Споры с управляющей компанией. Обобщение практики рассмотрения судами забайкальского края гражданских дел по спорам, связанным с обслуживанием многоквартирных домов управляющими организациями. Завышенные тарифы на услуги ЖКХ

Споры с управляющей компанией – повседневная проблема для очень многих граждан. Необоснованные переплаты по коммунальным платежам, низкое качество обслуживания и многое другое – все это вынуждает жильцов заниматься отстаиванием своих прав в одиночку или коллективно.
Юрист по спорам с управляющими компаниями поможет вам урегулировать любые разногласия быстро и эффективно. Центр правовой поддержки проводит бесплатные юридические консультации по правам граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а также оказывает любую юридическую помощь. Вы можете связаться со специалистами нашего центра прямо сейчас.

Юрист по спорам с управляющими компаниями: консультация о ваших правах

Юрист по спорам с управляющими компаниями: помощь в решении проблемы

По вопросам любых разногласий с управляющей компанией рекомендуем безотлагательно связаться с опытным юристом – вы можете позвонить прямо сейчас и получить бесплатную консультацию.

По коммунальным платежам идут постоянные споры с управляющими компаниями и ТСЖ, зачастую встречаются вопросы, связанные с перерасчетом коммунальных платежей, ввиду не проживания в помещении, так же не реже вопросы при долевой собственности жилых и нежилых помещений.

Как же должна осуществляется оплата коммунальных платежей при долевой собственности помещения?

Как установлено гражданским законодательством именно на собственников помещения ложится бремя содержания имущества том числе и оплату коммунальных платежей. При рассмотрении вопроса о долевой собственности нужно знать, что за содержания своей доли квартиры собственник обязан уплачивать коммунальные платежи соразмерно своей доли.

В правилах предоставления коммунальных платежей следует учитывать, что существуют коммунальные платежи, которые собственник обязан уплачивать непосредственно после регистрации объекта недвижимости в собственность. Это коммунальные платежи, такие как отопление, содержание подъезда, оплата лифта. Содержание лифта оплачивают и собственники, которые живут и являются собственниками недвижимости первом этаже. Но при обстоятельствах, при которых лицо отсутствовало, возможет перерасчет в результате этого перерасчета больший размер этих коммунальных услуг значительно уменьшиться.

Обстоятельство временного отсутствия могут быть следующие: прохождение срочной службы в ВС РФ, отбывание наказания в колонии, долгое санаторное лечение, развод супругом и переезд одного из них в другой адрес проживания.

Законом предусмотрены и необязательные коммунальные платежи после приобретения недвижимости, их оплата становится обязательной только после регистрации и фактического потребления услугами, учет расхода данных коммунальных услуг осуществляется приборами учета, которые собственник устанавливает в силу закона или по собственному пожеланию.

К этим коммунальным услугам относится подача холодной и горячей воды, предоставление электроэнергии, газоснабжение объекта недвижимости. При отсутствии приборов учета потребление этих услуг осуществляется по нормам потребления на человека, указанные нормы установлены на сегодняшний день также правилами предоставления коммунальных услуг.

При временном не проживании гражданина в жилом помещении и при отсутствии приборов учеба, также возможен перерасчет в соответствии с правилами предоставления коммунальных услуг, поскольку временное отсутствие собственника квартиры полностью его не освобождает, от уплаты коммунальных платежей этих обоснования изложены в статье 155 Жилищного кодекса Российской федерации.

Порядок перерасчета коммунальных платежей при фактическом не проживании собственника в квартире.

Как уже указывалось выше, перерасчет возможет по нескольким видам коммунальных платежей. Документы необходимые для перерасчета коммунальных платежей следующие:

Заявление о перерасчете коммунальных платежей;

Документы, подтверждающие проживание по иному адресу, этими документами, например, может служить временная регистрация.

ПОВТОРНО НАПОМНЮ! Перерасчет возможен на основании Постановления Правительства № 307 по следующим коммунальным услугам: горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электричество.

При долевой собственности квартиры или комнаты можно разделение коммунальных платежей.

Разделение коммунальных платежей возможно по заявлению собственников жилья в управляющую компанию или ТСЖ. После разделение коммунальных платежей каждый из собственников может вносить плату за коммунальные услуги на отдельный лицевой счет.

Гражданским кодексом Российской Федерации установлено вдобавок владение и пользование квартирой (комнатой) находящейся в долевой собственности осуществляется по согласованию всех собственников объекта недвижимости. Это дополнение приведено к тому поводу, если среди собственников возник разлад, то в судебном порядке, возможно, установить порядок пользования жилым помещением среди собственников помещения.

С управляющей компанией или ТСЖ могут возникнуть и имущественные споры, возникшие в результате возмещения вреда причиненного в результате исполнения обязанностей со стороны Управляющей компании и ТСЖ.

Виды споров, которые могут возникнуть с УК и ТСЖ:

1. о законности выдачи гражданину УК или ТСЖ предписаний;
2. о возникновении дефектов в ремонте проведенному в рамках проведения капитального ремонта осуществленного УК и ТСЖ;
3. о требованиях УК и ТСЖ о допуске в жилое и нежилое помещение и позволить провести разрушения для поиска причин аварии в коммунальной сети;
4. о получении дохода УК и ТСЖ от использования имущества МКД для извлечения дохода;
5. о смене председателя ТСЖ и УК;
6. о раскрытии информации перед собственниками о финансовой деятельности ТСЖ.

Юристы Регионального центра правовой безопасности, могут помочь Вам в спорах с УК и ТСЖ и возьмут на себя досудебные споры и судебные разбирательства, так же заставят понести наказание недобросовестную УК в следующих направлениях:

Поможем произвести перерасчет по суммам начисленных УК и ТСЖ за коммунальные услуги;

Составим претензию с просьбой решить спор в досудебном порядке с УК и ТСЖ;

Подготовим исковое заявление в суд, основанное на практике судебных органов и с требованиями действующего законодательства;

Представим Ваши интересы в суде, доведем доводы, на которые основано исковое заявление до суда;

При желании жильцов проведем общее собрание жильцов, объясним недобросовестные действия УК и ТСЖ, организуем смену УК и ТСЖ в Вашем доме;

Проведем защиту ваших интересов по начисленным не только коммунальным платежам, но и завышенной пени;

Окажем содействие в спорах между собственниками квартир в многоквартирном доме относящиеся к вопросам управления домом;

Проведем оценку подделки протоколов общего собрания жильцов решение споров с собственниками относительно аспектов управления жилым домом, подделки протоколов собраний относящиеся к эксплуатации помещений МКД;

Наши юристы окажут комплексную защиту Ваших прав на жильё, если вас или ваших родственников попытаются выселить или переселить в менее благоустроенную квартиру или комнату за долговые обязательства по коммунальным платежам.

Здравствуйте, у меня такой вопрос. Я недоволен качеством услуг, которые оказывает управляющая компания ЖКХ в моем доме. Я пошел разбираться к ним в офис, но мне не предоставили никакой информации и отказались рассматривать мои требования. Какие права я имею при споре с управляющей компанией?

• Вопрос: №1153 от: 2014-11-04.

Здравствуйте, по существу Вашего вопроса можем сообщить следующее.

