Первоначальные и производные способы приобретения права собственности
Quest4Виды и формы собственности в Римском праве
Защита права собственности
Понятие и содержание права собственности
Право собственности является важнейшим из вещных прав. Его можно определить как право абсолютного и исключительного господства над вещью. Такое понимание права собственности в римском праве отражено в самом термине dominium, которым римляне обозначали понятие собственности. В обыденном, неюридическом языке этот термин обозначал «господство, власть». Таким образом, понятие собственности предполагает неограниченную, абсолютную власть над вещью, которая является объектом данного права. Мысль об абсолютном характере власти собственника над вещью средневековые юристы в период рецепции римского права выразили через формулировку, что право собственности представляет собой ius utendi et abutendi, что можно перевести как «право пользования и злоупотребления». Смысл этой формулы состоит в том, что собственник может делать со своей вещью все, что ему угодно, в том числе не только пользоваться собственной вещью себе во благо, но и уничтожить ее по своему произволу. Хотя данная формула самими римскими юристами в таком значении не употреблялась, однако нельзя не признать, что она вполне адекватно отражает принципиальную позицию римского права в отношении идеальной теоретической модели права собственности.
Впрочем, хотя римское право, несомненно, гораздо более последовательно проводило в жизнь принцип абсолютности права собственности, чем право современное, тем не менее, и в римском праве этот принцип никогда не имел своего полного воплощения. В любую историческую эпоху власти собственника над принадлежащей ему вещью полагаются определенные ограничения в пользу общего блага, то есть публичного (общественного) интереса в недопущении осуществления собственником этой власти в ущерб правам и охраняемым законом интересам других лиц. (Об ограничениях права собственности см. ниже).
Хотя теоретически полнота господства собственника не позволяет исчерпывающим образом перечислить принадлежащие ему правомочия, то есть возможные способы осуществления им своего права (поскольку любой такой перечень не может быть исчерпывающим, коль скоро власть собственника имеет безграничный и всеобъемлющий характер), однако основные правомочия собственника можно перечислить. Это владение, пользование и распоряжение (данный трехчленный перечень в юридической литературе традиционно именуется «триада собственника», или просто «триада»). Поскольку этот перечень лишь примерный, к нему часто добавляют указание на иные возможные проявления власти собственника над вещью – право извлечение плодов (доходов) от вещи, право истребовать вещь из чужого незаконного владения (право виндикации), право на уничтожение вещи (которое, впрочем, логически вытекает из распорядительной власти собственника), и др.
Хотя теоретически право собственности полно и безгранично, практически оно всегда опутано разнообразными ограничениями, установленными в интересах общего блага. Эти разнообразные ограничения можно свести к трем видам.
1. Специальные постановления закона, связанные с определенным субъектом или объектом права собственности. Их можно классифицировать на следующие разновидности:
a. запрет на распорядительные акты собственника (как правило, на отчуждение или уничтожение вещи) в отношении некоторых видов вещей, или на их истребование из чужого незаконного владения при определенных условиях.
Так, согласно норме, появившейся еще в Законах XII Таблиц, собственник материалов, помимо его воли употребленных другим лицом на постройку или обустройство виноградника, не имел права требовать их выдачи до тех пор, пока они окончательно не отделены от той вещи, составной частью которой стали (например, бревна были употреблены для постройки дома). Собственник имел право получить двойную стоимость материалов от собственника строения или виноградника, что не лишало его права истребовать сам материал в том случае, если он перестанет быть составной частью здания или виноградника. То есть, оставаясь собственником материалов, ставших частью чужого здания, собственник не мог истребовать свою вещь из чужого незаконного владения до тех пор, пока она не перестанет быть частью здания.
b. ограничения на использование вещей определенного рода. В частности, здесь можно упомянуть существовавшие в муниципальных уставах градостроительные ограничения (касающиеся высоты и формы домов), а также обязанность собственника здания его ремонтировать, неисполнение которой могло привести к утрате им права собственности на здание.
Также в императорскую эпоху появились разные ограничения власти господ над рабами, введенные по соображениям гуманности.
c. ограничения права собственности на недвижимость, установленные законом в пользу любых соседей (права по соседству). Опять же еще Законы XII Таблиц закрепили право соседа требовать от собственника обрезать сучья с дерева, растущего на границе участков и затеняющего растения на соседнем участке.
Также было закреплено право соседа приходить и собирать раз в 3 дня плоды с его дерева, упавшие на соседний участок.
Собственник должен терпеть выступ на его участок соседней стены на определенную законом величину.
Собственник не имеет права изменять нормальный сток дождевой воды во вред соседнему участку (имеется в виду именно вред от воды, например, в результате размыва, а не ущерб от прекращения поступления той воды, которая была доступна ранее).
Сосед мог принудить собственника дать гарантию в форме преторской стипуляции на случай грозящего ущерба.
Собственник обязан терпеть дым, копоть, пар, пыль и сырость с соседнего участка или здания, если они проникают в умеренном количестве и вызываются нормальной эксплуатацией участка.
Сосед не должен загораживать ток соседа от доступа ветра.
d. установленные законом ограничения права собственности в общественном интересе (в интересах неопределенного круга лиц), вплоть до возможности принудительного уничтожения принадлежащего собственнику объекта или его изъятия в общественных интересах (экспроприация). Подобного рода ограничения в римском праве не столь многочисленны как в современном, однако, они имели место. Примеры:
Так, собственник берега публичной реки не имел права препятствовать использованию прибрежной полосы для целей судоходства (для перетаскивания волоком судов в тех местах, где глубина реки препятствует их нормальному прохождению, для причаливания судов, погрузки и выгрузки товаров).
Хотя собственник земельного участка по римскому праву считался и собственником находящихся под поверхностью участка недр земли, однако в постклассическом римском праве устанавливается право любого желающего на разработку месторождений полезных ископаемых (мрамора и других камней) на территории чужих земельных участков. При этом 1/10 прибыли от разработки месторождения принадлежала государству, и 1/10 – причиталась собственнику участка.
