Российский законодатель в качестве общего правила придерживается системы традиции (traditio (лат.) - передача). Таким образом, если иное не установлено законом или договором, право собственности у приобретателя движимой вещи по договору возникает с момента ее передачи . При этом момент возникновения права собственности в результате передачи вещи может не совпадать с моментом поступления вещи во владение собственника.
Под передачей понимается несколько следующих разновидностей распорядительных действий отчуждателя.
Во-первых, прежде всего, передача - это вручение вещи приобретателю. В результате вручения к приобретателю переходит фактическое владение вещью. Таким образом, момент возникновения права собственности на вещь и перехода владения вещью для приобретателя совпадают.
Во-вторых, передачей признается сдача вещи перевозчику для отправки приобретателю или сдача вещи в организацию связи для пересылки приобретателю (но только если по договору вещь отчуждена без обязательства доставки). Право собственности у приобретателя возникает в момент сдачи вещи перевозчику или в организацию связи, но во владение ему вещь поступит позднее, когда перевозчик или организация связи выполнит свои обязательства по доставке вещи. Если же по условиям договора вещь отчуждена с обязательством доставки, то передачей вещи будет считаться ее вручение приобретателю перевозчиком или организацией связи.
В-третьих, к передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее. Связь права собственности с владением становится еще призрачнее: получение вещи в обладание может вообще не входить в намерения приобретателя. Приобретатель может распорядиться вещью (перенести право собственности на нее), передав товарораспорядительный документ на нее новому приобретателю.
В-четвертых, символическая передача (например, вручение ключей от автомобиля) либо передача правоустанавливающих документов (например, кассового чека, подтверждающего покупку телевизора). Напрямую законодатель предусматривает эту разновидность передачи только для случаев приобретения права собственности по договору дарения (ч. 2 п. 1 ст. 574 ГК). Очевидно, для других договорных моделей символическая передача либо передача правоустанавливающих документов также может быть предусмотрена как момент перехода права собственности, но только в том случае, если стороны прямо оговорили это в договоре.
В-пятых, фиктивная передача. В римском праве это именовалось traditio brevi manu (лат.) - "передача короткой рукой". Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.
В каких случаях право собственности у приобретателя по договору возникает не с момента передачи вещи? Анализ законодательства показывает, что право собственности может оставаться на некоторое время у отчуждателя вещи, несмотря на ее передачу приобретателю (см., например, ст. 491 ГК РФ). В то же время в современном российском праве не предусмотрена так называемая система соглашения (другое название - "консенсуальная система"), при которой приобретатель вещи становится ее собственником не с момента передачи, а с момента заключения договора. Таким образом, надо признать, что право собственности у приобретателя движимой вещи по договору возникает с момента ее передачи (какова бы ни была разновидность этой передачи) или позднее передачи, но ни в коем случае не до передачи.
В связи с тем, что передача вещи и момент возникновения права собственности на нее могут не совпадать, особую важность приобретает момент, когда на приобретателя переходят риски собственника. В соответствии с общим правилом ст. 211 ГК, "риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором".
Примером установленного законом исключения из общего правила служат нормы ст. 459 ГК: по наиболее распространенному основанию перехода права собственности - по договору купли-продажи - риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя (приобретателя) с момента, когда продавец (отчуждатель) считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю (если иное не установлено договором).
Собственность – это правоотношение, согласно которому индивид наделяется абсолютным правом на , т.е. господством над вещью с категорическим пресечением посягательства третьих лиц на принадлежащее собственнику имущество.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Правомочие владения — это обеспечиваемая законом возможность хозяйственного господства собственника над его имуществом.
Пользование — извлечение из имущества полезных свойств, выгоды, получение доходов.
Распоряжение — возможность совершать в отношении имущества любые действия (в том числе отчуждать в собственность третьих лиц, передавать в залог, сдавать в аренду и т.п.) вплоть до уничтожения вещи.
Собственник может передать другим лицам правомочия по владению, пользованию (чаще всего) или распоряжению (в исключительных случаях) своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
По общему правилу право собственности на вещь у приобретателя по договору с момента передачи ему этой вещи, если иное не предусмотрено законом или . Причем передачей вещи признается не только вручение вещи приобретателю, но и сдача для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки, а также передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее (ст. 224 ГК РФ). Если же к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя (например, лицо, арендовавшее какое-либо имущество, затем приобретает его в собственность), то вещь признается переданной ему с момента заключения договора. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации (если иное не установлено законом).
Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ). Т.е. после передачи вещи по договору риск случайной гибели имущества переходит к приобретателю, либо если собственник использует для передачи вещи перевозчика либо организацию связи для пересылки приобретателю вещей, то соответственно риск случайной гибели переходит на данные организации.
Понятие и содержание права собственности: Видео
1. Право собственности у приобретателя вещи
по договору возникает с момента ее
передачи, если иное не предусмотрено
законом или договором.
2. В случаях, когда
отчуждение имущества подлежит
государственной регистрации, право
собственности у приобретателя возникает с
момента такой регистрации, если иное не
установлено законом.
Комментарий к статье 223
1. В ст. 223 регулируется
момент возникновения права собственности у
приобретателя по договору, т.е. этой нормой
охватываются случаи производного
приобретения права собственности.
Возникновение права собственности
предполагает, как об этом уже говорилось
(комментарий к ), накопление определенного
юридического состава. В хозяйственной
жизни разные факты, образующие юридический
(фактический) состав, могут возникать в
разной последовательности. В связи с этим
возникает вопрос: с каким именно фактом
увязывается возникновение права
собственности?
2. Можно предположить,
что возникновение права может быть
приурочено как к моменту соглашения об
отчуждении вещи, так и к моменту передачи
вещи или к иному моменту. Соответственно
выделяются система консенсуса (достижение
соглашения об отчуждении вещи), система
традиции (переход права собственности в
момент передачи: traditio (лат.) - передача),
система регистрации (переход права
собственности в момент регистрации).
Каждая из этих систем производного
возникновения права собственности имеет
свои преимущества. Например, система
консенсуса точно отвечает действительным
отношениям прежнего собственника
(отчуждателя) и приобретателя. Когда они
достигли соглашения, тогда и перешло право.
Недостаток этой системы состоит в том, что
третьи лица не могут точно определить, кто
именно является собственником, пока
состоявшийся переход каким-либо образом не
станет публичным. Вследствие этого
создается неопределенность в гражданском
обороте - его участники не могут достоверно
судить, кто является в данный момент
собственником товара и от кого зависит
юридическая судьба конкретной вещи.
Невозможно определиться и с реальной
кредитоспособностью того или иного лица.
Эти недостатки устраняются системой
традиции, которая увязывает фактическую
передачу вещи с переходом права
собственности. В рамках этой системы
действует презумпция: владелец полагается
собственником фактически принадлежащего
ему имущества. Однако система традиции не
всегда удобна, если отношения сторон
сопряжены с дополнительными условиями,
связанными со взаимными обязательствами по
поводу отчуждения вещи.
Наконец,
система регистрации устраняет всякую
неясность в вопросе юридической
принадлежности вещи, одновременно позволяя
установить любые дополнительные права и
обязательства сторон по поводу имущества.
Публичность регистрации позволяет
третьим лицам получить достаточную
информацию о кредитоспособности того или
иного лица, что положительно сказывается на
обеспеченности оборота.
Однако эта
система довольно дорога и не способствует
оперативности. Поэтому она применима лишь
для недвижимости и некоторых иных крупных
объектов.
Выбор той или иной системы
перехода права собственности определяется
рядом факторов: историческими,
экономическими, политическими и т.д.
3.
Действующий ГК придерживается системы
традиции, т.е. перехода права собственности
в момент приобретения вещи. Для объектов
недвижимости избрана система регистрации.
Такой выбор является достаточно
традиционным для отечественного
гражданского права.
Как уже
указывалось, любая система сопряжена с
определенными неудобствами. Поэтому из
принятого правила традиции допускаются
исключения - как соглашением сторон, так и
законом.
В то же время система
регистрации не допускает частных
исключений, так как в этом случае
разрушается сам принцип регистрации. Из
правила о том, что право собственности на
недвижимость переходит в момент
регистрации, исключения могут быть сделаны
только законом.
