Как оформить в собственность участок в садовом товариществе. Специфика использования земель садового некоммерческого товарищества (СНТ). Какую роль играет вхождение в состав членов СНТ или выход из него

По вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 - 2013 год"; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014 года; опубликован в Бюллетене Верховного Суда РФ", N 1, январь, 2015 года:

2.4. Общее имущество садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения

При рассмотрении споров об устранении препятствий в пользовании общими землями садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения подлежит доказыванию не только факт нарушения ответчиком действующего законодательства, но и то, что такое нарушение привело к существенному ущемлению прав истца в отношении принадлежащего ему имущества.

Пример. СНТ "Л" обратилось в суд с иском к Б. об обязании освободить земли общего пользования.

В силу статьи 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка (подпункт 2 пункта 1); действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (подпункт 4 пункта 2).

В соответствии с пунктом 2 статьи 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).

Согласно пункту 3 статьи 76 ЗК РФ приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков осуществляются юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

При разрешении спора судом установлено, что Б. является членом СНТ "Л", ей на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 800 кв. м. Ответчик самовольно увеличила площадь земельного участка, изменила его границы и начала вести строительство на землях, ей не принадлежащих. В частности, на землях общего пользования СНТ ею возведен забор, фундамент, чем перекрыт проезд к пожарному водоему садоводческого товарищества и разворотной площадке автотранспорта. Неоднократные требования об освобождении земель общего пользования оставлены ответчиком без удовлетворения.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования СНТ, суд правильно исходил из того, что действия ответчика по самовольному возведению жилого дома на общих землях товарищества не соответствуют и 34 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", а также нарушают права других членов данного товарищества.

Устройство асфальтового покрытия дороги за счет личных средств членов товарищества само по себе не влечет возникновения у них права собственности на дорогу как объект недвижимости, расположенный на землях общего пользования, являющихся собственностью товарищества.

Пример. Группа граждан обратилась в суд с иском к М., товариществу личных подсобных хозяйств (ТЛПХ) о признании права общей долевой собственности на объект недвижимости - дорогу, указав, что они являются членами товарищества, построили без участия остальных членов товарищества за счет личных средств дорогу с асфальтобетонным покрытием , в связи с чем у них возникло на нее право общей долевой собственности. Просили определить доли в праве общей долевой собственности на дорогу пропорционально размеру вклада каждого в строительство дороги.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения кассационным определением, исковые требования удовлетворены.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев надзорные жалобы ТЛПХ, Т. (член ТЛПХ), отменила состоявшиеся судебные постановления, а дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судом установлено, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права на основании распоряжения главы района ТЛПХ на праве собственности принадлежит земельный участок.

Между одним из истцов и строительной организацией заключен договор подряда, по условиям которого последняя выполнила по заказу Н., действующего от имени остальных истцов, устройство асфальтового покрытия дороги.

Согласно техническому паспорту, выданному позднее БТИ, в ТЛПХ имеется дорога с асфальтобетонным покрытием.

В силу статьи 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно пункту 1 статьи 130 Кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Соответственно, право собственности, в том числе право общей собственности на сооружение - дорогу как на самостоятельный объект гражданских прав, может возникнуть в том случае, если она создана именно как объект недвижимости в установленном порядке, индивидуализирована в качестве объекта недвижимости.

Это судебными инстанциями учтено не было. Обстоятельства того, был ли построен истцами объект недвижимости, т.е. была ли построена дорога с соблюдением соответствующих норм и правил или же дорога представляет собой элемент благоустройства и предназначена для обеспечения в пределах территории товарищества потребностей его членов в проходе, проезде, предметом исследования и оценки суда не являлись.

Между тем Т. в надзорной жалобе указывала на то, что на территории ТЛПХ уже существовала дорога, строительство которой было осуществлено ранее, истцами же было осуществлено лишь покрытие ее новым асфальтовым полотном.

При этом из договора подряда, положенного судом в обоснование вывода о том, что истцами осуществлено строительство дороги, также следует, что подрядчик принял обязательство выполнить лишь устройство асфальтового покрытия дороги. Доказательств наличия обязательства подрядчика осуществить строительство дороги как объекта недвижимости не имеется.

При таких обстоятельствах покрытие асфальтового полотна дороги за счет личных средств истцов само по себе не влечет возникновения у них права собственности на дорогу как объект недвижимости, расположенный на землях общего пользования, являющихся собственностью ТЛПХ; наличие технического паспорта на сооружение "дорога и трасса водопровода с водонапорной станцией", на который ссылается суд, также не влечет возникновения на сооружение права собственности конкретных физических лиц.

Кроме того, в соответствии со статьей 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" имущество общего пользования - имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное).

Согласно пункту 4 статьи 14 указанного федерального закона земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность.

Принятие решений о формировании и об использовании имущества такого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры, а также установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов в силу подпункта 10 пункта 1 статьи 21 названного федерального закона отнесено к исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных).

Таким образом, вопрос об использовании имущества садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (имущества общего пользования), в том числе об использовании земельного участка, находящегося в его собственности, должен решаться общим собранием членов такого объединения.

Однако обстоятельства, связанные с тем, принималось ли собранием ТЛПХ решение об использовании общего имущества товарищества - земельного участка, находящегося в собственности ТЛПХ, для строительства дороги как самостоятельного объекта недвижимости или о передаче этого земельного участка в собственность истцов, судом также не исследованы.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 4-В12-13.

Право на получение причитающейся доли в имуществе общего пользования предоставляется лишь при реорганизации или ликвидации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Пример. СНТ "И" на основании актов о приеме законченных строительством объектов зарегистрировало право собственности на водопроводные сети, разведочно-эксплуатационную скважину на воду, на воздушные линии электропередачи. На основании свидетельства о праве собственности на землю СНТ "И" зарегистрировало право собственности на земельный участок, расположенный на территории товарищества.

Решением общего собрания СНТ в связи с неуплатой целевых и членских взносов А. исключена из членов товарищества.

А. обратилась в суд с иском к СНТ "И" о признании недействительными и об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о государственной регистрации права собственности на водопроводные сети, скважину, воздушные линии электропередачи и земельный участок, о признании за ней права собственности на 1/242 доли в праве общей совместной собственности на указанные объекты.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" имущество общего пользования может находиться как в совместной собственности членов некоммерческих объединений граждан, так и в собственности такого объединения.

ØОсобенности регистрации общего имущества/земель общего пользования.
Процессом постановки на государственный кадастровый учет (далее – ГКУ) и государственную регистрацию права (далее – ГРП) земель общего пользования в СНТ занимается председатель такого СНТ. Посредством собрания и опроса всех членов СНТ принимается решение о необходимости учета и регистрации земель общего пользования, после чего они перейдут в собственность СНТ, как юридического лица. Для осуществления ГКУ и ГРП председатель, как представитель юр. лица обращается к кадастровому инженеру (как к ИП, так и к другому юр. л. — по выбору), чтобы тот подготовил все необходимые документы .
Процесс межевания земель общего пользования будет заключаться в полной геодезической съемке землепользования и обязательном согласовании местоположения уточняемых или вновь образуемых границ земель общего пользования с собственниками земельных участков, входящих в состав СНТ. Чаще всего при большом количестве членов СНТ объявление о таком уточнении границ опубликовывается в местной газете или направляется по почте со всеми необходимыми реквизитами для обратной связи в случае возникших возражений. Также, всегда возможен вариант вручения Акта согласования для подписи лично .
В случае возникающих возражений при наложении земель общего пользования на земельные участки членов СНТ и наоборот все ситуации рассматриваются и решаются в индивидуальном порядке. В большинстве случаев на практике, если на всей территории СНТ было проведено межевание, то формируемые или уточняемые границы земель общего пользования устанавливаются в соответствии с проектом межевания территории и непосредственно по границам уже существующих в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков членов СНТ .
В ситуации, когда границы одного или нескольких участков отображены некорректно или ошибочно (например, происходит явное наложение земельного участка члена СНТ на общую дорогу), проводится уточнение таких границ после предварительного согласия собственника. Если такое наложение произошло ввиду технической/реестровой ошибки, то для собственника «вылетевшего» земельного участка по факту на местности ничего не изменится. Если же собственником была захвачена/прирезана территория общего пользования, то ему в зависимости от различных обстоятельств (согласие председателя и всех членов СНТ, предельные минимальные/максимальные размеры земельных участков) придется либо оформлять эту часть, либо отказываться от нее в добровольном или судебном порядке .

Памятка по оформлению земель общего пользования в СНТ

В памятке представлена основная информация по процедуре установления границ и оформлению прав на земли общего пользования в садоводческих товариществах.

Общая и нормативно-правовая информация

Территории общего пользования — территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (Градостроительный кодекс РФ)

Имущество общего пользования — имущество (в том числе земельные участки), предназначенное для обеспечения в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения потребностей членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении, охране, организации отдыха и иных потребностей (дороги, водонапорные башни, общие ворота и заборы, котельные, детские и спортивные площадки, площадки для сбора мусора, противопожарные сооружения и тому подобное) (№66-ФЗ от 15.04.1998 «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Площадь земельных участков , подлежащих отнесению к имуществу общего пользования , определяется в размере двадцати пяти процентов площади садовых или огородных земельных участков, определенной по правилам, предусмотренным настоящим пунктом.