Согласно ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Президиум Верховного суда РФ в своем Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года от 04.06.2014 года в ответе на вопрос 3 делает однозначный вывод, что деятельность управляющей компании по отношению к жильцам дома является услугой.

Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» согласно его преамбуле регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).

При этом под потребителем понимается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий или приобретающий работы или услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а исполнителем - организация независимо от ее организационно-правовой формы, выполняющая работы или оказывающая услуги потребителям по возмездному договору.

Согласно п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. На отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) Закон о защите прав потребителей распространяется.

На основании указанных выше норм Пленум Верховного Суда РФ в своем Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года резюмирует, что граждане, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, являются потребителями услуг, оказываемых управляющей организацией по возмездному договору управления многоквартирным домом, в связи с чем на данные правоотношения распространяется Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Согласно ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В силу ч. 1 ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителей» если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:

Безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);

Соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);

Безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;

Возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Исходя из всего изложенного, можно сделать следующий вывод: Вы имеете полное право требовать от управляющей компании информацию о оказанных услугах, их стоимости. В случае наличия недостатков оказанных услуг, Вы имеете право на какое-либо требование, предусмотренное ч. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», например уменьшение цены оказанных услуг.

За более подробной консультацией по Вашей, персональной ситуации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, д. 20 В, офис 414 и по телефону 8-912-84-84-805.

Внимание! Информация, предоставленная в статье, актуальна на момент ее публикации.

Обобщение практики рассмотрения
судами Забайкальского края гражданских дел по спорам, связанным с
обслуживанием многоквартирных домов управляющими организациями

Судебной коллегией по гражданским делам Забайкальского краевого суда проведено обобщение судебной практики по гражданским делам по спорам, связанным с обслуживанием многоквартирных домов управляющими организациями, рассмотренных Забайкальским краевым судом в апелляционном, кассационном порядке и в порядке надзора в 2011 году и первом полугодии 2012 года.

На обобщение представлено 112 дел, из которых:

76 дел было рассмотрено в 2011 году, из них 46 решений судов первой инстанции оставлено без изменения, 19 решение отменено, 11 - изменено.

34 дела - в первом полугодии 2012 года, из них 20 - оставлено без изменения, 11 отменено, 3 - изменено

2 дела были рассмотрены в порядке надзора в 2011 году, по одному из них решение суда первой инстанции и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда были отменены, по второму - оставлены без изменения.

Анализ представленных на обобщение гражданских дел свидетельствует об актуальности данной категории споров. Увеличение претензий к обслуживанию жилых домов,предоставлению коммунальных услуг обусловлено прежде всего увеличением расходов населения на услуги ЖКХ, что не всегда адекватно качеству предоставляемых услуг, и соответственно ведет к возникновению судебных споров. Кроме того,современное правовое регулирование указанных вопросов налагает именно на собственников помещений многоквартирных жилых домов бремя их содержания, что не всегда вызывает у них понимание и также является причиной возникновения споров.

Вместе с тем следует отметить, что апелляционная, кассационная и надзорная практика рассмотрения гражданских дел данной категории свидетельствует в целом о правильном правовом подходе судов к разрешению указанных судебных споров.

Ошибки, допускаемые судами, не носят системный характер и связаны в большей части с оценкой доказательств и установленных по делу обстоятельств, имели место случаи неправильного применения норм процессуального и материального права при рассмотрении дел данной категории.

I. Отдельные вопросы применения норм материального и процессуального права
по спорам, возникающим в связи с ненадлежащим исполнением управляющей
компании обязанностей по обслуживанию и содержанию общего имущества
многоквартирного жилого дома, благоустройству придомовых территорий

Статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности,защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования,входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

При этом, не зависимо от того, какая форма управления многоквартирным домом выбрана его жильцами, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив,управляющая организация несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме, за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Как показывает судебная практика, претензии к управляющим организациям у собственников помещений жилого дома, как правило, возникают в связи с непроведением либо некачественным проведением текущего ремонта общего имущества жилого дома.

Рассматривая споры данной категории, суды в основном правильно определяют юридически значимые обстоятельства для дела и применяют подлежащий применению материальный закон, при этом верно руководствуются Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года N 307), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года N 170).

В то же время,судами допускались ошибки при определении материального закона, подлежащего применению.

Так Прокурор Центрального района города Читы в интересах Т. обратился в суд с иском к ОАО "Служба заказчика", ОАО "ТГК-14" о понуждении к производству ремонтных работ жилого дома, ссылаясь на то, что ответчиками надлежаще не выполняются обязанности по обслуживанию и содержанию многоквартирного жилого дома N7 по ул. Мостовая в г. Чите и его внутридомовых инженерных сетей.

Решением Центрального районного суда города Читы от 25 ноября 2010 года в удовлетворении требований прокурора было отказано, при этом суд первой инстанции руководствовался положениями , и исходил из того, что работы, о необходимости проведения которых заявляет истец, относятся к капитальному ремонту.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда названное решение было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. Основаниями отмены решения явились: нарушение судом норм процессуального права - рассмотрение дела отсутствие материального истца, надлежащим образом не извещенного о разбирательстве дела, а также несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и неправильное применение норм материального права.

Судебная коллегия не усмотрела оснований отказа в удовлетворении заявленных прокурором требований, указав на следующее: ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" не подлежит применению к правоотношениям сторон. Указанный закон в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Работы, относящиеся к текущему и капитальным ремонтам жилого фонда, определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 года N170, к компетенции которого и отнесено разрешение этих вопросов. Кроме того, материалами дела доказано неисполнение ответчиками возложенных на них обязанностей.

Из представленных к обзору гражданских дел усматривается, что определенную сложность при рассмотрении представляли собой дела, когда требования граждан о проведении ремонта были предъявлены не только к управляющей компании, но и к поставщикам коммунальных ресурсов и органам местного самоуправления.

В таких случаях для определения надлежащего ответчика судам требовалось не только разграничить перечень ремонтных работ, необходимых к проведению в многоквартирном доме и определить к какому виду - капитальному или текущему он относится, но и обратить внимание на имеющий юридическое значение факт, а именно - время, когда возникла необходимость проведения такого ремонта.

В Центральный районный суд г. Читы обратилась С. с иском к ОАО "Регион", ОАО "ТГК-14", администрации городского округа "Город Чита", ссылаясь на то, что дом по ул. Новобульварная - 88 включен в перечень домов, подлежащих капитальному ремонту. Указала, что дом находится в аварийном состоянии: износ инженерных сетей составляет 80%, износ здания - 60%, кровля - 80%. В доме появился грибок,испарения влаги разрушают несущие конструкции. На неоднократные обращения жильцов дома ответчики ограничивались временным или некачественным ремонтом. В связи с чем, в числе всех перечисленных в иске требований, просила суд обязать ООО "УК Регион N 2", Администрацию городского округа "Город Чита", ОАО "ТГК-14" внести дом по адресу: г. Чита, ул. Новобульварная-88, в программу "Капитальный ремонт на 2013 год" и произвести капитальный ремонт дома.

Решением Центрального районного суда города Читы от 6 апреля 2012 года иск С. был удовлетворен частично. Суд, в числе прочего, постановил обязать Администрацию городского округа "Город Чита" в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу произвести капительный ремонт дома N 88 по улице Новобульварной в Центральном административном района города Читы, а именно: произвести капитальный ремонт внутридомовых сетей отопления,горячей воды, электроосвещения, произвести ремонт крылец и козырьков подъездов.