Собственник земельного участка обязан допускать на участок любого постороннего, который хочет отыскать занесенные на участок ветром или водой или по иной причине вещи.
2. Общие границы осуществления любого права (включая право собственности). По выражению римского юриста Гая: «никто не считается поступающим злоумышленно, если он пользуется принадлежащим ему правом». Это означает, что даже если осуществление своего права сопряжено с ущемлением прав и интересов третьих лиц, оно тем не менее правомерно. Если законом не установлено некое общее ограничение права собственности в интересах соседей, и данному конкретному соседу не принадлежит ранее установленное вещное или обязательственное право, которому корреспондировала бы обязанность собственника воздерживаться от определенного рода действий, затрагивающих интересы соседа, то собственник вправе осуществлять свое право (например, строить на своем участке), не заботясь об интересах соседа.
Однако, при кодификации Юстиниана в этот принцип были внесены коррективы. Если собственник осуществлял свое право с единственной целью нанести вред другому лицу, то такое осуществление права признается неправомерным. (Впоследствии в цивилистической терминологии осуществление своего права с единственной целью нанести вред другому стало именоваться французским термином шикана ).
Кроме того, в источниках римского права можно найти указание на то, что в принципе субъективное право должно осуществляться «цивилизованным образом» (civiliter modo). Это значит, что его осуществление с причинением другому лицу несоразмерного ущерба (то есть вреда, который можно было избежать, достигнув того же результата), признается неправомерным.
3. Ограниченные вещные права третьих лиц на принадлежащую собственнику вещь. При коллизии этих прав с правом собственности собственник обязан уступить.
В ряде случаев, когда объем вещного права иного лица на вещь данного собственника столь велик, что самим своим существованием не оставляет собственнику никакой возможности осуществлять свое право, право собственности превращается в “голое право", без возможности его практической реализации. Однако при отпадении иных вещных прав, обременяющих данную вещь, право собственности автоматически восстанавливается в полном объеме. Это присущее праву собственности стремление восстановиться во всей своей полноте называется принципом эластичности права собственности.
В дореформенный период существования исключительной государственной собственности на землю проблема ограничений прав собственников земельных участков не возникала в виду отсутствия таковых. С началом земельной реформы возможность правомерного ограничения прав собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов впервые была предусмотрена в ст. 54 ЗК РСФСР 1991 г., согласно которой их права «могут быть ограничены в интересах других природопользователей, а также в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и законодательством республик, входящих в состав РСФСР». Однако из данной нормы не было ясно, во-первых, кем и в каком порядке могли быть ограничены права землепользователей, а во-вторых, почему названные ограничения могли осуществляться только законодательством республик, а не всех субъектов РФ.
Впоследствии попытка урегулировать основания, порядок и правовые последствия установления ограничений прав на землю была предпринята в Конституции России, а также в земельном и градостроительном законодательстве РФ и субъектов РФ. Причинами появления соответствующих правовых норм стало осознание представителями органов власти всех уровней теории социальной функции собственности, необходимости ее служения общественным интересам. Однако до настоящего времени в нормативно-правовых актах РФ отсутствует четкое разграничение понятий «ограничения», «обременения» и «пределы» осуществления правомочий собственников земельных участков. Ограничения права собственности не могут состоять в изъятии из его содержания тех или иных правомочий. При ограничении правомочие, подлежащее ограничению, не исключается из права собственности, но не может быть осуществимо в полном объеме. Поскольку правомочие, подлежащее ограничению, не исключается, а остается в содержании права собственности при отмене ограничения происходит не новое приобретение этого правомочия, а восстановление возможности осуществления его в полном объеме. Таким образом, по своей сути ограничения права собственности касаются не права, а лишь его осуществления.
По мнению О.И. Крассова, под ограничениями прав лиц, использующих земельные участки, следует понимать установленные в административном порядке запреты на отдельные виды хозяйственной деятельности и использования земли либо требования о воздержании от совершения определенных действий. Виды и характер ограничений основаны на предписаниях, содержащихся в соответствующих нормативных актах. Установление ограничений прав лиц на земельные участки представляет собой форму закрепления в законодательстве пределов осуществления субъективных прав лиц на земельные участки. В связи с этим представляется обоснованным сформулировать классификацию ограничений права собственности на земельные участки.
По содержанию ограничения права собственности в самом общем виде можно классифицировать в две большие группы: ограничения права юридического распоряжения и ограничение права пользования объектом права собственности. По властному органу , непосредственно принимающему решение об установлении ограничений, следует выделить судебные органы, а также органы исполнительной власти РФ, субъектов РФ и органы местного самоуправления. По сроку действия ограничения бывают бессрочными или установленными на определенный срок.
По субъекту права собственности, земельный участок которого подвергается ограничениям, можно выделить ограничения права частной собственности, государственной (РФ и субъектов РФ) и муниципальной собственности. Так, по мнению А.А. Соколовой, «ограничения права муниципальной собственности представляют собой предусмотренные законом правила, понуждающие муниципальные образования воздерживаться от определенных действий, механизмы, устанавливающие препятствия для не законных действий несобственников в отношении муниципального имущества в целях защиты прав и интересов населения».
На наш взгляд, ограничения муниципальной или государственной собственности (в отличие от частной собственности) касаются преимущественно правомочия распоряжения земельным участком. Это обусловлено тем, что органы местного самоуправления (равно как и органы государственной власти) непосредственно не занимаются хозяйственной деятельностью на земле. Ограничения в распоряжении государственными или муниципальными земельными участками прямо предусмотрены в ст. 27 ЗК РФ (ограничения оборотоспособности земельных участков). Кроме того, например, орган местного самоуправления стеснен в возможности предоставления земельного участка под застройку физическим и юридическим лицам на территории, где документами территориального планирования вышестоящего уровня запланировано размещение объекта капитального строительства федерального (регионального) значения. Возможность органов местного самоуправления в предоставлении земельного участка в частную собственность также сужается и в случае установления публичного сервитута органами государственной власти Российской Федерации и субъектов РФ (например, в случае необходимости прокладки федеральных магистральных нефте- или газопроводов).