Как правило, сведения о земельном участке под землями общего пользования содержатся в Едином государственном реестре недвижимости как ранее учтенные. Такие сведения вносились на основании постановления о выделении земли садоводческому товариществу, свидетельства о праве собственности (государственных актах) или решении суда о предоставлении такой земли В свидетельствах на землю в большинстве случаев указывалась вся площадь под СНТ, выделяемая под коллективное садоводство, без указания отдельно площади земель общего пользования. Также, в Актах присутствовали схемы предоставляемых участков.

Принятие решения о проведении работ по установлению границ и об оформлении земель общего пользования СНТ осуществляется посредством решения общего собрания всех членов СНТ по инициативе председателя. В случае принятия такого решения председатель вправе обратиться к кадастровому инженеру, который может являться сотрудником юридического лица (например, ГУП МО «МОБТИ») или индивидуальным предпринимателем для заключения договора на проведение геодезических и кадастровых работ

Необходимые документы для заключения договора на проведение кадастровых работ

Для заключения договора на проведение геодезических и кадастровых работ по уточнению границ земель общего пользования председатель СНТ должен подготовить следующий перечень документов:

1. Выписку из ЕГРЮЛ
2. Выписку из ЕГРН на земельный участок для МОП
3. Генеральный план СНТ
4. Полномочия председателя и реквизиты СНТ.

Состав работ

Геодезические работы, камеральная обработка полученных измерений, подготовка комплекта документов.

Геодезические работы включают в себя выезд специалистов в СНТ с целью проведения геодезических измерений на местности, уточнения границ, конфигурации и площади земель общего пользования.

В результате камеральной обработки полученных измерений формируется схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Схема расположения утверждается администрацией муниципального образования. На основании утвержденной схемы подготавливается межевой план.

Одновременно с заявлением на проведение государственного кадастрового учета подается заявление на государственную регистрацию прав.

Дополнительная информация

Если в ходе проведения работ выявляются неиспользуемые физическими лицами – членами СНТ земельные участки, то СНТ принимает решение о проведении работ по установлению границ этих участков. Дальнейшую судьбу этих участков решает само СНТ.

При межевании земель и постановке имущества на кадастровый учет теперь можно получить скидку.

17 мая «Союз дачников Подмосковья» и Московское областное БТИ подписали соглашение, благодаря которому дачники Московской области смогут получить скидки при межевании земель и постановке имущества на кадастровый учет.

«Сегодня Союз дачников Подмосковья и МОБТИ заключили соглашение о сотрудничестве. Для нас это важный шаг, потому что дачникам и садоводам Подмосковья нужен надежный партнер, ведь одни из основных вопросов, которые волнуют дачников – это межевание, наложение границ, их согласование. Сегодня в лице МОБТИ мы обрели настоящего партнера. Помимо этого партнерства мы договорились и о скидках, которые будут предоставляться дачникам и садоводам, поэтому мы рекомендуем обращаться всем садовым товариществом, коллективно. Во-первых, это будет намного дешевле. Во-вторых, это системность, благодаря которой вы сможете избежать наложения границ и множественного согласования с соседями. Этот день значим для дачников и садоводов Подмосковья, ведь теперь мы уверены, что межевание будет проводиться качественно и недорого», — сказал Первый заместитель Председателя Московской областной Думы, Председатель «Союза дачников Подмосковья» Никита Чаплин.

« “Союз дачников” помогает садоводам в широком круге вопросов. Московское областное БТИ готово быть надёжным партнером в решении проблем, связанных с объектами недвижимости. В рамках сотрудничества мы будем совместно проводить мероприятия, консультировать граждан, предоставлять актуальную информацию на сайт союза по регистрации дач, земельных участков. Московское областное БТИ – это государственное предприятие, имеющее богатый опыт, и большой архив данных об объектах недвижимого имущества. Мы обладаем широкой филиальной сетью: 69 точек по всей Московской области. Для садоводов уже действуют и будут дальше разрабатываться специальные акции. Например, скидка на услуги при одновременном оформлении дома и земельного участка. И конечно, для дачников выгоднее всего обращаться к нам всем товариществом. Это будет и дешевле, и быстрее», — рассказал журналистам генеральный директор МОБТИ Александр Беднягин.

Соглашение между «Союзом дачников Подмосковья» и МОБТИ начало действовать с момента его подписания, также его целями являются повышение информированности граждан о правовом регулировании земельно-имущественных отношений в Московской области, оказание содействия при выполнении работ по подготовке документов для регистрации прав на недвижимое имущество садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан и их членов.

Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

Да был ли мальчик-то, может, мальчика-то и не было?

Максим Горький (1868 - 1936 г.г.),
Роман "Жизнь Клима Самгина",
ч. 1, Глава 1

"Чем дальше в лес, тем больше дров", - гласит старая русская пословица. Чем больше люди читают, слушают, пытаются разобраться в хитросплетениях законов, к-е регулируют правоотношения в СНТ и ему подобных организациях, тем больше возникает вопросов к представителям органов управления по размерам взносов и платежей. И, казалось бы, что ничего нет проще: есть вопрос, значит должен быть и ответ. Но нет. Органы управления отвечать не собираются. Причины разные: не хотят отвечать, не могут ответить, не знают, что ответить и т.д. Такое положение во многих случаях приводит к подаче заявлений в правление и выходу из членов СНТ многих садоводов.

Но, позволяет ли выход из членства решить проблему? Есть однозначный ответ: Нет, не позволяет. Мало того, выход из членов объединения только усугубляет положение и взаимоотношения самого гражданина и СНТ.

Дело в том, что выход из членов СНТ с одной стороны освобождает от членских обязанностей, а с другой лишает гражданина членских прав. Ну и что? А то, что с оформлением выхода из организации ваш конкретный садовый земельный участок не переносится за пределы элемента планировочной структуры вашего СНТ. И вы продолжаете, хотите вы того или нет, пользоваться объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования. Это пользование должно быть оформлено договором между СНТ и вами, теперь уже, гражданином, ведущим садоводство в индивидуальном порядке, согласно ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г. Договор для сторон обязателен. А далее - беда!!!

Заключение договора - это процедура достаточно простая при условии того, что стороны хотят и желают договориться. Но, проблема в том, что выход из членов СНТ спровоцирован несправедливыми взносами и платежами. Вопросы у людей к платежам есть, а ответов, как не было, так и нет. А потому договориться сторонам не получается. И это основная причина неплатежей. Что имеем на выходе, как следствие из ситуации?

1. СНТ не получает подпитки для содержания объектов инфраструктуры и др. имущества общего пользования (далее - ИОП ). Имущество общего пользования и объекты инфраструктуры постепенно приходит в нерабочее состояние, что больно и одинаково бьёт по членам и не членам СНТ.

2. Граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, имеют увеличивающуюся с годами задолженность по платежам за пользование объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования перед СНТ. Заплатить СНТ за пользование граждане не могут ввиду отсутствия договора, как основания для платежей, согласно нормам ГК, ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г., а также ФЗ-402 от 06.12.2011 г. "О бухгалтерском учёте". Кроме того, в большинстве случаев граждане полагают, что заинтересованным в договоре лицом является СНТ, хотя закон это опровергает.

3. Аналогичные проблемы возникают между членами СНТ и самим юрлицом в случае неуплаты первыми членских и целевых взносов.

4. Нарастает напряжённость между членами СНТ и гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке, к-ю усиленно провоцируют органы управления, фактически сваливая свою некомпетентность и неспособность управлять на индивидуалов, аналогично политикам Старого и Нового света, во всём обвиняющих Россию.

Есть ли решение? Есть. Проблема эта решается в судебном порядке. Количество судебных процессов между СНТ и гражданами, ведущими садоводство в индивидуальном порядке, увеличивается с каждым годом. Но беда не приходит одна.

Помните? Причина неплатежей кроется в несправедливости размеров взносов и платежей. А выход из членства - это вид протеста против наглости и беспардонности правлений и председателей. Казалось бы, суды должны встать на сторону людей и выносить решение в их пользу, разобравшись с причиной. Но нет. Не тут-то было. Исход почти во всех судах один: есть решение собрания, к-е записано в протоколе. В нём определены размеры взносов и платежей. По сему: вы обязаны платить столько, сколько решило собрание. Очень удобное, простое, не требующее копания в глубине процессов, творящихся в СНТ, решение суда ставит точку в попытке людей привести взносы и платежи в СНТ с соответствие закону, справедливости и экономической целесообразности. Никакие апелляционные судебные инстанции решение первого суда не меняют. Что делать? Куда бедному садоводу податься, в условиях равнодушия и нежелания хоть в чём-то разобраться со стороны большинства судей, органов власти, контролирующих и надзирающих органов?

Ответы на данный вопрос, как и решение проблем взносов и платежей лежат в разных плоскостях. Мы не будем здесь перечислять их все. Они уже есть на сайте. А вот одну проблему мы попытаемся разобрать со всех сторон, включая причины, по к-м она возникла ещё в начале 90-х годов 20 века. И мы её уже назвали. Это пресловутые, долбанные . Что не так? А с этим ИОП всё не так, причём в большинстве СНТ и в самих нормах законов. Эта же проблема касается и других организаций: ТСН, садоводческих кооперативов, садоводческих некоммерческих партнёрств.

Сформулируем вопросы, на к-е нужно найти ответ:

Что такое объекты инфраструктуры и другое имущество общего пользования ?
Что такое общее имущество, имущество юридического лица, имущество физического лица?
Какая связь между имуществом юридического лица и размерами взносов и платежей за пользование?
Есть ли нормы, законодательно ограничивающие размеры взносов и платежей в СНТ?

