Вопрос земли в России всегда актуален. Существующий порядок предоставления её в пользование предусматривает два варианта владения ею - аренда и право собственности.
Оба они предусматривают внесение за пользование землёй платежей, которые определены Налоговым и Земельным кодексах страны.
Существующий порядок предоставления, находящихся в государственной, муниципальной и частной собственности земель в аренду определен статьёй 39.1 ЗК РФ. Вопросам, связанным с платой за пользование ресурсом, посвящена статья ЗК № 65. Определение «плата за землю» подразумевает совокупность всех видов существующих платежей. Они могут иметь форму налога или арендной платы.
Законодательство
Порядок и основания для назначения платежей определены в статье 65 ЗК РФ. Согласно действующему законодательству, правом устанавливать размер арендной за землю, находящуюся в государственной , обладают федеральные, региональные и муниципальные собственники земли. Размер установленных платежей и сроки их выплат указываются в договоре, который заключается между собственником земли и арендатором после согласования условий использования земли.
Платежи за аренду земли, с точки зрения закона, относится к разряду существенных условий договора. Это значит что они не могут быть изменены собственником в одностороннем порядке. Прервать договор можно в случае нарушения правил пользования землёй или задержке по оплате.
Использовать землю можно только по назначению, определённому сторонами в договоре.Договора аренды, заключаемые на срок более 11 месяцев подлежат государственной регистрации. Срок аренды сельскохозяйственных угодий не может превышать 49 лет, для муниципальных или государственных нужд - 1 года. За нарушение правил регистрации договоров аренды предусмотрено административное наказание.
Как определяется размер арендной платы и от чего зависит
В основе расчёта арендной платы могут лежать два показателя – кадастровая стоимость земли или нормативная цена. Такой порядок определён статьёй 3 ФЗ № 137, принятого в 2001 году. Понятие «нормативная цена» раскрыто в статье 25 ФЗ № 1738-1, введенного в действие в 1991 году. Прерогатива определения нормативной цены закреплена статьёй 66 ЗК РФ за Правительством РФ. Своё решение по определению цены оно закрепляет соответствующим постановлением.
Величина нормативной цены зависит от места расположения земельного надела, его категории и потенциально возможного получения дохода за его эксплуатацию в определённый промежуток времени.
Конечный размер арендной платы на землю, устанавливаемый её владельцем, согласовывается с арендаторами.Используемые в практике расчёта рыночная и кадастровая стоимости земли регулируются действующим законодательством. В качестве основного нормативного документа для этих целей используется ФЗ, регулирующий в стране оценочную деятельность. Размер платежей за пользование землей на условиях аренды может быть изменён только по согласованию сторон.
Как происходит оплата за аренду участка физ лицами
Действующее законодательство позволяет взимать арендную плату за землю не только в денежной форме. Фиксированная сумма может быть оплачена в форме оказанных им владельцу земли услуг, выделением доли в доходах от коммерческой деятельности, имуществом, товарами и т.п.
В качестве арендной платы во многих регионах страны применяют только налог на землю. Задержка платежей по аренде более, чем на 6 месяцев является основанием для расторжения договора и взыскания сумм задолженности через Арбитражный суд.
Налог на землю
Действующее законодательство возлагает обязанность по уплате земельного налога на собственников наделов. Такие платежи относятся к общегосударственным видам начислений. Арендаторы являются косвенными плательщиками земельного налога. Его сумма закладывается в размер арендной платы.
Правовое регулирование
Главным законодательным актом, регламентирующим порядок начисление налога на землю, является НК РФ. Определение налога дано в статье 31 этого кодекса. В соответствии с его положениями местные и региональные власти разрабатывают свои нормативные акты по форме и размеру уплаты налога. Такое право дано им статьёй 31 НК РФ. Принятые ими решения не должны противоречить федеральному законодательству и быть лишь дополнением к нему.
В 2017 году произошло изменение базового значения стоимости земли, принимаемого для расчёта налоговой ставки. Теперь в качестве базы для расчёта применяется кадастровая стоимость земли.
Ранее в основе определения налоговой ставки использовалась её балансовая стоимость.Эти величины имеют принципиальные отличия в оценочной стоимости земли. Балансовая стоимость может быть значительно ниже кадастровой. При сдаче в аренду частной земли используется её рыночная оценка. Установленные местной властью налоговые ставки имеют свои ограничения. Они определены статьёй 394 НК РФ. Размеры налоговых ставок зависят от категории земель. Их кодирование раскрывается в Кодексе бюджетной классификации.
Как влияет арендная плата на земельный налог
Между арендной платой и земельным налогом существует прямая связь. Земельный налог входит в состав арендной платы. Размер последней при сдаче в аренду государственных земель в большинстве случаев равен сумме налога.
