Николай Вольхин
Глава из книги «Залоговик. Все о банковских залогах от первого лица»
Издательство "Манн, Иванов и Фербер "
Учитывая нежелание собственника товара платить повышенные сборы и задачу таможенной службы обеспечить уплату пошлин с реальной стоимости товаров, можно предположить, что декларируемая в ГТД стоимость близка к рыночной. Если отбросить возможные случаи искажения стоимости по причине коррупционной составляющей и мошенничества, то ГТД как источник информации может применяться залоговой службой. Однако, используя ГТД, следует учитывать, что таможенная стоимость может включать: вознаграждение посредникам, расходы на тару/упаковку/страхование, транспортные расходы, лице-зионные платежи .
Приведенные источники информации о рыночной стоимости имущества могут использоваться залоговой службой с учетом вышеупомянутых ограничений. Наиболее корректным источником информации являются «внешние источники информации», то есть публичные оферты в средствах массовой информации. Возможность онлайн-котировки и коррекции стоимости исходя из всего пула оферт позволяет утверждать: в этом случае формируемая стоимость будет рыночной. При этом следует учитывать условия формирования стоимости.
Условия поставки
При проведении оценки имущества на локальном рынке, необходимо понимание условий формирования цен, озвучиваемых участниками рынка. Это может быть цена на условиях самовывоза с территории завода-производителя вне границ РФ, или цена с учетом всех сборов и платежей на границе РФ, или цена имущества на площадке локального участника рынка с учетом доставки до конечного потребителя. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи в части условий поставки имущества на международном уровне зафиксированы в Инкотермс 2010 (Incoterms 2010). Это международные правила, признанные правительственными органами как толкование наиболее применимых в международной торговле тер-минов. Знание основных терминов Инкотермс 2010 позволит залоговику разговаривать с участниками рынка на одном уровне.
Система цен
Зависимость стоимости от количества единиц имущества интерпретируется участниками рынка в системе оптовых и розничных цен. Идея цены имущества, которую озвучивает участник рынка, должна быть проанализирована на предмет того, оптовая это цена или розничная. В случае обращения банком взыскания на залог затраты на продажу имущества отдельными экземплярами и единым лотом будут различны. Поэтому залоговик должен учитывать зависимость стоимости единичного экземпляра от количества единиц имущества в номенклатурной позиции.
При интервьюировании источника информации также прорабатывается вопрос о наличии системы скидок. В случае выявления влияния принятой на рынке системы скидок на объект оценки, данная зависимость также должна быть учтена при расчете стоимости.
Составляющие стоимости
Цена, обозначаемая участниками рынка или указанная в договоре купли-продажи, может включать не только цену объекта предполагаемой сделки, но и цену дополнительных услуг, например послегарантийное обслуживание, страховку, обучение персонала, ремонт, дополнительные детали и т. д. Поэтому в документе основания права собственности на предмет залога изучается не только стоимость, но и состав имущества и услуг, приведенный в спецификации к договору. При обращении взыскания банк не сможет продать сервисную составляющую, следовательно, не будет учитывать ее в стоимости залога.
Комплектация машин, оборудования, судов различается даже в пределах одной серии. Собственник может самостоятельно модернизировать технику. Эти улучшения не фиксируются в технической документации, документах основания права и в договоре залога. Банк при оценке подобного залога будет исходить из базовой комплектации.
Залоговик vs. независимый оценщик
Переходя к технологии оценки залогового обеспечения, мы должны обсудить разницу в работе и задачах независимого оценщика и залоговика. Для развенчания стереотипов сразу обозначу, что подавляющее большинство залоговиков - бывшие независимые оценщики или как минимум люди с высшим образованием в области оценки.
Основная разница в конечном продукте. Работа независимого оценщика заканчивается по факту определения стоимости и подготовки отчета об оценке, в то время как цикл работ с залогом оканчивается при погашении кредитного продукта. Для залоговика важно, чтобы дельта в стоимости залога при первичной оценке и в случае его вынужденной продажи была минимальной, так подтверждается компетентность залоговика.
Срок подготовки залоговиком заключения об оценке залога составляет 2–4 рабочих дня. Это банковский конвейер, и нет разницы, готовит залоговик заключение об оценке нескольких единиц оборудования или газоперерабатывающего завода. В своем заключении залоговик, кроме расчета стоимости, должен привести правовой анализ залога, определить сопутствующие риски и ликвидность обеспечения. Подобных заключений залоговик готовит 3–6 за неделю. Модель работы банка с собственной залоговой службой экономически более выгодна, нежели передача оценки залога на аутсорсинг. Независимые оценщики привлекаются банками для оценки массовых и типовых видов залога (ипотека), в случае потенциальных споров с залогодателем (оценка бизнеса, оценка проблемных активов) или в случаях, когда независимая оценка обязательна в силу закона
Исходя из ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, «проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
- при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
- при национализации имущества;
- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы».
Кроме того, согласно ст. 70 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 № 102-ФЗ при ипотеке имущественного комплекса предприятия требуется «заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию». В этом случае также возможно привлечение аудитором независимого оценщика для оценки имущественного комплекса.
Подходы и методы оценки залогов, используемые залоговиками, основываются на законодательстве РФ в области оценочной деятельности . В то же время залоговик, в отличие от оценщика, не обязан проводить оценку залога строго в рамках, определенных законом. Согласно Приказу Минэкономразвития России «Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)"» от 20.07.2007 № 256 при оценке имущества используются три похода: доходный, сравнительный, затратный.
Доходный подход - «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки». Здесь ключевой термин - «ожидаемых», то есть предполагаемых, прогнозируемых. Вероятностная составляющая при оценке залога должна быть сведена к минимуму. При типовых экономических условиях банк не заинтересован в извлечении дохода из предмета залога в случае обращения на него взыскания, так как для него это не профильный бизнес. Поэтому доходный подход используется залоговой службой как вспомогательный.
Нецелесообразно применение доходного подхода при оценке простых видов обеспечения: транспортных средств, самоходных машин, отдельных единиц оборудования, жилой недвижимости. Залоговой службой доходный подход используется при оценке сложносоставных залогов: имущественных комплексов, пакетов акций, долей участия, доходной недвижимости.
Практический кейс
Хорошей иллюстрацией, демонстрирующей разницу восприятия предмета залога и подходов к его оценке у независимого оценщика и у залоговика, является кейс с автодромом. Как вы догадались, автодром предложили в обеспечение испрашиваемого кредита. Полностью автоматизированная площадка для вождения достоверно имитировала вождение в реальных городских условиях. Отсутствие конкуренции позволяло залогодателю получать сверхдоходы от эксплуатации автодрома. Мнения залоговиков и оценщика о стоимости залога оказались полярными.