В качестве примера ограничений государственной собственности на землю можно выделить конструкцию права общего природопользования, позволяющую гражданам пользоваться без особого разрешения водными объектами (для купания, забора воды без применения технических средств), собирать грибы, ягоды и иные дары леса, бурить скважины на первый водоносный горизонт при постройке колодцев и т.д. Таким образом, правомочия государства-собственника ограничиваются в общественных интересах.
В зависимости от предмета правового регулирования , можно различать следующие виды ограничений:
Конституционно-правовые ограничения . Конституция Российской Федерации установила в статье 55 (часть 3), что права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, ограничение прав должно быть соразмерно конституционно значимым целям защиты соответствующих прав и законных интересов.
Градостроительные ограничения прав собственников земельных участков. Назначение градостроительного законодательства заключается в том, чтобы определить права собственников недвижимости в части видов разрешенного использования и параметров изменений (строительства) объектов недвижимости, а также обеспечить контроль за соблюдением этих прав. Из трех правомочий собственника участка градостроительное законодательство регламентирует, прежде всего, право пользования. Виды разрешенного использования недвижимости (магазин, офис, жилье) и ее параметры (этажность, общая площадь) определяют величину пользы, которую конкретный объект недвижимости может принести ее собственнику. Устанавливая такое право градостроительное законодательство во многом предопределяет стоимость недвижимости не только на текущий момент, но и в будущем.
Градостроительно-правовые ограничения сужают возможность собственника осуществлять отдельные субъективные права в течение определенного времени, на определенной территории или по отдельным вопросам (параметрам и видам использования участка) вплоть до их устранения. При этом само правомочие собственника по владению, пользованию и распоряжению участком как таковое не исчезает, но возникают затруднения (стеснения) при осуществлении указанных правомочий. При отмене нормативного акта, повлекшего установление ограничений (например, в случае отмены решения о государственной охране памятника культуры (истории, архитектуры и т.д.), правомочия собственника восстанавливаются в полном объеме.
Земельно-правовые ограничения . К их числу следует отнести ограничения прав на землю в интересах объектов специального назначения (транспорта, связи и т.д.). Например, такого рода ограничения хозяйственной деятельности в целях обеспечения надлежащих условий эксплуатации автодорог и нормальной работы автотранспорта предусмотрены постановлением Правительства РФ от 1 декабря 1998 г. «Об утверждении Правил установления и использования придорожных полос федеральных автомобильных дорог общего пользования». Другой разновидностью данной группы ограничений является резервирование земельного участка. Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ, резервирование земельных участков для государственных или муниципальных нужд является основанием для отказа в предоставлении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность гражданам и юридическим лицам. Собственник земельного участка, попавшего в пределы зарезервированной территории, может быть ограничен в праве пользования им.
Своеобразной разновидностью резервирования можно считать ограничение прав собственника предстоящим изъятием участка для государственных или муниципальных нужд. С момента государственной регистрации решения государственного или муниципального органа о таком предстоящем изъятии земельного участка, собственник испытывает стеснения в осуществлении своих правомочий, например, в части застройки земельного участка или иных действий, связанных с повышением стоимости земли.
Эколого-правовые ограничения . Это один из наиболее распространенных видов ограничений, означающий запрет причинения ущербаокружающей среде, посягающего на конституционное право каждого на благоприятную окружающую среду. Данная задача решается, во-первых, посредством создания территориальных экологических ограничений приданием определенным территориям особого эколого-правового статуса (особо охраняемых природных территорий или зон экологического бедствия), а также посредством установления территориальных ограничений, вызванных осуществлением хозяйственной или иной деятельности (санитарные зоны, санитарно-защитные, охранные зоны и т.д.). Так, правомочия собственника ограничиваются при создании практически любой особо охраняемой природной территории, в том числе в их охранных зонах.
Во-вторых, введение ограничений, стесняющих правомочие пользования собственника, в связи с установлением экологических требований- предъявление к хозяйственной и иной деятельности обязательных условий, ограничений или их совокупности , установленных законами, иными нормативными правовыми актами, природоохранными нормативами, государственными стандартами и иными природоохранными нормативными документами. Такие требования могут предъявляться к хозяйственной или иной деятельности в различных сферах человеческой жизнедеятельности и отраслях экономики - промышленности, транспорте, обороне и т.д. и касаются, в том числе, экологических ограничений при строительстве хозяйственных объектов.
Контрольные вопросы
1. Назовите виды и формы собственности на землю? Каковы проблемы в сфере разграничения государственной собственности на землю?
2. Сформулируйте определение права частной собственности на землю. Каково его содержание?
3. Каковы основания и порядок приобретения права частной собственности на землю? Каковы должны быть размеры приватизируемого (переоформляемого) гражданином земельного участка?
4. Назовите основания прекращения права частной собственности на землю. В каких случаях она осуществляется принудительно?
5. Дайте определение ограничений права частной собственности на землю. В каких целях они устанавливаются?
Литература
1. Анисимов А.П. Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в свете нового земельного законодательства // Юрист. – 2002. - № 12.
2. Анисимов А.П., Мелихов А.И. Конституционно-правовые проблемы совершенствования законодательства Российской Федерации о частной собственности на землю // Юридический мир. – 2003. - № 5.
3. Волков Г.А. Переоформление прав на землю по Земельному кодексу Российской Федерации // Экологическое право. – 2003. - № 1.
4. Волкова Т.В. Правовое регулирование перераспределения земель // Вестник СГАП. -2002. - № 2.
5. Галиновская Е.А. К вопросу об оформлении прав на земельные участки. // Право и экономика. – 2003. - № 1.
6. Гольцблат А.А. Мотивы скорейшей приватизации земли. // Право и экономика. – 2003. - № 3.