Земельная рента, которой является налог на землю, поддерживается государством на уровне, обеспечивающем определённую рентабельность сельскохозяйственным производителям.
Порядок налогообложения земли
Действующее законодательство возложило обязанность по уплате налога на владельцев земли. Его плательщиками являются юридические и физические лица, которые владеют землей на праве собственности или бессрочного пользования. Статья 388 НК РФ освобождает от уплаты налога арендаторов, берущих наделы у их собственников.
Обязанность по уплате налоговых платежей на них ложится при выкупе права аренды на землю, находящуюся в собственности государства или муниципалитетов. Размер арендной платы за частные земельные наделы определяется владельцем самостоятельно в соответствии с рыночными ценами. Их уровень формирует спрос.
Не попадает под действие НДС арендная плата за государственную и муниципальную землю. Арендные платежи других видов земель облагаются по ставке 18%.
Расскажем о них, определим, что влияет на показатели расчета - и приведем примеры, как можно подсчитать размер выплаты.
От чего зависит арендная плата за земельные участки – факторы, влияющие на размер аренды земли
Размер выплаты за аренду земельного участка может быть установлен его владельцем самостоятельно.
Конечно же, нецелесообразно будет установить высокую оплату за аренду участка земли в деревне, или наоборот – низкую оплату за аренду участка в городе. Поэтому собственник ориентируется, прежде всего, на размер аренды, которую устанавливают другие владельцы земли в его регионе или месте проживания.
Также на размер арендной платы будут влиять такие факторы:
1. Категория земли
В зависимости от того, к какой категории относится земельный участок, выплата может быть меньше или больше.
Стоимость обычно возрастает в такой градации:
- За дачный участок граждане платят меньше средств.
- Далее цены возрастают за землю ИЖС.
- За землю под коммерческий объект.
- За участок под с/х работы или производство.
Учитывайте также, что коэффициент К1 может иметь разные значения.
|
Величина коэффициента |
Когда использовать? |
|
Для случая льготной аренды. |
|
|
Для садоводства, огородничества, фермерства или сельскохозяйственного производства. |
|
|
Для участков, на которых ведется строительство промышленных и жилых строений. |
|
|
Если на участке предполагается разработка полезных ископаемых. |
Приведем пример расчета:
Гражданин Фролов желает взять в аренду участок земли у государства под огородничество. Кадастровая стоимость участка по документам равняется 250 000 руб. Подставляя в формулу все показатели, рассчитаем размер выплаты: 250 000 руб. х 0,6% = 1 500 руб.
Таким образом, Фролов должен будет выплачивать ежемесячно по 1 500 руб., это с учетом кадастровой стоимости. Конечно же, владелец земли может не учитывать этот расчет и выдвинет сумму выше.
Расчет платы за аренду земли в зависимости от её нормативной стоимости
Понятие нормативной стоимости земли было введено в Российское законодательство.
Из определения следует, что при расчете и установке показателя учитывается доход, который может принести деятельность, осуществляющаяся на определенном участке земли.
Данный размер показателя может быть установлен на административном уровне, представителями власти.
При расчете показателя будут учитывать:
- Границы земельного участка.
- Категорию объекта.
- Рыночную стоимость. Нормативная цена земли не должна превышать указанную стоимость на 75%.
Данный показатель используют, как правило, при расчете выплаты аренды за пользование государственной земли - или при отсутствии кадастровых показателей стоимости объекта.
Можно воспользоваться установленной формулой для расчета аренды.
Коэффициент – К1 – учитывается по целям использования участка. Его мы указали выше.
Приведем пример расчета:
Гражданин Елисеев решил взять в аренду землю у государства для производства. Нормативная цена участка составила 1 000 000 руб. Рассчитаем арендную плату: 1 000 000 руб. х 1,5% = 15 000 руб.
Таким образом, ежемесячно за аренду Елисеев будет платить по 15 000 руб.
Формула расчета аренды земли по её рыночной стоимости
Арендная плата за землю – это оплата права пользования земельным участком, сданным в аренду его собственником. Стоимость аренды определяется сторонами, заинтересованными в совершении сделки.
В случае оформления участка в аренду срок на введение его в эксплуатацию составляет 3 года. Далее плата за землю повышается, поскольку ставка земельного налога увеличивается в 2 раза (за исключением земли для индивидуального жилищного строительства).
Оплата при аренде земли у физического лица
Если в аренду предоставляется земельный участок, находящийся в частной собственности, то заключается типовой договор аренды. В нем предусматривают порядок, условия и сроки внесения платы за аренду. Арендная плата за землю в 2017 году определяется с учетом условий договора и норм, предусмотренных п.1. ст. 614 ГК РФ .
