Не надо бояться банкротства. Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился На что имеет право дольщик

*дисклеймер: если это читает дольщик, то по любым вопросам участия в деле о банкротстве застройщика и по иным вопросам, освещенным в посте, следуйте советам юристов, которые работают по вашему делу; в каждом деле/ситуации могут быть свои особенности, самолечение вредно.

Требовать от банкрота-застройщика денежные средства имеет смысл или когда строительство фактически и не начиналось (или в начальных стадиях), или точно известно, что у застройщика много другого имущества помимо объектов строительства для дольщиков (что вряд ли).

А вот основные тезисы.

1. Общие сведения о банкротстве застройщика.

2. Квартира (недострой высокой степени завершенности) лучше чем денежное требование к застройщику.

3. В судебных разбирательствах занимайте позицию, что у вас с застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве.

4. Если чувствуете, что близко банкротство застройщика - скорее обращайтесь в суд за установлением права собственности на квартиру.

5. Если дело о банкротстве возбуждено - требуйте включения своих требований в реестр о передаче жилых помещений.

6. Пытайтесь, несмотря на возбужденное дело о банкротстве и предъявление своих требований в рамках дела о банкротстве, черех суд установить право собственности на квартиру (помещение) которое вы претендуете.

7. Если застройщик передал свои права застройщика третьему лицу - можно ли установить право собственности?

8. Медийность, массовость, настойчивость - залог того, что власть прислушается к вам и будет более благосклонна.

Тезис 1. Общие сведения о банкротстве застройщика.

Чем регламентируется банкротство и банкротство застройщика - ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002г. (далее также - ЗоБ); особенности банкротства застройщика регламентируется параграфом 7 Главы IX указанного закона (далее также - параграф 7).

Что такое банкротство, какие процедуры применяются в рамках дела о банкротстве, кто их ведет.

Банкротство - признанная судом невозможность должника (застройщика) удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам (например, договор долевого участия) и обязательным платежам (например, налоги и тп).

В наблюдении должник банкротом еще не признается и может функционировать с некоторыми ограничениями (Глава IV Закона о банкротстве), судом утверждается временный управляющий, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности должника.

Что значит банкротство застройщика.

Законодатель, желая защитить дольщиков при банкротстве застройщика ввел в Главу IX Закона о банкротстве параграф 7 - определяющий особенности банкротства застройщиков (о них ниже, по ходу текста).

Чтобы положения параграфа 7 были применимы и в вашем деле о банкротстве суд должен вынести определение о применении правил параграфа 7, с этого момента следует считать, что рассматривается дело о банкротстве именно застройщика, а не обычного должника.

Если такого определения нет, то следует обратиться в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве с соответствующим ходатайством (если ваши требования уже включены в реестр требований кредиторов). Если вы только предъявляете свои требования ко включению в реестр - указывайте это рамках рассмотрения вашего требования.

Применение правил о банкротстве застройщика делает ряд преференций для дольщиков (по терминологии ЗоБ - граждане - участники строительства), например:

1. формируется специальная часть реестра требований кредиторов должника - реестр требований о передаче жилых помещений;

2. требования дольщиков удовлетворяются в порядке третьей очереди реестра, а требования иных кредиторов (кроме лиц, которым причинен вред здоровью и прочее (1я очередь), требований работников должника (2я очередь)) удовлетворяются в порядке четвертой очереди.

3. квалификация требований дольщика как требований участника строительства при любых попытках должника замаскировать заключение договора долевого участия строительства.

Что такое реестр требований кредиторов и надо ли в него включаться. Срок для включения в реестр.

Реестр требований кредиторов - единая система сведений о кредиторах и их требованиях (ст. 16 ЗоБ, Общие правила ведения арбитражным управляющим реестра требований кредиторов).

При банкротстве застройщика у реестра требований кредиторов появляется специальная его часть - реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 ЗоБ, Постановление Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 №13239/12). Туда включаются соответственно требования о передаче жилых помещений.

Срок для включения в реестр требований участников строительства начинает исчисляться с момента как арбитражный управляющий направил им соответствующее уведомление (ст. 201.4 ЗоБ); а сам срок равен срокам, определенным в ст. ст. 71 (для наблюдения, 30 календарных дней), 100 (конкурсное производство, 2 месяца) ЗоБ с даты получения дольщиком уведомления.