4. Система традиции
порождает проблему соотношения договора об
отчуждении вещи и передачи вещи. Если в
момент заключения договора не происходит
по общему правилу перехода права
собственности, то возникает вопрос о
зависимости передачи вещи от договора. На
почве системы традиции можно
сконструировать юридический механизм, в
котором передача отрывается от договора об
отчуждении вещи и переносит право
собственности даже независимо от
действительности самого договора. Такой
механизм называется механизмом
абстрактной традиции и имеет место,
например, в германском праве, широко
применяющем конструкцию так называемого
вещного договора, т.е. договора
исключительно о передаче собственности,
заключаемого в момент фактической передачи
вещи. Механизм абстрактной традиции
создает несомненные удобства в обороте,
поскольку не ставит действительность
передачи собственности в зависимость от
каких-то пороков в договоре об отчуждении
имущества.
ГК РФ придерживается иного
подхода, который можно назвать системой
каузальной традиции. Поскольку в ст. 218
договор об отчуждении вещи охарактеризован
как основание приобретения собственности
(кауза), именно договор определяет
действительность перехода права
собственности. И, хотя переход
собственности происходит в момент
фактической передачи вещи, эффект этой
передачи, т.е. перенос ею права
собственности, предопределяется договором.
Действительность передачи, стало быть,
ставится в зависимость от действительности
договора. Эта зависимость и есть проявление
каузальности традиции.
5. Частным
следствием каузальности традиции является
то, что отчуждатель должен быть
собственником не только в момент передачи
вещи (переноса собственности), что вполне
очевидно, но и в момент заключения договора,
если только самим договором не было прямо
обусловлено, что предметом соглашения об
отчуждении является вещь, которая будет
изготовлена или приобретена в будущем (п. 2
ст. 455 ГК). Иными словами, договор о продаже
или ином отчуждении находящейся в наличии
вещи, не принадлежащей продавцу
(отчуждателю) на праве собственности или
ином праве, позволяющем распорядиться ею,
является недействительным, при том что обе
стороны или хотя бы один приобретатель
добросовестно считали, что продавец
(отчуждатель) имеет правомочие на
отчуждение этой вещи. Это приводит к
ситуациям так называемых цепочек
недействительных сделок: если вещь
отчуждена лицом, не имеющим права на
отчуждение, или с иными пороками, влекущими
недействительность отчуждения, то все
последующие приобретатели не получают
права собственности.
Нужно особо
подчеркнуть, что если отчуждатель не
является собственником передаваемой вещи в
момент ее передачи или в иной момент,
который договором или законом указан как
момент перехода собственности, то
приобретатель в любом случае не может стать
собственником вещи независимо от
действительности договора об отчуждении
этой вещи.
Традиция должна быть
совершена собственником (отчуждателем) или
иным лицом по воле собственника
(отчуждателя). Если приобретатель вещи
добудет владение собственными действиями,
помимо воли отчуждателя, то такое
приобретение традицией не является и
создать право собственности приобретателю
не сможет. Такой приобретатель окажется
незаконным владельцем вещи. А право
собственности останется за прежним
собственником.
6. Стороны договора об
отчуждении вещи вправе отступить от
правила традиции, поскольку предметом
договора не является недвижимость или иное
имущество, подлежащее регистрации, и
указать иной момент в качестве момента
перехода права собственности. В частности,
продавец может сохранить за собой право
собственности на продаваемое имущество до
полной его оплаты покупателем. В этом
случае передача товара во владение
покупателя не создает у него права
собственности. Возможна и противоположная
ситуация: стороны могут договориться, что
имущество остается во владении продавца, но
его собственником является покупатель. Это
может иметь место, например, в том случае,
когда продавец не имеет возможности
хранения купленного товара и не намерен
пользоваться им, а приобретает имущество
исключительно с целью дальнейшей продажи. В
этом случае он может впоследствии дать
указание продавцу передать (отгрузить)
товар третьему лицу (подр. см. комментарий к
ст. ст. 312, 313 ГК).
7. Договором может быть
предусмотрено, что право собственности
переходит не в момент передачи вещи, а при
возникновении иного юридического факта
(оплаты и т.д.). Но нельзя исключить правило
традиции и при этом вовсе не указать, в
какой момент переходит право
собственности. Отсюда следует важное
правило, которое часто упускается из виду:
невозможно отступить от принципа традиции,
т.е. определить моментом перехода права
собственности не момент передачи, а иной
момент, если отчуждателем в принципе
утрачена фактическая возможность передачи
вещи. Это правило можно сформулировать так:
передача собственности возможна лишь
постольку, поскольку возможна передача
владения. Данное правило универсально и
действует и для отчуждения недвижимости.