Разрешая требования С. в названной части по существу, суд, оценив представленные по делу доказательства, в том числе заключение строительно-технической экспертизы N286/10 от 05.10.2010 (л.д.107-136), применив нормы Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", с учетом Приказа Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 "Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения"", пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении требований истца, и в силу ст. 16 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в РФ" правильно возложил обязанность по проведению капитального ремонта внутридомовых сетей отопления, горячей воды, электроосвещения, крылец и козырьков подъездов на Администрацию городского округа "Город Чита".

С указанным выводом суда, мотивами, изложенными в решении, согласилась судебная коллегия,посчитав их соответствующими установленным по делу обстоятельствам.

Так, в ходе судебного следствия было установлено, что многоквартирный дом по адресу: г. Чита, ул. Новобульварная, 88 построен в 1977 году, управление и содержание дома с 2008 года осуществляет ООО "УК Регион N2", истица С. является собственницей квартиры N67 в указанном доме на основании договора на передачу квартиры в собственность в порядке приватизации от 06.03.2001. При этом,капитальный ремонт внутридомовых сетей отопления, горячей воды,электроосвещения, крылец и козырьков подъездов с момента ввода дома в эксплуатацию бывшим наймодателем -администрацией городского округа "Город Чита" не проводился, срок службы названных инженерных систем и конструкций истек, что было подтверждено строительно-технической экспертизой N286/10 от 05.10.2010.

Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения,сохраняется до исполнения обязательства.

При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о необходимости проведения капитального ремонта внутридомовых сетей отопления, горячей воды, электроосвещения, крылец и козырьков подъездов, в том числе и по состоянию на 2001 год - момент передачи истице жилого помещения в порядке приватизации.

В то же время,имелись случаи отмены решений, когда суд при наличии объективных данных о состоянии конструкций жилого дома, подлежащих ремонту, не применил соответствующие нормы закона.

Так, в суд в защиту интересов неопределенного круга лиц, а также жителей дома N 45 по ул. Ленина в г. Шилка к администрации городского поселения "Шилкинское", ООО "Управляющая компания в г. Шилка" обратился Шилкинский межрайонный прокурор. Просил суд обязать Администрацию городского поселения "Шилкинское"организовать, а ООО "Управляющая компания г. Шилка" произвести замену кровли всей крыши дома N 45 по ул. Ленина в г. Шилка Забайкальского края в течение 2месяцев со дня вступления решения в законную силу, обязать Администрацию городского поселения "Шилкинское" организовать ликвидацию (сбор и вывоз)стихийной несанкционированной свалки, расположенной с восточной стороны дома N 45 по ул. Ленина в г. Шилка Забайкальского края в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу.

Решением Шилкинского районного суда Забайкальского края от 3 октября 2011 года исковые требования Шилкинского межрайонного прокурора удовлетворены частично.

При этом,возлагая обязанность на управляющую организацию произвести замену кровли всей крыши дома N 45 по ул. Ленина, суд первой инстанции исходил из того, что работы по замены всей кровли относятся к текущему ремонту, так как ремонт и замена внутренних конструкций не требуются.

С таким выводом суда не согласилась судебная коллегия по гражданским делам Забайкальского краевого суда, сославшись на то, что в соответствии с Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года N170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", Методическим пособием по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденным Госстроем РФ, работы по ремонту кровли относятся к капитальному ремонту.

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах,требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Исходя из анализа перечисленных выше норм, обязанность по проведению капитального ремонта кровли сохраняется за администрацией городского поселения "Шилкинское" как за бывшим наймодателем в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, поскольку на момент приватизации жилых помещений в многоквартирном доме последний нуждался в капитальном ремонте.

В связи с чем,судебная коллегия указанное решение в части возложения на ООО "Управляющая компания г. Шилка" обязанности произвести замену кровли всей крыши дома N 45 по ул. Ленина в г. Шилка Забайкальского края, отказа в удовлетворении указанных требований к администрации городского поселения"Шилкинское" отменила и приняла в указанной части новое решение: требования Шилкинского межрайонного прокурора к ООО "Управляющая компания г. Шилка" о замене кровли крыши дома N 45 по ул. Ленина в г. Шилка оставила без удовлетворения, обязала Администрацию городского поселения "Шилкинское" произвести замену кровли всей крыши дома N 45по ул. Ленина в г. Шилка Забайкальского края.

Нередки в судебной практике края случаи, когда вопрос о надлежащем исполнении управляющими компаниями своих обязанностей по содержанию общего имущества дома имеет правовое значение для рассмотрения по существу требований истца о компенсации ущерба, причиненного неисправностями внутридомового оборудования.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ "собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки,лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме)".

Из определения следует, что признаком оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома является его целевое назначение - для обслуживания как минимум нескольких помещений в доме. Приведенный в статье 36 ЖК РФ перечень является открытым,представляя собой лишь перечисление отдельных элементов общего имущества. Наличие в Кодексе только одного признака оборудования - общего имущества,открытость перечня состава имущества, наличие в перечне формулировок "...и другое оборудование, расположенное на сетях" создают затруднения при решении вопроса о субъекте ответственности за содержание конкретных инженерных коммуникаций и иных объектов.

Дальнейшее уточнение перечня объектов, которые включены в состав общего имущества многоквартирного дома, осуществлено Правительством РФ в Постановлении от 13.08.2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность". В соответствии с Правилами , утвержденными данным Постановлением:

- "в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 5 Правил);

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных(общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования,расположенного на этих сетях (п. 6 Правил);

В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты,контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых,пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы,установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях (п. 7 Правил)".

Конструкция вышеуказанных положений Правил аналогична определению в статье 36 Жилищного кодекса и основана на перечислении наиболее крупных объектов общего назначения.

Однако нередко возникающий в судебной практике на основании изложенных норм Правил и Жилищного кодекса вывод об ответственности управляющих организаций за содержание всех вышеперечисленных элементов внутридомового оборудования неверен, поскольку составлен без учета закрепленных законодательством договорных начал в сфере жилищных отношений.

Пункт 1 Правил , часть 3 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ предусматривают, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан определяемый собственниками помещений состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление,и порядок определения размера вознаграждения за услуги, работы по управлению им - платы за содержание и ремонт жилого помещения. Стороны договора самостоятельно определяют перечень общего имущества, а также виды и стоимость работ по его содержанию (часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ). Из системного анализа норм Кодекса можно сделать вывод о наличии права сторон договора управления исключить из него обязанность управляющей организации выполнять определенные виды работ по содержанию отдельных объектов, указанных в Правилах, или включить в договор обязанность управляющей организации содержать без дополнительной оплаты объекты, формально не обладающие признаком целевого назначения, указанным в части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса РФ.

С учетом изложенного, при определении объема обязательств и ответственности управляющей организации необходимо руководствоваться в первую очередь условиями договора управления конкретным многоквартирным домом. Однако условия договоров управления далеко не всегда применяются при вынесении решений.