Разбираем определение ИОП дальше. А что это за территория, к-я названа территорией садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения? В нашем 66-фз от 15.04.98 г. это понятие никак не объясняется, как и в др. законодательных актах. Причина в том, что понятие неразрывно связано с коллективным садоводством, периодом, когда весь земельный выдел выделялся предприятию, учреждению, организации для организации и обустройства коллективных садов для сотрудников. И, опять же, не было юридического лица - СНТ (СТ). А как сейчас?

А сейчас в точном соответствии с Земельным кодексом (ФЗ-136 от 25.10.2001 г.), и ст. 14 ФЗ-66 от 15.04.98 г. с "территорией объединения" произошла следующая метаморфоза:

Статья 11.4. Раздел земельного участка ЗК

1. При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает своё существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
   (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 214-ФЗ)
2. Раздел земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, осуществляется в соответствии с проектом межевания территории. При разделе такого земельного участка могут быть образованы один или несколько земельных участков, предназначенных для ведения гражданином садоводства, огородничества или дачного строительства либо относящихся к имуществу общего пользования. При этом земельный участок, раздел которого осуществлён, сохраняется в изменённых границах (изменённый земельный участок).
   (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Т.е., весь земельный выдел, предоставленный СНТ, разделён на индивидуальные земельные участки с видом разрешённого использования "для садоводства" и землю общего пользования, правильнее говорить: "земельные участки общего пользования ". Первоначальный земельный выдел (участок), имевший кадастровый номер, остаётся и присваивается вновь образованному участку (участкам) ЗОП. В результате раздела, в границах первоначального выдела появляются независимые, не имеющие никакого отношения к СНТ, как юрлицу, индивидуальные земельные участки и ЗОП, принадлежащая СНТ, при условии оформления на неё прав собственности. Поэтому говорить о том, что садовый земельный участок находится на территории садоводческого объединения юридически не верно. Верно только то, что все названные участки компактно расположены в пределах границ планировочной структуры данного СНТ . СНТ в данном случае выступает не как юридическое лицо, а как некая территория, где проектом межевания были применены и применяются для новых СНТ свод правил СП 53.13330.2011 .

Из статьи 14 ФЗ-66 от 15.04.98 г. нам следует знать то, что при делении всего выдела применяется формула, соответствующая следующему правилу:

Правило: Площадь земельных участков, подлежащих отнесению к (земле) имуществу общего пользования, определяется в размере 25% от площади (суммы площадей) индивидуальных садовых земельных участков.

Есть необходимость данное правило помнить всегда, когда идёт речь об определении размера взносов членов СНТ или платы за пользование для гражданина, ведущего садоводство в индивидуальном порядке. С одной стороны имущество физического лица (участок и его размер) не имеет никакого отношения к имуществу (ЗОП) СНТ, а с др. стороны, чем больше ваш личный участок, тем больше участок ЗОП, находящийся в прямой зависимости от вашего и определённый законом. Кто должен его содержать в рабочем состоянии, если это имущество общего пользования? Разве не лица, пользующиеся ЗОП, при условии оформления права собственности этих физических лиц на ЗОП или на СНТ, как юридическое лицо?

Разберёмся с ещё одним значением определения "имущество общего пользования" в условиях сегодняшнего дня. Вопрос обозначим так: А что такое ИОП? Это значит в пользовании кого? Каков круг лиц - пользователей?

В нашем 66-фз от 15.04.98 г. ответа нет. Если вы полагаете, что ИОП предназначено для пользования членов СНТ, как это заложено в определении, то попробуйте ответить на др. вопросы: А как пользуются имуществом семьи членов СНТ, знакомые, посторонние лица? Ведь пользуются, и отрицать это невозможно. Они все не члены, не участники юридического лица, а пользуются на халяву. А вы сами, как член садоводческого объединения, в момент следования по ЗОП к своему садовому участку используете ИОП, как член СНТ или как физическое лицо? Задумались?

Если как член, то каким образом ваше шествие связано с интересами юрлица, с интересами члена? Прошли раз, два, много раз. И что изменилось? Вы же следуете к своему участку, к-й не является имуществом юрлица. По логике должно быть так: раз вы, как член топаете по ЗОП к участку, значит в этом заинтересовано юрлицо (СНТ). Но так ли это? При условии своевременной оплаты всех взносов, СНТ и его органы управления совершенно не интересует: ходите вы на свой участок или нет. Значит ответ: никак не связано.

Если, вы шествуете, как физическое лицо, то пользуетесь ИОП юрлица, но для удовлетворения своих личных интересов. И эти интересы не связаны с юридическим лицом, как не связаны и с вашими членскими правами, обязанностями и интересами. Только, чур, не путать членское и личное. Вот на этом конфликте интересов и возникает вопрос о содержании ИОП. Получается так, что за пользование платят только члены СНТ и граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, а пользуются имуществом неограниченный круг лиц . Разбираемся дальше.

В Гражданском кодексе понятие ИОП встречается 4 раза. Три раза в статьях 123.12, 123.13, 123.14 (статьи о ТСН, понятие связано с СНТ, к-е должны быть преобразованы в ТСН или юрлицо с др. организационно-правовыми формами). Четвёртое упоминание есть в ст. 262 ГК:

Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок ГК

1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Др. словами круг пользователей ничем и никем не ограничен, только законом и правилами пользования. К таким участкам относятся улицы, площади, набережные. скверы, парки, леса и т.д. в пределах земли населённых пунктов.

2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Важно: ЗОП в СНТ, если она приватизирована на физических лиц или на юридическое лицо, может быть по решению собственника ограничена в использовании путём установки ворот, шлагбаума и др. способами. Причины таких действий понятны и очевидны: кто платит за содержание, тот заказывает музыку и вправе выставить ограничения пользователям.

Из данной статьи некоторые председатели и их сподвижники лихо делают выводы о том, что можно законно ограничить доступ отдельным собственникам садовых земельных участков на их участки за неуплату взносов и платежей. Выводы, конечно, можно делать какие угодно, но нормы закона говорят о другом.

Конституция РФ, Статья 36:
1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.
2. Владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно , если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
3. Условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона.

Аналогичные нормы изложены в ст. 209 "Содержание права собственности ". Но права, связанные с участком, всегда соседствуют с такими же правами др. лиц. К ним, в т.ч., относятся и правообладатели ЗОП (СНТ или физические лица), обязанные согласно закону содержать участки ЗОП, к-ми пользуются другие. Части 2 и 3 статьи 36 Конституции, как раз, предусматривают плату за пользование ЗОП, установленную в связи с интересами др. лиц (интерес содержать участок ЗОП в рабочем состоянии). Подтверждает это и норма ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г. о плате за пользование имуществом общего пользования. Кто не хочет платить - решается в судебном порядке и с помощью судебных приставов, но не путём ввода ограничений по пользованию собственностью гражданина.

И всё же снова вернёмся к понятию "имущество общего пользования". Как выясняется в широком понимании, таким имуществом может пользоваться неограниченный круг лиц. Но имущество, например, улицы города кому-то принадлежат. Кому? Улицы принадлежат муниципальному образованию, выступающему в гражданском обороте, как юрлицо в лице органов самоуправления города (мэрии) . А город, как собственник, решает вопрос о содержании улиц путём сбора местных налогов с населения, в т.ч. земельного налога (Глава 31 Часть 2, НК). Вот что написано в Земельном кодексе по земельным участкам общего пользования:

Статья 85. Состав земель населённых пунктов и зонирование территорий ЗК
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации .
(в ред. Федерального закона от 03.06.2006 N 73-ФЗ)

В связи с нормами данной статьи есть много вопросов к администрациям органов самоуправления, к-е, не замечая ЗК, издают постановления на право приватизации земельных участков общего пользования в СНТ, расположенных в границах населённых пунктов. Такие же вопросы есть и к правлениям СНТ, следующим незаконным указаниям мэрии и оформившим или пытающимся оформить ЗОП в собственность, взвалив бремя содержания и налоговую нагрузку на садоводов. Выгода весьма сомнительна для СНТ и очень значительна для мэрии.

Доводы администрации по приватизации ЗОП городскими СНТ:
1. Для СНТ установлен минимальный земельный налог на ЗОП.

Кто устанавливает местные налоги? Согласно Главе 31, ст. 387 земельный налог устанавливается Налоговым кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, т.е. местными (городскими, районными) думами. Кто предлагает размер налогов? Местные исполнительные органы власти. Следовательно, сегодня земельный налог минимальный, а завтра он может быть другим. И не факт, что меньше сегодняшнего. СНТ, его члены - физические лица, имеющие садовые земельные участки, по данному вопросу НЕ голосуют.

2. Нормы ст. 85, часть 12 написана не для СНТ, а для городских улиц, проездов. Для СНТ не применяются.

Согласно нормам пункта 2 и 3 постановления правительства № 1221 от 19.11.2014 года "Об утверждении Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов" СНТ является элементом планировочной структуры, аналогичным району, массиву, микрорайону, кварталу и др. Соответственно, улицы, проезды в СНТ должны иметь точно такие же характеристики, как и остальные в составе населённого пункта, в т.ч. наименования и условия содержания за счёт средств бюджета города. Следует добавить и то, что СНТ (ТСН) не являются муниципальными образованиями и не могут иметь органов самоуправления (ст. 124 "Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования - субъекты гражданского права" ГК).

