К нам часто обращаются в компанию с типичными ситуациями: «Хотела продать свою долю домовладения, пришла на задаток в агентство недвижимости и принесла все документы на дом. Не смогла продать свою долю дома, так как специалист, который смотрел мои документы сказал, что у нас есть самозастрой. Объясните мне, пожалуйста, что такое «самозастрой». Я всего лишь пристроила коридорчик».
Екатерина Каракшина, специалист отдела продаж услуг юридического департамента:
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой (самозастроем)
является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с приведенным определением, постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков):
- возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей;
- отсутствие необходимого разрешения на строительство/ реконструкцию;
- существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.
Таким образом, постройка может являться самовольной либо с самого начала строительства (на самовольно занятом земельном участке или при отсутствии необходимого разрешения), либо может стать таковой непосредственно в процессе строительства, если застройщик выйдет за рамки согласованного проекта, допустив существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самозастрой, не приобретает на нее право собственности и, соответственно, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Как снять самозастрой? В соответствии с законодательством для строительства или реконструкции индивидуального жилого дома необходимо получить разрешение на строительство в администрации района. В том случае, если такое разрешение Вами не получено, данная постройка будет являться самовольной (самозастрой). Право на самовольную постройку может быть признано в суде либо может быть зарегистрировано в «упрощенном» порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. Обращаем Ваше внимание на то, что в любом случае, земельный участок должен находиться у Вас в собственности.
Если земельный участок у Вас не в собственности, то в начале необходимо заняться оформлением документов на землю. В случае наличия каких-либо землеотводных документов, право собственности на землю может быть зарегистрировано Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области. При отсутствии землеотводных документов вы вправе выкупить земельный участок под вашими строениями, однако, наличие самозастроя будет препятствовать выкупу. В этом случае, ситуация напоминает «замкнутый круг»: чтобы узаконить «самозастрой» необходимо иметь в собственности землю, которую нельзя получить в собственность потому, что имеется «самозастрой».
Ситуация еще более осложняется в случае, если домовладение находится в общей долевой собственности: необходимы будут оригиналы документов всех совладельцев и конечно же их согласие.
Картинка: about-realty.net
Снятие самозастроя, узаконивание перепланировки, приватизация без помощи юриста
Составитель Людмила Леонидовна Садовая
Часть I. Самозастрой
Глава 1. Что включает в себя понятие «самозастрой»?
Ответ на вопрос, что же такое самострой, или самозастрой, можно найти в статье 222 Гражданского Кодекса РФ: «Самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
При наличии любого из этих признаков строение, сооружение и иное недвижимое имущество признается самовольной постройкой.
Самозастроем, например, является:
Дом, построенный без разрешения на строительство;
Жилой флигель на участке;
Сарай во дворе многоквартирного дома;
Летняя кухня или веранда, пристроенные к дому;
Надстройка в виде второго этажа или мансарды;
Подвал в доме, выкопанный без разрешения на реконструкцию, и т.д.
Главное правовое последствие самовольной постройки состоит в следующем: лицо, ее осуществившее, не приобретает права собственности на нее. Оно является лишь собственником материалов, израсходованных при застройке. Самовольная постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение ею, недействительны как противозаконные.На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не может распространяться приобретательная давность. Положение о приобретательной давности означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него. Лица, допустившие самозастрой, обязаны осуществить его снос (полную разборку) за свой счет или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
Кроме того, лица, виновные в самовольном строительстве или изменении архитектурного облика строения, несут административную ответственность. Так, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа.
«Строительство без разрешения загородного дома и хозяйственных построек производственного и непроизводственного назначения, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц – от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц – от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда».
Зачастую самовольно возведенный частный дом является единственным жилищем для семьи, а иногда и для нескольких семей, поэтому в этой книге мы подробно остановимся на основных вариантах легализации (узаконения) самовольной постройки.
Для снятия самозастроя потребуется достаточно большое количество сил и времени. Для того чтобы в последствии не проходить все «круги бюрократической машины», давайте по порядку разберемся в этом нелегком, но очень важном вопросе.
Глава 2. Как избежать самозастроя?
Разрешение на строительство или реконструкцию
Прежде чем приступить к строительству жилого дома или любого другого объекта, следует, в первую очередь, определиться с участниками данного процесса и обратиться за специальным разрешением на строительство в архитектурную службу района, сельскую или поселковую администрацию. Вторым шагом станет обращение в проектную организацию, которая либо самостоятельно разработает проект, либо составит проектное задание. Последний этап – выбор подрядной организации, которая, собственно, и будет заниматься процессом строительства.
Так выглядит идеальный алгоритм строительства того или иного объекта. Однако в реальности все часто бывает гораздо прозаичнее. В погоне за экономией застройщик самостоятельно, с помощью родственников или «вольных» строительных бригад, делает на своем земельном участке все, что ему заблагорассудится. Многие люди выбирают для себя (как им кажется) более экономичный способ возведения объекта недвижимости – просто строят самостоятельно безо всяких разрешений, проекта и прочей необходимой документации.
