Продажа залоговых квартир

Покупка залоговой квартиры для кого- то невероятная удача, для кого- то большая головная боль. Ведь всегда есть возможность, что человек, которого банк выгнал из квартиры за просрочку долгов через суд восстановится и выгонит уже нового покупателя.

Кроме того, и сама залоговая квартира, часто пропитанная человеческими трагедиями для многих является психологическим тормозом. Еще один аспект- продавцы таких залоговых квартир. Ранее это частенько были не профессионалы, задача которых была "выбить долг" или выгнать бедолаг из заложенной квартиры. А этот момент тоже может создать серьезные неприятные проблемы в будущем.

Правда, сейчас проблема начала потихоньку решаться. Создано Агентство финансирования жилищного строительства (АФЖС) - новый игрок на рынке проблемных залоговых квартир. АФЖС начала работу с февраля 2014 года и предлагает заложенные квартиры по специальным ставкам.

Вопрос юридической чистоты залоговых квартир отпал.

Продажа залоговых квартир или по каким- о причинам квартир, не выкупленных должником началась в России с 2009 года. Первым банком, который начал использовать не бандитов- коллекторов, а специальные процедуры, стал банк "ВТБ 24". В этом банке разработали и запустили специальную программу "Витрина залоговой недвижимости".

Эта программа позволяла получать займы на льготных условиях под 10-11% годовых. При этом первоначальный взнос был в 20%. Кроме этого, заемщик мог не платить комиссию за выдачу кредита и рассмотрение заявления. Максимальный срок ипотеки составлял 50 лет.

Сегодня этот опыт распространился на другие банки, такие, как:

• Сбербанк
• Банк Москвы
• Собинбанк

В настоящий момент к этой программе готовы подключиться еще ряд банков.

Уже вступили в действие поправки в ГК РФ, расширяющие возможности внесудебного обращения на предмет залога. В настоящий момент ипотечные банки могут получить заложенную квартиру должника без решения суда.

Однако оговорка о том, что квартиру у должника банк заберет без суда, должна быть прописана в ипотечном договоре и зарегистрирована в Росреестре. При этом банк имеет право потребовать вернуть ему заложенную квартиру только при неоднократных нарушениях заемщиком, к примеру в случае трех просрочек в течение года. Кроме того, погасив имеющуюся задолженность, заемщик имеет право дать обратный ход и прекратить реализацию залога.

Сильным ударом для многих стало и решение о снятии ограничения на продажу единственного жилья. Ране эта норма сильно тормозила принятие решения ипотечными банками. И вот в в ноябре 2013 года президиум Высшего арбитражного суда разрешил продавать единственное жилье.

Часто новые покупатели пугаются именно такой громоздкой сделки- они не в силах проанализировать ворох документов с обязательствами, над которыми работали юридические службы банка. Людей пугает и схема взаиморасчета.

В случае, если остаток по ипотеке составляет более половины цены квартиры, банк выдвигает условие о том, что покупатель до момента регистрации сделки должен отдать существенную сумму- заплатить большую часть денег вперед для закрытия ипотечного кредита. Это у многих вызывает недоверие.

Ведь по различным причинам сделка может не состояться или быть расторгнутой, а вернуть свои деньги из банка бывает крайне сложно- приходится идти в суд. Для покупателя идеальная схема– снятие залога с квартиры.

АФЖС- дочернее предприятие АИЖК- государственная структура. Сделка с участием государственной структуры выгоднее, чем эфемерная попытка достичь договоренности с банком, имеющим корыстные интересы и пытающимся "выжать" из ситуации максимум.

Программа АФЖС "Залоговое жилье" создана для эффективного управления недвижимостью, которая находится на балансе АИЖК и АФЖС. Программа "Залоговое жилье" используется совместно с программами "Стандарт" и "Материнский капитал".

Чтобы купить залоговую недвижимость, потенциальный заемщик должен найти квартиру на сайте АИЖК, и обратиться в банк-партнер или АФЖС, работающее в регионе, где находится заложенная квартира.

При работе через АФЖС покупатели кроме абсолютной гарантии правовой чистоты всех по покупке заложенных квартир получат возможность воспользоваться специальной ипотечной программы по залоговому жилью. Причем ставки на залоговое жилье существенно ниже рыночных.