В несколько др. положении находятся СНТ, к-е расположены вне пределов населённых пунктов. Но и тут грядут изменения. По крайней мере, анализ высказываний правительства, др. органов государственной власти, органов самоуправления даёт право ожидать для СНТ в сельской местности включения их состав местных муниципальных образований как элементов планировочной структуры населённых пунктов. А раз так, то и здесь приватизация ЗОП, её целесообразность для этих объединений, к-е это до сих пор не сделали, сомнительна.

А есть ли в СНТ имущество общего пользования?

Вопрос не праздный. Ответ на него, как правило, отрицательный в большинстве садоводческих объединений. Как так? Смотрим на норму ФЗ-66 от 15.04.98 г.:

Разберёмся с в данном вопросе. Статьи 22, 23 ФЗ-66 от 15.04.98 г. дают нам основание утверждать о том, что данные органы СНТ (правление и председатель) не имеют права принимать никаких самостоятельных решений относительно размеров взносов и платежей, а также утверждать приходно-расходные сметы, распоряжаться имуществом, материальными и нематериальными активами без решения общего собрания. Исключением является обеспечение текущей деятельности организации. Другими словами, правление и председатель могут распоряжаться теми средствами (имуществом), к-е заложены в приходно-расходную смету согласно статьям доходов и расходов. Т.к. смета - это закон для юридического лица, то изменить её может только тот орган, к-й её утвердил. Таким полномочным органом является только общее собрание членов СНТ (собрание собственников недвижимости для ТСН). Правление и председатель могут разрабатывать и предлагать затраты юрлица. Согласится ли собрание - вопрос? Но! Есть очень важное ограничение. Разберём нормы закона, к-е регулируют и ограничивают решения общего собрания:

Законодательные ограничения СНТ (ТСН) по планированию расходов на содержание имущества.

Статья 21 "Компетенция общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) " ФЗ-66 от 15.04.98 г.

1. К исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) относятся следующие вопросы:

1. принятие решений о формировании и об использовании имущества такого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры, а также установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов ;

Следует запомнить: собрание принимает решение исключительно по имуществу объединения, т.е. имуществу юридического лица. Закон не наделяет собрание правами принимать решения по чужому имуществу, по имуществу, принадлежащему др. лицам. В т.ч. собрание принимает решения по созданию (приобретению) своего имущества.

2. установление размера пеней за несвоевременную уплату взносов, изменение сроков внесения взносов малообеспеченными членами такого объединения;

Обратите внимание на то, что закон не устанавливает льгот для каких-то категорий членов СНТ. Взносы платят все, а вот сроки таких выплат могут быть льготными. СНТ не является благотворительной организацией, когда одни содержат других за свой счёт.

3. утверждение приходно-расходной сметы такого объединения и принятие решений о её исполнении;

Следует знать: Смета явным образом вытекает из подпункта 10 части 1 Статьи 21, указанной выше. Смета не есть набор желаний председателя и правления установить себе планку зарплаты такую, к-я им представляется "справедливой", но не обоснована экономическим расчётом, и объёмом фактической работе, к-ю они выполняют для юридического лица.

У наших многих председателей есть расхожее утверждение, основанное на норме из ст. 21 ФЗ-66 от 15.04.98 г. "Общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) вправе рассматривать любые вопросы деятельности такого объединения и принимать по ним решения. Но, разве кто-то сомневается? Вот только нужно не забывать и про другие нормы, изложенные в ст. 16 этого же закона:

Статья 16 "Создание садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения " ФЗ-66 от 15.04.98 г.

1. Положения устава садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения не могут противоречить законодательству Российской Федерации и законодательству субъектов Российской Федерации.
2. Решения органов управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением не могут противоречить его уставу.

Вернёмся к собранию и его решениям. Так как размер взносов и платежей основаны на затратах СНТ, как юридического лица, направленных исключительно на содержание СВОЕГО имущества, а затраты заложены в смету доходов и расходов организации на год, то включение в затратную часть содержание чужого или бесхозяйного имущества противоречит 66-фз от 15.04.98 г. Отсюда можно делать вывод о том, что на основании норм ст. 181.5, части 3 "Ничтожность решения собрания " решение общего собрания в данной части ничтожно и, соответственно, попытки выполнить ничтожное решение со стороны правления и председателя или со стороны членов СНТ являются незаконными. Решения суда по вопросу о признании решения собрания ничтожным не требуется.

А, быть может, в ГК есть какая-то лазейка для других юридических лиц, имеющих отличную от СНТ организационно-правовую форму? Кого-то огорчит, а кого-то обрадует новость. Нет таких лазеек. Смотрим:

Статья 65.3 "Управление в корпорации" ГК
(введена Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ)

1. Высшим органом корпорации является общее собрание ее участников.
   В некоммерческих корпорациях и производственных кооперативах с числом участников более ста высшим органом может являться съезд, конференция или иной представительный (коллегиальный) орган, определяемый их уставами в соответствии с законом. Компетенция этого органа и порядок принятия им решений определяются в соответствии с настоящим Кодексом законом и уставом корпорации.

Согласно ст. 50 и 123.1 ГК ТСН является некоммерческой корпоративной организацией. СНТ, как организационно-правовая форма, в ст. 50 отсутствует с 01.09.2014 г.

2. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другим законом, к исключительной компетенции высшего органа корпорации относятся:
   определение приоритетных направлений деятельности корпорации, принципов образования и использования её имущества;
...

А теперь примеры:

Пример 1: В СНТ "Пищевик" долгое время члены СНТ и граждане, ведущие индивидуальную садоводческую деятельность, сдавали средства на поддержание участка земли общего пользования в рабочем состоянии. Деятельность СНТ по благоустройству ЗОП ограничивалась планировочной структурой СНТ. Но в 2015 г. пришло осознание того, что юридическое лицо содержит чужую собственность, считая её своей. На самом деле ЗОП принадлежит городу. Всячески путём оказания мягкого давления на председателя, направления писем через региональный союз садоводов и пр. каналы мэрия пытается всучить землю общего пользования в собственность юридическому лицу. Однако, на соответствующие вопросы СНТ о законности приватизации, экономической целесообразности и выгоде для юрлица мэрия не отвечает.

Поэтому содержание участков ЗОП было исключено из приходно-расходной сметы на очередной 2016 г. и последующие годы. Правлению пришлось приложить усилия и к тому, чтобы объяснить садоводам то, что администрация города пытается переложить бремя ответственности за содержание ЗОП на юридическое лицо, т.е. на плечи пенсионеров. Пришлось выбивать из головы и ошибочность утверждения о том, что приватизация ЗОП на СНТ будет якобы означать приобретение садоводами прав собственности на эту землю. Это будет земля, однозначно принадлежащая юридическому лицу, а не членам СНТ. А вот спрос за содержание будет предъявляться со стороны города к СНТ. Юрлицо будет требовать денег с садоводов. К расходам добавится земельный налог на ЗОП, к-й сегодня небольшой, а завтра может стать большим по решению мэрии.

В окончание добавим, что по состоянию на начало 2017 года правление не предприняло пока никаких мер в отношении ЗОП в целях выделения средств или др. действий со стороны мэрии по содержанию (поддержанию) имущества общего пользования города в актуальном надлежащем состоянии в пределах планировочной структуры СНТ "Пищевик".

Другой пример про несуществующее имущество, к-е якобы бедное, несчастное, затюканное всеми СНТ содержит, выбиваясь из сил. Члены СНТ отдают свои последние деньги, затыкая дыры. А в это время "негодяи" - граждане, ведущие садоводство в индивидуальном порядке, отказываются платить за пользование ИОП. Идут суды и, о чудо, правда торжествует, "негодяи" проигрывают. А так ли это на самом деле? Может быть, так называемые негодяи совсем не те, за кого их принимают хапуги из СНТ вкупе с судьями.

В одном из подмосковных СНТ сложилась такая ситуация. Есть СНТ, есть планировочная структура СНТ, есть члены объединения и есть довольно много граждан, ведущих садоводство в индивидуальном порядке. Сразу заметим то, что там, где много индивидуалов в СНТ, в органах управления, скорее всего, засели мошенники или неучи, к-е ведут финансово-хозяйственную деятельность, совершенно не задумываясь о принципах законности своих действий, или тщательно скрывая её от граждан.

Разберём лишь пример с одним гражданином, ведущим садоводство в индивидуальном порядке. Ситуация развивалась следующим образом. Гражданин вышел из членов СНТ, когда понял то, что дальнейшее сдача денег самым банальным образом попросту набивает карманы председателя и его окружения. Долго так продолжаться не могло. Гражданин всё же начал прощупывать пути оплаты за пользование имуществом объединения. Правление долго обещали выдать на-гора договор о пользовании объектами инфраструктуры и др. имуществом общего пользования СНТ. Но под разными предлогами договор так и не был представлен гражданину. Наконец, всё же, спустя полгода гражданин получил договор-оферту. Были подготовлены ответное предложение о невозможности заключения договора с такими условиями и представлен протокол разногласий. Ответа из СНТ не последовало. Председатель всячески уклонялся от контактов, письма не получал: ни по адресу регистрации юрлица, ни по домашнему адресу. Далее, председатель подал иск в суд на принуждение к заключению договора и выплате ответчиком неосновательного обогащения в виде целевых взносов. После первого заседания суда, чудесным образом, из уточнённого иска исчезло упоминание о необходимости заключения договора между сторонами, являющегося единственным документом, регулирующим взаимоотношения между СНТ и гражданином, ведущим садоводство в индивидуальном порядке (ст. 8 ФЗ-66 от 15.04.98 г). Далее в судебных заседаниях пошла речь только о взыскании денег. Удивительные метаморфозы: деньги давай, а договор - не нужен. И при чём здесь целевой взнос, если СНТ не собиралось и не собирается на них ничего создавать с их же слов? Как это ассоциируется с нормами закона? А никак.