Независимый оценщик применил доходный подход. Его расчет основывался на доходах залогодателя от обучения населения навыкам вождения. Не вдаваясь в технику расчета, обозначим уровень полученной стоимости - 70 млн руб.
Залоговая служба начала оценку с экспертизы правоудостоверяющих документов. Согласно свидетельству на право собственности в залог предлагалось сооружение «автодром». Технический паспорт БТИ уточнял состав имущества - асфальтированная площадка. Задайтесь вопросом: «Что именно предлагают в залог?» Денежный поток, который использовал оценщик, генерировало юридическое лицо, которое помимо автодрома обладало долгосрочными договорами с городскими автошколами. Однако доли участия в юридическом лице не предлагались к залогу. Автодром оборудован дорогостоящим оборудованием, но состав залога не включал и его. Средняя стоимость необорудованных автодромов на основании исследования оферт составила 5 млн руб. Полученная рыночным подходом стоимость дополнительно нашла подтверждение в информации о затратах на строительство автодрома, размещенной на сайте залогодателя.
Залоговой службой банка для нивелирования дельты в стоимости было предложено дополнительно проработать вопрос о залоге 100% долей участия и оборудования автодрома.
Затратный подход - «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устаревания». В теории оценки это так, но на практике расчеты с использованием УПВС(ов) и индексов КО-ИНВЕСТ не отражают реальной рыночной стоимости объектов залога.
Пример
Обращается за кредитом собственник складского терминала. Отличный складской терминал. Первая группа капитальности. Конструкционное решение соответствует всем современным требованиям. Затраты на его строительство составили 100 млн руб. Все сметы в наличии, расходы подтверждены документально. Результаты оценки затратным подходом подтверждают сметную стоимость, от остальных подходов в отчете об оценке обоснованный отказ. Залоговая служба составляет отрицательное заключение - рыночная стоимость определена близкой к нулевой. Фокус в местонахождении складского терминала, построенного без инфраструктуры на расстоянии сотни километров от федеральных трасс.
Из всего аппарата методов затратного подхода залоговики используют метод чистых активов при оценке пакетов акций и долей участия, при этом пересчет статей баланса проводится с использованием рыночного подхода.
Сравнительный подход - «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». Сравнительный подход и методы, входящие в него, являются основным инструментарием, используемым залоговой службой при оценке обеспечения.
Краткий свод принципов работы залоговой службы с отчетом об оценке независимого оценщика в табл. 1
Табл. 1. Техника работы с отчетами независимых оценщиков
| Изучается в обязательном порядке | Какие ограничения при использовании отчета об оценке |
|---|---|
|
|
Составляющие ликвидности предмета залога
Разговор двух кредитчиков:
- Слушай, с этими залоговиками невозможно работать. У них все имущество - неликвид.
- Да нет, есть у них ликвид.
Вот то, что можно руками оторвать и около метро продать, - это ликвид.
Термин «ликвидность» в отношении предмета залога характеризует возможность и скорость реализации имущества в случае обращения взыскания. Проблемной зоной в заключениях залоговиков является категоризация ликвидности и объяснение причин присвоенной категории. Обобщая практику работы, можно сформулировать следующие составляющие ликвидности:
- емкость рынка, «типичность» сделки, время реализации;
- наличие административных барьеров;
- функциональные особенности и ограничения;
- социальная значимость обеспечения.
Для простоты восприятия приведу практические примеры составляющих «ликвидности».
Емкость рынка, «типичность» сделки
Исследуется соответствие объема закладываемого имущества условиям типовых сделок на рынке. Залоговик изучает готовность локального рынка «поглотить» объем имущества, предлагаемого в залог. Выясняется временной ресурс, необходимый для реализации рассматриваемого объема имущества на рыночных условиях.
1. В Томском филиале банка «Т» в залог предложена водка. Что может быть ликвиднее бутылки водки в Сибири? Ничего. Так же думал залоговик, оформляя договор залога. При обращении взыскания прояснился объем залога. Реализовать потребовалось товарный состав водки. Такой объем алкоголя город не мог выпить за полгода, даже если бы употреблять спиртное стали все жители города, включая младенцев. Региональная акцизная марка и локальный торговый бренд не позволяли продать спиртное в другом регионе.
Резюме. Ликвидность бутылки водки не равна ликвидности товарного состава с водкой, ограниченной региональным акцизом и торговой маркой.
2. В банке «O» рассматривался залог главного производственного цеха ОАО «Пром-трактор». Предприятие входит в четверку мировых лидеров по производству бульдозерной техники. Площадь цеха превышала несколько десятков тысяч кв. м. Рассчитывая рыночную стоимость цеха, региональный залоговик применил сравнительный подход. Проверка стоимости в головном офисе выявила завышение в шесть раз. Оказалось, что залоговик подбирал аналоги, доступные на рынке, то есть здания складов с площадью несколько сотен кв. м. Определить стоимость цеха удалось после консультации с Минимуществом Республики Чувашия.
Резюме. Некорректная оценка соответствия оцениваемого объекта типовым лотам на рынке повлияла как на категорию ликвидности, так и на стоимость объекта залога.
Наличие административных барьеров
Сценарий работы с источником информации о залоге предусматривает анализ степени влияния государства на рынок объекта залога (федеральный, региональный, муниципальный уровень). Проверяется необ-ходимость наличия лицензий, спецразрешений, уплаты акцизов/сборов и иных платежей при реализации предлагаемого обеспечения. Ограничением ликвидности может являться необходимость постановки имущества на учет в госорганах, прохождение сертификации.
1. Крупная торговая сеть обратилась за кредитным продуктом в банк. В качестве залога предложено оборудование нескольких сотен кассовых узлов. Оборудование импортное, новое. Документы основания права собственности, в том числе подтверждающие оплату, в наличии. На первый взгляд - беспроблемный залог. Залоговая экспертиза выявила особенность оборота данного вида имущества на рынке. При совершении операций купли-продажи с оборудованием требовалось снятие с налогового учета, фискализация, постановка на налоговый учет. Принимая во внимание необходимость обслуживания в «профильных организациях», периодическую поломку блоков ЭКЗЛ и термопринтеров, вторичный рынок практически отсутствовал. Проще купить новый автомат.
Резюме. Оценка залога без анализа ликвидности может привести к неверному определению стоимости. В случае обращения взыскания банк вынужден был бы продавать кассовое оборудование по демпинговым ценам.
2. Классическим примером административных барьеров является имущество акцизной группы: нефтепродукты, табак, спиртосодержащие продукты.
Функциональные особенности и ограничения
Предлагаемое к залогу имущество может быть ограничено в обороте на рынке по причине явных или скрытых функциональных ограничений.
С источником информации проговариваются:
- особенности технического функционирования объекта залога, сужающие сферу его использования, и сегмент потенциальных покупателей;
- необходимость сервисного обслуживания в профильных организациях;
- уровень сложности демонтажа/монтажа, перевозки.