Например, если собственник потерял
владение вещью вследствие утраты, хищения,
вероятной гибели, то он не вправе
прибегнуть к диспозитивному правилу ст. 223
ГК и оговорить, что право собственности
переходит, например, в момент соглашения
или в момент оплаты вещи даже в том случае,
когда приобретатель права согласен на
такое условие. При этом сам договор о
купле-продаже или ином отчуждении
утраченной вещи будет действительным,
поскольку стороны договорились об этом.
Невозможно будет только совершить передачу
вещного права, права собственности на
проданную вещь.
Передача права
собственности без владения возможна была
бы лишь путем уступки (цессии)
приобретателю вещного иска собственника к
незаконному владельцу вещи в порядке ст. 301
ГК. Однако ГК РФ не допускает цессии вещных
прав (ст. 382 ГК). Этот запрет не только
исключает передачу права собственности на
вещь, но и суброгацию соответствующих прав
страховщику (ст. 965 ГК), что, очевидно,
существенно сужает возможности по
преследованию страховщиком нарушителей
имущественных прав.
В то же время, если
вещь находится у третьих лиц по основаниям,
которые базируются на обязательственных
(личных) требованиях собственника (хранение
и т.п.), то собственник вправе либо дать
основанное на этом обязательственном
правоотношении указание этим лицам
(законным владельцам имущества) передать
вещь приобретателю в порядке ст. ст. 312, 313 ГК,
либо передать приобретателю
обязательственное право требования в
порядке ст. 382 ГК с тем, чтобы приобретатель
уже от своего имени истребовал имущество.
Моментом перехода права собственности,
если стороны не оговорят иного, будет тогда
момент поступления вещи во владение
приобретателя.
Стало быть, собственник
имеет возможность передать вещь, если он
сам владеет вещью либо вещью владеет иное
лицо - законный владелец, который обязан
собственнику передачей вещи.
8. Если не
оговорено иное, риск гибели вещи переходит
вместе с правом собственности на вещь (см.
комментарий к ст. 211). Однако если передача
вещи и переход права собственности не
совпадают во времени, стороны обычно
договариваются о переложении риска
случайной гибели или повреждения вещи на то
лицо, которое владеет вещью и имеет
возможность контролировать ее сохранность.
Но при этом, если владение вещью
осуществляется в интересах другой стороны,
на нее могут быть возложены издержки по
содержанию вещи.
9. Определенной
спецификой обладает передача имущества в
качестве вклада в уставный капитал вновь
создаваемого хозяйственного общества или
иного юридического лица. До регистрации
этого общества у него не может возникнуть
право собственности, так как нет самого
субъекта этого права. Поэтому моментом
возникновения права собственности на
полученное в качестве вклада в уставный
капитал имущество следует считать момент
регистрации соответствующего юридического
лица. Если же имущество подлежит
регистрации, то действует правило п. 2 ст. 223 -
право собственности юридического лица
возникает с момента такой регистрации.
10. Право сторон отступить от правила
традиции и определить момент перехода
права собственности иным образом позволяет
более гибко регулировать отношения сторон.
Прежде всего это позволяет получить
гарантии на случай неплатежеспособности и
несостоятельности покупателя. В этом
случае его кредиторы не смогут получить
права на имущество, поскольку оно еще не
принадлежит приобретателю. В то же время
особые условия договоров об отчуждении
имеют безусловное действие только для
сторон договора. В отношении третьих лиц, не
являющихся кредиторами, такие условия не
могут иметь абсолютного действия: даже если
приобретатель, получив владение, не стал
еще собственником и не вправе
распорядиться вещью, третье лицо,
совершившее сделку с приобретателем, может
не знать об этом и будет защищено против
требований собственника (отчуждателя)
возражением о доброй совести.
Особенно
слабым является действие особых условий
договора, отклоняющихся от правила
традиции, если товар передается в другую
страну, в которой действует иная правовая
система. Здесь может быть парализованной не
только защита от добросовестного
приобретателя, но и защита против
требований кредиторов. Характерным может
считаться такое дело.
Немецкий
продавец продал голландскому покупателю -
строительной компании - бетономешалку с
условием, что право собственности не
переходит до полной оплаты. Покупатель не
оплатил купленной машины, а после
объявления его несостоятельным
бетономешалка была реализована в пользу
кредитора - налогового органа, поскольку
голландское законодательство
предусматривало обращение взыскания на все
имущество, находящееся на строительной
площадке несостоятельного должника.