7. Грудцына Л. Особенности владения, пользования и распоряжения садовым участком // Адвокат.- 2004. - № 6.
8. Камышанский В.П. Ограничения права собственности. Монография. - Спб.: Санкт-Петербургский университет МВД России, 2000.
9. Карномазов А.И. Судебные споры о признании права собственности на земельные участки // Нотариус. - 2004. - № 1.
10. Кузнецов Д. Понятие приватизации земельных участков в российском законодательстве // Хозяйство и право. - 2004. - № 7.
11. Кульнев В.Н. Проблемы применения земельного законодательства в связи с разграничением государственной собственности на землю // Аграрное и земельное право. – 2004. - № 1.
12. Медведев С. Новое земельное законодательство: разграничение государственной собственности на землю и участие публичных образований в хозяйственном обороте земли // Хозяйство и право. – 2002. - № 7.
13. Прохорова Н.А. Содержание права государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права. 2003. № 8
14. Сыродоев Н.А. Возникновение прав на землю // Государство и право. – 2004. - № 10.
15. Чубуков Г.В. Земельная недвижимость как правовая категория // Экологическое право. - 2002. - № 3.
16. Черноморец А.Е. Право собственности в сельском хозяйстве Российской Федерации. - М, 1993.
17. Эйриян Г. Определение собственника на вновь образованные земельные участки // Российская юстиция. – 2004. - № 2.
<*> Zajceva N.V. Limitation of right of owner of living accommodation to free choice of it as a place of permanent residence.Зайцева Наталья Владимировна, доцент кафедры гражданского права и процесса НОУ "Волгоградский институт экономики, социологии и права", кандидат юридических наук.
Настоящая статья раскрывает тему ограничения права собственника жилого помещения на свободный выбор его в качестве места постоянного жительства, рассматривает практическую реализацию прав собственника, судебную практику.
Ключевые слова: жилищное право, совместное владение и пользование жилым помещением, ограничение прав.
The present article reveals the topic of limitation of right of owner of living accommodation to a free choice of it as a place of permanent residence, considers practice realization of rights of owner, judicial practice.
Key words: housing law, joint possession and use of living accommodation, limitation of rights.
Как любое гражданское право, право собственности на жилое помещение может быть ограничено законодателем. Ограничения следует рассматривать в качестве системы сдержек и противовесов, позволяющей определить возможную меру вмешательства государства в частные интересы и меру должного поведения частного лица, необходимую для достижения общего блага. Именно идея "ограничения абсолютного права каждого во имя блага всех является краеугольным камнем современной судебной защиты собственности" <1>.
<1> Нешатаева Т.Н. Защита собственности в Европейском суде по правам человека и в арбитражных судах Российской Федерации // Российское правосудие. 2006. N 1.
Цели ограничения установлены в ст. 55 Конституции РФ <2>, в ст. 1 ГК РФ <3> и п. 1 ст. 3 ЖК РФ <4>. На основании вышеуказанных норм право собственности на жилые помещения может быть только ограничено в следующих целях - защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Это правило заимствовано из п. 2 ст. 29 Всеобщей декларации прав человека, где говорится о том, что "при осуществлении своих прав и свобод каждый человек должен подвергаться только таким ограничениям, какие установлены законом исключительно с целью обеспечения должного признания и уважения прав и свобод других и удовлетворения справедливых требований морали, общественного порядка и общего благосостояния в демократическом обществе".
<2> Конституция Российской Федерации (изм. от 25.03.2004) // Российская газета. 1993. 25 декабря.
<3> Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) (с изм. и доп. от 26.06.2007) // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301 (часть первая).
<4> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (часть первая). Ст. 14.
Данные ограничения являются общими ориентирами, общими пределами ограничения гражданских прав <5>. В целях ограничений определенную правовую неопределенность вызывает "законный интерес гражданина", который не должен нарушаться в результате реализации собственником своего права собственности. На наш взгляд, законный интерес входит составной частью в субъективное гражданское право. Так, именно он вызывает субъективное право к реализации, следовательно, в федеральном законе должны предусматриваться конкретные обязывающие или запрещающие нормы, устанавливающие поведение собственника исходя из данных целей, - "частные пределы". Ограничения не порождают самостоятельных прав, а представляют собой меру должного поведения обязанного субъекта обладателя определенных прав в интересах общества в целом, в отдельных случаях (предусмотренных действующим федеральным законодательством) и в пользу отдельных субъектов гражданских правоотношений.
<5> Гришаев С.П. Проблема осуществления права общей долевой собственности на недвижимое имущество // СПС "КонсультантПлюс". 2005.
Осуществлением гражданами по своему усмотрению и в своих интересах жилищных прав является, в частности, возможность свободно (согласно своей воле и в своем интересе) выбирать жилое помещение для проживания в качестве собственников (ч. 4 ст. 1 ЖК РФ). Содержание данного права включает в себя две составляющие: свободно выбирать жилое помещение для проживания в пределах РФ и свободно проживать в жилом помещении. Ограничение этого права допускается только на основании ЖК РФ, другого федерального закона (ч. 5). Данная норма базируется на ст. 27 Конституции, и следовательно, ограничение данного права собственника возможно только в рамках общих пределов ограничения гражданских прав.
В соответствии с Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" <6> право граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации может быть ограничено: в пограничной полосе; в закрытых военных городках; в закрытых административно-территориальных образованиях; в зонах экологического бедствия; на отдельных территориях и в населенных пунктах, где в случае опасности распространения инфекционных и массовых неинфекционных заболеваний и отравлений людей введены особые условия и режимы проживания населения и хозяйственной деятельности; на территориях, где введено чрезвычайное или военное положение. Данные ограничения соответствуют общим пределам, установленным в Конституции, ГК РФ, ЖК РФ.
<6> Закон РФ от 25 июня 1993 г. N 5242-1 "О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" // Российская газета. 1993. 10 августа.