Для начала определимся с тем, какие объекты можно считать возведенными самовольно, поскольку достаточно часто в документах БТИ все строения, кроме самого жилого дома, обозначены как построенные самовольно, а значит, и оценке не подлежат.
Оценка строения – определение инвентаризационной стоимости строения и сооружения, существует для целей налогообложения.
Оценке для целей налогообложения не подлежат строения, помещения и сооружения:
– строящиеся;
– самовольно возведенные;
– признанные по различным причинам непригодными для дальнейшей эксплуатации;
– бесхозяйные;
– назначение которых не определено.
Таким образом, объекты как бы не существуют, так как на их возведение в местном отделе архитектуры, пожарной инспекции и других организациях не было выдано специальных на то разрешений. К таким строениям применима ст. 222 Гражданского Кодекса РФ об отсутствии специального разрешения. Эта статья также посвящена проблемам судебного признания собственности на самовольные постройки.
Итак, все, что построено без разрешений и проектов или с нарушением проекта (отступлением от проекта), является самозастроем.
Например : лицо является собственником земельного участка, на котором было совершено самовольное возведение объектов недвижимости при отсутствии специальных разрешительных документов на строительство.
Это, как правило, коммерческие и некоммерческие объекты недвижимости небольшой площади, возведенные в зоне, не привлекающей всеобщего внимания, а также небольшие торговые павильоны и магазинчики, которые зачастую не имеют всей необходимой документации.
Застройщик одновременно оформляет документы и ведет процесс постройки, который, так или иначе, считается незаконным, поскольку на него нет утвержденного разрешения.
Выдача разрешений на строительство
Как известно, любую болезнь проще лечить в самом начале, а проблему решать, как только она появилась. Любой «запущенный» или пущенный на самотек вопрос в итоге отнимает гораздо больше средств, времени и сил, чем решенный своевременно. В случае самозастроя самым разумным и логичным решением становится получение разрешения на строительство и совершение действий, исключающих сам факт возникновения самозастроя. Разрешение на строительство – это административный акт, предоставляющий право осуществлять застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, он является основанием для реализации архитектурного плана.
Разрешение на строительство выдается застройщику органами исполнительной власти субъектов Федерации – Земельным комитетом и Управлением по Архитектуре и градостроительству при администрации района. После представления градостроительного плана земельного участка, форма которого установлена Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. № 840.
Выдача разрешений на строительство на территории поселения, дачных и садовых товариществ осуществляется, соответственно, органами местного самоуправления поселения – Главой местной поселковой администрации, Земельным комитетом и Управлением по Архитектуре и градостроительству.
Разрешение на строительство требуется:
1. Для застройки индивидуального земельного участка.
2. Для проведения капитального ремонта объекта.
3. Для проведения отдельных этапов строительства, реконструкции.
С 1 января 2010 г. не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки. Применительно к индивидуальному жилищному строительству в указанной ситуации может быть отказано в выдаче разрешения на строительство, если схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта не соответствует действующим градостроительным и строительным нормам и правилам.
Для индивидуального жилищного строительства разрешение на строительство выдается на десять лет . Оно может быть продлено на основании заявления заказчика. В целях пресечения возможных злоупотреблений со стороны застройщика в продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи заявления о продлении такого срока (т.е. не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения).
Самовольное возведение различных построек — практика, сложившаяся в различных российских регионах в результате несовершенства законодательных норм по данной проблеме. Легализация постройки на практике выглядит сложным процессом, который требует определенных временных и финансовых затрат.
Какая постройка относится к самострою
В гражданском законодательстве прописано, что владелец земельного участка может устанавливать на нем здания, сооружения и иные типы построек, также допускается снос возведенных строений.
Владелец участка может заниматься строительством самостоятельно или привлекать для реализации данной цели сторонних лиц. Единственным условием является соответствие построек стандартам качества, принятым в строительной отрасли.
Самостроем считается любая разновидность недвижимости (дом, баня, склад, амбар) которые построены на земельном наделе, не предусмотренном для использования в таких целях или постройки, которые были построены без получения согласований на строительство.
Самостроем признаются и здания, которые не соответствуют строительным нормам и правилам градостроительства.
Самовольная постройка исключает следующие действия :
- получение прав собственности;
- возможность распоряжаться недвижимым имуществом;
- возможность совершения сделок.
Гражданское законодательство указывает, что самострой необходимо снести, если права собственности на него не будут признаны законным путем. При этом важно понимать, что признать право собственности можно только в отношении строений, возведенных на участке, который является предметом частной собственности.
Как узаконить и оформить самовольную постройку
Существует два основных варианта :
- через судебный орган;
- административным способом.
Признание судом — предполагает поиск доказательств того, что инициатор постройки обладает имущественными правами на земельный участок и возвел строение, которое не может нести угрозу здоровью граждан и не нарушает законные интересы иных собственников, а также третьих лиц.
