Ставки арендной платы за землю. Расчет арендной платы за земельный участок от кадастровой стоимости. Коэффициент может принимать такие значения

Расскажем о них, определим, что влияет на показатели расчета - и приведем примеры, как можно подсчитать размер выплаты.

От чего зависит арендная плата за земельные участки – факторы, влияющие на размер аренды земли

Размер выплаты за аренду земельного участка может быть установлен его владельцем самостоятельно.

Конечно же, нецелесообразно будет установить высокую оплату за аренду участка земли в деревне, или наоборот – низкую оплату за аренду участка в городе. Поэтому собственник ориентируется, прежде всего, на размер аренды, которую устанавливают другие владельцы земли в его регионе или месте проживания.

Также на размер арендной платы будут влиять такие факторы:

1. Категория земли

В зависимости от того, к какой категории относится земельный участок, выплата может быть меньше или больше.

Стоимость обычно возрастает в такой градации:

1. За дачный участок граждане платят меньше средств.
2. Далее цены возрастают за землю ИЖС.
3. За землю под коммерческий объект.
4. За участок под с/х работы или производство.

Учитывайте также, что коэффициент К1 может иметь разные значения.

Приведем пример расчета:

Гражданин Фролов желает взять в аренду участок земли у государства под огородничество. Кадастровая стоимость участка по документам равняется 250 000 руб. Подставляя в формулу все показатели, рассчитаем размер выплаты: 250 000 руб. х 0,6% = 1 500 руб.

Таким образом, Фролов должен будет выплачивать ежемесячно по 1 500 руб., это с учетом кадастровой стоимости. Конечно же, владелец земли может не учитывать этот расчет и выдвинет сумму выше.

Расчет платы за аренду земли в зависимости от её нормативной стоимости

Понятие нормативной стоимости земли было введено в Российское законодательство.

Из определения следует, что при расчете и установке показателя учитывается доход, который может принести деятельность, осуществляющаяся на определенном участке земли.

Данный размер показателя может быть установлен на административном уровне, представителями власти.

При расчете показателя будут учитывать:

1. Границы земельного участка.
2. Категорию объекта.
3. Рыночную стоимость. Нормативная цена земли не должна превышать указанную стоимость на 75%.

Данный показатель используют, как правило, при расчете выплаты аренды за пользование государственной земли - или при отсутствии кадастровых показателей стоимости объекта.

Можно воспользоваться установленной формулой для расчета аренды.

Коэффициент – К1 – учитывается по целям использования участка. Его мы указали выше.

Приведем пример расчета:

Гражданин Елисеев решил взять в аренду землю у государства для производства. Нормативная цена участка составила 1 000 000 руб. Рассчитаем арендную плату: 1 000 000 руб. х 1,5% = 15 000 руб.

Таким образом, ежемесячно за аренду Елисеев будет платить по 15 000 руб.

Формула расчета аренды земли по её рыночной стоимости

Органы местного управления и самоуправления при определении размеров за земельные участки, находящиеся в их собственности и в ведении соответствующей муниципальной администрации, не имеют правовых оснований закреплять свои обязанности и обременения, которые ограничивают конституционные права и свободы субъектов предпринимательства.

Поэтому выяснение кадастровой стоимости должно соответствовать букве закона и проводится специализированной кадастровой службой Российский Федерации.

Основным нормативно-правовым актом для расчета арендной платы за землю от кадастровой стоимости является Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 30.10.2014) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в или собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Также не стоит забывать о Земельном кодексе, как о главном регуляторе земельных отношений в России, и о Гражданском кодексе РФ.

Что такое кадастровая стоимость земли и как она определяется?

Для многих остается секретом, что же такое кадастровая стоимость. А это важнейший элемент при расчете арендной платы в и других платежей при земельных отношениях.

Кадастровая стоимость земли - денежное значение, определяемое в ходе государственной по его основному назначению и хранящееся в базе данных Росреестра. Кадастровая стоимость является расчетной величиной.

Согласно российскому законодательству каждый объект недвижимости должен быть внесен в национальный реестр 1 раз.

Недвижимость не должна повторяться, поэтому каждому объекту присваивается свой уникальный кадастровый номер. Номер определяется кадастровым органом земельного учета.

