяющее однозначно идентифицировать конкретный объект.
В договоре необходимо указать наименование объекта. В случае объекта недвижимости указывается его адрес и номер (при наличии), общую площадь.
Помимо того, могут указываться и другие позволяющие идентифицировать конкретный гараж признаки: материал (кирпич, металл и т.д.), цвет, наличие технических ям, погребов и прочее.
Нужные сведения можно найти в техническом и кадастровом паспортах, которые запрашиваются из органов БТИ или Росреестра.
Цена договора
Стоимость гаража, или цена, также является неотъемлемым условием договора купли-продажи. Цена либо оговаривается и согласовывается сторонами, либо определяется в результате привлечения независимой оценочной экспертизы. Стоимость гаража может быть зафиксирована в договоре как в рублях, так и в любой иностранной валюте или условных денежных единицах.
Дополнительные условия договора
Дополнительно сторонами могут быть зафиксированы: условия и порядок оплаты, размеры и срок платежей, сведения о состоянии гаража и находящегося в нем имущества, а также любые другие условия – все, что стороны посчитают нужным внести в договор (или в соответствующее приложение к договору).
Продажа места в паркинге, «ракушки», капитального гаража: особенности
Гараж может относиться как к движимому, так и к недвижимому имуществу. Движимым имуществом гараж может быть в том случае, если он не связан с землей. Проще говоря, его конструкция позволяет переносить его с места на место — так называемые гаражи — «ракушки». Капитальные же гаражи и парковочные места – это имущество недвижимое.
Гараж как движимое имущество: какие нюансы следует учесть при купле — продаже?
1. Покупая «ракушку», вы покупаете только объект движимого имущества. Участок земли, на котором стоит на момент заключения договора переносной гараж, абсолютно никакого отношения к нему не имеет.
2. Приобретая переносной гараж, следует заранее определиться с местом его будущего расположения. Где и на каких условиях вы его поставите? На чьей земле он будет стоять? Кроме того: насколько законным будет его размещение?
Важно: если вы думаете, что «ракушку» можно поставить, где вздумается, вы ошибаетесь. Для того чтобы ваш переносной гараж был «в законе», необходимо заключить с собственником договор аренды земельного участка. Иначе от вас в любое время могут потребовать освободить земельный участок. Если вы этого не сделаете в назначенный срок – вашу «ракушку» снесут.
Гараж как объект недвижимости при купле-продаже
Если гараж имеет капитальный фундамент и кирпичные (шлакоблочные и т.д) стены, прочно связан с участком земли, а его перемещение неизбежно приведет к нарушению его эксплуатационных характеристик - это недвижимость. А объект недвижимости неотделим от земли, на которой он расположен. Поэтому покупка гаража возможна только с земельным участком (либо правом пользования или аренды). К такому договору применяются все правила о купле-продажи недвижимого имущества.
Важно:
Приобретая «недвижимый» гараж, обратите пристальное внимание на статус участка земли, на котором он расположен. Земля может быть в аренде, тогда одновременно с покупкой гаража, вы приобретаете право аренды. Если земля в собственности, то в стоимость гаража будет входить и стоимость земли.
Гараж как самовольная постройка
Если собственник или арендатор земельного участка построил капитальный гараж без соответствующих положенных по закону разрешений, данную самовольную постройку можно узаконить только через суд. В противном случае, рано или поздно, представители органов муниципальной власти потребуют ее сноса или изымут для собственных нужд. Никаких компенсаций при этом, естественно, выплачено не будет.
Купля-продажа места в паркинге
Покупая место в паркинге, нужно знать, что парковочное место самостоятельным объектом недвижимости не является, а представляет собой часть помещения или здания. Это означает, что покупатель приобретает только право на долю в праве собственности на указанное помещение. Если на парковке 300 парковочных мест, то оформляется 1/300 от всего паркинга. При продаже такого места у собственников остальных долей возникает право приоритетной покупки, то есть продавец сначала обязан уведомить их о запланированной продаже своей доли.
Купля — продажа гаража в ГСК
Владельцы гаражей очень часто являются членами гаражных кооперативов. В советские времена граждане вступали в кооператив и выплачивали взносы за право владения гаражом. Такой владелец из документов обычно имеет только книжку члена кооператива, которая и является основанием для передачи объекта недвижимости в собственность. С данной справкой из ГСК можно обратиться в БТИ для проведения замеров и составления соответствующей технической документации, а затем — в Росреестр за регистрацией права собственности.
Если гаражный кооператив на момент покупки гаража ликвидирован, оформить право собственности можно только в судебном порядке.
Внимание: оформлением документов должен заниматься продавец. Приобретая гараж без соответствующей документации, покупатель рискует потратить много времени и финансов на подобное оформление.
Внимание: если вы намереваетесь купить гараж у продавца, который состоит в гаражно-строительном кооперативе и у которого отсутствует свидетельство о праве собственности на гараж, договор купли-продажи заключать нельзя.
Покупатель вносится в список членов ГСК, и к нему переходят обязанности по выплате остатков пая. Официально оформляется такая покупка с помощью Председателя ГСК. После окончательного расчета с кооперативом новый владелец гаража сможет получить кадастровую и техническую документацию и оформить право собственности.
Регистрация договора купли продажи гаража
Сам договор продажи гаража регистрировать нет необходимости, но обращаться в Росреестр придется, так как продажа недвижимости (к «ракушкам» это не относится) сопряжена с необходимостью регистрации факта перехода права собственности на гараж к новому владельцу.
Регистрация производится в течение 1 месяца, после чего покупатель может получить на руки свидетельство о праве собственности. С этого момента он становится полноправным хозяином капитального гаража (парковочного места).