ГК РФ предусматривает еще одно основание ограничения права собственника на проживание в собственном жилом помещении: если жилое помещение находится в собственности нескольких лиц (т.е. возникает общая собственность). Конечно, при осуществлении права собственности собственник (в том числе участник общей долевой собственности) не должен выходить за пределы своих прав. Следует отметить, что в отношении долевой собственности число таких ограничений весьма значительно. Отношения общей долевой собственности на жилое помещение (индивидуальный жилой дом, квартиру, комнату) регулируются общими положениями гражданского законодательства без учета специфики и социального назначения жилых помещений. ЖК РФ содержит правовое регулирование только общей долевой собственности собственников общего имущества многоквартирного дома.
Вопросы совместного владения и пользования регулируются ст. 247 и 252 ГК РФ. Сособственник жилого помещения, для того чтобы осуществить свое право на проживание, должен достигнуть соглашения с остальными сособственниками по вопросам владения и пользования. При недостижении соглашения сособственники обращаются в суд. Из содержания ст. 247 ГК РФ следует, что участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение, а следовательно, и на пользование общим имуществом. При определенных условиях ему может быть в этом отказано, в частности, если ему не может быть выделена для проживания часть общего имущества соразмерно его доле. Определение порядка пользования объективно невозможно, если строение или квартира состоит из одной жилой комнаты. Наличие нескольких комнат - одно из условий для определения порядка пользования жилым помещением. Причем их число не может быть менее числа сособственников, иначе суд будет вынужден выделить одно из жилых помещений в общее пользование нескольким сособственникам, что равнозначно отказу в иске об установлении порядка пользования жилым помещением.
Судебная практика считает наиболее оптимальным и основанным на законе при рассмотрении дел данной категории такой подход, когда каждому из участников общей собственности выделяется жилая комната соразмерно его доле в праве общей собственности.
В суд могут обращаться сособственники, как проживающие совместно в этом жилом помещении, так и те, в отношении которых остальными сособственниками чинятся препятствия в пользовании принадлежащим имуществом. В последнем случае они заявляют требование о вселении, которое не обязательно сопровождается требованием об определении порядка пользования жилым помещением. При этом удовлетворение (отказ) требования о вселении должно происходить на основании виндикационного иска, так как лицо истребует свое имущество из чужого пользования. И условиями удовлетворения виндикационного иска не является условие о размере доли и другие условия, перечисленные в ст. 247, 252 ГК РФ.
Так, при разрешении спора между сособственниками дома суд одного из них - Д. - вселил в спорное строение, занимаемое ответчиком, а в иске об определении порядка пользования домом отказал, так как дом состоял из одной жилой комнаты.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все судебные постановления по этому делу, признав ошибочным решение суда в части вселения истицы в спорный дом, а также доводы суда о том, что Д. имеет право владения и пользования домом наравне с другими участниками общей собственности. В Определении Судебной коллегии обращено внимание на то, что суд предоставил в пользование истице Д. весь дом, находившийся до этого в пользовании только ответчика - инвалида второй группы, нуждающегося в проживании в отдельном помещении. Из материалов дела видно, что истица Д. обеспечена жильем, никогда не проживала в спорном доме, который из-за незначительных размеров признан судом первой инстанции неделимым имуществом <7>.
<7> Ефимов А.Ф. Настольная книга судьи по гражданским делам. 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. Н.К. Толчеева. М.: ТК "Велби", Издательство "Проспект", 2008.
На наш взгляд, является недопустимой самостоятельная замена судом оснований иска, если истец заявляет требование о вселении, то судом не должны исследоваться обстоятельства, не относящиеся к предмету доказывания по данной категории дел.
Таким образом, если невозможно определить порядок пользования строением в судебном порядке, должно быть отказано в иске, но сособственник не должен быть ущемлен в своих правах собственника проживать в жилом помещении. В противном случае налицо ограничения права собственника на пользование собственным жилым помещением, и оно не соответствует общим пределам ограничении гражданских прав. Так как в данном случае целью является защита прав сособственников с большим размером доли. Как верно заметил Д.И. Мейер, "история законодательства действительно знакомит нас с такими привилегиями, которые приносят пользу лишь отдельному лицу во вред целому обществу" <8>. Социальная значимость жилого помещения и трудности в возможности граждан приобрести жилье для проживания предполагают невозможность лишения жилья по данному основанию.
<8> Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 2. М.: Статут (в серии "Классика российской цивилистики"), 1997.
Сособственник же, оставшийся проживать в жилом помещении, получает право пользоваться единолично данным жилым помещением. Законодатель предусматривает, что при невозможности определения порядка пользования (а применительно к нашему случаю в случае отказа во вселении) вправе требовать выдела доли или раздела жилого помещения. Но реализация данных правомочий очень затруднительна. В частности, при рассмотрении требования о выделе доли из приватизированной квартиры суды учитывают техническую возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и нежилых, подсобных помещений (кухни, коридоры, санузлы), а также возможность оборудования отдельного выхода. При отсутствии такой возможности выдел части квартиры одному из сособственников исключен. Выделяющийся собственник вправе рассчитывать лишь на компенсацию стоимости его доли в квартире либо на определение порядка пользования квартирой по соглашению с другими собственниками, а при недостижении соглашения - по решению суда (Постановление Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Но очень часто остающийся проживать собственник не в состоянии выплатить денежную компенсацию.
Справедливости ради надо заметить, что бывает обратная ситуация, когда собственник готов выплатить компенсацию сособственнику, имеющему незначительную долю, не заинтересованному в проживании в данном жилом помещении, но не может это сделать, потому что сособственник не обращается к нему ни с требованием выдела или раздела, ни с требованием о выплате компенсации, не соглашается с предложением о выкупе, т.е. злоупотребляет своими права в рамках ст. 10 ГК РФ.