Величина ставки зависит от той ипотечной программы, которую выбрал заемщик. К примеру, если ставка по кредиту составляет 12%, получить ипотеку на заложенную квартиру можно под 8% годовых. Это составляет (2/3 от процентной ставки основной ипотечной программы).

Ставка ипотеки фиксируется на срок кредита. Первоначальный взнос при таком кредите составляет 10% от цены приобретаемой недвижимости.

Программа "Залоговое жилье" позволяет купить:

• Квартиру
• Комнату
• Жилой дом с землей.

В настоящее время в России по этой схеме уже выдано более тысячи ипотечных кредитов.

Согласно статистике, о собственном жилье мечтает каждый второй соотечественник. А вот приобретает его только каждый десятый. И связано это с тем, что не всем удается заработать или получить крупное наследство, которые позволили бы купить квартиру мечты. По этой причине все чаще молодые люди решаются на ипотеку. Как правило, кредит берется не на один год, а жизнь непредсказуема. И порою наступает момент, когда заемщик не может выплатить долг по кредиту, и финансовая организация конфискует имущество. Для одних - это плохо, а для других же - шанс стать владельцем квартиры, сэкономив при этом немалую сумму.

Где посмотреть залоговые квартиры банков?

Согласно правилам, продажа залоговых квартирв Москве и других городах России осуществляется уполномоченными финансовыми учреждениями. Данные организации владеют всей информацией о лоте и пакетом документов на реализуемую недвижимость. А теперь представьте, насколько велик ваш регион и сколько банков придется обойти, чтобы найти подходящий вариант. Согласитесь, не всегда свободное время имеется в таком большом объеме.

Провести поиск недвижимости поможет наш ресурс, который собрал воедино все конфискованные квартиры страны. Работа с ним не займет много времени, благодаря удобному и функциональному поиску. Достаточно обозначить регион, в котором интересует продажа залоговых квартир от банков, и выбрать продавца. При изучении лотов, специалисты рекомендуют тщательно узнавать причины ареста имущества, чтобы избежать возможных осложнений после его приобретения.

На каких условиях осуществляется продажа квартир в залоге банков?

Если вас интересует продажа квартир в залоге у банков , необходимо подать заявку на участие в аукционе. Финансовая организация принимает ее и просит заплатить залог. Последний начисляется исходя из того, во сколько оцениваются конфискованные квартиры . Важно знать, что эти деньги возвращаются в полном объеме:

При победе в аукционе залог станет задатком.

При проигрыше торгов, сума поступит на ваш банковский счет в течение трех дней.

Принимая участи в аукционе по продаже залоговых квартир банков стоит помнить, что полностью оплатить лот придется в течение 10 дней с момента оглашения результата. Малокто знает, но в течение этого же срока можно произвести оценку купленной единицы, если ее качество вызывает сомнение.

Решив купить залоговую квартиру у банка , не лишним будет узнать о возможных рисках. Отметим, что описанные ниже ситуации встречаются крайне редко. Но все же, они возможны. А потому лучше знать о них заранее. Так, бывший владелец квартиры или его родственники могут подать жалобу на финансовую организацию по двумя причинам:

1. Потому что продажа залоговых квартир была осуществлена по заниженной стоимости.

2. Или потому, что их не поставили в известность о предстоящих торгах.

В любом случае рассмотрением жалобы занимается суд, который ограничивает доступ к недвижимости до тех пор, пока не поставит точку в деле. И если жалоба будет удовлетворена, то придется вернуть залоговую квартиру . Потраченные деньги банк также обязан вернуть. Вот только придется набраться терпения, ведь процедура занимает несколько месяцев.

Покупка залоговой квартиры: подготовка пакета документов

Чтобы продажа ипотечной квартиры в залоге у банка прошла быстро и без лишних хлопот, необходимо заранее подготовить документы, необходимые для оформления сделки. Если покупку будет совершать физическое лицо, то достаточно предоставить паспорт гражданина Российской Федерации с ксерокопиями, квитанцию об уплате государственной пошлины для участия в аукционе, а также не забыть взять с собой идентификационный номер участника торгов.

Документы на квартиру.

Техническая документация.

Заключение эксперта по независимому оцениванию имущества.