Когда в условиях договора не указан размер платы за аренду, то соглашение между сторонами не может считаться заключенным.
Формула оплаты за участок, сдаваемый частным лицом
Для расчета платы за земли, сдаваемые в аренду частными лицами, применяется определённая формула: рыночная стоимость участка, которая определяется не позднее чем за 6 месяцев до момента заключения договора аренды, умножается на ставку рефинансирования Центробанка, установленную в начале года.
Арендатор обязан вносить плату за аренду участка и возвратить его после окончания срока действия договора. При нарушении сторонами условий договора их права могут восстанавливаться в добровольном или принудительном порядке.
Заключить договор аренды с учетом интересов каждой из сторон помогут наши юристы. Консультации квалифицированных специалистов позволят избежать проблем и возникновения споров между сторонами.
Для земельного участка, который стоит на , предусмотрен простой вариант расчета стоимости аренды.
Прежде, чем арендовать землю у муниципалитета или государства, можно предварительно самостоятельно рассчитать предстоящую арендную плату.
Для этого вам необходимо знать только две составляющие.
Ежегодная плата является одним из основных условий договоров аренды. Земельный кодекс (ЗК РФ) в настоящее время регулирует все отношения арендаторов и арендодателей . Это основной российский нормативный акт, который регулирует вопросы права в отношении земли.
Земельный кодекс России был принят в 2001 году, поправки в него вносятся до сих пор. Он рассматривает землю как объект недвижимого имущества. А также - как объект права собственности и других прав (например, аренды).
Это значит, что, в отличие от предыдущих лет земля может иметь не только статус государственной, но и частной собственности. Согласно ст. 22 ЗК РФ земельные участки (ЗУ), за исключением указанных в ст. 27 , могут сдаваться в аренду.
Основные положения статьи , которые касаются аренды земли:
- размер платы за аренду определяется договором;
- арендатор имеет право передать землю в субаренду;
- земли, изъятые из обращения, не могут быть переданы в аренду.
Для расчета используется принцип соответствия каждого земельного участка определенному коэффициенту.
Коэффициенты перечислены в Постановлении Правительства России №582 «О принципах определения арендной платы». Постановление было принято в 2009 году, изменения вносились вплоть до 2017 года. В этом нормативном акте изложены принципы определения арендной платы.
Земельный кодекс подтверждает право Правительства РФ на принятие решений такого масштаба ().
Напомним, что земельное законодательство состоит из ЗК РФ, федеральных и региональных законов, а также постановлений, принимаемых Правительством РФ при изменениях экономической ситуации в стране.
Какие земли упоминаются в ПП РФ?
Чаще всего на рынке аренды земельных участков плата считается, исходя из в том случае, когда земля принадлежит государству или муниципалитету
.
Также считается плата за участки, предоставленные без торгов.
У частных собственников арендная плата рассчитывается по-другому.
Основным документом, регулирующим ее размер, является договор.
Но есть и исключения.
Кадастровая стоимость - количественное (денежное) выражение стоимости земельного участка, которая определена государством в лице оценщиков.
В эту величину закладываются несколько факторов. Их учитывают эксперты. В настоящее время кадастровая стоимость полнее отражает реальное положение дел и становится ближе к рыночной стоимости.
Как узнать арендную плату за землю по кадастровому номеру? В настоящее время сведения о кадастровой стоимости можно почерпнуть в следующих источниках :
- в офисах местных отделений Росреестра;
- на официальном сайте Росреестра ;
- через МФЦ.
Кадастровая стоимость может ежегодно . Величина арендной платы вычисляется на основе содержащейся в базе данных величины. То есть арендная плата будет целиком и полностью зависеть от государственных интересов.
Если частный собственник включил свой земельный участок в муниципальный арендный фонд, чтобы иметь возможность сдавать свою недвижимость через него, то в этом случае и размер арендной платы также рассчитывается от кадастровой стоимости.
В противном случае арендодатель рассчитывает плату за землю, исходя из рыночных реалий.
Данные для расчета
Для того, чтобы арендодателю или арендатору самостоятельно подсчитать предстоящую плату за аренду земли, нужно знать две составляющие :
- кадастровая стоимость;
- коэффициент.
Корректирующий коэффициент зависит от нескольких обстоятельств.
Во-первых, от того, кто является землепользователем, а во-вторых, от того, какие цели преследует арендатор.
Получая землю по договору аренды, арендатор может поставить на участке магазин для розничной торговли, а может использовать его для субаренды.
Каждый способ использования предполагает определенную прибыль для ее арендатора.