Именно социальная ценность жилого помещения и особая роль данного объекта в гражданском обороте обусловливает, на наш взгляд, необходимость отдельного правового регулирования права общей собственности на жилое помещение. В частности, необходимо предусмотреть, что размер доли участника долевой собственности на жилое помещение должен соответствовать определенному размеру (как правило, размеру комнаты). В случае возникновения права общей собственности помимо воли собственника (наследование по закону и т.п.) данное ограничение не должно распространяться. Но в случае образования незначительной доли сособственники должны иметь право выплатить собственникам соответствующую компенсацию без их согласия и независимо от их желания прекратить отношения долевой собственности при наличии у данного сособственника другого жилья. Не должно быть законодательных ограничений (и особенно судейского усмотрения) по возможности использовать жилое помещение для проживания. И только в случае установления в судебном порядке злоупотребления своим правом лицу может быть отказано в защите своего права на владение и пользование жилым помещением.
Право собственности и способы его защиты.
Структура субъективного права собственности – распоряжение нечто лежащее вне субъективного права, поскольку распоряжение происходит самим правом.
Распорядительная сделка – акт, непосредственно переносящий право собственности (нужно разграничивать сделку обязательственную и распорядительную),
Обязательственная сделка – порождает только обязательственный эффект, никаких вещных последствий не возникает. Традиция выступает инструментом переноса права собственности. Чтобы совершить данную распорядительную сделку необходимо обладать определенным полномочием – распорядительное правомочие (заключение купли-продажи чужой вещи можно, мы принимаем только обязательство на себя перенести право собственности; если был заключен договор купли-продажи чужой вещи, а сама вещь передана, то собственник может виндицировать свою вещь назад). Распорядительная сделка – сделка, непосредственно направленная на перенесение права на вещь.
Ограничение и обременение права собственности.
Очень часто ограничение и обременение называют синонимами – нет никакого легального определения данных понятий. В законе «О регистрации» данные понятия используются как синонимы.
Структура:
1) ограничение права собственности – законом установленные пределы самого существования права собственности. Право собственности, ограниченное законом, есть право полное (в более полном виде в данной правовой системе данное право существовать не может). Под неполным правом понимается право, из содержания которого изымалось конкретное правомочие и передавалось другому лицу. Данные ограничения, установленные законом, подразделяли на две системы:
а) права участия общего – такие ограничения права собственности, которые устанавливались в пользу определенного круга лиц (общества) – публичный сервитут (это не сервитут, поскольку сервитут – это субъективное право, абсолютное право, принадлежащее определенному лицу, а в публичном сервитуте нет управомоченного лица – это возможность устанавливается в отношении каждого, в гражданском процессе данное право защитить невозможно). Если объект, земельный участок, право собственности на который таким образом ограничен, перейдет к другому лицу – это не будет иметь никаких последствий (право будет в том виде, в каком оно предусмотрено в законе);
б) права участия частного – такое ограничение права собственности, которое устанавливалось в пользу определенного круга лиц (собственники соседних объектов недвижимости) – ограничивая право собственности, это ограничение никому не предоставляет субъективного права (строительство здания на границе земельного участка) – ограничение права собственности (собственник не может построить на границе земельного участка), но выгодами от этого пользуются не все, а строго определенные лица, чаще всего соседи (соседское право). Сервитуты не могут являться подобного рода ограничениями.
Отрицательные обязательства - заключение договора соседей о том, что один из них не будет строить строение ближе 5 метров к границе – отрицательное (негативное) обязательство – это не субъективное и не вещное право. Если даже придать данным правам свойство следования – это право все равно не станет вещным правом.
Все эти ограничения, ограничивая право собственности, никому субъективного права не предоставляют.
2) обременения права собственности – ограниченные вещные права. Ограниченные вещные права – права, которые предоставляют возможность владеть или пользоваться чужой вещью. Главное, что отличает ограниченные вещные права от положения лица, в отношении которого установлено ограничение права собственности – при ограничении права собственности лицо получает кусок права (дефрагментация права собственности - часть правомочия передается другому лицу). Теория ограниченных вещных прав –
Модели ограниченного вещного права:
1) франко-голландская – исходит из модели описания формирования ограниченного вещного права – вещное право есть полномочие, которое изымается из правомочия собственника и передаются другому лицу (модель расщепления права);
2) германская – создание ограниченного вещного права есть создание нового вещного права, существующего наряду с правом собственности (зеркальная модель) – теория двойного владения.
Для франко-голландского метода характерно то, что ограниченное вещное право может состоять из тех правомочий, из которых состоит право собственности. Открытый перечень ограниченных вещных прав.
Немецкая модель допускает существование таких ограниченных вещных прав, которые не вписываются в правомочия права собственности (право приобретения недвижимой вещи). Список ограниченных вещных прав является ограниченным, иначе они не поймут, с чем имеют дело.
Ст. 301.5 ГК – прекращение сервитута (установлено немецкая модель).
УДК 347.234
Содержание ограничений и обременений права собственности
В.А. Микрюков
Кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского и семейного права
Московская государственная юридическая академия им. О.Е. Кутафина.
123995, г. Москва, ул. Садовая - Кудринская, 9
Е-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Анализируются проявления различных ущемлений наиболее полного имущественного права – права собственности.
Отказываясь от неконструктивного отождествления обременений и ограничений, автор проводит разграничение этих понятий по содержанию воздействия на право собственности.
Ключевые слова: право собственности; граница права; ограничение; обременение
Право собственности – наиболее полное субъективное имущественное право, определяемое гражданским законодательством как возможность собственника осуществлять в отношении принадлежащего ему имущества любые правомерные действия по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Между тем свобода усмотрения собственника не может быть безграничной, нельзя допустить произвол при осуществлении права. Для достижения баланса интересов собственников и интересов третьих лиц, государства и общества в целом необходимо закрепление границ права собственности, условий его реализации, а также определение допустимой степени его ограничения. Так, по мысли В.И. Синайского, саму суть права собственности следует постигать через устанавливаемые законом границы, т.е. через ограничение этого права . К.П. Победоносцев считал, что ограничения имманентны праву собственности и предполагаются в его определении .