1. Банк рассматривал возможность кредитования угольного объединения. В качестве залога предлагались радиостанции Motorola: индивидуальные радио-системы горняков, диспетчерские и передвижные радиостанции. Отличное, новое оборудование. Все документы, подтверждающие право собственности, в наличии.
Проведенная экспертиза выявила, что радиостанции работали на трех частотах. Два из функционально доступных диапазонов частот в регионе были заняты конкурирующим предприятием и спецслужбами. Как результат, узкий сегмент рынка возможных покупателей вследствие явного функционального ограничения.
2. При кредитовании аэропорта «Толмачево» в Новосибирске в качестве залога предложено досмотровое оборудование. Интервьюирование участников рынка позволило установить, что подобное бывшее в употреблении оборудование крупные аэропорты не купят, так как при поставке оригинальным производителем вся ответственность при ЧП будет на нем, а при покупке б/у оборудования - на службе безопасности аэропорта. Поэтому службы авиационной безопасности неформально блокируют сделки с б/у досмотровым оборудованием. Это скрытое функциональное ограничение, влияющее на ликвидность залога.
Социально значимое имущество
Рассматривается социальная значимость объекта залога, возможность обращения взыскания без репутационных рисков банка.
1. Кредитовалась Тульская городская автоколонна, обслуживающая пассажироперевозки. Обеспечением выст упал парк городских пассажирских автобусов. Транспортное средство, по идее, «прозрачный» залог. Залоговик подготовил положительное заключение. На этапе согласования с начальником отдела выявлена грубая ошибка. Интервьюирование операторов рынка проводилось только с позиции потенциального покупателя. Прогноз последствий в случае необходимости продажи имущества не проработан. Детализация проекта установила, что автоколонна доминировала на местном рынке пассажирских перевозок и осуществляла обслуживание льготных категорий граждан: пенсионеров, школьников, студентов. Кроме того, практика рынка исключала продажу оцениваемого автопарка за «живые деньги». Все потенциальные покупатели заявленного количества автобусов рассматривали только лизинговые схемы.
2. Иллюстрацией залога социально значимого имущества могут быть:
- здания общежитий, в том числе для военнослужащих, находящихся в запасе;
- городские очистные сооружения;
- инфраструктура энергообеспечения населенных пунктов (линий ЛЭП, оборудования энергоподстанций, теплоцентрали);
- здания больниц, детских садов, школ;
- транспортная инфраструктура населенных пунктов: троллейбусы, трамваи, мусоровозы, городские автобусные парки;
- здания ТЭЦ, ГЭС и т. д.
Краткий перечень социально значимых объектов приведен в п. 6 ст. 129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002.
В качестве финализации раздела, посвященного составляющим ликвидности, приведу два правила для специалистов по работе с залогами:
- Вывод о целесообразности залога формулировать, основываясь на поэлементном анализе всех составляющих ликвидности, а не на основе бытового восприятия имущества.
- Начинать проект с вопроса: «Как лично я буду реализовывать то имущество, которое сейчас рассматриваю?»
В общем случае приводят три категории ликвидности: среднюю, удовлетворительную и малоудовлетворительную. Срок реализации залога в двух первых категориях может быть в пределах 180 дней, в третьей категории превышает 180 дней.
Блок ЭКЗЛ - блок памяти с защищенной электронной контрольной лентой. Предназначен для фиксации в памяти кассовой машины денежных сумм.
Любое имущество, предлагаемое в залог, должно пройти оценку своей стоимости и определения величины кредита, предоставляемого под залог. Оценка имущества, которое предлагается банку в качестве обеспечения по кредиту, могут проводить специалисты по залоговой работе в банке, соответствующие специалисты кредитного подразделения, которые осуществляют оценку имущества, эксперты-консультанты и оценщики, привлеченные банком на договорной основе для проведения экспертизы имущества, а также независимые оценщики и оценочные компании - субъекты оценочной деятельности, которые имеют соответствующий сертификат или лицензию на выполнение оценочных работ, дающих право на проведение независимого оценивания. В процессе проведения оценки имущества, как правило, определяется три вида стоимости: рыночная, залоговая и ликвидационная.
Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможное отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующих маркетинговых мероприятий при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, благоразумно и без принуждения.
Ликвидационная стоимость - стоимость, которая может быть получена при условии продажи объекта оценки в срок, значительно короче срока экспозиции подобного имущества, в течение которого оно может быть продано по цене, которая равняется рыночной стоимости.
Залоговая стоимость - дисконтированная на дату оценки рыночная стоимость имущества, определенная на предусмотренную дату окончания срока действия договора залога с целью заключения договора залога имущества.
Рис. 8.3. в Порядок проведения оценки имущества, предоставляемого в обеспечение банка
в Зависимости от требований заемщика или банке субъектом оценочной деятельности в ходе оценки может определяться один или несколько видов стоимости (рыночная, рыночная и залоговая, рыночная и ликвидационная). В проведении независимой оценки для банка (филиала) обязательным является определение субъектом оценочной деятельности двух видов стоимости имущества, предлагаемого в залог - рыночной и залоговой (ликвидационной).
Общий порядок проведения оценки имущества, предоставляемого в обеспечение банку, может иметь вид, приведенный на рисунке 8.3.
В банковской практике реальная стоимость заложенного имущества, как правило, не должна быть меньшей чем размер кредита и расходы, связанные с исполнением кредитного договора, договора залога и тому подобное. Необходимая сумма обеспечения по каждой кредитной сделке может определяться по формуле:
где С3аб - сумма обеспечения;
Сосз. - часть суммы обеспечения по залоговой стоимости в виде основного залога;
Сдод.3. - часть суммы обеспечения по залоговой стоимости в виде дополнительного залога.
Основной залог - это залог, который обеспечивает кредит. При этом к основной залога банком могут быть зачислены:
Жилые и нежилые здания;
Предприятия как целостные имущественные комплексы;
Оборудование;
Товары (сырье, полуфабрикаты, комплектующие изделия, готовая продукция и тому подобное);
Транспортные средства;
Имущественные права на денежные средства заемщика, размещенные на депозитном счете в банке-кредиторе;
Поручительства юридических и физических лиц, покрыты средствами, размещенными в банке-кредиторе;
Перспективное незавершенное строительство с готовностью не менее 95%;
Другие ценности, определенные банком.
Дополнительная (вторичная) залог - залог, который используется, чтобы пополнить основную залог и компенсировать ее слабые места. Дополнительного залога банковское учреждение может вводить:
Недвижимое имущество сельскохозяйственного назначения (за исключением случаев оформления в залог целостных имущественных комплексов);
Урожай будущих периодов;
Крупный рогатый скот (животные, находящиеся на выращивании и откорме);
Компьютерную, бытовую и оргтехнику, а также другие ценности, определенные банковским учреждением.