Судебный спор, возбужденный по иску
покупателя, был решен в пользу кредитора.
Продавец, посчитав, что нарушено его
право собственности, обратился в
Европейский суд по правам человека в
Страсбурге.
Суд, отказывая в иске,
отметил: "Обычно продавец и покупатель оба
обладают ограниченным правом на имущество
(limited property right), защищаемым ст. 1 Протокола N 1 к
Конвенции, но точный объем права,
имеющегося у каждой стороны, различается
соответственно применяемому праву. В
частности, от национального права зависит,
до какой степени удержание титула
защищается против требований кредиторов
покупателя" (Дело Gasus Dosier против
Нидерландов).
Что касается
"ограниченного права на имущество (или
собственность)" (limited property right) у обеих
сторон, то это - свидетельство более
широкого понимания собственности как
вообще имущественных прав (в некоторых
делах защита по ст. 1 Протокола дается
правам, которые можно рассматривать и как
неимущественные). На самом деле в каждый
момент времени только одно лицо является
собственником вещи; у другого имеются лишь
имущественные права, права требований к
другой стороне договора.
11. Если
предметом договора об отчуждении имущества
является имущество, подлежащее
регистрации, то стороны не вправе
определять иной момент перехода права
собственности, чем тот, который указан в
законе.
Определенные сложности
возникают при применении нормы ст. 2 Закона
о государственной регистрации прав на
недвижимость, говорящей о том, что
регистрации подлежат возникновение,
переход, прекращение права собственности.
Ведь если право собственности переходит в
момент регистрации, то до того оно перейти
не может, а значит, налицо некоторое
противоречие. На самом деле, как уже
отмечалось в комментарии к ст. 218 ГК, право
вообще не переходит. В этом смысле всякая
терминология, упоминающая переход права
собственности, как и иного права, является
неточной (заметим, что в ст. 153 ГК, дающей
определение сделки, переход права как
следствие сделки не указан) и может быть
оправдана лишь давней традицией и
практическими удобствами.
Нормы ст. ст.
218, 223, 224 говорят о возникновении права
собственности на основании тех или иных
юридических фактов, с которыми закон или
договор связывает возникновение права
собственности.
Предметом регистрации,
следовательно, является тот или иной
юридический состав, который в целом признан
законом или договором достаточным для
возникновения права собственности у
приобретателя. Важно подчеркнуть, что
регистрироваться должен именно
юридический факт. Необходимо отметить, что
для регистрации должен в любом случае
представляться договор об отчуждении или
иной документ о возникновении или переходе
прав, в то время как документы, отражающие
исполнение договора, в том числе содержащие
сведения о фактическом владении объектом
недвижимости, для регистрации не требуются
(ст. 17 Закона о государственной регистрации
прав на недвижимость). Следовательно,
данные государственной регистрации (ЕГРП)
подтверждают права собственности на
недвижимость, иные вещные права и
обременения, но не содержат достаточных
сведений о владении объектами
недвижимости.
12. Правила о регистрации
не отменяют прав сторон оговорить переход
права собственности выполнением
определенных условий, например совершением
передачи объекта, что обычно и совершается.
Передача недвижимого имущества отражается
в акте передачи имущества, представляемом
вместе с договором на регистрацию. Не
исключено в качестве условия перехода
собственности и условие об оплате
имущества, подлежащего регистрации. В таком
случае отказ продавца от регистрации
должен считаться правомерным, и суд должен
отказать в иске покупателю, если в договоре
прямо указано, что он не может быть передан
на регистрацию раньше, чем покупатель
выполнит свои обязательства.
Однако,
если такое условие не сформулировано, но
имеется иное условие о том, что договор
подлежит расторжению в случае отказа от
оплаты или несвоевременной оплаты
приобретенной недвижимости, договор может
быть зарегистрирован в порядке ст. 16 Закона
о государственной регистрации прав на
недвижимость, что не лишает продавца права
требовать в дальнейшем расторжения этого
договора в общем порядке.
Однако если
договор нотариально удостоверен, то после
этого ни одна из сторон не может более
выдвинуть возражений против его
регистрации и, следовательно, против
возникновения права собственности у
покупателя (ст. 16 Закона о государственной
регистрации прав на недвижимость).
13.
Следует отличать регистрацию прав
собственности от регистрации сделок с
недвижимостью, которая требуется не всегда.