Установление кадастровой стоимости земли закрепляется статьей 66 Земельного кодекса РФ.

Земля в России в целях классификации подразделяется на кадастровые кварталы, округа, районы. Они представляют собой единицы деления в земельном кадастре.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путем оценки расположения, объектов на участке, размера площади. Как правило, оценку проводит государство либо местные органы власти, опирающиеся при этом на Земельный кодекс и нормативно-правовые акты, закрепляющие и определяющие кадастровую стоимость.

За какие земли арендная плата рассчитывается в соответствии с кадастровой стоимостью?

Арендная плата подсчитывается на основании кадастровой стоимости при аренде земель государственной собственности РФ, которые расположены на территории России.

Также на основании кадастровой стоимости плата за аренду считается в отношении земельных участков, предоставленных .

В случае затопления квартиры нужно предпринимать меры немедленно! Что нужно делать в этом случае, вы узнаете .

На что стоит обратить особое внимание?

Несколько фактов и особенностей кадастровой стоимости:

ЗК РФ Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Позиции высших судов по ст. 39.7 ЗК РФ >>>

1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

2. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

3. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами , порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

4. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

2) с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, если земельный участок образован в границах застроенной территории, подлежащей развитию, и предоставлен указанному лицу;

2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

Администрации в регионах, устанавливая величину арендных платежей за пользование землями муниципального/государственного подчинения, не вправе закреплять свои обременения и обязательства, несущие ограничения правам и свободам предпринимателей. Вот почему решение такой задачи, как стоимость аренды земельного участка должно соответствовать действующим законодательным нормативам и проводиться в специализированных кадастровых инстанциях. Сегодня мы расскажем, как рассчитать арендную плату за земельный участок, владельцем которого является гражданин или организация на правах частной собственности, а также на муниципальные/федеральные территории .

Законодательная база

Расчет арендной платы за землю от стоимости кадастра регламентирован в Постановлении Правительства №582 от 16 июля 09 (в редакции от 30 октября 14), где прописаны ключевые правила установления размера аренды за земли, находящиеся в ведении государства (субъектов, муниципалитетов ). Помимо того в этом документе говорится о регламенте определения величины арендных платежей, порядке, условиях и сроках внесения оплаты.

Порядок расчета арендной платы за землю регламентируется Постановлением Кабмина, Земельным и Гражданским кодексами

Однако, главным нормативно-законодательным актом, регулирующим земельные отношения в России, остается Земельный кодекс (ст. 22, 9, 10, 39), но не следует забывать и о Гражданском кодексе.

Основываясь на означенных законодательно-правовых актах, граждане и организации вправе оформить в аренду земли федерального/муниципального собственника либо находящуюся в частном владении, заключив с собственником участка соответствующее соглашение. Все проблемы и спорные моменты разрешаются в соответствии с положениями заключенного соглашения . Конечная арендная ставка будет зависеть от того, кто конкретно выступает в качестве арендодателя.

Обратите внимание! Когда условия сделки противоречат законодательству РФ о размерах арендных платежей или правилам заключения сделки, то соглашение оспаривается в судебных инстанциях и аннулируется.

Типы платы за аренду земель

Главное, на что требуется обратить внимание при составлении документов по временному пользованию земельным наделом – это то, что условия договоренностей с федеральной (муниципальной) организацией и частным собственником кардинально различаются.

Условия аренды по оплате федеральной (муниципальной) и частной собственности кардинально различаются

Так при передаче в аренду федеральных/муниципальных земель цена назначается лишь после проведения ее объективной оценки, в процессе которой рассматриваются различные параметры, в частности, предназначение земель, их местонахождение и прочие факторы, обозначенные законодательством. Частный же собственник основывается на субъективных оценках, учитывая собственные критерии и желания.

Цена аренды разделяется на несколько типов :

1. Стоимость по нормативу.
2. Цена кадастра.
3. Рыночная стоимость.

При определении перечисленных типов используются индивидуальные критерии, причем каждая из них предполагает определенное влияние на остальные виды. Кроме аспектов в контексте одной ценовой группы, имеются общие параметры, влияющие на снижение или увеличение цены конкретной территории .