При определении общей суммы обеспечения, принимаемого банком, устанавливается соотношение (в процентах) между основной и дополнительной залогом, которые в сумме дают 100%. При этом определяется также, во сколько раз основная и дополнительная залога должны превышать сумму предоставленного кредита. Структура обеспечения может определяться банком в зависимости от финансового состояния и класса заемщика по рейтингу надежности. При таких условиях структура обеспечения будет такой (табл. 8.1).
Таблица 8.1. в
Определение залоговой цены имущества осуществляется банком и заемщиком с учетом выводов независимого экспертного оценивания, зафиксированных в акте экспертизы. В то же время залоговая цене может быть меньше цены, определенной экспертизой, поскольку банк может предусмотреть особенность влияния рыночных факторов и расходов, связанных с реализацией.
Имущество, которое предоставляется в залог банковскому учреждению, как правило, подлежит страхованию по залоговой (ликвидационной) стоимости в пользу банка на весь срок действия кредитного договора. Кроме этого, еще может предусматриваться дополнительный период (месяц, квартал и т. д) на случай необходимости обращения взыскания на заложенное имущество, если заемщик не вернет предоставленных кредитных средств и процентов за пользование ими.
При погашении заемщиком части кредита по кредитному договору (разовый срочный кредит или непоновлювальна кредитная линия) банком возможное уменьшение объема обеспечения на величину понижающего дисконта. При этом такое условие должно отражаться в договоре залога.
Если договор залога предусматривает возможность уменьшения объема обеспечения, то расчет дисконта производится по формуле:
где СКпог. - сумма погашенного кредита по кредитному договору;
К - сумма кредита по кредитному договору.
Для оценки стоимости акций, передаваемых в залог, в банк подаются такие документы в отношении предмета залога (акций):
1. При кредитовании заемщика под залог его акций собственной эмиссии:
Документ, удостоверяющий право собственности заемщика (или его имущественного поручителя) на акции (сертификаты акций, выписки из реестров владельцев именных ценных бумаг). При этом оригинал документа остается в банке (филиале) и прилагается к другим документам, определенным настоящим пунктом (если предметом залога являются акции, выпущенные в документарной форме, сертификат акций возвращается владельцу после выполнения заемщиком условий кредитного договора или в случае отказа в выдаче кредита);
Справка регистратора о тарифах на осуществление регистраторских услуг;
Нотариально заверенные копии учредительных документов эмитента (в случае, когда заемщик не является клиентом банка);
Протокол решения общего собрания акционеров или иного исполнительного органа общества (при условии, если уставом эмитента предусмотрена возможность принятия исполнительным органом таких решений) в отношении передачи акций в залог.
2. При кредитовании заемщика под залог акций других эмитентов:
Документ, удостоверяющий право собственности заемщика (или его имущественного поручителя) на акции (сертификаты акций, выписки из реестров владельцев именных ценных бумаг). При этом оригинал документа остается в банке (филиале) и прилагается к другим документам, определенным настоящим пунктом акций (если предметом залога € акции, выпущенные в документарной форме, сертификат акций возвращается владельцу после выполнения заемщиком условий кредитного договора или в случае отказа в выдаче кредита);
Сведения о регистраторе (указывается его юридический адрес, телефон и факс, а также номер и дата выдачи Разрешения на ведение реестра владельцев именных ценных бумаг, выданного ГКЦБФР);
Нотариально заверенные копии свидетельств о регистрации выпуска акций эмитента в ГКЦБФР;
Справка регистратора о тарифах на осуществление регистраторских услуг.
При предоставлении кредита под залог акций банковские учреждения могут определять перечни критериев выбора инвестиционно привлекательных предприятий, акции которых могут использоваться банком как залог при кредитовании (Приложение 33). При этом банки могут выдвигать условия относительно нерекомендованої или запрещенной залога. Например, может быть не рекомендовано принимать в залог акции, по которым реестры владельцев именных ценных бумаг ведет сам эмитент, а запрещено - акции, обремененные обязательствами.
Оценка стоимости акций, передаваемых в залог, осуществляется банком на основе утвержденной внутренней методикой. При этом банковские учреждения осуществляют:
1) оценки залоговой стоимости акций, которые имеют котировки на организационно оформленном фондовом рынке Украины;
2) оценки залоговой стоимости пакета акций, не имеющих активного обращения на организационно оформленном фондовом рынке.
Оценки залоговой стоимости акций, которые имеют котировки на организационно оформленном фондовом рынке, производится на основе анализа их курсовой стоимости, которая определяется по результатам торгов в торгово-информационных системах (Внебиржевой фондовой торговой системе (ПФТС)) и на фондовый биржах.
Реализация метода оценки акций на основе их рыночной (курсовой) стоимости предполагает выполнение трех независимых расчетов:
1. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены и покупки за последние 180 дней. При использовании этого метода расчет средней цены покупки акции проводится на основе статистических данных об объемах заключенных сделок в денежном и количественном выражении на организационно оформленном фондовом рынке.
Средняя цена покупки одной акции за последние 180 дней определяется по формуле:
где Цено - средняя цена покупки одной акции за последние 180 дней (игры);
Si - объем торгов по этим акциям за /-тый день (грн.);
Qi - объем торгов по этим акциям за /-тый день (шт.).
2. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены покупки за последние 30 дней. При этом средняя цена покупки одной акции за последние 30 дней определяется по формуле:
где Идзо - средняя цена покупки одной акции за последние 30 дней (грн.);
5/ - объем торгов по этим акциям за /-тый день (грн.);
{), - объем торгов по этим акциям за /-тый день (шт.).
3. Расчет стоимости одной акции на основе средней цены покупки за последний день, когда такая сделка проводилась на организационно оформленном фондовом рынке. Для расчета стоимости | пакета акций на основе средней цены покупки за последний день, когда такая сделка была зафиксирована в ПФТС, используется формула:
где - средняя цена покупки одной акции в последний день, когда такая сделка была зафиксирована в ПФТС (грн.);
5/- объем торгов по данным акциям за /-тый день (грн.);
Qi - объем торгов по данным акциям за /-тый день (шт.).
Количество сделок, которые берутся для расчета средней цены покупки акций за 30 дней, может быть, например, не меньше 4, а количество сделок, которые берутся для расчета средней цены покупки акций за 180 дней, может быть не менее 20.
При условии, если количество реальных сделок меньше 4 (20). или последняя сделка по акциям прошла более чем за 10 дней до латы оценивания, то наряду с расчетом средней цены покупки акций используются доходный и балансовый метолы оценки стоимости акций. При этом для расчета оценочной стоимости пакета принимается наименьшая из цен.