Поскольку позитивное определение права собственности не сводится к зафиксированным в законе правомочиям владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 209 ГК РФ) и, как верно отметил В.П. Мозолин, «исчерпывающий перечень правомочий собственника в принципе недостижим» , общее ограничение (общую границу) содержания права собственности составляет требование при осуществлении права собственности соблюдать предписания законодательства и иных правовых актов, не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). В известной мере общим ограничением права собственности является запрет на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). В случае реализации предложенной в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации идеи закрепления добросовестности в качестве самостоятельного гражданско-правового принципа (а не презумпции) общее требование действовать добросовестно при осуществлении права безусловно ограничит содержание правовых возможностей собственника.
Поскольку в соответствии в п. 3 ст. 56 Конституции РФ в числе прав и свобод, не подлежащих ограничению, не указано право собственности, могут вводиться специальные (адресные) ограничения этого права.
По смыслу п. 2 ст. 1 ГК РФ право собственности может быть ограничено на основании федерального закона в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Как видно, специальное ограничение права собственности представляет собой сужение его общих границ, усечение круга допустимых действий собственника по осуществлению или защите его права.
Ограничение права собственности возможно как в интересах всех и каждого (общие ограничения), так и в интересах определенных лиц (частные ограничения).
Ограничения права собственности могут быть выражены в запретах собственнику совершать определенные активные действия. Например, собственнику запрещается размещать в жилом доме промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). При осуществлении права собственности на животное не допускается жестокое обращение с ним (ст. 137 ГК РФ).
Уменьшение объема возможностей собственника может быть достигнуто также посредством сужения имеющихся дозволений. В частности, при изменении категории земельного участка правомочия собственника земельного участка будут ограничены пределами нового целевого назначения (п. 3 ст. 209, ст. 260 ГК РФ).
Ограничение правомочий собственника проявляется и в закреплении строго определенных условий его поведения при осуществлении права. Так, право собственности на земельный участок может быть ограничено вследствие установления особых условий охраны окружающей среды, сохранения плодородного слоя почвы, начала и завершения застройки или освоения земельного участка (ст. 56 ЗК РФ).
Помимо осуществления принадлежащих ему правомочий, собственник несет определенные обязанности, именуемые в ст. 210 ГК РФ бременем содержания имущества. Собственник, в частности, обязан содержать имущество в надлежащем состоянии, совершать в отношении имущества действия, предписываемые санитарными, ветеринарными, эпидемиологическими, противопожарными и прочими правилами, платить законные налоги, сборы, пошлины и выполнять другие требования, исходящие от уполномоченных государственных и муниципальных органов.
Существует точка зрения, согласно которой разные обязательства, накладываемые законом на собственника, должны рассматриваться независимо от права собственности как законные обязательства, лежащие на лице собственника, но не как ограничения права собственности . С этим утверждением трудно согласиться. Правовое сдерживание поведения собственника может выражаться и в позитивном обязывании. С одной стороны, обязанности позволяют собственнику действовать только строго указанным в законе способом и в определенной им мере и тем самым ограничивают его действия. С другой стороны, если по содержанию права собственности собственник может не осуществлять вообще никаких действий по отношению к его имуществу, то наложение законом обязанности по совершению таких действий необходимо рассматривать именно как ограничение права собственности. К примеру, собственник земельного участка обязан проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, ликвидации последствий загрязнения и захламления земель, сохранению достигнутого уровня мелиорации и т.п. (ст. 13 ЗК РФ). На собственника земельного участка, входящего в состав земель природоохранного назначения, налагается обязанность обозначить границы этих участка специальными информационными знаками (ст. 97 ЗК РФ). В качестве ограничений права собственности подобные обязанности отличает отсутствие корреспондирующих им субъективных гражданских прав. Требовать исполнения таких обязанностей вправе уполномоченные законом органы государства и местного самоуправления.
Таким образом, указанные активные обязанности также входят в содержание ограничений права собственности. Их закрепление в законе наряду с иными юридическими средствами ограничения – проявление осознания законодателем важной социальной роли права собственности, признания необходимости обеспечить при его осуществлении защиту не только прав и охраняемых законом интересов частных лиц, но и общественных интересов. Обладание имуществом на праве собственности должно обязывать собственника учитывать интересы общества в целом. В некоторых развитых демократических государствах прямые нормы об охране интересов общества устанавливаются на конституционном уровне. Так, в п. 2 ст. 14 Конституции ФРГ указано: «Собственность обязывает. Ее использование должно одновременно служить общему благу» ; в ст. 29 Конституции Японии: «Право собственности определяется законом, с тем чтобы оно не противоречило общественному благосостоянию» ; в ст. 42 Конституции Италии: «Частная собственность признается и гарантируется законом, который определяет способы ее приобретения и пользования, а также ее пределы с целью обеспечения ее социальной функции и доступности для всех» . Целесообразным и необходимым видится включение аналогичного положения в Конституцию РФ.
Вместе с тем нельзя определять в качестве ограничений права собственности случаи ограничения круга субъектов права собственности требованиями особой квалификации физических лиц, специализации организаций или изъятия, обусловленные особым правовым режимом отдельных видов имущества, поскольку это означало бы смешение ограничений конкретного субъективного права собственности с ограничением абстрактной возможности обладать правом собственности на определенный объект, т.е. с ограничением правоспособности.
Следует также различать ограничения права собственности и случаи его прекращения в принудительном порядке. Если при ограничении права собственности утрачивается лишь определенная конкретным правовым актом часть правомочий без прекращения связи собственника с имуществом, то в случае прекращения права собственности имущество становится объектом права другого лица.
Ограничения необходимо отличать от обременений права собственности.
Анализ правовых явлений, на которые действующее законодательство непосредственно указывает как на обременения (ст. 209, 274, 342,460, 586, 700, 704, 1138 ГК РФ), позволяет сделать вывод о том, что в отличие от ограничений, лишь сужающих границы прав собственника и не предоставляющих третьим лицам субъективного права требования к собственнику, обременения носят активный, положительный характер.