Закон предусматривает обязательную
регистрацию сделок по продаже жилых
помещений (ст. 558 ГК), предприятий (),
дарения недвижимости (ст. 574 ГК). В то же
время продажа зданий, сооружений,
помещений, не относящихся к числу жилых или
не являющихся предприятиями, не требует
регистрации.
Однако для того, чтобы у
приобретателя возникло право
собственности на приобретенную по такому
договору недвижимость, регистрация
обязательна. В этом случае наглядно
обнаруживается несовпадение
обязательственного и вещного эффекта
договора об отчуждении имущества. Если
договор об отчуждении недвижимости, не
требующий регистрации, облечен в
надлежащую форму единого письменного
документа, то он становится обязательным
для сторон и дает им соответствующие
требования. Например, покупатель вправе
требовать передачи ему объекта
недвижимости независимо от того,
зарегистрировано ли за ним право
собственности на этот объект. Заявляя такое
требование, покупатель выступает не как
собственник, а как сторона в договоре, как
кредитор. Поэтому ему и не нужно
обосновывать свое право собственности, а
достаточно опереться на действительный
договор. Действие договора и состоит в том,
что возникает требование о его
исполнении.
При этом и фактическая
передача недвижимого имущества в порядке
исполнения не влечет еще возникновения
права собственности у приобретателя. Для
этого требуется акт государственной
регистрации. До этого собственником
имущества остается продавец.
Эта
практически распространенная ситуация
стала предметом рассмотрения Пленума ВАС
РФ. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25
февраля 1998 г. N 8 указано, что при разрешении
споров, связанных с возникновением и
прекращением права собственности на
недвижимость, арбитражным судам следует
исходить из того, что до государственной
регистрации перехода права собственности
покупатель по договору продажи
недвижимости, исполненному сторонами, не
вправе распоряжаться данным имуществом,
поскольку право собственности на это
имущество до момента государственной
регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после
передачи недвижимого имущества покупателю,
но до государственной регистрации перехода
права собственности продавец также не
вправе им распоряжаться, поскольку
указанное имущество служит предметом
исполненного продавцом обязательства,
возникшего из договора продажи, а
покупатель является его законным
владельцем. В случае заключения нового
договора об отчуждении ранее переданного
покупателю имущества продавец несет
ответственность за его неисполнение.
Из этого разъяснения следует, что продавец
не лишен юридической возможности
распорядиться имуществом и после его
передачи покупателю, поскольку продолжает
оставаться собственником недвижимости до
совершения акта регистрации права
собственности за покупателем. Однако
продавец не может передать проданного
имущества другому покупателю, так как оно
уже находится в законном владении первого
покупателя, у которого никак не может быть
истребовано. Таким образом, продавец несет
ответственность за неисполнение
заключенного договора в размере убытков,
причиненных тем, что купленная
недвижимость не передана покупателю. В то
же время вполне очевидно, что заключенный
им договор является действительным, так как
если бы он был ничтожным, то отпали бы
основания для ответственности за
причиненные неисполнением этого договора
убытки.
Предметом судебного спора
стало такое дело. На объекты недвижимости
был наложен службой судебных приставов
арест по требованию налоговых органов. ООО
"Комтекс" потребовало освобождения
недвижимого имущества от ареста, ссылаясь
на то, что это имущество было приобретено,
договор купли-продажи исполнен, хотя право
собственности и не было зарегистрировано
за покупателем. Президиум ВАС РФ,
пересматривая дело в порядке надзора,
указал, что истец, не являясь собственником
спорного имущества, не вправе требовать
освобождения его от ареста (Постановление
от 26 августа 2003 г. N 8501/03 // Вестник ВАС РФ. 2004. N
1. С. 58). Этот аргумент Президиума ВАС
следовало бы уточнить. Если покупатель,
ставший владельцем имущества, приобретает
статус законного владельца, то он, конечно,
имеет право требовать освобождения
имущества от ареста. Другое дело, что и
продавец, сохраняя право собственности,
сохраняет и право его отчуждения. А раз так,
то имущество может быть предметом
взыскания кредиторов. В этом смысле
наложение на него ареста правомерно. Но
арест означает и фактическое изъятие
имущества у покупателя, если оно находится
у него (с возможной последующей передачей
на хранение). Как можно судить из изложения
дела, вопрос об исполнении договора
купли-продажи, а тем самым и вопрос о
владении объектом недвижимости, являлся
спорным. Спора бы не возникло, если бы
пристав-исполнитель, производя арест
имущества, одновременно принял бы меры к
его фактическому изъятию.