Стоимость пакета акций, который перелається в залог банку, определяется по формуле:
где ВПа - оценочная стоимость пакета акций (грн.);
Ц - наименьшая из оценок Цзо. Цию. Ц, (грн.);
К - количество акций, предоставляемых в залог (шт.);
Если его акции не включены в листинг в фондовом рынке, или не выполняются необходимые условия относительно количества реальных сделок, то для расчета средней стоимости акций необходимо применять доходный и балансовый методы оценки.
Для оценки залоговой стоимости акций, не имеющих активного обращения на организационно оформленном фондовом рынке в щ применяют:
1. Метод доходности.
Оценка стоимости пакета акций по этому методу предусматривает анализ объема годовой прибыли за вычетом налога на прибыль, полученной предприятием в течение последних двух лет и за последний учетный период с начала текущего года.
Определение оценочной стоимости пакета акций проводится по формуле:
где ВПп - стоимость пакета акций по метолом доходности;
Бп - расчетная величина среднегодового дохода за предыдущие два года и за последний учетный период с начала текущего года за минусом налога на прибыль (грн.);
С - ставка капитализации;
П - размер доли пакета акций в уставном фонде хозяйственного общества, который передается в залог банку.
Расчетная величина среднегодовой прибыли (Бп) определяется по формуле:
где Бзп - прибыль хозяйственного общества за последний учетный период с начала текущего года за минусом налога на прибыль (грн.);
л^-в - количество кварталов в последнем учетном периоде с начала текущего года;
Бпи - прибыль хозяйственного общества за предыдущий год за минусом налога на прибыль (грн.);
Бп2 - прибыль хозяйственного общества за год, предшествующего предыдущем года, за минусом налога на прибыль (грн.);
Ставка капитализации (С) отражает доходность вложения капитала в акции указанного открытого акционерного общества.
Если расчетная величина среднегодовой прибыли предприятия (Бп) составляет отрицательную величину, то проведение оценочной стоимости пакета акций по методу доходности не производится.
2. Балансовый метод.
Расчет стоимости пакета акций по этому методу отражает цену акций открытого акционерного общества, исходя из балансовой стоимости его активов и пассивов на основании данных баланса предприятия за последний отчетный период:
где ВПб - стоимость пакета акций, определенная балансовым методом;
Б1 - балансовая стоимость основных средств за вычетом их износа (грн.);
Потому - балансовая стоимость оборотных средств (равна сумме второго и третьего раздела актива баланса предприятия) (грн.);
К - стоимость кредиторской задолженности (грн.);
Д - безнадежная дебиторская задолженность (грн.);
П - доля пакета акций в уставном фонде эмитента.
После расчета стоимости пакета акций по методу доходности и балансовым методом необходимо выбрать наименьшее значение, которое и будет использоваться в дальнейшем как величина оценочной стоимости пакета акций, передаваемого в залог.
На основе определения стоимости пакета акций, который предоставляется в обеспечение, банковское учреждение производит расчет суммы кредита, который может быть выдан под залог акций. При этом оценочная стоимость пакета акций, полученная в результате проведенного расчета указанными методами, является величиной залога.
Для принятия банком окончательного решения о выдаче кредита на сумму, указанную заемщиком, заявленная сумма кредита должна соответствовать следующим требованиям:
а) если предметом залога выступают акции предприятий, которые входят в первый уровень листинга списка ПФТС, расчет суммы кредита осуществляется по формуле:
где 5кр. - сумма возможного кредита и процентов;
ОП - сумма предмета залога, определенная по методу средней рыночной (курсовой) стоимости акций (грн.);
0,5 - поправочный коэффициент, который учитывает возможные затраты банка при реализации заложенного имущества, риск обесценивания акций.
б) если предметом залога выступают акции предприятий, которые входят в второго и третьего уровня листинга ПФТС или не имеющих активного обращения на фондовом рынке (не включены в список ПФТС) расчет суммы кредита осуществляется по формуле:
где З"кр-сумма возможного кредита и процентов;
ОП - сумма предмета залога, определенная по методу средней рыночной (курсовой) стоимости акций или по методу определения залоговой стоимости акций, не имеющих активного обращения на фондовом рынке (грн.);
0,25 - поправочный коэффициент, который учитывает возможные затраты банка при реализации заложенного имущества, риск обесценивания акций.
Если сумма кредита, за которым обратился заемщик, и процентов по ним не удовлетворяет указанным требованиям, то объем залога необходимо увеличить.
Работник соответствующего подразделения банка, согласно установленной методике проводил исследования стоимости пакета акций, оформляет письменное заключение о результатах оценивания. В нем обязательно должна указываться такая информация:
Полное наименование эмитента, акции которого передаются в залог, форма их выпуска, тип и категория, номинал;
Сведения о регистрации акций в ГКЦБФР (номер и дата регистрации, орган ГКЦБФР, проводившего регистрацию);
Количество акций в пакете, их доля в уставном фонде;
Приоритетность акций, передаваемых в залог, над акциями других выпусков эмитента (по привилегированным акциям);
Наличие котировок на организационно оформленном рынке, средняя цена сделок по акциям за последние 180, 30 дней и последняя цена сделки по акциям;
Расчет стоимости пакета акций, передаваемого в залог, и возможная сумма кредита, которая может быть выдана заемщику (результаты расчета оценочной стоимости пакета акций прилагаются к заключению и является его неотъемлемой частью);
Аргументированные выводы относительно факторов, которые могут повлиять на стоимость пакета, и прогнозируемое оценки стоимости акций на следующий период (месяц, квартал, полгода).
Письменное заключение о результатах оценки стоимости пакета акций, подписанный руководителем соответствующего подразделения, направляется к кредитного отдела банковского учреждения для принятия окончательного решения о предоставлении кредита.
Оценки недвижимого имущества как предмета залога должна учитывать следующие аспекты:
1. Определяется ожидаемая цена продажи недвижимости, которая может отличаться от фактической рыночной цены. Определяя стоимость предмета залога, нужно учитывать его долгосрочные свойства и доход, который может принести предмет залога за нормального хозяйствования любому собственнику. Не следует принимать во внимание непостоянные факторы, которые могут повышать нынешнюю стоимость (спекулятивные рассуждения, субъективные интересы отдельного лица и тому подобное).
2. Субъектов кредитования интересует, прежде всего, цена продажи предмета залога на дату возможного обращения взыскания, а не только на дату заключения кредитного соглашения.
3. Залоговая цена всегда ниже от ожидаемой цены продажи. Как правило, она составляет 50-80% цены продажи. Снижение залоговой цены по сравнению с ценой продажи направлено на обеспечение достаточной ликвидности предмета залога в случае его принудительной продажи.
4. Банковское учреждение должно быть обязательным участником определения залоговой цены.
5. Залоговая цена может определяться как с учетом НДС, так и без него. Для удобства целесообразно пользоваться ценами без НДС, от которых, если нужно, можно легко перейти к ценам с НДС.
Оценка стоимости объектов недвижимости может проводиться с помощью следующих методов:
1. Метод стоимости дохода.