Предположим то, что СНТ взыщет требуемую сумму 10000 руб. за 2016 год. А дальше что? А в этом году, а следующем? Снова иск о неосновательном обогащении? Странно это всё. Но ситуация осложнилась активными действиями ответчика. Как уже упоминалось, СНТ был представлен свой договор-оферта, а ответ от правления не получен. Следовательно, юридическое лицо уклоняется от заключения договора о пользовании объектами инфраструктуры и др. ИОП объединения. Позиция странная, если бы не выяснились следующие обстоятельства, к-е всё объясняют:

Как вы понимаете, в названный договор, как минимум, должны быть включены объекты инфраструктуры и др. ИОП объединения, как юридического лица . Но данное СНТ ничего не может включить в предмет договора, т.к. документов на имущество по их же словам нет. Земля общего пользования не оформлена в собственность СНТ. На вопрос ответчика: "А на какие цели СНТ собирает деньги?" - ответ звучит простой: "На поддержание деятельности объединения". Полагаю, что читать нужно: "На поддержание штанов председателя правления или, др. словами, на зарплату персонала за работу, к-я не выполняется и ничем не подтверждается". Так что же это за деятельность, к-я не отображена документами бухгалтерского учёта? Нужно быть совсем недалёким, чтобы понимать факт отсутствия какой-либо финансово-хозяйственной деятельности в данном СНТ, исключая получение зарплаты.И, наконец, причём здесь деятельность юрлица и физическое лицо, если между ними нет никаких правоотношений? Установить их СНТ не желает.

И последнее, конечно, данное СНТ и орган управления в лице правления понимает необходимость включения в договор о пользовании... с индивидуалом объектов и ИОП. Но их отсутствие ведёт к полной неадекватности и бредятине, к-ю председатель пытается выдать за объекты инфраструктуры и др. имущество общего пользования. Так в договоре появились:
- система электроснабжения (выяснилось, что ответчик имеет свою ЛЭП и напрямую присоединён к сетям сетевой организации);
- сеть внутренних и подъездных дорог (документов или технических паспортов нет, права собственности на участки ЗОП не оформлены, подъездные дороги принадлежат местной администрации);
- система охраны имущества (на балансе ничего не числится, объяснить состав системы и назвать входящие в неё объекты никто не может);
- благоустройство территории (перечень работ и услуг назвать никто не может, предъявить документы на договор и оказанные услуги, объяснить законность благоустройства имущества, к-е не принадлежит юрлицу, также правление не может);
- спортивная и детская площадка (спецфонд не создавался, площадки отсутствуют, в смету расходов СНТ объекты не заложены);
- вывоз и утилизация твёрдых коммунальных отходов (лицензии на сбор и вывоз отходов у СНТ нет, про утилизацию ТКО силами СНТ вообще говорить смешно, а в условиях обязательности заключения договора на сбор, вывоз и утилизацию ТКО согласно нормам ФЗ-89 от 24.06.98 г. "Об отходах производства и потребления" каждым собственником земельного участка с региональным оператором (оператором) нужно говорить прямо. А это ведёт к ничтожности данного пункта в предмете договора);
-земли общего пользования (права собственности СНТ на ЗОП не оформлены).

Возникает один законный вопрос: "А есть ли какие-либо основания для сдачи членских, иных взносов и платежей в этом СНТ? А нет оснований. Сборы - поборы с садоводов - незаконны, а заключение договора о пользовании с включением в предмет договора перечисленных объектов и имущества - фикция, что ведёт к его ничтожности (ст. 170 ГК).

Законность вложения СНТ средств в имущество.

Часть садоводов может возразить. Особенно это касается тех, к-е находятся в идентичных условиях и имеют одинаковые виды на имущество, к-м пользуются. Вернее сказать, никаких видов не имеют, но продолжают упорно нарушать закон, собирая деньги на сомнительные цели, не соответствующие букве закона, а также не принимая никаких мер по оформлению имущества на юридическое лицо. Дескать, мы же все пользуемся этим имуществом, и его нужно содержать. Никто не возражает. Если правление вашего СНТ не исполняет свои обязанности на представляет свои интересы в органах власти, не пытается заставить администрацию заботиться о содержании их же собственности, то люди могут сами что-то предпринимать в этом направлении. Как это сделать? Элементарно. Договорились, выбрали ответственных лиц, скинулись деньгами, вложили в объект (имущество), привели его в порядок. Ответственные отчитались о собранных и вложенных средствах. Можно ещё какое-то время жить спокойно и не кашлять. И в это время бомбить администрацию-собственника, напоминать об обязанности содержать своё имущество (ст. 210 ГК). Как правило, это больше всего касается ЗОП в пределах планировочной структуры СНТ.

Осуществлять подобную деятельность через СНТ - незаконно. Заставлять отдельных лиц вложить в чужое имущество (местной администрации или бесхозяйное) их деньги практически невозможно. И СНТ, если задействовать его инструменты по выбиванию долгов, тоже не помощник. Нет имущества - нет обязанности его содержать, нет права собирать средства на содержание, нет права взыскивать с лиц, отказывающихся участвовать в преступных схемах, средства на содержание. Не являются исключением и сами члены СНТ, к-е сдают деньги согласно п. 10 части 1 ст. 21 ФЗ-66 от 15.04.98 г. на содержание, развитие (создание) имущества организации, а в результате деньги тратятся на др. цели.

Есть ли выход? Конечно!

1. СНТ обращается в местную администрацию, к-я с превеликим удовольствием сбросит на садоводов все заботы о содержании земли общего пользования путём издания постановления о передаче ЗОП в собственность СНТ. При этом все исходные документы для постановления, уж простите, будут сделаны за счёт... садоводов (сами вставьте определение). Расходы превышают 150000 руб. для средних СНТ. На втором этапе СНТ оформляет права на ЗОП в органе государственной регистрации недвижимости и вешает на себя обязанность по содержанию имущества (налоги, благоустройство, уборка мусора, выравнивание проезжей части и пр.) Др. действия могут заключаться в заявлении СНТ прав на бесхозяйное имущество и последующее оформление на него прав. При этом, например, регистрация права на ЛЭП не требует приватизации ЗОП. После приватизации имущества, постановки его на учёт в организации, юридическое лицо получает право чего-то требовать от пользователей. Налоги на имущество СНТ платит само из средств, поступающих в виде членских взносов.

2. Физические лица проделывают все аналогичные пункту 1 действия по приватизации имущества на себя с оформлением права общей собственности на имущество или общей долевой собственности с определением доли в праве собственности (ст. 244 ГК). Далее, физические лица договариваются о выборе формы управления своей собственностью: непосредственная, передача права на управление некоммерческой организации (например, ТСН) или коммерческой управляющей компании. Налоги на имущество каждый сособственник платит самостоятельно.

А нужна ли приватизация, к-я в обоих случаях усугубляет положение садоводов и ведёт к "лишним" расходам. Ответ положительный, да, нужна. Любой объект инфраструктуры, имущество, расположенное в пределах границ планировочной структуры конкретного СНТ должно иметь собственника. Этого требует закон. Только в этом случае содержание имущества, безопасность использования, актуальность состояния и, наконец, ответственность конкретного лица за него будут иметь положительные последствия для лиц, пользующихся таким имуществом.

Последнее, что необходимо сказать по вопросам имущества и его содержания. Общее собрание, безусловно, имеет право принять решение о вложении в имущество СНТ некой суммы денег. Условие одно: имущество должно быть зарегистрировано, на него должны быть оформлены права собственности (др. вещные права) и оно должно стоять на балансе (бухучёте). Разберём это на одном примере в одном СНТ. В жизни таких примеров, к сожалению, много.

Итак, на ремонт ЛЭП в одном статистическом СНТ общее собрание порешило потратить 500000 рублей. Условие одно: ЛЭП, как единый недвижимый объект должна быть на балансе СНТ. По итогам ремонта выскочили следующие цифры: материальные затраты - 90000 руб., прочие расходы - 10000 руб. Остальные деньги - зарплата электрика и председателя. Ни много ни мало, а нарисовались скромные 400000 руб. Как бы хотелось узнать какую-такую работу председатель с электриком выполнили на 400000 рублей? Ведь эта фантастическая сумма была утверждена равнодушными участниками общего собрания. Одна только локальная смета расходов на ремонт ещё на собрании могла бы остановить безобразие и не допустить обирание людей. Но, видимо, в этом СНТ людям нравится быть дураками. И помочь тут ничем нельзя.

На этой ноте позвольте закончить очередной экскурс по вопросам имущества юридического лица, входящим в систему экономических и правовых отношений в СНТ (ТСН), затрагивающих интересы как членов объединения, так и не членов, но пользующихся таким имуществом в пределах границ планировочной структуры любого отдельно взятого СНТ. Есть надежда, что садоводы, правление и председатель каждого СНТ найдут в себе силы и примут меры к наведению в этой сложной сфере деятельности юридического лица надлежащего законного порядка.

Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - новый закон), принятый в конце июля 2017 года (№ 217-ФЗ), даже своим названием свидетельствует об изменениях, вызванных его появлением. Изменениям и дополнениям были подвергнуты разом 39 ранее принятых законодательных актов. Видимо, по этой причине срок вступления нового закона в силу был отложен до 1 января 2019 года с установлением переходного периода сроком в 5 лет со дня вступления в силу для завершения отдельных реорганизационных процедур.

Основная цель нового закона, который сменил ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в связи с этим утративший силу№66-ФЗ), может рассматриваться как попытка урегулирования ситуаций, сложившихся в «дачном хозяйстве» страны, в котором, где-то успешно, где-то и не очень эффективно трудятся на своё благо 60 миллионов садоводов, дачников и огородников, а это, ни много ни мало, практически половина российского населения.

Самыми болезненными проблемами, вызывающими большие нарекания, как выяснили законодатели при подготовке закона, начавшейся в 2014 году, стали следующие:

• множественность организационных форм дачных и садоводческих объединений (ДНП, СНТ, различные садоводческие и дачные кооперативы и иные варианты, все совместно представлявшие 9 самостоятельными юридическими формами некоммерческих объединений граждан, создававшихся для ведения загородного хозяйства)
• нередкие для многих садоводческих и дачных товариществ злостные поборы в виде членских и иных видов взносов
• былые административные гонения за строительство жилых домов на садовых и дачных участках, а соответственно, и невозможность регистрации (прописки) в возведённых на участках капитальных строениях, абсолютно пригодных для проживания
• дороговизна бурения и строительства скважин на воду в садоводствах или на отдельных участках, стоимость которых выливается во внушительные размеры (от 1 млн. руб. до 2.5 млн.руб.) и без которых, в отсутствие централизованного водопровода, пребывание на дачах становится просто немыслимым
• отсутствие реальной поддержки со стороны муниципалитетов уже действующим и образующимся новым дачным и садовым товариществам по обеспечению их инженерными коммуникациями

Как решает проблемы уже не дачная, а «садово-огородная конституция»?

Чтобы понять, какие изменения привнёс новый закон и как он отразился на жизни дачников, сделаем обзор его главных положений, комментируя некоторые особенности.

Новые организационные формы некоммерческих объединений граждан для ведения загородного хозяйства

Из нового закона исключена такая правовая организационная форма объединений граждан, как «дачное некоммерческое товарищество», в связи чем в Земельный, Градостроительный, Водный, Гражданский кодексы, Жилищный РФ, в федеральные законы «О недрах», «О некоммерческих объединениях», «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», «О государственной регистрации недвижимости», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об особо охраняемых природных территориях», «О сельскохозяйственной кооперации» и в целый ряд других законов уже внесены и будут вноситься далее соответствующие изменения.

Полностью использование понятия о дачных партнёрствах должно исчезнуть через 1.5 года, но вряд ли из бытового лексикона за это время исчезнут привычные слуху слова «дача» и «дачники». Уж, очень они родные. Исторически внедрившиеся в жизнь ещё со времён Петра I, даровавшего своим приближённым за их великие заслуги перед Отчеством землю под усадьбы в великолепных окрестностях Петербурга, они вошли в обиход через слово «дача», означавшее действие царя (как производное от глагола «давать»).

Новый закон ликвидировал искусственно сформированное и до сих пор существующее различие между дачными и садоводческими товариществами, созданными в соответствии с упомянутым уже ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и установил только 2 вида юридического статуса загородных объединений граждан:

1. садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ)
2. огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)

О правах индивидуалов, не желающих вступать в товарищество, изложено ниже. А пока рассмотрим, что нового появилось в СНТ и ОНТ.

Садоводческое некоммерческое товарищество и огородническое некоммерческое товарищество являются видами товарищества собственников недвижимости.

Новые садовые и огородные земельные участки, как и ранее, образуются из земель населённых пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения. Каждый садовый или огородный земельные участки могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества.

Ведение садоводства или огородничества на садовых или огородных участках, расположенных в границах территории товарищества, может проводиться правообладателями участков в следующих организационно-правовых формах:

1. с участием в товариществах
2. без участия в товариществах

В соответствии с новым законом, установлено, что товарищество может быть образовано с минимальным число членов в 7 человек (часть 2 статьи 16 нового закона). Если требование по численности членов товарищества не будет соблюдаться, то такое некоммерческое объединение может быть ликвидировано по решению суда:

1. по иску органа госвласти субъекта РФ
2. по иску органа местного самоуправления по месту нахождения территории садоводства или огородничества
3. по иску собственника или правообладателя садового или огородного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества

При ликвидации товарищества имущество общего пользования товарищества (за исключением недвижимого имущества общего пользования, находящегося в собственности товарищества и оставшегося после удовлетворения требований кредиторов), передаётся собственникам участков, расположенных в границах территории СНТ или ОНТ:

• пропорционально их площади
• вне зависимости от того, являлись ли данные лица членами товарищества (пункт 1 статьи 28 нового закона)

Законом также определены положения, касающиеся:

1. оснований и порядка принятия в члены товарищества
2. прав и обязанностей членов товарищества
3. оснований для прекращения членства
4. прав и обязанностей органа управления товарищества

которым посвящены несколько глав и статей закона, в том числе и статья 8, раскрывающая основные положения Устава товарищества.

Высшим органом товарищества является общее собрание его членов. Оно является правомочным, если на собрании присутствует более 50% членов товарищества. Решения общего собрания членов товарищества принимаются квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества.

Органом управления каждым из новых видов товариществ является, в общем-то, прежний орган, но с частично изменившимися полномочиями:

1. председатель, представляющий единоличный исполнительный орган
2. правление, являющееся постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом с предельной численностью не менее 3-х человек, но не более 5 % от числа членов товарищества, что не только создаёт определённое удобство в «управляемости» самим правлением со стороны членов товарищества, но и снижает размер членских взносов на содержание правления с уменьшившейся численностью
3. ревизионная комиссия (ревизор), подотчётная общему собранию членов товарищества

Правление товарищества подотчетно общему собранию СНТ или ОНТ. Избираться орган управления будет уже на 5 лет, а не на 2 года, как сейчас и до 1.01.2019 г. Несмотря на заметно больший срок его полномочий, по решению общего собрания членов товарищества, за халтурную работу председателя или нерадивых членов правления можно будет отстранить и переизбрать в любой назревший момент.

Заседание правления товарищества правомочно, если на нем присутствует не менее половины его членов. Решения правления товарищества принимаются открытым голосованием простым большинством голосов присутствующих членов правления. При равенстве голосов голос председателя товарищества является решающим.

Возможность изменения СНТ на ТСЖ

По решению общего собрания членов СНТ, собственники садовых участков вправе изменить существующий вид объединения на товарищество собственников жилья (ТСЖ). Организационно-правовая форма товарищества собственников недвижимости в этом случае не меняется, но основным требованием для такой процедуры становится соответствие ТСЖ нормам жилищного законодательства РФ, регулирующего создание ТСЖ с одновременным удовлетворением следующих условий:

1. территория садоводства находится в границах населенного пункта
2. на всех садовых земельных участках, расположенных в границах территории садоводства, размещены жилые дома

Изменение вида садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) на товарищество собственников жилья (ТСЖ) реорганизацией не считается (пункт 2 статьи 27 нового закона).

Возможность изменения СНТ или ОНТ на иной вид деятельности товарищества

Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество может поменять вид деятельности, опять-таки по решению общего собрания:

1. на производство, переработку и сбыт продукции растениеводства
2. иную деятельность, не связанную с с ведением садоводства и огородничества и допускающую создание потребительского кооператива

Создание производственного кооператива является реорганизацией прежней организационно-правовой формы СНТ или ОНТ (пункт 1 статьи 27 нового закона), а значит, требует внесения изменений в ЕГРН.

Нужно или нет менять документы на узаконенные постройки в переходный период и после?

Для переходного периода, который растянется на 5 лет, то есть до 1 января 2024 года, новый закон определил следующие положения:

• ДНП, дачные кооперативы, дачные хозяйства, огороднические партнёрства и другие некоммерческие организации граждан, созданные до до 1 января 2019 года, реорганизовывать не требуется
• С 1.01.2019 г. ко всем созданным ранее садоводческим или дачным некоммерческим партнёрствам, а также огородническим некоммерческим партнёрствам будут применяться требования нового закона даже до приведения их уставов в соответствие с новым законом:
  1. или в соответствии с положениями о садоводческих некоммерческих товариществах
  2. или в соответствии с положениями об огороднических некоммерческих товариществах
• Приведение учредительных документов садоводческих или дачных некоммерческих партнёрств и огороднических некоммерческих партнёрств, созданных до введения нового закона, производится после вступления нового закона в силу через внесение изменений:
  1. в учредительные документы (правоустанавливающие, устав и иные документы) и регистрации этих изменений в ЕГРН
  2. изменения наименований некоммерческих объединений при этом не требуется, но может проводиться по желанию заинтересованных сторон
  3. изменение наименований не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие их прежние наименования
• Здания на садовых участках, зарегистрированные в ЕГРН до 1.01.2019 г. с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами:
  1. замены ранее выданных документов на зарегистрированные в ЕГРН до 1.01. 2019 г. здания или внесение изменений в документы на них, изменений в записи ЕГРН, а также замены наименований объектов недвижимости не требуется
  2. замена документов и наименований зданий может быть выполнена по желанию правообладателей объектов недвижимости
• Расположенные на садовых участках нежилые здания, строения для сезонного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей и не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, зарегистрированные в ЕГРН до 1.01. 2019 г., признаются садовыми домами:
  1. замены ранее выданных документов на зарегистрированные в ЕГРН до 1.01. 2019 г. указанные строения или внесение изменений в документы на них, изменений в записи ЕГРН, а также замены наименований объектов не требуется
  2. замена документов и наименований перечисленных строений может быть выполнена по желанию их правообладателей

Реестр членов товарищества

Распределение участков между членами товарищества проводится на основании решения общего собрания членов товарищества в соответствии с реестром членов товарищества.