Так, решением Центрального районного суда г. Читы от 13 декабря 2010 года исковые требования ИП Д. к Т., ОАО "Территориальная генерирующая компания N 14", ООО "Жилищно-эксплуатационное управление" о возмещении ущерба, причиненного заливом квартиры были удовлетворены частично. При этом в удовлетворении требований к Т. и ООО "Жилищно-эксплуатационное управление" было отказано. Судом первой инстанции было установлено, что ущерб ИП Д. причинен затоплением принадлежащего ему имущества горячей водой в результате порыва общего стояка горячего водоснабжения, расположенного в квартире N .. дома N.. по ул. Бабушкина в г. Чите, происшедшего 10 февраля 2010 года. Установив, что порыв имел место из общего стояка, относящегося к общему имуществу дома, и исходя из того, что за горячее водоснабжение собственники жилых помещений данного дома оплачивают непосредственно в ОАО "ТГК-14", суд пришел к выводу о том, что именно ОАО "ТГК-14" как получатель оплаты за оказанные коммунальные услуги обязано содержать общее имущество дома, и следовательно, возместить ущерб, причиненный ненадлежащим содержанием стояка горячего водоснабжения. Судебная коллегия посчитала выводы суда первой инстанции ошибочными, основанными на неправильном понимании положений Жилищного кодекса РФ, регулирующих порядок выбора компаний, обслуживающих общее имущество дома, а также противоречащими имеющимся в деле доказательствам,свидетельствующим о том, что на 10 февраля 2010 года управляющей компанией,обслуживающей дом N _ по ул. Бабушкина в г. Чите, являлось ООО "ЖЭУ", в обязанности которого согласно заключенному с жильцами дома договору и Жилищного кодекса РФ, входят обязательства по надлежащему обслуживанию общего имущества дома. В связи с чем, решение суда было отменено, ущерб, понесенный истцом,размер которого был установлен судом первой инстанции верно, был взыскан с ООО "ЖЭУ".

В качестве примера также можно привести рассмотренное в 2011 году Черновским районным судом дело по иску А. и М., обратившихся в суд с требованиями к ОАО "ТГК-14", ООО УК "Гарант" о взыскании материального ущерба и морального вреда,мотивированных тем, что в подвальном помещении дома, в котором они проживают и являются собственниками квартир, по адресу: г. Чита, проспект Фадеева-21, длительное время происходят порывы горячей воды и канализации. В связи с повышенной влажностью квартиры пришли в непригодное для проживания состояние. Решением Черновского районного суда г. Читы от 22.02.2011 требования истцов были частично удовлетворены к ОАО "ТГК-14". При этом, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 539 и 547 Гражданского кодекса РФ, регулирующими отношения в сфере поставки, в том числе и тепловой энергии, а также законом РФ "О защите прав потребителей" исходил из того, что поставщик тепловой энергии ОАО "ТГК -14", по заключенному с истцами договору, не обеспечил безопасность эксплуатации,находящегося в его ведении оборудования, что привело в свою очередь к затоплению подвала дома и повреждению квартир, где проживают истцы. Однако, при вынесении решения суд не учел юридически значимого в данном случае обстоятельства, а именно того, что управление многоквартирным жилым домом, где проживают истцы, осуществляет ООО УК "Гарант", затопление подвала происходило в результате неисправности инженерных сетей и канализации, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома, а также в результате протекания из дворовой канализации. При этом, по условиям договора управления многоквартирным домом компания обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, состав которого определен в договоре. При таких обстоятельствах, судебная коллегия Забайкальского краевого суда указанное решение отменила, дело направила на новое рассмотрение в тот же суд.

Как показал анализ судебной практики, ошибочное мнение судов об отсутствии оснований для применения норм Закона РФ "О защите прав потребителей" при рассмотрении дел данной категории послужило причиной отмены судебных решений.

Разрешая споры о ненадлежащем исполнении управляющими организациями своих обязательств перед жильцами дома, суды не учитывали того, что договор на управление, заключенный между собственником помещения жилого дома и управляющей компанией, по своей правовой природе относится к потребительским договорам, и соответственно, на возникающие правоотношения по таким договорам распространяется Закон РФ "О защите прав потребителей".

При этом требования Закона РФ "О защите прав потребителей" распространяются на все сферы деятельности управляющей организации, как обслуживающей (предоставляющей услуги по содержанию и ремонту), а также как управляющей. Так, управляющая организация, заключившая договоры с собственниками помещений жилого дома и принявшая на себя обязательства по управлению им, вступает во взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями по оказанию коммунальных услуг. Соответственно поставщиком коммунальных услуг по отношению к собственникам помещений жилого дома выступает именно управляющая организация и от нее собственники вправе требовать не только надлежащего оказания коммунальных услуг, но и соответствующей компенсации за их неоказание (ненадлежащее оказание), в том числе и в виде компенсации морального вреда.

Кроме того,такая же ответственность у управляющей организации возникает и как у исполнителя услуг по обслуживанию общего имущества жилого дома.

Так, решением Железнодорожного районного суда г. Читы от 2 сентября 2011 года исковые требования К. к ООО "Районная управляющая эксплуатационная компания" (далее - ООО "РУЭК") о взыскании убытков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов были удовлетворены частично, во взыскании компенсации морального вреда и штрафа было отказано. Исковые требования К. к ответчику были мотивированы ненадлежащим исполнением ООО "РУЭК" обязанностей по обслуживанию дома, в результате чего произошел залив дождевой водой квартиры истца, что повлекло причинение её материального ущерба и нанесло моральный вред. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании компенсации морального вреда, штрафа суд первой инстанции исходил из того, что положения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" к правоотношениям сторон применению не подлежит, компенсация морального вреда в случае нарушения имущественных прав не предусмотрена, и доказательств причинения истице нравственных или физических страданий не представлено. С указанными выводами суда не согласилась судебная коллегия, указав, что представленный в материалы дела договор между сторонами соответствовал признакам, указанным в преамбуле Закона о защите прав потребителей, в части подлежащих регулированию указанным законом отношений, в виду чего, у суда имелись законные основания для удовлетворения требований истца о взыскании компенсации морального вреда и штрафа.

По результатам анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что дела, связанные с обращением граждан в 2011-2012г.г. по благоустройству управляющими компаниями придомовых территорий, составляют лишь небольшую часть от общего количества дел,представленных к обзору.

Вместе с тем, нельзя не отметить, что причиной для обращения в суд послужило одно и то же обстоятельство, а именно - ненадлежащее исполнение управляющими компаниями обязанностей по организации и осуществлению мероприятий по сбору и вывозу мусора и бытовых отходов.

Право граждан на благоприятную окружающую среду закреплено в статье 42 Конституции Российской Федерации и статье 11 Федерального закона "Об охране окружающей среды".

В соответствии с п.18 ч.1 статьи 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" организация сбора и вывоза бытовых отходов и мусора относится к вопросам местного значения поселения.

В пункте 1 ст.8 Федерального закона "Об отходах производства и потребления" также предусмотрено, что организация сбора и вывоза бытовых отходов и мусора относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области обращения с отходами.

Управляющие компании несут ответственность за неисполнение своих обязанностей по организации сбора и вывоза бытовых отходов и мусора исходя из условий заключенного с ними договора, наличие которого суды обязательно должны проверять при рассмотрении по существу споров данной категории.