Независимо от колебаний на рынке аренды земельных территорий в отношении суммарной годовой стоимости, каждое значение единоразово указывается в арендном соглашении на полный период действия договоренностей. Но существуют некоторые исключения, прописанные в рамках законодательных актов РФ.

Цена аренды по нормативу

Эта цена считывается и прописывается федеральными (муниципальными) органами управления . В сравнении с иными типами оценки эта стоимость не имеет зависимости от колебаний на рынке аренды земель и отличается стабильностью.

На кадастровую стоимость участка влияет его площадь, месторасположения и другие факторы

Установлено 2 ключевых параметра, используемых для проведения оценки :

• категория принадлежности земель;
• месторасположение земель.

Кроме означенных параметров имеется несколько факторов, используемых при проведении анализа :

• строительно-архитектурная значимость;
• социально-экономическая значимость;
• историческая значимость;
• природная характеристика земель.

Важно! Цена земель, относящихся ко 2-ой категории, имеет зависимость от местонахождения и ситуации в экономике ближайших населенных пунктов.

Предположим, земли под выращивание сельскохозяйственных культур в южных регионах оценивается гораздо выше , чем аналогичные земли в северных районах, а земля, находящаяся недалеко от Москвы, имеет цену в несколько раз дороже, чем такой же по площади в отдалении от столичного региона.

Кадастровая стоимость земли считается максимально точной и объективной

Цена по кадастру

Данная разновидность оценки считается максимально точной и объективной, поскольку в процессе анализа учитываются параметры, которые влияют на увеличение либо снижение основной ставки и не зависят от интересов собственника. Обычно, рыночная цена основывается на оценке кадастра.

Проведение действий по кадастровой оценке земель начинается с измерений размеров участка и установки его границ . Последующий расчет объективной арендной платы базируется непосредственно на этих сведениях. Другой критерий, который повышает цену конкретного объекта – наличие коммуникаций, теплиц и иных дополнительных построек.

Важной составляющей оценочных действий выступает анализ окружающей среды вблизи участка . Лес, озеро, парк и прочее оказывают положительное влияние на конечную стоимость земли. И наоборот, наличие болот, загрязненность территории значительно снижает ее цену.

Еще один немаловажный фактор, формирующий оценку земель по кадастру – территориальный рельеф. Предположим, участок располагается в низине и подвержен регулярному затоплению. Это, разумеется, отразится на его использовании в полной мере, а значит, на величине оценочной ставки.

На кадастровую стоимость влияет рельеф местности и окружающие природные условия

Обратите внимание! Стоимость кадастра увеличивается на 5,2 % ежегодно. Уточнить цену конкретной территории можно, обратившись в соответствующее кадастровое подразделение.

Цена рынка

Как правило данный тип стоимости совпадает с ценой кадастра, но следует сказать об исключениях, которые существуют.

Если факторы, используемые при осуществлении гос. оценки, относятся к территориям и условиям вблизи них, то рыночная цена основана на критерии спрос-предложение. К параметрам, влияющим на это, относятся :

• психология конкретной группы населения;
• экономическая стабильность;
• ситуация в политической жизни страны.

Если говорить о городских территориях, то здесь кроме объективных критериев, на конечную цену может повлиять престижность района расположения участка , памятники и архитектурные достопримечательности, находящиеся вокруг. Кроме этого, надо сказать о районах «для обеспеченных людей» — здесь земля может превышать цену участков в менее «престижных» районах в разы по причине «элитности».

Экономические колебания могут увеличить или снизить спрос, из-за чего изменяется цена определенных территорий . Предположим, кризис в экономике, когда риски инвестирования значительных денежных средств в землю высоки, спрос на оформление участков в аренду возрастает, поскольку предприниматели считают, что временное вложение денег более безопасно в сравнении с покупкой земли.

В районах «для обеспеченных людей» земля может превышать цену участков в менее «престижных» районах в разы по причине своей «элитности»

А если сравнивать описанные способы оценки земельных участков, то можно с уверенностью сказать, что оценка по кадастру является максимально выгодной. Именно при проведении кадастровой оценки осуществляется объективный анализ, который основывается на конкретных критериях.

Но нередко встречаются достойные предложения частных собственников, сдающих землю в аренду, но понять это позволит регулярный мониторинг рынка земельной аренды.