Административный способ применяется в отношении всех типов построек, возведение которых допускается без получения специального разрешения на строительство, чаще всего речь идет о небольших деревянных постройках, установленных на земле, расположенной в дачном или садоводческом товариществе.
Документы для регистрации постройки в собственность
Для того чтобы зарегистрировать самовольную постройку нужно обратится в ФРС или ее региональное представительство с подготовленным комплектом бумаг. Потребуются следующие документы:
- выписка из похозяйственной книги;
- документы, иллюстрирующие имущественные ;
- документы из муниципалитета о предоставлении земельного надела;
- техпаспорт для строений, возведенных для постоянного проживания ранее, чем в 2010 году;
- декларация на постройку (для дачных объектов, гаражей).
Наказания за самострой
Если самовольно возведенная постройка досталась вам совместно с землей или вы решились на ее строительство, вы должны знать, что законодательство вводит наказания за строительство, произведенное без разрешения представителей государственных структур. На практике существует несколько сценариев:
- Если вы возвели строение на участке земли, собственником которого вы не являетесь, то расценивается как захват чужих земельных владений и влечет наказание в виде штрафа. Для граждан его размер варьируется в пределах одной тысячи рублей, для компаний может составить до 20 тысяч рулей.
- Если вы возвели объект капитального строительства на земле, которую нельзя использовать для решения подобных задач , то такую постройку придется демонтировать и оплатить все издержки, возникшие в процессе ее сноса.
Снос самовольной постройки является единственной мерой избежать серьезных проблем с законом в случае, если строение было возведено без учета строительных норм и правил безопасности, установленных для зданий и сооружений.
Стоимость легализации самовольной постройки
Цена регистрации самостроя складывается из нескольких элементов:
- Государственная пошлина за регистрационные действия в размере 2000 рублей;
- Затраты на оформление прав собственности на землю (при отсутствии);
- Расходы на оформление доверенности (если привлекаете для решения опроса доверенное лицо).
Тонкости законодательства всегда ставят перед непростым выбором: узаконить самострой для того чтобы, снять ограничения по распоряжению имуществом или сохранить статус кво для того чтобы, не оформлять бумаги и не тратить деньги. Выбор за вами, но несмотря на всю сложность процедуры, легализация постройки – необходимый шаг для ограждения себя от возможных неприятностей.
Видео: Юрист, как узаконить самострой
Согласно действующему законодательству самозастроем или самовольной постройкой признается строение, возведенное на земельном участке, целевое назначение которого не соответствует строению (например, многоквартирный дом на землях ИЖС), либо строение, возведенное без своевременно полученных разрешений и согласований.
При этом собственник такого строения не вправе каким-либо образом им распорядиться. Такую постройку нельзя продать, подарить, завещать, сдать кому-нибудь в аренду.
В случае если самовольная постройка нарушает права третьих лиц либо вредит их здоровью административным органом может быть принято решение о сносе самозастроя. При этом снос самозастроя осуществляется за счет того кто эту постройку возвел.
Как снять самозастрой
Снятие самозастроя в г. Ростове-на-Дону можно осуществить двумя способами:
- в «упрощенном» административном порядке – оформив технический и кадастровый паспорта, получив согласие администрации и зарегистрировав права в органах росреестра;
- в судебном порядке – составив и подав исковое заявление с пакетом необходимых документов.
Упрощенная процедура узаконения, получившая в народе название дачная амнистия, действует только в том случае, если земельный участок принадлежит вам на праве собственности. Но если ваш дом не единственная застройка на участке, вы напрямую зависите от своих соседей в вопросах, связанных с распоряжением своим недвижимым имуществом. В случае если вам не удается договориться с соседями о разделе земельного участка, то единственным способом узаконить строение является раздел земельного участка на два или несколько самостоятельных.
Документы для узаконения постройки в судебном порядке
- Отказ архитектуры в согласовании строительства самовольной постройки.
- Проектно-сметная документация на строение.
- Заключение технической экспертизы о соответствии постройки СанПин, СНиП и т.д.
- Выписка из правил застройки и землепользования.
- Документы подтверждающие право собственности или пожизненного владения на земельный участок, на котором возведено строение.
Что дает узаконение самовольной постройки
После прохождения всей процедуры регистрации права собственности на жилое строение вы получаете право прописки в нем. Это касается, в первую очередь, строений, расположенных в садоводческих товариществах и дачных некоммерческих товариществах г. Ростова-на-Дону и прилегающих территорий.
Узаконенную постройку можно продать или подарить, а также сдать в аренду.
Специалисты нашей компании помогут вам собрать пакет документов для узаконения дома, гаража или иной постройки, а также осуществить всю процедуру узаконения самовольной постройки. Задайте ваш вопрос по снятию самозастроя юристу, позвонив по телефону +7 905 425-24-25.