Прокурор Железнодорожного района города Читы, действуя в защиту интересов неопределенного круга лиц, обратился в суд с заявлением к ООО "Управляющая компания "Домремстрой", в котором просил обязать ответчика, управляющего домами,произвести уборку свалки, установить на придомовой территории сборники для сухих отходов, дворовую помойницу для сбора жидких отходов. Решением Железнодорожного районного суда г. Читы от 17.10.2011 названное требование было удовлетворено, при этом суд исходил из того, что дома были переданы на обслуживание ответчику. Ввиду недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, названное решение Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 31.01.2012 было отменено, в удовлетворении требований прокурора было отказано. Судебной коллегией было установлено отсутствие заключенного договора управления спорными домами, что не позволяет признать ООО УК "Домремстрой" ответственным за содержание дома. Кроме того, коллегия указала, что проезжая часть, к очистке которой на ответчика была решением суда возложена обязанность, независимо от близости прилегания к жилым домам не могла передаваться на обслуживание управляющей организации, поскольку в силу Правил дорожного движения РФ образует элемент дороги, предназначенный для движения безрельсовых транспортных средств.

В то же время большая часть исков о приведении в надлежащее состояние придомовых территорий было рассмотрено судами края в соответствии с требованиями закона.

Так, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 27.06.2012 было оставлено без изменения решение Ингодинского районного суда г. Читы от 11 апреля 2012 года, которым были удовлетворены требования прокурора Ингодинского района, обратившегося в суд в интересах неопределенного круга лиц, к администрации городского округа "Город Чита", администрации Ингодинского административного района городского округа "Город Чита", ООО "Лидер", о признании бездействия незаконным, понуждении к действию. Бездействие ответчиков по исполнению обязанности по организации сбора и вывоза бытовых отходов с придомовой территории домов NN 2, 4, 6 по ул. Паромной в г. Чите было признано судом незаконным. На ООО "Лидер", Администрацию Ингодинского административного района городского округа "Город Чита", Администрацию городского округа "Город Чита" возложены обязанности в течение двух недель со дня вступления в законную силу решения суда:

Ликвидировать расположенную по адресу г. Чита, ул. Паромная, дома NN 2, 4, 6 свалку (собрать, вывезти и утилизировать находящиеся на свалке отходы);

Оборудовать бетонным или асфальтовым покрытием, ограничить бордюрами и зелеными насаждениями по периметру две площадки для сбора и временного хранения твердых бытовых отходов, расположенные на придомовой территории домов N 2 и N 6 по ул. Паромная в г. Чите в соответствии с Санитарно-эпидемиологическими требованиями к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях СанПиН 2.1.2.2645-10 ;

Установить деревянные или металлические мусоросборники на площадках для сбора и временного хранения твердых бытовых отходов, расположенных на придомовой территории домов N 2 и N 6 по ул. Паромная в г. Чите;

Установить дворовые помойницы для сбора и временного хранения жидких бытовых отходов в соответствии с Санитарными правилами содержания территорий населенных мест СанПин 42-128-4690-88 ;

Очистить дворовую уборную, расположенную на придомовой территории домов NN 2, 4, 6 по ул. Паромная в г. Чите и содержать указанную дворовую уборную в соответствии с Санитарными правилами содержания территорий населенных мест СанПиН 42-128-4690-88 .

В данном случае суд первой инстанции пришли к правильному выводу о том, что на каждом из ответчиков лежит обязанность по содержанию территории в надлежащем состоянии. Так, обязанности ООО Лидер, как управляющей многоквартирными домами организации, вытекают из договора на управление многоквартирными жилыми домами,заключенного с администрацией городского округа "Город Чита". Обязанности Администрации городского округа "Город Чита", в свою очередь, исходят из ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" , Устава городского округа "Город Чита" , Правил благоустройства территории городского округа "Город Чита", принятых решением Думы городского округа "Город Чита" от 20.12.2007 N 223. Обязанности Администрации Ингодинского административного района городского округа "Город Чита" определяются Положением "Об администрации Ингодинского административного района городского округа "Город Чита", утвержденного Решением Думы городского округа "Город Чита" от 13.10.2011 N 201.

II. Отдельные вопросы применения норм материального и процессуального права
при рассмотрении дел, связанных с оспариванием решений общих собраний
жильцов

Анализ представленных на обобщение гражданских дел показывает, что особой сложности споры, связанные с оспариванием решений общих собраний, в том числе и по выбору способа управления, у судов области не вызывают. Жилищный Кодекс РФ детально регламентирует положение и процедуру проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Разрешая такие споры, суды правильно ставят на обсуждение вопросы проверки соблюдения процедуры созыва собрания, надлежащего уведомления собственников о его проведении, наличия кворума для голосования, правильности подсчета голосов.

В то же время,имели место решения, постановляя которые суды первой инстанции данные обстоятельства не учитывали, что повлекло их отмену.

Так, в 2011 году в Черновский районный суд г. Читы обратилась группа граждан с иском к ООО "Районная Управляющая Эксплуатационная Компания", Комитету по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" о признании незаконными протоколов общего собрания, решений общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома,распоряжения органа местного самоуправления по выбору управляющей компании. Причиной обращения послужило то, что о проведении собрания истцы надлежаще не уведомлялись, сообщения о проведении собрания и вопросы повестки дня каждому собственнику не направлялись, своего решения как собственники они в установленном порядке не оформляли, в голосовании участия не принимали,результаты заочного голосования и протоколы общего собрания подписаны лицами,которые членами счетной комиссии либо председателем или секретарем собрания не избирались. Несмотря на это, голоса истцов в протоколах от 31.12.2010 г. были учтены как поданные за ООО "РУЭК". Решением Черновского районного суда г. Читы от 20 июля 2011 года в удовлетворении исковых требований было отказано.

Изучив материалы дела в кассационной инстанции, судебная коллегия установила, что суд первой инстанции в ходе рассмотрения дела по существу не проверил доводы истцов о нарушении ответчиками норм закона при подготовке к проведению собрания жильцов дома, не установил, каким способом извещались собственники о предстоящем заочном голосовании, о повестке дня такого собрания, в то время как истцы наличие таких извещений отрицали. Судом не были истребованы реестры направления извещений жильцам, при этом в деле отсутствовали доказательства того, что собственниками жилых помещений ранее был избран иной способ извещения о проведении общих собраний. Суд не учел, что ни одно из решений, подписанных от имени истцов не содержит сведений о том, какое решение принято ими по вопросу избрания председателя общего собрания собственников многоквартирного дома и секретаря такого собрания, поскольку в решении не указаны фамилии кандидатур. При этом, протоколы итогов заочного голосования собственников помещений содержат сведения о лицах, избранных председателями и секретарями таких собраний, полномочия которых надлежащими документами не подтверждены. Кроме того, имели место противоречия в подписях жильцов, судом первой инстанции не был решен вопрос о их достоверности,несмотря на имеющиеся в деле результаты почерковедческого исследования. Безусловно, наличие перечисленных недостатков, повлекло отмену решения, дело было направлено в тот же суд для нового рассмотрения.

Имели место отмены нескольких судебных решений по причине того, что суд не принял во внимание доводы ответчиков о пропуске истцами срока исковой давности.