По этому методу цена объекта недвижимости определяется как стоимость возможного дохода (ренты, прибыли), который будет получать владелец этого объекта. Из-за того, что стоимость недвижимого имущества в таком случае определяется путем капитализации предполагаемого дохода от него, этот метод называют также методом капитализированного дохода.
При расчете цены объекта по методу стоимости дохода определяют, является ли этот доход является пожизненным или временным. Пожизненный доход дают объекты, которые не имеют определенного срока использования (например, земельный участок). Временный доход приносят объекты с определенным сроком использования (например, многолетние плодовые насаждения).
В основе цены объекта, который приносит пожизненный доход, лежит отношение возможного годового дохода от объекта к соответствующей учетной ставки (ставки капитализации). Возможный доход - это нормальный доход, который можно получить при использовании объекта оценки по назначению после вычета налогов и других возможных расходов, которые обязан нести получатель дохода согласно действующего законодательства и договоров, связанных с использованием объекта оценки.
Дисконтная ставка определяется как возможна депозитная ставка, сниженная с учетом налога на депозитный доход в соответствии с действующим законодательством и скорректирована с учетом соотношения рисков, связанных с депонированием денежных средств и использованием объекта оценки по назначению. За надлежащего обоснования могут использоваться другие способы определения дисконтной ставки.
В основу цены объекта, который приносит временный доход, возложена дисконтирования (вычисление настоящей стоимости) возможных годовых доходов от объекта в течение его будущего использования, а также остаточную (ликвидационную) стоимость объекта с учетом затрат на ликвидацию.
2. Метод сравнительной стоимости (метод сравнения продаж).
По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется на основе сравнения с фактическими рыночными ценами на подобные объекты недвижимости с аналогичным назначением, которые различаются между собой по определенным признакам. Такие признаки могут быть как внутренние (приусадебные земельные участки могут различаться по плодородию, экологическим состоянием, рельефом, конфигурацией), так и внешние (наличие или отсутствие обременений, различные условия размещения, использования или продажи объектов). В случае применения этого метода необходимо соответствующее корректировки фактических рыночных цен.
3. Метод определения стоимости на основе издержек (затратный метод).
По этому методу стоимость объекта недвижимости определяется, учитывая фактические расходы владельца объекта для его создания или приобретения за вычетом износа. Расходы, понесенные собственником, подтверждаются документально. Если владелец объекта обязан вести бухгалтерский учет в соответствии с действующим законодательством, объект может оцениваться по его балансовой остаточной стоимости, отраженной в бухгалтерской отчетности. Стоимость объекта недвижимости индексируется с учетом инфляции. Разновидностью метода определения стоимости на основе затрат является метод, который предусматривает расчет оценщиком возможных затрат на создание объекта в текущих ценах за вычетом износа.
Следует заметить, что перечисленные методы оценки объектов недвижимого имущества преимущественно используются в комплексе. Но в зависимости от выбранного объекта оценивания они могут иметь разный статус: один избираться как основной, а другие - вспомогательные. Исключением является ситуация, когда оценивание возможно лишь с единственным методом (табл. 8.2).
Таблица 8.2. в оценка недвижимости
Метод стоимости дохода является основным при оценке объектов, создание или приобретение которых осуществляется с целью получения прибыли (ренты). К таким объектам относятся предприятия и их структурные подразделения как целостные имущественные комплексы; сельскохозяйственные угодья, предназначенные для производства товарной продукции; другие доходные земельные участки; доходные здания и сооружения. При этом метод стоимости дохода является единственным методом оценки доходных земельных участков при отсутствии доказательной и достаточной информации об их трансакции. Другие методы оценки доходных объектов могут применяться как вспомогательные.
Метод сравнительной стоимости является основным при оценивании бездохідних объектов или объектов, доходность которых не имеет решающего значения. К таким объектам относятся индивидуальные жилые дома и частные квартиры; приусадебные земельные участки; земельные участки, отведенные под индивидуальную жилую застройку; дачные дома и участки. Кроме того, метод сравнительной стоимости является единственным методом оценки бездохідних земельных участков. Он также может использоваться как вспомогательный при оценке доходных объектов.
Метод определения стоимости на основе затрат может использоваться при оценивании объектов, созданных человеком, как основной (или вспомогательный). Исключением является оценка бездохідних объектов, созданных человеком, при отсутствии информации об их транзакции: в этом случае метод определения стоимости на основе затрат - единственный.
Если основным методом оценивания является метод стоимости дохода, вспомогательный используется метод сравнительной стоимости, а в случае невозможности его применения - метод определения стоимости на основе затрат. В случае, если основным методом оценивания с метод сравнительной стоимости, как вспомогательный используется метод определения стоимости на основе затрат.
При незначительных отклонениях между оцінюваннями, определенными различными методами (отклонение оценки, определенной по вспомогательным методом, не превышает 10% от оценки, определенной по основному), дальнейший порядок оценки таков:
Если основным является метод стоимости дохода и денежная оценка объекта, определенная по этому методу, ниже оценки, определенной по вспомогательным, принимается оценка, определенная по основному методу, а в случае, если оценка, определенная по основному методу выше, то определяют среднюю величину из двух оценок,
Если основным является метод сравнительной стоимости, используется оценка, определенная по этому методу.
Если отклонения между оценками более 10%, результаты оценки по обоим методам подлежат дополнительной проверке на их обоснованность.
На основе каждого из указанных методов разрабатываются разнообразные методики оценки недвижимого имущества. При определении цены продажи учитывается будущее назначение объекта (например, оцениваемая земельный участок предназначен для производства сельскохозяйственной продукции или отводится под индивидуальную жилищную застройку). Цены продажи могут определяться как текущая (на дату оценки), так и перспективные (определены на установленную будущую дату).
Во время анализа результатов оценивания следует также обращать внимание) на то, что данные результаты должны соответствовать диапазону цен (арендной платы) на аналогичные объекты в регионе. Информацию о ценах ни недвижимость можно получить из следующих источников: консультаций с риэлтерскими фирмами; региональные издания о недвижимости и средства массовой информации; аукционы и открытые торги; Интернет и прочее.
Банковские учреждения не всегда пользуются услугами независимых оценочных компаний. В этом случае они осуществляют оценивание предмета обеспечения собственными силами. Известно, что многие банки имеют в своем штате достаточно квалифицированных оценщиков. Создание собственного отдела оценки обеспечения в банке имеет ряд как преимуществ, так и недостатков. В частности, к преимуществам можно причислить:
Практически исключена возможность для заемщика повлиять на результат оценки с целью его завышения;
Появляется возможность конкурентного преимущества перед другими банками, поскольку на стадии рассмотрения заявки потенциальный заемщик не несет расходов на оценку залогового обеспечения;
Параллельно с оценкой сотрудники банка могут определить ликвидность залога.