Также поинтересуйтесь, в порядке ли все разрешительные бумаги на продажу у финансового учреждения, которое проводит аукцион.

Сегодня залоговые квартиры от банков в Москве являются отличной возможностью решить вопрос с индивидуальным жильем, не прибегая к взятию ипотеки и не мучаясь на съемных жилых площадях. Чаще всего банки осуществляют продажу имущества на 25 процентов ниже рыночной стоимости. Безусловно, учитывая тенденцию немалых цен на недвижимость, такой подход в состоянии помочь существенно сэкономить семейный бюджет.

Сегодня есть большой риск стать жертвой мошенников, которые предлагают быстро выкупить залоговые квартиры, представляясь банковскими приставами. Чтобы не стать жертвой обмана сотрудничайте только с проверенными реализаторами.

Подходите к решению вопроса о покупке недвижимости рационально. Приобретайте собственное жилье по низкой стоимости.

Имущество, которое заемщик передает банку в качестве обеспечения кредита, называется залоговым.

Это любые правовые активы: ценные бумаги, недвижимость, транспорт, за исключением имущества, залог которого не разрешен законом РФ.

Если заемщик аккуратно выполняет все обязательства по кредитному договору, то залоговое имущество остается у него, в противном случае собственником становится банк.

Залоговое имущество Сбербанка

Стоимость залогового имущества всегда выше суммы кредита , выданного Сбербанком. Прежде чем взять залог, кредитор проверяет ликвидность правовых активов. Чтоб в случае невыполнения должником обязательств по договору, продать имущество с наибольшей выгодой для себя. Таким образом, вернув не только сумму по кредиту, но и получив прибыль.

Объекты залогового имущества Сбербанка расположены в 21 регионе страны. Это могут быть участки, дома, квартиры, особняки, производственная недвижимость, автотранспорт, оборудование, специализированная техника, товар в обороте компании-заемщика и многое другое.

Около 49% всех активов банка, находящихся в залоге - недвижимость.

Желающих купить правовые активы под залогом много, так как цены на них очень привлекательны.

Проданное имущество позволяет заемщику, не выполнившему обязательств, рассчитаться со Сбербанком.

Как осуществляется продажа

На сегодняшний день продажа Сбербанком залогового имущества осуществляется:

• через суд;
• по договоренности с заемщиком.

После того как должник перестал выполнять свои залоговые обязательства, банк не сразу накладывает арест на правовые активы и начинает заниматься их реализацией. Потому что делать это в судебном порядке слишком накладно. А сроки продажи растягиваются обычно до полутора лет.

Сбербанк предлагает заемщику продать залоговое имущество только, если:

• ни один из вариантов реструктуризации кредита не подходит должнику;
• заемщик не в состоянии уплатить долг из-за финансовых трудностей;
• должник дает согласие на продажу залогового имущества.

После принятия решения заемщиком о продаже правовых активов, сотрудниками Сбербанка составляется специальное соглашение, в котором прописана схема реализации.

Существует несколько вариантов продажи такого имущества:

• за наличный расчет;
• используя кредитные средства;
• перевод долга на нового заемщика, причем условия кредитования не изменяются;
• замена залоговой собственности на имущество должника меньшей стоимости.

Кредитор дает должнику 2-3 месяца на самостоятельную реализацию своих правовых активов. Если продажа и последующее погашение долга не произошли, то дело передается Сбербанком в суд.

Практически во всех случаях суд выносит решение в пользу банка, который дает должнику дополнительный месяц на реализацию имущества. Если за это время должник не нашел деньги на выплату кредита, процентов по нему, а также оплату судебных издержек, продав недвижимость, то она выставляется на аукцион. Причем начальной ценой будет не рыночная стоимость, а ликвидная (70-75%), определенная банком при оформлении кредита под залог правовых активов.

Если в торгах участвовало меньше двух желающих приобрести собственность или вообще никто не предложил минимальную стоимость, то аукцион повторяется через месяц. Причем цена залогового имущества понижается на 15%.

Надо отметить, что в итоге заемщику может не хватить денег на покрытие кредита и других материальных издержек банка. Тогда заимодатель имеет право реализовать другое имущество должника, не участвовавшее в залоге.

Аукционы - автоматизированная система торгов

Электронный аукцион - автоматизированная система торгов в интернете на специальном сайте (электронной площадке), где победителем становится лицо, предложившее наиболее высокую цену.