То есть, у дольщика имеется выбор на предъявление требования в "денежный" реестр (требование будет погашаться в порядке третьей очереди) либо в реестр требований о передачи жилых помещений, или в оба реестра (главное, чтобы требования не дублировали друг друга).

Какие требования подлежат включению в реестр требований кредиторов?

Если договор долевого участия заключен до возбуждения дела о банкротстве, то такое требование дольщика подлежит удовлетворению в рамках дела о банкротстве - следует включаться в реестр требований кредиторов.

Реестровые требования погашаются пропорционально в рамках одной очереди (ст. ст. 134, 201.9 ЗоБ).

Требования, включенные в реестр о передаче жилых помещений подлежат погашению путем передачи соответствующим кредиторам жилых помещений (ст. 201.11 ЗоБ) или объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 ЗоБ). Для этого необходимо соблюдение ряда условий (рассматривать их не будем); если в итоге ни жилыми помещениями, ни объектами незавершенного строительства требования не погашены - то возникает право на включение своих требований в третью очередь "денежного" реестра.

Если требование, подлежащее удовлетворению в рамках дела о банкротстве так и не включено в реестр - то оно останется не погашенным.

Как включаться в реестр требований кредиторов.

То есть требование следует направлять в арбитражный суд, а его копии с доказательствами арбитражному управляющему и должнику (если это наблюдение).

Суд назначит заседание, рассмотрит требование и, если все в порядке, включит в реестр требований кредиторов должника.

На этом общее описание дела о банкротстве застройщика закроем.

Тезис 2. Квартира (недострой высокой степени завершенности) лучше чем денежное требование к застройщику.

И вот почему.

Лучше все же иметь права на недвижимость, чем требование об уплате денег к банкроту. Статистика такова, что в случае возбуждения дела о банкротстве скорее всего должник не избежит неблагополучного разрешения дела - он будет признан банкротом и будет введено конкурсное производство. Редкому должнику, у которого много кредиторов, удается избежать признания себя банкротом.

Иметь право требования об уплате денежных средств к банкроту не выгодно. Не стоит ждать сиюминутного или хотя бы разумного срока (в течение года) их возврата. Не стоит сильно рассчитывать, что деньги будут возвращены полностью - очень может быть, что часть из них уйдет на текущие расходы (требования, которые возникли после возбуждения дела о банкротстве, п. 2 ст. 134 ЗоБ).

В последующем можно скооперироваться с другими жильцами и создать, например, жилищно-строительный кооператив - работать в направлении подготовки дома к проживанию.

Тезис 3. В судебных разбирательствах занимайте позицию, что у вас с застройщиком заключен договор долевого участия в строительстве.

В любых судебных разбирательствах, в которых поднимается вопрос о правовой природе ваших отношений с застройщиком, настаивайте на том, что у вас отношения возникающие при долевом участии в строительстве, что имеющимися договорными конструкциями прикрывается договор долевого участия.

У вас заключен предварительный договор с индивидуальным предпринимателем по которому вы заплатили обеспечительный платеж, который в дальнейшем засчитывается в стоимость квартиры? Не важно - это "замаскированный" договор долевого участия в строительстве.

О том, что не важно кто и каким способом привлекает денежные средства граждан на постройку многоквартирного дома, например, указал Верховный суд РФ в п.п. 7 - 9, 13, 14, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Зачем это нужно - признавать факт отношений из долевого участия в строительстве?

Ну хотя бы затем, чтобы не суд не признал предварительный договор окончившим свое действие (ведь по его итогам основной договор заключен не был) - значит у вас есть право только на возврат денег (хотя можно также обосновать и право на включение в реестр требований о передаче жилых помещений), но не на признание права собственности. Чтобы суд не признал это договором купли-продажи будущей вещи и у него не возникло намерения отказать по мотиву отсутствия регистрации права должника на построенный объект (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ №54 от 11.07.2011г.).

Хотя неустойка по Закону РФ "О защите прав потребителей" (ст. ст. 23, 23.1) скорее всего будет больше чем по ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." (ст. 6).

Тезис 4. Если чувствуете, что близко банкротство застройщика - скорее обращайтесь в суд общей юрисдикции за установлением права собственности на квартиру (объект незавершенного строительства в виде квартиры) или прав на долю в объекте незавершенного строительства.

Срок сдачи объекта застройщиком нарушен, чувствуется, что из финансовых проблем должник уже не выберется. Очень кратко разберем четыре ситуации.