Среди недостатков следует выделить:
Затраты на содержание отдела оценки в большинстве случаев выше, чем регулярное привлечение независимой оценочной компании;
Все затраты на оценку залога несет банковское учреждение. Практика банковской деятельности показывает, что не все банковские
учреждения удовлетворены сотрудничеством с оценочными компаниями и отчеты, которые предоставляются оценщиками, в большинстве случаев проверяются работниками банков.
При взаимодействии банков и оценочных компаний могут возникать следующие проблемы:
1. Порядочность оценщика.
Потенциальный заемщик (именно он в большинстве случаев выступает заказчиком оценки) заинтересован в том, чтобы оценочная стоимость его имущества была максимальной. Банковское учреждение такой подход не устраивает, поскольку в случае невозврата кредита она должна будет погасить убытки за счет реализации обеспечения. Вследствие завышенного оценивания стоимости залога, сумма предоставленного кредита будет больше реальной цены обеспечения, а вероятность того, что банк сможет покрыть свои потери за таким кредитом, низкие.
Указанная проблема вызвана конфликтом интересов заемщика и банка, поскольку первый заинтересован в максимальной сумме кредита за минимального залогового обеспечения, а второй - в том, чтобы выручка от продажи залога покрывала задолженность заемщика. Для решения этой проблемы банковское учреждение должно самостоятельно отбирать оценочные компании, отчетам которых он может доверять. При этом оценщики должны понимать, что их клиентом является банковское учреждение (хотя и услуги оценки оплачивает заемщик) и существует возможность потери ее как клиента, который поставляет заказы на оценку.
2. Компетенция оценщика.
Завышение оценочной стоимости может также свидетельствовать об ошибках в деятельности оценщиков. Сущность этой проблемы заключается в низком профессиональном уровне оценщиков или халатном отношении к своей работе. Эта проблема может решаться тестированиями оценщиков относительно их профессиональной пригодности. При этом можно создать узкий круг аккредитованных банком оценочных компаний, которые будут проверены на профессионализм работников.
3. Информативность отчета об оценке.
Причиной недостаточности информации в отчетах оценочных компаний, как правило, является недостаточное участие банковского учреждения в постановке задач по оценке. Банки должны участвовать в заключении договора об оценке, при чем они будут иметь возможность четко определить и включить все необходимые вопросы по оцениванию стоимости предмета обеспечения задач на оценивание.
Таким образом, среди основных условий совместной работы банка и оценочной компании следует выделить:
Необходимость формирования пула аккредитованных оценочных компаний, которым банковское учреждение будет доверять оценки залогового обеспечения. При этом можно объявить конкурс на выбор оценочной компании, установив определенные критерии отбора (например, стаж работы на рынке не менее трех лет, наличие высококвалифицированных специалистов). В процессе выбора банком оценочной компании следует обращать внимание на качество проведения оценки, а также на стоимость предоставляемых услуг и скорость их предоставления;
Необходимость регулярной проверки аккредитованных оценочных компаний на порядочность и компетентность;
Заключение трехстороннего договора на оценку залогового обеспечения, в котором должны быть предусмотрены все необходимые требования банка к отчету об оценке.
Итак, перед тем, как оформить договор обеспечения и осуществить процедуру предоставления кредита, банковская организация должна определить стоимость имущества, которое предоставляется в залог, и адекватность этого имущества сумме предоставленного кредита. В случае недостаточной стоимости предлагаемого заемщиком обеспечения банки могут потребовать предоставление дополнительных гарантий возврата кредита.
Ее размер равен сумме средств, которую получит залогодержатель при реализации залогового имущества в установленный срок, включая покрытие дополнительных расходов.
Это понятие активно используется в кредитовании, но на законодательном уровне оно не закреплено. Соответственно нет четкой методики для определения залоговой стоимости, в большинстве случаев она рассчитывается каждой кредитной организацией самостоятельно, исходя из внутренних методик и правил.
Определение залоговой стоимости
Залог является одной из наиболее надежных форм обеспечения и активно используется при кредитовании. В качестве залога может выступать движимое, недвижимое имущество, интеллектуальная собственность и другое ликвидное имущество.
Порядок определения залоговой стоимости в законодательстве не прописан. Это значит, что она определяется сторонами самостоятельно и прописывается в договоре. На практике кредитор оценку производит самостоятельно, в некоторых случаях могут привлекаться сторонние эксперты-оценщики.
Размер залоговой стоимости должна обеспечить возмещение ущерба кредитору в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. Поэтому банки включают в нее разного рода риски, издержки, которые могут возникнуть в будущем при реализации залога.
Залоговый дисконт
Залоговая стоимость тесно связана с рыночной стоимостью, но у них есть определенные отличия. Разница между залоговой и рыночной стоимостью, называется залоговым дисконтом. При его расчете учитывают:
- сумму задолженности перед кредитором;
- сумму налогов и сборов, которые нужно будет уплатить при (после) реализации залога;
- транспортные расходы;
- судебные расходы;
- другие расходы, связанные с реализацией залога.
На практике, у каждого кредитора есть свои шаблоны для определения дисконта. Например, при ипотеке дисконт составляет в среднем 20-30%, при выдаче кредита под залог оборудования — 40-60%.
При определении залогового дисконта важно соблюсти баланс. С одной стороны кредитор должен стремиться увеличить его размер, тем самым минимизировать риски реализации залогового имущества. Но с другой стороны конкуренция на рынке кредитования не позволяет ему это сделать. Если банк будет занижать оценку залога и отдавать предпочтение высокому залоговому дисконту, то это отпугнет клиентов.
Нюансы
Залоговая стоимость — это больше формальное понятие. Она не совпадает с ценой реализации залогового имущества, так как учитывает определенные риски и дополнительные расходы, связанные с реализацией.
Банк не может полностью учесть конъюнктуру рынка и обстоятельства, которые могут возникнуть в будущем. Поэтому залоговая стоимость на практике не всегда может покрывать убытки кредитора. Продавать залоговое имущество по залоговой стоимости целесообразно в ряде случаев:
- сумма задолженности, включая проценты и пеню, значительно ниже залоговой стоимости;
- продажа имущества осуществляется структуре, которая связана с банком или ему подведомственна, при этом рыночная цена актива с момента заключения залоговой сделки выросла.
Вопрос определения залоговой стоимости на сегодняшний день является важным и актуальным. Залогодержатель должен выработать и вести взвешенную политику в этом направлении, чтобы максимально снизить риски и получить эффект от проведения залоговых операций. Также актуальным является вопрос закрепления сущности и принципов определения залоговой стоимости в законодательстве.
Предоставление кредита под залог имущества в докризисное время было довольно распространено. Такого рода услуга — весьма интересна, поскольку позволяет человеку сравнительно быстро получить деньги, причем в приличном размере — обычно до 70% от стоимости залога. Однако в том случае, если заемщик не сможет вернуть долг, залог придется реализовать. Здесь важную роль играет вопрос оценки.Что может быть предметом залога?