Так П. и П. обратились в суд с исковым заявлением к ООО УК "ЭнергетиК", К., Ш., Комитету по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" о признании недействительными протокола общего собрания и решений общего собрания собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома, о признании незаконным распоряжения органа местного самоуправления по выбору управляющей компании, ссылаясь на их принятие с нарушением требований жилищного законодательства. Решением Черновского районного суда г. Читы от 15.03.2012 заявленные исковые требования были удовлетворены. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 22.05.2012 названное решение было отменено, в удовлетворении исковых требований было отказано по мотивам пропуска истцами срока исковой давности, о чем в судебном заседании при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлялось представителем ООО УК "Энергетик", и не было надлежаще проверено и оценено судом первой инстанции. Кроме того, судебная коллегия указала, что при рассмотрении данной категории дел, с учетом положений ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, юридическое значение для дела имеет не сам по себе факт принятия оспариваемого решения в отсутствие истицы П., а ее способность повлиять на принятие иного решения, о чем с ее стороны не было представлено доказательств.

III. Отдельные вопросы применения норм материального и процессуального права,
связанных с применением управляющей организацией тарифов за пользование
коммунальными услугами, с порядком перерасчета платы за коммунальные услуги

Согласно ч. 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ плата за коммунальные услуги в многоквартирных и индивидуальных жилых домах включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение,водоотведение, электро-, газоснабжение, включая продажу бытового газа в баллонах, а также плату за отопление или плату за теплоснабжение, заключающееся в продаже твердого топлива при наличии печного отопления.

В соответствии с требованиями жилищного законодательства обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателях по договорам социального найма и собственниках помещений.

По общему правилу размер платы за коммунальные услуги устанавливается прежде всего исходя из фактических объемов потребления, определенных с использованием показаний индивидуальных и (или) общедомовых приборов учета. Только при отсутствии приборов учета допускается определение размера платы за коммунальные услуги исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.

Размер платы за коммунальные услуги согласно положений ч. 2 ст. 157 Жилищного кодекса РФ рассчитывается с применением тарифов, установленных органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с Федеральными законами.

Решением Ингодинского районного суда г. Читы от 21 декабря 2010 года было отказано в удовлетворении исковых требований Р. к ТСЖ "Юрит"" о признании решения ТСЖ незаконным. В обоснование иска Р. указал, что ответчиком в нарушение норм жилищного законодательства были установлены дифференцированные тарифы за жилищно-коммунальные услуги для жильцов дома и прочих потребителей - собственников нежилых помещений, что повлекло необоснованное увеличение для него платы на эксплуатационные расходы. При вынесении решения суд первой инстанции исходил из пропуска истцом срока обращения в суд с заявленным требованием, наличия согласия прежнего собственника на оплату нежилого помещения по установленным тарифам,обоснованности сметы доходов и расходов ТСЖ "Юрит" на 2010 год. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 26. 01.2011 указанное решение было отменено, иск Р. удовлетворен. Решение общего собрания ТСЖ "ЮРИТ" от 26 февраля 2010 г. в части установления тарифа на эксплуатационные расходы для прочих потребителей - собственников нежилых помещений, не являющихся членами ТСЖ "Юрит", в размере 26 руб. за кв.м. было признано незаконным. Отменяя решение суда, судебная коллегия в своем определении указала, что собственники помещений, независимо от назначения принадлежащих им помещений и членства в товариществе собственников жилья, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, размер таких платежей устанавливается органами управления товарищества собственников жилья и определяется лишь долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Согласие прежнего собственника принадлежащего истцу помещения с установленным тарифом правовых последствий для истца не влечет, как не имеющее отношения к правам и обязанностям, вытекающим для истца из договора купли - продажи недвижимого имущества. Кроме того, судебная коллегия признала ошибочным вывод суда о пропуске истцом срока обращения в суд, поскольку собственником нежилого помещения Рудый К.В. стал 07.06.2010 г., и ранее указанной даты не мог знать об оспариваемом решении.

В соответствии со ст. 157 Жилищного кодекса РФ Правительство Российской Федерации в целях защиты прав потребителей коммунальных услуг Постановлением от 23 мая 2006 г. N 307 утвердило Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, которые регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Действие Правил распространяется на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам,проживающим в жилых помещениях как государственного и муниципального, так и частного жилищного фонда.

В зависимости от оборудованности многоквартирного дома коллективными и индивидуальными приборами учета потребления коммунальных ресурсов Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам установлено несколько способов определения размера платы за коммунальные услуги исходя из способа определения объемов потребленных коммунальных услуг.

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг в случае оборудования жилого дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и оборудовании частично или полностью индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета размер платы за потребленные коммунальные услуги определяется по индивидуальным приборам учета, но с обязательной корректировкой платы 1 раз в год. Такая корректировка, в соответствии с требованиями названных выше Правил, производится на основе показаний общедомового счетчика и направлена на равное выполнение всеми собственниками помещений жилого дома обязанностей по компенсации затрат, необходимых на содержание общего имущества жилого дома.

При этом п. 16 Правил предусмотрено, что при наличии в помещениях индивидуальных приборов учета и при отсутствии коллективных размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний индивидуальных приборов учета.

Судам следует учитывать положения вышеуказанных норм при разрешении споров, связанных с требованиями об оспаривании тарифов.

Решением Центрального районного суда г. Читы от 31 августа 2011 года Г. в иске к ООО "Управляющая компания "РЕГИОН" N 1" о признании незаконным взимания платы за перерасход холодной воды, и возложении обязанности произвести расчет было отказано. Постановляя названное решение, суд первой инстанции исходил из того, что расчет оплаты за коммунальную услугу"холодное водоснабжение", до оборудования квартиры истицы индивидуальным прибором учета, произведен в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 приложения N 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, проверен судом и является правильным. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 26.10.2011 названное решение в части отказа в иске о признании незаконным доначисления платы за холодное водоснабжение за ноябрь и декабрь 2010 года, за 1 и 2 квартал 2011 года было отменено. В этой части было принято новое решение, корректировка платы за услугу "холодное водоснабжение" Г. за ноябрь и декабрь 2010 года, за 1 и 2 кварталы 2011 года, в размере 789 рублей была признана незаконной. Судебная коллегия, сославшись на п.4 ст.154 , ст.157 Жилищного кодекса РФ, Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ N 307 от 23.05 2006 года (пункты 1 , 2 , 7 , 19 , 21 , 25 , 26 ) указала, что корректировка платы за коммунальные услуги предусмотрена лишь при наличии нескольких условий: отсутствие общедомового прибора учета; отсутствие индивидуальных приборов учета; наличие временно проживающих в жилом помещении; уведомление потребителем исполнителя о временно проживающих в жилом помещении в течение соответствующего периода. Признавая законным дополнительно начисленные Г. денежные средства за оплату холодной воды за ноябрь и декабрь 2010 года, за 1 и 2 квартал 2011 года,суд первой инстанции не учел, что названное дополнительное начисление является корректировкой, которую Управляющая компания производила незаконно, при том,что Г, проживает в доме, оборудованном общедомовым прибором учета. Кроме того,порядок оплаты за коммунальные услуги установлен Постановлением Правительства РФ и не может быть изменен ресурсоснабжающими и оказывающими коммунальные услуги организациями.