1) Дом построен, введен в эксплуатацию - застройщик не передает квартиру. Следует обратиться в суд за признанием права собственности на квартиру на основании ст. ст. 130, 218, 702, 729 ГК РФ, ст. 6 ФЗ "Об участии в долевом строительстве...".

2) Дом фактически построен, но в эксплуатацию не введен. Следует обратиться за признанием права собственности на квартиру (по сути это уже является квартирой) основании ст. ст. 130, 218 ГК РФ, ст. ст. 15, 16, 18 Жилищного кодекса РФ и п. 14 ранее упоминавшегося Обзора Верховного суда.

3) Дом в высокой степени готовности (около 80%), в эксплуатацию не сдан, квартира имеет индивидуально-определенные признаки и фактически передана дольщику. Следует обратиться в суд за признанием прав собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме мотивируя п. 16 упомянутого Обзора Верховного суда.

4) Дом недостроен, квартира не передана - следует признавать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры (п. 17 Обзора Верховного суда, Определение ВС РФ от 14.12.2010г. №4-В10-34).

Обращаться стоит в суд общей юрисдикции (т.е. районный) по месту нахождения объекта недвижимого имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, п. 5 Обзора Верховного суда) до момента вынесения определения о введении процедуры наблюдения или, если признание факта что должник является застройщиком произошло позже, до вынесения определения, что в отношении должника применяются правила о банкротстве застройщика (п. 1 Обзора Верховного суда, ст. 201.8 ЗоБ).

Заявление в суде общей юрисдикции будет рассмотрено по существу даже если до окончания судебного процесса в отношении застройщика введут соответствующую процедуру как в отношении застройщика.

Тезис 5. Если дело о банкротстве возбуждено - требуйте включения своих требований в реестр о передаче жилых помещений.

Право собственности на недвижимое имущество за вами до сих пор не признано, а дело о банкротстве застройщика уже идет? Надо включаться в реестр требований кредиторов должника.

У вас есть возможность предъявить свои требования ко включению в третью очередь реестра требований кредиторов (то есть денежные) и возможность предъявить требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 ЗоБ).

Лучше выбрать включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Во-первых, будет потенциальная возмжность получения жилого помещений или объекта незавершенного строительства - если имеются соответствующие условия по ст. ст. 201.10, 201.11 ЗоБ. Во-вторых, поражения в правах из-за учета требований в данной части реестра не происходит. В-третьих, если эти условия так и не сложатся, то вам будет предоставлена возможность предъявить свои требования как денежные (ст. 201.13 ЗоБ).

Тезис 6. Пытайтесь, несмотря на возбужденное дело о банкротстве и предъявление своих требований в рамках дела о банкротстве, через суд установить право собственности на квартиру (помещение) которую вы претендуете.

Требования в отношении недвижимого имущества должника после введения одной из процедур и применении правил о банкротстве застройщика рассматриваются в рамках дела о банкротстве (в том числе и споры об установлении права собственности).

Конечно, по общему правилу (за исключением п. 8 ст. 201.11 ЗоБ), установление права собственности на причитающееся недвижимое имущество, которое возводил должник, не должно происходить в индивидуальном порядке, поскольку это влечет обход процедуры передачи жилых помещений (объектов незавершенного строительства) в порядке ст. ст. 201.10, 201.11 ЗоБ, а также преимущественное удовлетворение требований перед другими кредиторами.

Однако жизнь показывает, что формальное соблюдение закона не всегда является эффективным. Ведь, например, к моменту применения правил о банкротстве застройщика скорее всего уже часть дольщиков признало права собственности на соответствующее недвижимое имущество через суды общей юрисдикции, а в рамках дела о банкротстве не факт, что сложатся условия по ст. ст. 201.10, 201.11 ЗоБ о передаче недвижимости. А рассуждения о нарушении таким признанием права других лиц можно поставить под сомнение (это и не тема для поста).

Если за рядом дольщиков признано право собственности в судебном порядке, то и за вами должно быть признано в силу ст. 19 Конституции РФ (принцип равенства), п. 1 ст. 1 ГК РФ (принцип равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений) и принципа правовой определенности. Такой подход определен Верховным Судом в Определении от 24.02.2015г. №305-ЭС14-1186.

Если за вами будет признано право собственности на квартиру, то из реестра требований кредиторов вы будете исключены в соответствующей части.

Тезис 7. Если застройщик передал свои права застройщика третьему лицу - можно ли установить право собственности?