Садовые и огородные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ.

Реестр членов товарищества должен быть сформирован в течение 1 месяца со дня государственной регистрации СНТ или ОНТ в ЕГРН (статья 15 нового закона). Создаёт реестр председатель товарищества или уполномоченный на это член правления.

Реестр членов товарищества содержит следующие сведения:

1. о членах товарищества
2. кадастровый (условный) номер каждого земельного участка, правообладателем которого является член СНТ или ОНТ (после осуществления распределения земельных участков между членами товарищества)

Члены товарищества обязаны предоставлять достоверные сведения, необходимые для ведения реестра, и своевременно информировать председателя товарищества или уполномоченного члена правления об изменении сведений.

Неисполнения требования о предоставлении сведений член СНТ или ОНТ несёт риск наложения на него расходов товарищества, связанных с отсутствием в реестре актуальной информации.

Принцип территориального подчинения товариществ

Закон ввёл принцип территориального подчинения, по которому запрещается действие на одной территории нескольких товариществ с общей инфраструктурой и одной территорией общего пользования. Иными словами, садовое товарищество внутри огородного появиться не может.

Цели введения этого принипа вполне очевидны:

1. исключение ситуаций «перетягивания» преимуществ в использовании, к примеру, трансформаторной будки, принадлежащей одному юридическому лицу, и пожарного водоёма, принадлежащего другому юридическому лицу, то есть расположенных на территориях разных юридических лиц (товариществ), но обеспечивающих электричеством и водой каждое из этих товариществ
2. установление юридических взаимоотношений между товариществами по использованию иженерной инфраструктуры и территории общего пользования
3. управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество

С момента введения нового закона в действие собственники садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории СНТ или ОНТ, вправе создать только одно садоводческое или огородническое некоммерческое объединение. Его границы должны определяться в соответствии с документацией по планировке территории:

• документация по планировке территории до её утверждения муниципальными властями должна быть одобрена решением общего собрания членов товарищества
• подготовка и утверждение проекта планировки территории для огороднического товарищества не требуются, а установление границ огородных земельных участков и образование огородных земельных участков и земельных участков общего назначения в границах территории ОНТ проводятся в соответствии с утверждённым проектом межевания территории

В границы территории садоводства или огородничества при подготовке документации по планировке территории для товарищества включаются земельные участки, соответствующие одновременно следующим требованиям:

1. участки находятся в собственности учредителей товарищества
2. участки составляют единый, неразрывный элемент планировочной структуры или совокупность элементов планировочной структуры, расположенных на территории одного муниципального образования

При формировании новых садоводств и огородничеств и подготовке документации по планировке их территории в границы их территорий также включаются:

1. участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (их общая площадь должна составлять не менее 20% и не более 25% суммарной площади садовых или огородных земельных участков, попадающих в границы территории садоводства или огородничества)
2. участки и территории общего пользования, определённые в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности (образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утверждённым проектом межевания территории)

Запрещено установление границ территорий садоводств или огородничеств, ограничивающих или прекращающих свободный доступ с иных земельных участков к территориям общего пользования, или к земельным участкам общего пользования, расположенным за пределами границ образуемых территорий товариществ.

Имущество общего пользования в СНТ и ОНТ

Одной из задач СНТ и ОНТ является управление имуществом общего пользования, расположенного в границах территории садоводства или огородничества и принадлежащего членам товарищества.

К имуществу общего пользования, находящегося в границах территорий садоводческих или огороднических объединений, относится недвижимое имущество, которое отвечает одновременно следующим 2-м условиям:

1. имущество создано или приобретено после вступления в силу нового закона
2. это имущество принадлежит собственниками земельных участков на праве общей долевой собственности пропорционально площадям их участков

Такое имущество, представленное объектами капитального строительства и земельными участками общего назначения, используется исключительно для потребностей садоводов и огородников.

В перечень потребностей включаются:

1. проходы и проезды к территории
2. снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом
3. водоотведение
4. охрана
5. сбор твёрдых коммунальных отходов и иные потребности
6. движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества

Земельные участки общего назначения, относящиеся к имуществу общего пользования, формируются при разработке документации по планировке территории садоводства или огородничества.

Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, используют земельные участки общего назначения для прохода и проезда к своим земельным участкам на следующих условиях:

1. свободно
2. без взимания платы

Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей участков к своим земельным наделам.

К основным целям создания имущества общего пользования новым законом отнесены:

1. использование всеми правообладателями земельных участков, находящихся в границах территории СНТ или ОНТ, для собственных нужд
2. размещение на участках общего пользования другого имущества общего пользования (например, спортивных или детских игровых площадок. их оборудование и т.д.)

Имущество общего пользования СНТ или ОНТ может также принадлежать товариществу на праве собственности или ином праве, разрешённом гражданским законодательством.

После регистрации товарищества в ЕГРН, правообладатели входящих в него участков могут на общем собрании с присутствием 100% членов СНТ или ОНТ принять решение о желании приобрести доли в имуществе общего пользования в собственность, причём на безвозмездной основе и без выдела доли в натуре.

После регистрации в ЕГРН права собственности на долю имущества общего пользования на территории товарищества каждый из собственников такой доли неизбежно увеличивает и свою базу налогов.

По решению общего собрания членов СНТ или ОНТ, имущество общего пользования может быть передано безвозмездно муниципалитету или в государственную собственность субъекта РФ, на территориях которого действует товарищество, при выполнении следующих условий:

1. общим собранием членов товарищества принято решение о передаче имущества
2. имущество, по закону, может находиться в государственной или муниципальной собственности
3. есть согласие всех собственников садовых и огородных участков, оформивших и право общей долевой собственности на общее имущество на его передачу муниципалитету или в госсобственности

На недвижимое имущество общего пользования, находящееся в собственности товарищества, не может быть обращено взыскание. В случае ликвидации товарищества такое имущество безвозмездно передаётся в общую долевую собственность собственников садовых или огородных земельных участков, расположенных в СНТ или ОНТ, пропорционально их площади. Передача производится вне зависимости от того, являлись ли собственники членами товарищества (пункт 2 статьи 28 нового закона).

Сделки с долями в праве общей собственности на имущество общего пользования

При сделках с садовыми и огородными участками, сопровождающимися переходом права собственности на эти объекты недвижимости, доля в праве общей собственности на имущество общего пользования от предыдущего владельца переходит к новому собственнику.

Собственник доли в праве общей собственности на имущество общего пользования не имеет право:

1. отчуждать долю отдельно от права собственности на свой садовый или огородный участок
2. совершать действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на свой на садовый или огородный участок

Условия договора, по которому предметом сделки фигурирует:

1. переход права собственности на садовый или огородный земельный участок без перехода доли в праве общей собственности на имущество общего пользования
2. переход права собственности на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования без перехода права на садовый или огородный земельный участок

являются ничтожными (в случае, если собственнику садового или огородного участка принадлежит такая доля).

Взносы в СНТ и ОНТ

Новым законом установлены лишь 2 вида взносов, которые должны вноситься членами СНТ или ОНТ в банке на расчётный счет товарищества (статья 14 нового закона):

1. членские
2. целевые

Вступительный взнос платить не придётся.

Ограничены перечни задач, на которые можно расходовать взносы. Так, членские взносы можно расходовать исключительно на хозяйственные нужды товарищества, связанные со следующими задачами:

1. с содержанием имущества общего пользования товарищества, в том числе с уплатой арендных платежей за данное имущество
2. с проведением расчётов со снабжающими организациями - поставщиками тепловой и электрической энергии, воды, газа, водоотведеня на основании договоров, заключенных с этими организациями
3. с проведением расчётов с оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами на основании договоров, заключенных товариществом с этими организациями
4. с благоустройством земель общего назначения
5. с охраной территории садоводства или огородничества и обеспечением в границах такой территории пожарной безопасности,
6. с проведением аудиторских проверок товарищества
7. с выплатой заработной платы членам правления, с которыми товариществом заключены трудовые договоры
8. с организацией и проведением общих собраний членов товарищества, с выполнением решений этих собраний
9. с уплатой налогов и сборов, связанных с деятельностью товарищества, в соответствии с законодательством о налогах и сборах

Что касается целевых взносов, то возможности их расходования более разнообразны. Связаны они со следующими задачами:

1. с подготовкой документов, необходимых для образования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в целях дальнейшего предоставления товариществу такого земельного участка
2. с подготовкой документации по планировке территории садоводства или огородничества
3. с проведением кадастровых работ для внесения в ЕГРН сведений о садовых или огородных земельных участках, земельных участках общего назначения, об иных объектах недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования
4. с созданием или приобретением необходимого для деятельности товарищества имущества общего пользования
5. с реализацией мероприятий, намеченных решением общего собрания членов товарищества

Суммарный ежегодный размер платы будет равен сумме ежегодных целевых и членских взносов члена товарищества.