14. Более
сложным оказался бы случай, когда было бы
зарегистрировано право собственности того
покупателя, который не получил
недвижимости во владение, тогда как
владельцем был бы другой покупатель. При
этом не имеет значения, какой из договоров
был заключен прежде другого, так как
продавец сохраняет возможность совершать
сделки по отчуждению имущества, пока
является собственником. В этом случае
применение общего правила: владелец имеет
преимущество перед другими покупателями,
имеющее силу, пока право собственности не
возникло ни у кого из покупателей, -
утрачивается. В то же время у приобретателя
нет и юридической возможности истребовать
имущество у другого покупателя, поскольку
тот является законным владельцем и не
отвечает по виндикационному иску,
действующему только против незаконных
владельцев (ст. 301 ГК). Если договор об
отчуждении имущества, совершенный без
передачи владения, не является
недействительным как мнимый или притворный
(ст. 170 ГК) или по иным основаниям, то
возникает ситуация несовпадения
собственности и владения, причем владелец
имеет основания для использования вещи и
право на защиту против третьих лиц (ст. 305
ГК), а собственник лишен иска из
неосновательного обогащения, который
возможен лишь против незаконного
владельца. В то же время собственник лишен и
возможности отчуждения вещи, так как не
может обеспечить передачи владения
покупателю. Поэтому, во всяком случае, такая
позиция не может передаваться иным лицам.
15. Заметной спецификой отличается
передача права имущества из федеральной
собственности в собственность субъектов
федерации, из государственной
собственности - в собственность
муниципальную. Здесь основанием передачи
является административный акт,
односторонний по своей природе. В силу
изданного акта соответствующие изменения
вносятся в ЕГРП, если речь идет о
недвижимости.
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Комментарий к статье 223
1. Обе статьи относятся к производным способам приобретения права собственности, когда оно основано на правопреемстве, т.е. на юридической зависимости от прав предшественника. Положения ст. ст. 223 и 224 ГК применяются при передаче не только права собственности, но и при передаче прав хозяйственного ведения и оперативного управления (см. гл. 19 ГК и коммент. к ней).
2. Очень важно точно определить момент, с которого у приобретателя вещи возникает право собственности. Ведь от этого зависит правильное решение многих других вопросов. В частности, с переходом к приобретателю права собственности на него возлагается риск случайной гибели и естественной убыли вещи, бремя содержания имущества, возникает право обращения взыскания по долгам собственника и др. Пункт 1 статьи предоставляет возможность определять этот момент самим участникам договора (например, уплата цены). Но если договором или законом не предусмотрено иное, действует положение ст. 224 ГК о том, что право собственности переходит к приобретателю вещи с момента ее передачи. Там же определено понятие передачи. Оно включает не только фактическое вручение владения вещью, но и сдачу ее перевозчику или организации связи для пересылки. Таким образом, во время пути вещь уже находится в собственности приобретателя. Это положение носит императивный характер. Однако оно не относится к недвижимому имуществу. Согласно ст. ст. 551 и 556 ГК передача недвижимости по договору купли-продажи осуществляется по передаточному акту или аналогичному документу, а переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. То же касается и других случаев, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации (если иное не установлено законом).
3. Пункты 2 и 3 ст. 224 предусматривают упрощенный порядок передачи вещи. Право собственности на вещь, уже находящуюся во владении приобретателя, переходит к нему в момент заключения договора об отчуждении ему вещи в собственность.
Передача коносамента, которым оформляется морская перевозка, или иного товарораспорядительного документа, например складского свидетельства товарного склада (ст. 912 ГК), приравнивается к передаче вещи.
Возникновение права собственности означает получение собственником прав владения, пользования и распоряжения соответствующим имуществом, а также переход к нему обязанностей по содержанию этого имущества и риска его случайной гибели и повреждения. Поэтому определение момента, когда возникает право собственности, необходимо для уяснения многих практически важных ситуаций и их правовых последствий. Этот вопрос решается по-разному в отношении недвижимого имущества, подлежащего регистрации, и движимого имущества, которое такой регистрации не требует.
1. Приобретение движимого имущества. Такое имущество не требует регистрации, и право собственности на него чаще всего возникает в трех следующих случаях: имущество создается в результате его изготовления (переработки), приобретается по договору или переходит в порядке наследования.