Как рассчитать арендную плату за земельный надел

Ранее мы сказали, что методика расчета имеет зависимость от статуса арендодателя. На основании законодательства РФ получить земельный надел во временное использование по арендному соглашению можно от :

• частного собственника либо коммерческой компании;
• муниципальной (региональной, федеральной) властной структуры.

Земли, арендуемые у государства

Обозначение арендной платы на основании стоимости кадастра используется при передаче по арендному договору земель, находящихся в подчинении муниципалитетов, субъектов либо федеральных структур . Кроме того, цена кадастра лежит в основе расчета аренды по отношению к территориям, которые предоставляются без организации аукционных торгов.

Земельные наделы с/х назначения арендуются с установлением оплаты 0,3% от цены кадастра , рассчитанной по установленным законодательными актами нормативам. В эту категорию относят и участки, находящиеся в составе территорий сельхоз. назначения.

При расчете аренды земель сельхозназначения за основу берется кадастровая стоимость

Аренда за земли, государственного/муниципального ведения, предоставляемые без организации аукционных торгов, устанавливается соответственно с общими правилами, основываясь на цене кадастра.

Помимо того, арендная плата может определяться в процентах от стоимости кадастра. Это корректирующий показатель (КП). Законодательством прописаны следующие значения КП :

1. 0,01% считается, когда территории переданы во временное использование гражданину или организации, имеющим права на освобождение от оплаты налога за землю либо обладают иными налоговыми привилегиями. Этот процент применим и к территориям, изъятым из обращения (причина изъятия деградация, загрязнение, заражение и пр.), но на основании законодательных актов, допустимо передавать во временное использование посредством оформления арендного соглашения.
2. 0,6% от цены по кадастру устанавливается при передаче земель рядовым гражданам и юрлицам, планирующим организацию личного подсобного либо коллективного фермерского хоз-ва, т.е. территории будут использоваться под сельскохозяйственные цели.
3. 1% от стоимости кадастра предполагается при предоставлении земель с целью реализации пунктов концессионального договора.
4. 1,5% от цены кадастра – при предоставлении участков при оформлении арендного договора, в соответствии с пунктом 5 статьи 39.7 ЗК РФ.
5. 2% от цены кадастра – при передаче земель пользователю с целью организации работ, относящихся к использованию недр.

При передаче в аренду земель, относящихся к частной собственности, арендатор вправе сам устанавливать размер оплаты

Для определения годового размера арендной ставки используется простая формула расчета :

АСг = КЦ х КП , где

АСг - размер аренды, которую должен оплатить землепользователь;

КЦ - цена, установленная кадастром для конкретной территории (уточняется в местном подразделении кадастровой организации);

КП – корректирующий показатель, меняющийся по отношению к определенному землепользователю и предназначению надела, переданного во временное пользование.

Аренда земли, находящейся в личной собственности

Для участков, находящихся в собственности населения и организаций, применяется несколько иная формула расчета аренды :

АСг = РЦ х СР , где

АСг - итоговый размер аренды в год;

РЦ - рыночная цена участка, устанавливаемая независимой экспертной комиссией, которая проводится не раньше, чем за полгода до перехода в пользование территории арендатору;

СР - базовая ставка рефинансирования, установленная ЦБ РФ на начало года оформления сделки и может меняться на протяжении расчетного периода.

Арендуя федеральные (муниципальные) наделы арендатор может получить те или иные льготы

Обратите внимание! Когда при аренде наделов, находящихся в государственном/муниципальном ведении, арендатор может иметь льготу по оплате аренды, то на арендатора частных территорий данное положение не распространяется.

При изменении ключевых положений арендного соглашения , предположим, размера оплаты, изменении собственника территории, реквизитов участников договора и пр., должно быть составлено допсоглашение к первоначальному документу.

Примеры расчета

Для примера рассмотрим методики, применяемые при расчетах с использованием различных формул.

Гражданин намеревается оформить аренду большой земельной территории, находящейся в личном владении, под фермерскую деятельность. Договоренности предполагалось оформить с апреля по октябрь 2017. Рыночная цена надела была определена в декабре 2016. На тот момент она равнялась 200 тысяч рублей. Ставка, определенная Центробанком в 2016, составляла 10 %.