Обязанность по внесению взносов распространяется на всех членов товарищества. При уклонении от уплаты взносов они взыскиваются товариществом с члена СНТ или ОНТ в судебном порядке.

Те индивидуальные садоводы и огородники, что не пожелали стать членами СНТ или ОНТ, теперь обязаны платить взносы наравне с членами товариществ (статья 5 нового закона). Неуплата чревата теми же последствиями, что и для членов СНТ или ОНТ. В этом проявляется одно из отличий нового закона от ранее действовавшего закона о дачниках, позволявшего индивидуалам вносить платёжи за пользование различными ресурсами (электричеством, водой, газом, если он подведён, а также за вывоз мусора и охрану) в размере, меньшем, чем у членов товарищества, и не платить взносы на зарплату председателя и членов правления СНТ или ОНТ. При новом законе у индивидуалов появились и другие права - возможность участвовать в общих собраниях членов товариществ, голосовать по вопросам установления периодичности и размеров взносов. Нет, по-прежнему, только права участвовать в выборах председателя и членов правления.

Уставом СНТ или ОНТ могут предусматриваться случаи изменения размеров взносов для отдельных членов товарищества, учитывающие:

1. различный объём использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка
2. суммарную площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке
3. размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок или на расположенные на нём объекты недвижимого имущества

В общем случае, размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества. Также уставом может быть установлен порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов. Неуплата пеней, как и неуплата взносов, влечёт их взыскание в судебном порядке.

Что разрешено строить на садовых и огороднических участках?

Итогом рассмотрения многочисленных замечаний и поправок, поступивших в ходе обсуждения законопроекта, стали существенные изменения, отражённые в законе.

Отметим ещё раз основные положения закона:

• теперь будут существовать только 2 типа загородных товариществ:
  1. садоводческие
  2. огороднические
• всем товариществам предстоит пройти перерегистрацию, решить к какому типу они относятся:
  1. решение о том, кем быть (садоводами и огородниками), принимается общим собранием товарищества
  2. по итогам общего собрания подать соответствующее заявление в Росреестр

взносы в новых СНТ и ОНТ:

1. взносы могут быть только 2-х типов - членские и целевые
2. вступительных взносов не будет
3. взносы нужно перечислять на расчётный счёт товарищества,
4. наличные взносы не допускаются
5. размер членских и целевых взносов определяется на основании финансово-экономического обоснования, утверждённого общим собранием членов товарищества
• минимальное количество членов товарищества - 7
• избирать председателя теперь можно на 5 лет, а не на 2 как раньше, и неограниченное число раз, а чтобы его «свергнуть», нужно провести внеочередное общее собрание по требованию не менее, чем 1/5 от общего количества членов товарищества

• в состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества и их родственники

  документы товарищества должны храниться 49 лет

  члены товарищества имеют право знакомиться с бухгалтерской отчётностью

  если нужны копии каких-то документов, то члены товарищества могут их получить за плату, установленную общим собранием, но эта плата не должна превышать затраты на изготовление этих копий, а выдача копий документов органам власти делается бесплатно

• члены товарищества обязаны выполнять решения не только общего собрания, но и решения, принятые председателем товарищества и правлением товарищества
• введено понятие «жилой дом», исключающее определения «дача», «дачный дом», «дачное хозяйство» - это сделано в целях предотвращения правовых неопределённостей
• садовый дом можно перевести в жилой дом (например, для получения права регистрации в нём) и, наоборот, жилой дом перевести в садовый (например, для сокращения налога на недвижимость), но при этом придётся обосновать ту или иную степень капитальности садового или жилого дома, в соответствии с установленными требованиями и правилами
• на огороднических участках нельзя возводить капитальные строения - на них можно возводить только временные садовые дома, не являющиеся объектами недвижимости
• разница между садоводами и огородниками, по новому закону:
  1. садоводы могут строить на участке жилые дома и регистрироваться в них
  2. огородники могут строить только садовые дома для сезонного проживания
• если большинство членов товарищества пожелает стать огородниками, то сносить уже построенные полноценные жилые дома (не сезонные) не потребуется, но на момент вступления закона в силу на постройки должно быть зарегистрировано право собственности
• если право собственности на жилые дома не зарегистрировано, то такие дома придётся ломать, разбирать или перестраивать в садовые домики
• владельцам участков с незарегистрированными строениями нужно знать, чтов ближайшем будущемпланируется законодательное установление впятеро большего налога на землю - по этому поводу ведётся разработка соответствующего законопроекта (о внесении изменений в Налоговый кодекс, в соответствии с которыми стоимость выявленных объектов недвижимости будет определяться как кадастровая стоимость участка, на котором расположены незарегистрированные строения, умноженная на определенный коэффициент)
• установлено, что максимальная площадь земель общего пользования (в их числе земельные участки, по которым проложены дороги и стоят столбы электропередачи, необходимые для установки трансформатора, помойки, домика правления, устройства детской площадки, организации публичных пространств между заборами, где члены товарищества смогут гулять и общаться) составляет до 1/4, то есть 25% от той площади, что занята всеми личными земельными участками, вместе взятыми
• имущество общего пользования принадлежит членам товарищества на праве долевой собственности пропорционально площади их участков (у обладателей больших долей налог будет выше, что вряд ли их порадует, а вот для иных садоводов и огородников такое положение по налогу, наверное, обрадует, но радость будет относительной, так как их налоги: всё же, увеличатся, поскольку за свою долю коллективного имущества платить все равно придётся
• разрешено ведение садоводства и огородничества без образования юридического лица, а в случае желания правообладателей земельных участков быть членами товарищества, им такая возможность предложена законом (причём как для собственников земли, так и для граждан, обладающих правами бессрочного пользования или аренды земельных участков)
• прописаны полномочия и ответственность некоммерческих организаций, создаваемых для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства:
  1. для удобства голосования вводится очно-заочная и заочная формы проведения общих собраний членов товарищества
  2. возможность для общих собраний членов товарищества на добровольной основе принять решение о безвозмездной передаче части имущества общего пользования (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты) в государственную или муниципальную собственность - иными словами, коллективную собственность, по новому закону, можно не делить на доли, а отдать целиком какому-то юридическому лицу (например, передать трансформатор и сети энергетической компании, а дороги - муниципальным властям), и такое решение может стать весьма целесообразным, так как с членов товарищества снимается забота по обслуживанию и ремонту своей коллективной собственности
  3. при неуплате взносов более чем 2 месяца член товарищества может быть исключён из товарищества, однако он все равно будет пользоваться общим имуществом (электричеством, дорогой, помойкой) и платить за это столько же, сколько члены, лишившись лишь права голосовать на общем собрании
• доработано понятие «границы территории товарищества»: оно заменено на «территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд», так как именно от территории ведения садоводства или огородничества зависит размер общего имущества, который находится в общей долевой собственности и управляется товариществом
• конкретизировано определение понятия «имущество общего пользования», установлены возможные виды и цели использования такого имущества, что позволит снизить риск появления в товариществах имущества, не связанного с его деятельностью
• для лиц, являющихся правообладателями земельных участков, но не вступивших в товарищество, предусмотрены:
  1. обязанность осуществлять плату за приобретение, создание, содержание, текущий и капитальный ремонт имущества общего пользования, а также за услуги и работы по управлению таким имуществом в размерах, равных установленным для членов товарищества
  2. право использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории ведения садоводства или огородничества, наравне и в объеме, установленном для членов товарищества
  3. право принимать участие в голосовании на общем собрании членов товарищества по вопросам, касающимся распоряжения имуществом общего пользования
• в отношении объединений, созданных до принятия закона и являющихся собственниками имущества общего пользования переходными положениями предусмотрена обязанность до 1 января 2024 года вынести на рассмотрение общего собрания членов товарищества вопрос о передаче такого имущества в общую долевую собственность собственников земельных участков
• упрощён порядок лицензирования скважин товариществ - требование об их обязательном лицензировании вступает с 1 января 2020 г. (в закон «О недрах» вводится статья, закрепляющая нормы добычи подземных вод садоводческими и организации вправе вести добычу для целей хозяйственно-бытового водоснабжения до 1 января 2020 года без получения лицензии на пользование недрами)

Заслуга нового закона - его стремление соблюсти права и тех садоводов, которые не хотят быть членами садоводческих объединений, и тех, кто является сторонником такой формы ведения хозяйства. Закон стал документом не о юридических лицах, а о взаимоотношениях граждан, которые ведут садовое и огороднические хозяйство. Планируется, что он вступит в силу с 1 января 2019 года. До этого момента садоводы, дачники и огородники будут пребывать в режиме переходного периода, приспосабливаясь к новым правилам.

О бурном обсуждении законопроекта в заключительном третьем чтении в Государственной думе свидетельствует этот видео-материал:

– это та часть земель СНТ, которая не занята личными участками. они предназначены для пользования всеми садоводами. Садоводческие земли подразделяются на участки и общественные земли.

К общественным землям относятся те, которые не закреплены за конкретными людьми. Они используются для общих нужд . По назначению их можно разделить на:

• дороги;
• пожарные водоёмы;
• площадки для отдыха;
• детские площадки;
• землю под общественными зданиями;
• и т. п.