В соответствии с ч. 4 ст. 157 ЖК РФ в случае оказания коммунальных услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, размер платы за коммунальные услуги может быть уменьшен. Порядок снижения размера платы в указанных случаях определен Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам.

Группа граждан обратилась в Борзинский городской суд Забайкальского края с иском к ООО "Коммунальник", ООО "Управляющая компания "Жилищное хозяйство" о компенсации морального вреда, снижении оплаты за услуги отопления, ссылаясь на то, что в их квартирах на протяжении отопительного сезона 2010-2011 годов отсутствовало отопление. ООО "Коммунальник" является исполнителем по предоставлению услуг теплоснабжения, однако свои обязательства исполняет ненадлежащим образом. ООО "Жилищное хозяйство" не проводит работ по подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период, текущий ремонт дома не проводится. Кровля протекает, на лестничных клетках отсутствуют радиаторы отопления, входные двери непригодны к эксплуатации. Система отопления находится в ненадлежащем состоянии. Подвал дома захламлен, отсутствует его вентиляция. В связи с чем, истцы просили снять оплату за услугу отопления за сентябрь, с октября по декабрь 2010 г. на 100%, взыскать с ООО "Коммунальник" компенсацию за предоставление услуг ненадлежащего качества, взыскать с ООО УК "Жилищное хозяйство" компенсацию морального вреда за отсутствие услуг по содержанию дома. Решением Борзинского городского суда Забайкальского края от 19 мая 2011 года исковые требования истцов были удовлетворены частично. Суд обязал ООО "Коммунальник" снизить истцам оплату за услуги отопления за период с 15.09.2010 г. по 30.09.2010 г. на 100%, за октябрь-декабрь 2010 г. на 100%, взыскал с него в пользу истцов компенсацию морального вреда за предоставление услуги отопления ненадлежащего качества в размере 10000 руб. каждому. Взыскал с ООО Управляющая компания "Жилищное хозяйство" в пользу истцов компенсацию морального вреда за предоставление услуги по техническому содержанию жилого дома ненадлежащего качества в размере 10000 руб. каждому. В остальной части иска было отказано. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 18.10.2011 указанное решение было оставлено без изменения. Удовлетворяя частично исковые требования к ООО "Коммунальник", суд, правильно применив нормы материального права, исследовав представленные доказательства,пришел к обоснованному выводу о том, что услуги по теплоснабжению ООО "Коммунальник" оказывал ненадлежащего качества, что является основанием для уменьшения размера ежемесячной оплаты предоставленных услуг и компенсации морального вреда.

Следует отметить, что при рассмотрении дел названной категории в качестве доказательств ненадлежащего оказания услуг судами края принимались заявления и обращения жильцов (истцов) в различные инстанции с жалобами на плохое отопление их квартир, акты осмотра систем отопления, проверок температурного режима жилых помещений, что не противоречит закону.

Порядок установления факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества регулируется Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам. Вместе с тем положения названных Правил не содержат исчерпывающего перечня средств доказывания наличия такого факта, в связи с чем, судами могут приниматься любые доказательства, подтверждающие наличие соответствующих недостатков.

При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан.

Такой перерасчет с соответствии с требованиями пп. 54-59 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам производится на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия, пропорционально количеству дней временного отсутствия, которое определяется исходя из количества полных календарных дней,не включая день выбытия с места постоянного проживания и день прибытия на место. При этом перерасчет платы может производиться не за все виды коммунальных услуг, а только за отдельные услуги: за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение; перерасчет размера платы за водоотведение осуществляется в случае перерасчета платы за холодное, горячее водоснабжение. Такой закрытый перечень определен Правительством РФ в приведенных выше Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам. Вместе с тем перечень документов, подтверждающий сам факт временного отсутствия потребителя, приведенный в Правилах, не носит исчерпывающий характер, поэтому суд вправе принять любые письменные доказательства,подтверждающие и фиксирующие факт такого временного отсутствия.

Решением Краснокаменского городского суда Забайкальского края от 18 января 2011 года,оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 15 марта 2011 года, были удовлетворены требования М. к Унитарному муниципальному предприятию "ЖКУ" о возложении обязанности произвести перерасчет коммунальных платежей на период временного отсутствия Р. с 13.10.2009 по 05.10.2010 в квартире N..дома N..г. Краснокаменска. Разрешая по существу требования истца, суд первой инстанции применил подлежащие применению нормы материального права (ст.ст. 153 , 155 , 157 ЖК РФ, пункты 54-59 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307), представленным по делу доказательствам дал оценку, соответствующую ст. 67 ГПК РФ, при этом в качестве доказательства по делу принял предоставленную истицей справку от 05.10.2010г. N218-15-10, достоверно подтвердившую факт работы Р. с 13.10.2009г. в Следственном управлении Следственного комитета при прокуратуре РФ в должности старшего следователя следственного отдела по Чернышевскому району, исключавший возможность пользования им квартирой в г. Краснокаменске в указанный истцом период. Судебная коллегия согласилась с мнением суда первой инстанции, указав в определении о том, что справка обоснованно была принята судом в качестве доказательства как иной по смыслу подп. "ж" п.56 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам документ, подтверждающий временное отсутствие потребителя.

Судебная коллегия по гражданским

делам Забайкальского краевого суда

Роман Кузьмак, юрист ЗАО «ЛексКледере консалтинг», город Санкт-Петербург

[email protected]

Как правило, в таких спорных ситуациях начинаются многочисленные судебные разбирательства по оспариванию протоколов общих собраний в судах общей юрисдикции, а также разбирательства управляющих компаний между собой в арбитражных судах о передаче документов, необходимых для осуществления надлежащего управления жилым домом.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Наиболее часто встречаемым является способ управления посредством управляющей организации. Как следует из Жилищного кодекса РФ, именно собственники (за исключением проведения органом местного самоуправления открытого конкурса) должны избрать конкретную управляющую компанию. Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Часть 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ императивно устанавливает, что м ногоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Как говорилось выше, часто встречаются случаи, когда между управляющими организациями идет правовая борьба за право управления многоквартирным домом. Наиболее распространенным случаем является ситуация, когда изначально собственниками многоквартирного дома избрана управляющая компания, которая и осуществляет фактическое управление домом. Далее появляется другая управляющая компания, которая пытается сместить текущую управляющую организацию. Согласно Жилищному кодексу РФ инициатором общего собрания собственников жилых помещений может являться только собственник жилого помещения. Через одного из собственников инициируется проведение общего собрания собственников, на котором принимается решение об избрании управляющей компании (новой, второй). Первая управляющая компания, несогласная с проведенным собранием, лишена возможности его судебного оспаривания даже при серьезных нарушениях при его проведении, поскольку, как установлено частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, только собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований, установленных Жилищным кодексом РФ. Вследствие этого, так же как и при избрании управляющей организации, первая управляющая компания через одного из собственников может начать процесс оспаривания решения, принятого собственниками на общем собрании.

Согласно положениям статьи 45 Жилищного кодекса РФ внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. В соответствии с пунктом 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Касаемо приведенной нормы важным моментом является то, что уведомлять собственников о проведении собрания путем размещения в помещении данного дома (как это часто бывает, сообщение о проведении общего собрания размещается в подъезде дома) возможно только в случае, если до этого собственники на общем собрании примут решение, что уведомляться о проведении собрания могут таким способом.