Исходя из этого расчет аренды будет выглядеть следующим образом :

200000 х 10 = 20000 рублей.

Независимо от вероятных изменений рыночной цены или ставки Центробанка, после оформления сделки величина аренды не изменяется.

При расчете арендной платы может использоваться кадастровая стоимость и корректирующий показатель

Физлицо оформляет аренду на территорию , которая находится в ведении местной администрации, где планирует выращивать злаковые культуры. Подобранная территория за полгода до оформления сделки прошла кадастровую оценку. Ее стоимость была определена в размере 300 тысяч рублей. Опираясь на требования законодательства, в этой ситуации используется корректирующий показатель 0,6.

Аренда за использование территории будет равна :

300000 х 0,6 = 1800 руб.

Частный предприниматель оформляет арендное соглашение на участок незначительной площади под постройку кафе в границах населенного пункта. Кадастровая цена данного надела была установлена в июле 2016, причем сделка оформлялся на 2017 (полностью). Цена участка, согласно оценке, равнялась 500 тысячам рублей. При расчете аренды в этой ситуации используется корректирующий показатель 1,5 % (процент для строений).

Аренда будет составлять :

500000 х 1,5 = 7500 руб.

Льготы по аренде земли

Регламент аренды земельных наделов определяется на уровне региональных администраций. Это означает, что местными администрациями утверждается, какие именно категории пользователей могут получить льготы по арендной плате за землю.

• лица, имеющие инвалидность I и II групп;
• ветераны боевых действий, в том числе ВОВ;
• семьи, имеющие статус «многодетная семья»;
• ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС и иных техногенных катастроф.

Льготы по аренде земли устанавливаются на уровне субъектов и муниципалитетов

В процессе оформления сделки означенным категориям граждан необходимо предоставить соответственные документы, доказывающие правомерность получения льготы . Предположим, ветеранское удостоверение, медицинскую справку и пр. По отношению к лицам пенсионного возраста правила установления льгот по аренде земельных наделов устанавливаются местными властями. Отметим, что в большей части субъектов РФ арендные обязательства с людьми пенсионного возраста оформляются по общему регламенту, без предоставления льготы.

Необходимо понимать, что если арендатор на региональном уровне освобождается от уплаты земельного налога, то не означает, что он имеет скидки по временному использованию земли.

Итак, в список ключевых параметров, оказывающих влияние на цену аренды земель, входит начальная государственная цена, поправочное и зональное соотношение, площадь надела .

Особые ситуации

Заметим, что в нормативно-законодательной документации указан ряд особых ситуаций, когда арендатор вовсе освобождается от налогообложения. От оплаты налога за землепользование освобождены :

• территории заповедников, нац. парков, ботанических садовых участков;
• организации, использующие земли в научно-исследовательских и экспериментальных целях;
• рядовые пользователи и юрлица, занятые народными промыслами;
• организации, работающие в социальной сфере, в сфере культуры, образования и здравоохранения;
• пользователи нарушенных земель, требующих проведения рекультивационных работ и пр.

Заключение

Из вышесказанного можно сделать вывод, что определение арендной платы по кадастру – задача несложная. Здесь требуется знать льготный корректирующий показатель и получить данные из кадастровой инстанции по месту расположения участка , предполагаемого к аренде.

Более экономичным вариантом при аренде земельного участка будет оформление сделки с территориями муниципального/федерального ведения

Кроме того, понятно, что более экономичным вариантом при аренде земельного участка будет оформление сделки с территориями муниципального/федерального ведения. Ее стоимость гораздо меньше, причем арендатор при четком выполнении возложенных на него обязательств сможет перевести земли в личную собственность .

Хотя определенные плюсы есть и в оформлении сделки с частной собственностью. Например, претенденту на аренду частной территории не потребуется участия в аукционных торгах, а положения сделки останутся неизменными до завершения срока действия договора.

28 августа 2007 г., 10 июня, 28 октября 2008 г., 24 марта 2009 г., 18 июля 2012 г., 18 июня 2013 г., 17 апреля, 27 августа, 23 декабря 2014 г., 17 июня, 28 августа 2015 г., 29 марта 2016 г., 30 июня, 1 августа 2017 г.