Поскольку составляющие ограничение права различные позитивные обязанности собственников называются «бременем содержания имущества», что созвучно термину «обременения имущества», необходимо четко представлять, что коренным отличием обязанностей, входящих в содержание ограничений, от обязанностей собственников, составляющих обременение его права, является наличие или отсутствие корреспондирующих этим обязанностям гражданских прав третьих лиц. По замечанию В.И. Синайского, «ограничения права собственности хотя дают возможность третьим лицам осуществлять так или иначе свое господство над вещью собственника, но это господство не есть их гражданское право, их имущество» . Так, обязанности собственника по уплате налогов (так называемые налоговые обременения), обязанности по осуществлению обязательного аудита, по ведению бухгалтерского учета, по сохранению естественной среды обитания диких животных и прочие «обременения публичного характера» являются ничем иным как ограничением права собственности, поскольку таким обязанностям корреспондируют лишь «полицейские» права административных органов и должностных лиц.
Вследствие установления обременения собственник стесняется в правах из-за наличия прав третьих лиц в отношении его имущества (прав аренды, залога, ограниченного пользования соседним земельным участком, проживания в жилом доме на основании завещательного отказа) или прав требования от него совершения в их пользу каких-либо действий в связи с обладанием обремененным правом (прав получателя ренты требовать от собственника выплаты определенного денежного содержания).
Со стороны активного участника отношений, связанных с обременением права собственности, обременение – это своего рода право участия. В русском дореволюционном законодательстве правами участия именовались ограничения права собственности . Между тем само выражение «право участия» указывает на наличие у посторонних лиц права на чужую вещь и, как видно, более подходит для определения обременений права собственности.
С позиции субъекта обремененного права собственности обременение представляет собой перераспределение части правомочий в пользу третьих лиц. Так, собственник по своему усмотрению вправе, оставаясь собственником, передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Если смысл ограничения права собственности обобщенно состоит в том, чтобы в целях, указанных в ст. 1 ГК РФ, частично воспретить или определенным образом обусловить осуществление права собственности вообще, а не только самим собственником, то при обременении те виды форм и способов осуществления права собственности, которые временно не доступны собственнику, не считаются противозаконными, ибо дозволены субъектам прав-обременений. Поэтому правомочия собственника в случае установления обременения не исчезают, а лишь перераспределяются в пользу других лиц и при прекращении обременения восстанавливаются у собственника. Напротив, правомочия, изъятые в силу ограничения, существуют лишь потенциально и при отпадении ограничения возникают вновь. Различия в ограничении и обременении права собственности характеризуются и тем, что в случае уничтожения собственником имущества без негативных последствий для собственника отпадают лишь ограничения его права, тогда как субъекты прав, обременявших уничтоженное имущество, могут потребовать возмещения убытков со стороны собственника или иным образом защитить свое право.
Некоторые сомнения в принципиальном отличии содержания ограничений и обременений права собственности может вызвать определение используемых как синонимы терминов «ограничения» и «обременения», содержащееся в ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Однако это определение является лишь своего рода допущением, техническим приемом, используемым законодателем для обозначения группы разнородных ущемлений права собственности, подлежащих государственной регистрации. Явно не следует также брать в расчет положения ст. 19 ФЗ от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» , и ст. 31 ФЗ от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» , в которых в одном ряду располагаются ограничения, обременения и сервитуты. Эти нормы вовсе не представляют собой попытку определить понятия и точные юридические свойства упомянутых явлений либо классифицировать их. Смысл указанных предписаний – сообщить собственникам о небеспредельности их возможностей, акцентировать внимание собственников на необходимость при осуществлении своего права соблюдать всевозможные ограничения и не нарушать права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
Само по себе наличие прав третьих лиц, которым корреспондируют стеснения прав собственника, еще не означает, что имущество собственника обременено. Права-обременения устойчивы, сохраняются в случае смены собственника и сопровождают вещь, тем самым обременяя право собственности на нее. Для квалификации конкретных прав как обременений следует установить наличие у них закрепленного законом (но не сделкой) свойства следования.
Высказанное в литературе мнение о существовании неких «невещных», не следующих за вещью, обременений представляется неубедительным, поскольку неясно, чем вызванные такими обременениями усечения юридических возможностей собственника будут отличаться от обязанностей . Видимо, следствием именно такого неправильного понимания содержания обременений права собственности явилось включение в ст. 17 ФЗ 11 ноября 2003 г. №138-ФЗ «О лотереях» и в ст. 7, 8 ФЗ от 22 апреля 1996 г. №39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» весьма некорректных формулировок, отождествляющих любые гражданско-правовые обязанности собственника с обременениями.
Нетрудно заметить, что все возникающие на основе права собственности иные (ограниченные) вещные права согласно п. 3 ст. 216 ГК обладают таким свойством и должны признаваться обременениями права собственности. Более того, определение конкретного субъективного гражданского права в качестве обременения права собственности в связи с установлением у него свойства следования за вещью является весьма серьезным основанием для того, чтобы считать соответствующее право вещным.
Библиографический список
- Белов В.А. Гражданское право. Общая часть. Т. I: Введение в гражданское право: учебник. М.: Юрайт, 2011. 521 с.
- Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
- Камышанский В.П. Право собственности: пределы и ограничения. М.: Закон и право, ЮНИТИ-ДАНА, 2000. 303 c.
- Конституции зарубежных государств: учеб. пособие. М.: Волтерс Клувер, 2010. 656 с.
- Мозолин В.П. Право собственности в Российской федерации в период перехода к рыночной экономике. М.: Изд-во ИГиП РАН, 1992. 176 с.
- Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Вотчинные права. М.: Статут, 2002. Ч.1.
- Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. 638 с.
- Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №17, ст. 1918.
- Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. №30, ст. 3594.
- Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. №16, ст. 1801.
- Собрание законодательства Российской Федерации. 2002. №4, ст. 251.
- Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. №46, ст. 4434.
- Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. 556 с.