К примеру, нельзя сравнить прибыль от использования земли под торговый центр и под посадку овощей. Поэтому специальный коэффициент нивелирует эту разницу . И делает выгодной аренду как для сельхозпроизводителя, так и для промышленного магната.
Как подсчитать самостоятельно?
Арендная плата, базируясь на кадастровой стоимости, определяется, исходя из следующих категорий :
- экономическая целесообразность;
- земель и (вид разрешенного использования);
- недопущение ухудшения экономического состояния арендаторов;
- предполагаемая доходность земельного участка.
К тому же при сдаче земельных участков в аренду учитывается необходимость содействия государства социально-значимых видов деятельности .
Для этого устанавливается арендная плата, которая не превышает земельный налог.
Органы местного самоуправления принимают решение по определению арендной платы.
Они действуют только в рамках федеральных законов и не должны самочинно устанавливать корректирующие коэффициенты .
В противном случае они ограничивают интересы и права арендаторов.
Корректирующий коэффициент
В Постановлении Правительства отдельным пунктом выделены правила, согласно которым определяется порядок расчета арендной платы.
Согласно 3 пункту важной составляющей расчета является корректирующий коэффициент (КК), который может составить от 0,01 до 2 процентов от кадастровой стоимости .
В отношении разных участков эти данные составляют:
- Если физическое или юридическое лицо освобождено от уплаты земельного налога согласно налоговому законодательству, то КК составляет 0,01% .
- Физическое лицо, имеющее право на уменьшение налоговой базы, платит арендную плату с КК 0,01% . При этом в результате уменьшения налоговая база приравнивается к нулю.
- 0,01% при расчете для физического лица, которому по закону положено уменьшение налоговой базы. Эта ставка устанавливается тогда, когда налоговая база больше размера налогового вычета.
- КК равняется 0,01% , когда речь идет об аренде земель, выведенных из оборота, но согласно закону передан в аренду.
- КК равен 0,01 процента , если участок загрязнен радиоактивными отходами и другими вредными веществами.
- Такой же коэффициент предусмотрен для земельных участков, если они переданы для размещения Посольства и Консульства иностранных государств.
- КК равен 0,6 процента в случае, если участок предоставлен гражданину для строительства ИЖС, садоводства, огородничества, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, выпаса с/х животных и сенокоса.
- Коэффициент равен 0,6% в случае предоставления участка в аренду фермерскому хозяйству.
- Такой же КК предусмотрен для тех, кто берет землю с целью осуществления любой сельскохозяйственной деятельности.
- КК равен 1,5%
, если арендатором является:
- лицо, которое имеет право на предоставление бесплатного земельного участка;
- лицо, заключивший с органами местного самоуправления договор на развитие территории;
- у кого есть право на внеочередное получение земельных участков;
- юридическое лицо, с которым заключен договор о строительстве жилья.
- Корректирующий коэффициент равен 2 процентам при проведении арендатором работ, связанных с использованием недр.
Вычисляемая стоимость аренды не должна превышать сумм, которые получаются, исходя из этих данных.
Годовой подсчет
Формула расчета очень проста. Она базируется на кадастровой стоимости.
Годовая плата считается по формуле: Ар = КС х КК , где:
- Ар - арендная плата за год;
- КС - кадастровая стоимость земельного участка;
- КК - корректирующий коэффициент.
Полная кадастровая стоимость участка, куда вошли площадь, ВРИ и категория, рельеф, расположение, удаленность от города, равна 2 миллионам рублей. КК - 0,6%. Перемножаем эти два значения: 2 000 000 х 0,6% = 12 000
Получаем 12 тысяч рублей.
Для частных лиц и организаций
Формула расчета для физических и юридических лиц ничем не отличается друг от друга
.
Как правило в расчет принимается деятельность компании и его предполагаемая прибыль, а не форма.
Расчет формулы производится по правилам, указанных в земельном законодательстве.
Они зависят от того, какой деятельностью будет заниматься частное лицо или организация, то есть - от корректирующего коэффициента.
Плюсы и минусы способа
Основным плюсом этого способа расчета является его простота . Достаточно знать свой коэффициент и несложно будет узнать годовую арендную плату.
Сложность чаще всего заключается в том, что кадастровая стоимость оценивается раз в 3-5 лет и может существенно измениться.
Кадастровая оценка составляет сложность прежде всего для региональных подразделений федеральных органов. Но, в целом, отчисления от аренды в бюджет покрывают такие расходы.
Полезное видео
Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о нюансах аренды земельного участка и о том, как на плату влияет кадастровая стоимость.
Заключение
При заключении договора аренды с определенной арендной платой обратите внимание, каким коэффициентом будут пользоваться ваши арендодатели . Если у арендатора есть льготы, то это обязательно скажется на размере аренды.
Вконтакте