В широком смысле слова ипотека означает не только кредит на покупку квартиру, но и выдачу денежных ссуд под залог имущества, находящегося в собственности заемщика.Предметами залога могут быть:
- объекты недвижимости (здания, квартиры, земельные участки и др.);
- машины и оборудование;
- ценные бумаги (векселя, акции предприятий);
- товары промышленной и продовольственной группы (продукция высокого качества с длительным сроком хранения), в том числе товары в обороте;
- имущественные права, которые могут быть отчуждены (например, право на долю в имуществе хозяйственного субъекта), долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права.
После получения кредита заемщик может продолжать пользоваться заложенным имуществом, но теряет право продавать, дарить, обменивать предмет залога.
NB! В случае дефолта заемщика залог переходит в собственность банка.
Зачем нужна оценка залога?
Оценка залога позволяет установить правильное соотношение между стоимостью закладываемого имущества и величиной кредита, что впоследствии способствует предотвращению (урегулированию) разногласий между сторонами сделки, которые могут возникнуть при обращении взыскания на предмет залога.Независимую оценку стоимости объекта недвижимости проводит банк.
Когда нужно проводить оценку залога?
До обращения за кредитом в банк не стоит оценивать имущество, которое предполагается использовать в качестве залога, поскольку:- прежде чем принять решение о выдаче кредита, банк проверит финансовое состояние заемщика, и, если он найдет его неудовлетворительным, предварительная оценка вообще не понадобится;
- обычно банки имеют собственных аккредитованных оценщиков, поэтому существует вероятность того, что отчеты «сторонней» компании кредитная организация не примет; если рассмотрение кредитной заявки будет длиться долго, то есть вероятность, что банк объявит имеющуюся оценку устаревшей.
Как определяется залоговая стоимость имущества?
Оценочные компании определяют стоимость залога с некоторым дисконтом: обычно его размер составляет 20-50% от рыночной цены объекта.Величина дисконта различается в каждом конкретном банке, согласно внутренним регламентам отдела кредитования. Она зависит от:
- конкретных условий кредитования;
- степени ликвидности объекта;
- кредитной истории потенциального заемщика.
- возможные судебные издержки при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке;
- расходы, связанные с дальнейшей реализацией объекта недвижимости на открытых торгах или аукционе.
Реализации залогового имущества
Вследствие финансового кризиса количество дефолтов заемщиков увеличилось. Объем просроченных жилищных кредитов вырос за прошлый год в три раза.Как уже отмечалось, при регулярных неплатежах со стороны должника и очевидной невозможности восстановления его платежеспособности в обозримом будущем, имущество заемщика может быть продано с торгов (при судебном порядке обращения взыскания) или по договору комиссии (при судебном и внесудебном порядках взыскания).
Продавая залог, банкиры возвращают свои деньги, предоставленные в виде кредита. Однако не всегда — особенно на фоне падения цен на рынке недвижимости — после реализации предмета залога кредит может быть полностью погашен.
Кстати, самим продавать имущество дефолтного должника банку не так выгодно: как минимум после принятия его на свой баланс, у кредитной организации появляется дополнительная налоговая нагрузка.
Есть еще один вариант — переоформление проблемного кредита на более платежеспособное лицо. Заемщик в таком случае сравнительно безболезненно избавляется от долга, который не в состоянии вернуть, а банк получат пусть и нового, но платежеспособного клиента. Вариант неплохой, но реализовать его на практике не так легко, особенно в сегодняшних, посткризисных реалиях.
Елена Каштэлян,
специалист отдела оценки компании
Ее размер равен сумме средств, которую получит залогодержатель при реализации залогового имущества в установленный срок, включая покрытие дополнительных расходов.
Это понятие активно используется в кредитовании, но на законодательном уровне оно не закреплено. Соответственно нет четкой методики для определения залоговой стоимости, в большинстве случаев она рассчитывается каждой кредитной организацией самостоятельно, исходя из внутренних методик и правил.
Определение залоговой стоимости
Залог является одной из наиболее надежных форм обеспечения и активно используется при кредитовании. В качестве залога может выступать движимое, недвижимое имущество, интеллектуальная собственность и другое ликвидное имущество.
Порядок определения залоговой стоимости в законодательстве не прописан. Это значит, что она определяется сторонами самостоятельно и прописывается в договоре. На практике кредитор оценку производит самостоятельно, в некоторых случаях могут привлекаться сторонние эксперты-оценщики.
Размер залоговой стоимости должна обеспечить возмещение ущерба кредитору в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. Поэтому банки включают в нее разного рода риски, издержки, которые могут возникнуть в будущем при реализации залога.
Залоговый дисконт
Залоговая стоимость тесно связана с рыночной стоимостью, но у них есть определенные отличия. Разница между залоговой и рыночной стоимостью, называется залоговым дисконтом. При его расчете учитывают:
- сумму задолженности перед кредитором;
- сумму налогов и сборов, которые нужно будет уплатить при (после) реализации залога;
- транспортные расходы;
- судебные расходы;
- другие расходы, связанные с реализацией залога.
На практике, у каждого кредитора есть свои шаблоны для определения дисконта. Например, при ипотеке дисконт составляет в среднем 20-30%, при выдаче кредита под залог оборудования — 40-60%.
При определении залогового дисконта важно соблюсти баланс. С одной стороны кредитор должен стремиться увеличить его размер, тем самым минимизировать риски реализации залогового имущества. Но с другой стороны конкуренция на рынке кредитования не позволяет ему это сделать. Если банк будет занижать оценку залога и отдавать предпочтение высокому залоговому дисконту, то это отпугнет клиентов.
Нюансы
Залоговая стоимость — это больше формальное понятие. Она не совпадает с ценой реализации залогового имущества, так как учитывает определенные риски и дополнительные расходы, связанные с реализацией.
Банк не может полностью учесть конъюнктуру рынка и обстоятельства, которые могут возникнуть в будущем. Поэтому залоговая стоимость на практике не всегда может покрывать убытки кредитора. Продавать залоговое имущество по залоговой стоимости целесообразно в ряде случаев:
- сумма задолженности, включая проценты и пеню, значительно ниже залоговой стоимости;
- продажа имущества осуществляется структуре, которая связана с банком или ему подведомственна, при этом рыночная цена актива с момента заключения залоговой сделки выросла.
Вопрос определения залоговой стоимости на сегодняшний день является важным и актуальным. Залогодержатель должен выработать и вести взвешенную политику в этом направлении, чтобы максимально снизить риски и получить эффект от проведения залоговых операций. Также актуальным является вопрос закрепления сущности и принципов определения залоговой стоимости в законодательстве.