Чтобы участвовать в торгах, нужна аккредитация и электронная подпись.

Для получения электронной подписи необходимо:

1. Выбрать один из Удостоверяющих центров, воспользовавшись сайтом Министерства связи .
2. Заполнить и отправить заявку на получение подписи прямо на сайте, следуя инструкциям, или подъехать в офис выбранного центра.
3. Оплатить счет центра за предоставление услуги и отправить подтверждение.

Аккредитацию участника осуществляет оператор электронных торгов. Она необходима для доступа покупателя к функционалу площадки.

В течение 5 дней потенциальный участник получает отказ или подтверждение аккредитации. Она действует 3 года.

Для того чтобы начать участвовать в торгах за понравившийся лот, пользователь должен внести деньги на свой счет на площадке (около 2% от начальной стоимости). Только потом он может подать заявку на участие, подтвержденную электронной подписью.

Об электронной площадке Сбербанка: ее преимущества перед другими

Реализацией залогового имущества Сбербанка занимается ОАО «Российский аукционный дом». Происходит это на электронной площадке «Сбербанк-АСТ» .

Первый аукцион прошел еще 6 лет назад. На торги было выставлено здание с участком в городе Колпино. Начальная цена - 15,5 млн. руб. С тех пор реализовано очень много крупных объектов недвижимости.

Электронная площадка очень технологична и весьма удобна. Интерфейс понятен.

Перечень объектов продажи достаточно широк. Есть подробное их описание. Что облегчает выбор лота для участника аукциона.

Одним из преимуществ является то, что в торгах могут принимать участие не только крупные компании, но и физические лица.

Программно-аппаратная система, используемая на электронной площадке - лучшая на российском рынке в этой сфере. Ее серверы расположены в Центре обработки данных самого Сбербанка, что является гарантом защиты от хакерства и утечек информации.

Процедура выставления имущества на торги

После ареста залогового имущества судебный пристав передает его организации, занимающейся торгами. Аукцион проводится в течение 2 месяцев с этого момента. Победителем считается тот, кто предложил наибольшую цену.

Если на первом этапе торгов имущество не было куплено, то назначается второй, но срок его проведения не должен превышать 1 месяца с момента первой попытки.

После того как торги окончены, их организатор заключает с победителем договор купли-продажи.

Если залоговой собственностью никто не заинтересовался и на втором этапе аукциона, то судебный пристав предлагает заимодателю взять ее на свой баланс со стоимостью ниже ликвидной на 25%. Если эта сумма не покрывает долга заемщика, то решается вопрос о реализации другой собственности должника.

Законом не предусмотрено никакой компенсации кредитору, если он отказывается принять залоговое имущество к себе на баланс. В этом случае судебным приставом составляется акт, и прекращаются дальнейшие юридические действия против должника.

Страхование имущества под залогом

Процедура страхования залоговой собственности производится всегда при заключении кредитного договора. Она делается за счет заемщика.

Размер страховой суммы может зависеть от следующих показателей:

• вида залоговой собственности;
• возможных страховых случаев;
• размера франшизы;
• характеристик залогового объекта;
• продолжительности времени действия договора.

Обычное требование кредитора при страховании такого имущества: сумма выплаты по страховке должна быть больше или равна сумме кредита .

Страхование залоговой собственности выгодно не только банку, но и заемщику. В случае неспособности выплатить долг из-за утраты залога, покрытие кредита берет на себя страхователь.

Полезные сведения для покупателей

Документы, необходимые для получения электронной подписи физическими лицами:

1. паспорт;
2. заявление на получение подписи;
3. СНИЛС.

Срок действия электронной подписи - 1 год.

Документы, необходимые для аккредитации физического лица на электронной площадке торгов:

1. заявление;
2. паспорт;
3. адрес электронной почты.

Залоговое имущество реализуется не сразу после того, как заемщик перестал выполнять обязательства по договору. Для должника есть варианты решения проблемы, избегая крайних мер, что выгодно и Сбербанку.

Для инвесторов

На видео ниже приводится очень подробный материал, который будет очень полезен покупателям недвижимого имущества банкротов: анализ объекта недвижимости, этапы покупки, подводные камни торгов, основные проблемы и сложности.