Момент возникновения права собственности при изготовлении (переработке) имущества в нормах ГК прямо не определяется. Надо считать, что в таких случаях право собственности возникает по завершении изготовления (переработки) соответствующего движимого имущества. Это отражается как в принятии созданного имущества во владение, так и в учете его в соответствующей документации, которая ведется юридическим лицом.
Приобретение собственности на движимое имущество по договору представляет правовую картину более сложную, поскольку возможны разные фактические ситуации. Общее правило ГК по этому вопросу таково: право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК). Таким образом, право собственности порождает не заключение договора об отчуждении вещи, а факт ее передачи другой стороне. Что следует понимать под такой передачей, ибо вещи могут передаваться покупателю по-разному?
Согласно п. 1 ст. 224 ГК передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Это означает, что во время доставки вещи приобретатель по общему правилу уже является ее собственником и, следовательно, может ею распоряжаться, однако несет риск повреждения и гибели доставляемого ему имущества.
Вручение вещи приобретателю может подтверждаться составлением специального акта сдачи-приемки, подписанного уполномоченными представителями обеих сторон, или распиской о получении вещи. При отгрузке вещи транспортом или отправлении ее через организации связи передача вещи подтверждается соответствующим документом, выдаваемым отправителю названными организациями.
Однако отчуждение вещи может производиться, как следует из п. 1 ст. 224 ГК, с обязательством ее доставки, когда вещь должна быть передана приобретателю в месте его нахождения или в другом указанном им месте. В этих случаях право собственности переходит к приобретателю только после фактической доставки вещи в названное место.
В современной практике в договорах купли-продажи для упрощенного определения прав и обязанностей сторон часто используются так называемые базисные условия, в том числе понятие франко (свободно). По общему правилу понятие франко обозначает только распределение между продавцом и покупателем расходов по транспортировке товаров, в большинстве случаев их принимает покупатель (они включаются в цену). Однако в зависимости от условий договора термин "франко" может иметь и более широкое значение и определять также момент перехода права собственности на продаваемое имущество.
Эти общие положения о моменте перехода права собственности по договору дополняются двумя практически важными правилами, содержащимися в пп. 2 и 3 ст. 224 ГК.
Во-первых, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находилась во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента, т.е. переход права собственности порождает факт заключения договора. В таких ситуациях данное правило целесообразно и практически удобно.
Во-вторых, к передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее. Таким документом может быть складское свидетельство, выдаваемое товарным складом, принявшим товар на хранение (ст. 912 ГК). Данное правило также целесообразно и облегчает движение товарных ценностей на рынке.
Момент возникновения права собственности при наследовании движимого имущества имеет особенности. В наследственном праве существует институт приобретения наследства (гл. 64 ГК) и установлены его способы, которые зависят от порядка наследования: по завещанию, в силу закона, приобретение имущества государством как выморочного. Эти вопросы решаются в соответствии с нормами наследственного права и будут рассматриваться в томе II Учебника.
2. Приобретение недвижимого имущества. В отношении момента возникновения права собственности на недвижимое имущество, подлежащее регистрации, в ГК дается прямое указание: право собственности возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 и п. 2 ст. 223 ГК). Этому правилу корреспондирует столь же четкая норма п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, согласно которой государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в суде. Эти нормы действуют независимо от основания приобретения недвижимого имущества.
Из приведенного правила, как разъяснено в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8, следует, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Однако и продавец также не вправе распоряжаться имуществом, поскольку оно - предмет договора продажи и покупатель является его законным владельцем.
Порядок и технику регистрации недвижимости подробно определяют нормы Закона о государственной регистрации прав на недвижимость и Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. В названном Законе определен также порядок исправления - по заявлению заинтересованных лиц - технических ошибок, допущенных при государственной регистрации собственности (ст. 21 Закона). Регистрацию воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, которые отнесены к недвижимым вещам (п. 1 ст. 130 ГК), осуществляют специализированные регистрационные учреждения (реестры).
Некоторые виды движимого имущества требуют государственной регистрации, направленной на обеспечение их надлежащей и безопасной эксплуатации. Примером являются средства автотранспорта, проходящие обязательную регистрацию в органах автоинспекции. С такой регистрацией переход права собственности не связан, и приобретатель автотранспорта по договору становится его собственником по общим правилам, т.е. в момент передачи имущества (п. 1 ст. 223 ГК).