В силу части 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований Жилищного кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Приведенная норма устанавливает основополагающие условия, при которых проведенное общее собрание может быть признано недействительным по решению суда, а именно, если:

Собственник не принимал участие в собрании или голосовал против принятия принятого решения

Таким решением нарушены его права и законные интересы.

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 08.04.2014 № 33-5712/2014:

« ст. 56 ГПК РФ, не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о причинении ему убытков или нарушении его прав.

Согласно ст. ст. 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Одновременно, оспаривая решение общего собрания по вопросам повестки, поставленным на голосование, процедурных нарушений, истцом, в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о причинении ему убытков или нарушении его прав.»

Таким образом, суд указал, что обязательным условием признания общего собрания недействительным является доказательство истцом нарушении его прав.

Примером обязательного условия в виде нарушения прав собственника может служить следующее определение.

Определение Ленинградского областного суда от 07.11.2013 № 33-5161/2013.

В нижеприведенном судебном акте оспариваемым решением было принято решение реорганизовать ТСЖ.

«Также судебная коллегия не может принять довод о том, что принятое решение о реорганизации ТСЖ "Ижора" не затрагивает права и законные интересы истца.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса , в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Таким образом, в Жилищном кодексе содержатся условия, на основании которых сособственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников.

Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований ЖК РФ, а именно с нарушением правил о компетенции общего собрания; при отсутствии кворума; в случае выхода за пределы повестки дня собрания; при принятии решения простым большинством голосов, хотя требовалось принятие квалифицированным большинством; во-вторых, чтобы собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или голосовал против принятого решения; в-третьих, чтобы решением были нарушены его права и законные интересы.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным.

Принятое решение затрагивает права истца как собственника жилого помещения, поскольку лишило его права голосовать, быть избранным в органы управления.»

Важным правовым обстоятельством при принятии собственниками решения о смене управляющей компании является принятие собственниками решения по вопросу о расторжении договора управления с текущей управляющей компанией.

В соответствии с частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Как напрямую следует из указанной нормы права, для того, чтобы расторгнуть договор управления многоквартирным домом путем одностороннего отказа от его исполнения, необходимо соответствующее решение собственников. Сам по себе факт выбора иной управляющей организации автоматически не влечет за собой прекращение договора с выбранной ранее. Аналогичные правовые позиции изложены в Постановлении Высшего арбитражного суда РФ от 15.07.2010 № 1027/10 .

«Согласно представленному истцом протоколу от 16.02.2031 № 1/2013 в повестку дня собрания были включены вопросы о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управление управляющей компанией и о выборе истца в качестве такой управляющей компании. При этом из указанного протокола следует, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению многоквартирным домом не был включен в повестку дня и собранием по существу не рассматривался. Протокол, отражающий результаты голосования по вопросу передачи функций управления многоквартирным домом истцу, сам по себе не свидетельствует о том, что собственниками помещений принято решение об отказе от исполнения договора с прежней управляющей организацией.»

В описанных выше случаях получалась ситуация, при которой собственники избирали новую управляющую компанию, хотя фактически управлять домом продолжала первая управляющая организация. В таком случае между управляющими компаниями начинаются следующая правовая борьба: старой управляющей компании необходимо восстановить легитимность своего положения; новой управляющей компании необходимо получить доступ к фактическому управлению многоквартирным домом.
Разберем обе ситуации по пунктам.

1. Восстановление старой управляющей компанией своего правового положения на полномочия по управлению многоквартирным домом. В данном случае возможно два варианта действий:

1) оспаривание решения общего собрания собственников по выбору новой управляющей компании. Это возможно, как рассматривалось выше, по иску собственника жилого помещения;

2) проведение общего собрания собственников, на котором нужно поставить вопрос о продлении своих полномочий как управляющей организации.

2. Порядок получения доступа к фактическому управлению многоквартирным домом избранной управляющей компанией другой, поскольку это выходит за рамки правового поля и возможно только силовым путем или по решению суда. В юридическом плане избранная управляющая компания может обратиться в Арбитражный суд с требованием передать документы, необходимые для управления многоквартирным домом, которыми, в частности, являются:

1) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии

общего имущества (выданные проектно-инвентаризационным бюро, паспорт здания);

2) документы (акты) о приемке результатов работ (акты скрытых работ, акты

испытаний, обследований технического состояния инженерных систем и оборудования, акты допуска (разрешения на ввод в эксплуатацию) инженерных систем и здания в целом);

3) инструкция по эксплуатации многоквартирного дома;

4) копия кадастрового плана (карты) земельного участка;

5) выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты

недвижимости, являющиеся общим имуществом;

6) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка;

7) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или

иных обременений, с приложением плана (при наличии сервитута);

8) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом,

в соответствии с которой осуществлено строительство многоквартирного дома на строительные конструкции, водопровод и канализацию (внутридомовые и наружные сети), газопровод (внутридомовые и наружные сети), электроустановку здания, контуров заземления, системы АППЗ и пожарного водопровода, системы ПЗУ и диспетчерской связи, системы коллективного телевидения, благоустройства территории.

В случае проведения еще одного собрания, на котором будет принято решение (как говорилось выше) о продлении полномочий старой управляющей организации, возникнет вопрос о том, какое из решений собственников имеет большую юридическую силу - избравшее новую управляющую организацию или продлившее полномочия старой?

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.07.2013 по делу № А56-25395/2013:

« Управляющая Компания (2) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к управляющей компании (1) с исковым заявлением об обязании общества передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом. В обоснование исковых требований истец сослался на то, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме истец избран в качестве управляющей организации. В подтверждение данного довода истец представил протокол собрания общего собрания собственников помещений в названном многоквартирном доме. Ссылаясь на то, что ответчик, управлявший многоквартирным домом до избрания истца, отказывается передать техническую документацию на многоквартирный дом, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Ответчик представил протокол общего собрания собственников помещений рассматриваемого многоквартирного дома, согласно которому собственниками принято решение продлить полномочия ответчика в качестве управляющей организации (в том числе продлить срок действия договора управления с ответчиком).

В соответствии с частью 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Подпунктом 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Таким образом, из более позднего протокола общего собрания собственников помещений следует, что фактически общим собранием собственников помещений многоквартирного дома принято решение об управлении домом ответчиком.

При этом истцом не представлены доказательства отмены данного решения в судебном порядке в соответствии с частью 6 статьи 46 ЖК РФ.»

Таким образом, приоритетную силу до рассмотрения споров о признании собраний недействительными имеет последнее принятое собственниками решение.

Рассмотренный вопрос имеет очень большое юридическое значение, в частности, по следующим причинам: пока имеются правовые и фактические разногласия о легитимной управляющей компании, возникает целый ряд жизненно важных правовых вопросов, таких как: какой управляющей организации необходимо производить уплату за содержание жилого помещения и оплаты коммунальных услуг (встречаются случаи когда одновременно две организации выставляют квитанции на оплату); кто несет ответственность перед собственниками по содержанию многоквартирного дома, текущему ремонту, оказанию услуг населению, несению материальной ответственности в случае, например, залива помещения и так далее.