Можно, даже если договоры с вами не были переоформлены на нового застройщика. Это соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу N А41-26287/2009.

Тезис 8. Медийность, массовость, настойчивость - залог того, что власть прислушается к вам и будет более благосклонна.

Старайтесь создать антураж социальной напряженности вокруг ситуации с банкротством застройщика. Не скрывайте и не замалчивайте проблем. Чиновник часто тонет в текущих проблемах - он будет биться до последнего чтобы не замечать новых проблем, которые находятся в зоне его ответственности.

Увидеть эти проблемы ему помогаю настойчивые просьбы коллективов людей, освещение вопроса в СМИ.

В последние годы количество судебных исков от дольщиков, пострадавших в процессе возведения многоквартирного дома, остается высоким. Действительно, риск при заключении договоров со строительной компанией с целью финансирования очередного проекта очень высок.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Чтобы отстоять свое право на квартиру или вернуть деньги, дольщику следует иметь представление об особенностях процедуры банкротства застройщика.

Основные моменты

Финансируя строительство дома, дольщики могут оказаться в затруднительном положении, если застройщик по какой-то причине не сможет выполнить принятые на себя обязательства:

• многоэтажный дом;
• оформить готовую квартиру в дольщика.

У дольщика есть несколько вариантов действий, если компания-застройщик объявлена банкротом:

1. Потребовать возврата денег.
2. Потребовать передачи квартиры в собственность.

Дольщик должен в результате финансирования строительства дома получить готовое жилье. Если этого не происходит, застройщик обязан вернуть деньги, так как условия не выполнены.

Более того, обязанность застройщика еще и возместить убытки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств.

Дольщик может запросить не только на возврата денег. Он может потребовать передать квартиру, расположенную в объекте незавершенного строительства.

До 2011 года права дольщиков не были должным образом защищены законом.

Поправки в законодательство, принятые впоследствии, сделали решение вопроса при возможном застройщика более приемлемыми для пострадавших дольщиков.

Закон регламентирует действия всех участников процесса:

Срок конкурсного производства – всего полгода. Дольщикам в двухмесячный срок нужно подать требования о включении в специальный реестр, чтобы либо получить деньги, либо стать все же владельцами квартиры. В противном случае можно оказаться ни с чем.

Что это такое

Застройщик, или исполнитель, – это строительная компания, с которой дольщик заключил строительства объекта.

Целью договора является вступление в право собственности на готовое жилье после завершения стройки и передачи дома в эксплуатацию.

При этом застройщиком может быть один предприниматель или группа лиц.

Деньги на возведение дома застройщик собирает следующим образом:

Дольщик, таким образом, инвестирует строительство собственной квартиры, но только в многоквартирном доме (последнее условие обязательно).

При банкротстве застройщика закон гарантирует дольщику законное решение проблемы несколькими способами.

На кого распространяется

Процедура банкротства затрагивает интересы нескольких сторон:

Чтобы инициировать процедуру банкротства, представитель федеральной налоговой службы либо кредитор, которому не выплачены причитающиеся деньги за период более трех месяцев, должны сделать заявление в арбитражный суд о признании организации-застройщика банкротом.

Неоднозначность ситуации в том, что кредиторы получат свои деньги в последнюю очередь. Поэтому многие не спешат в суд, надеясь на разрешение ситуации или не видя смысла в процедуре вообще.

Сами же дольщики, которые пострадали от банкротства строительной компании, не имеют права обратиться в суд за признанием застройщика банкротом.

Единственное, что может сделать дольщик, – подать в арбитраж заявление с просьбой включить свое дело в реестр кредиторов.

Куда обращаться

Кредиторы, участвующие в процедуре банкротства застройщика, должны направить ходатайство в местный арбитражный суд.

Сделать это может не только налоговый орган, но и орган исполнительной власти, которому поручено осуществлять надзор над ситуацией в области строительства коммерческих жилых объектов.

Сведения о финансовой несостоятельности застройщика должны быть оформлены документально и поданы вместе с заявлением в арбитражный суд:

После того как в суд поступает исковое заявление, сведения о банкротстве вносятся в федеральный реестр, созданный специально для фиксации такого рода сведений.

Дальнейшую информацию о продвижении дела нужно отслеживать по публикациям официального издания – газеты «Коммерсантъ».

Особенности процедуры банкротства застройщика

Согласно законодательству, дело о банкротстве возбуждает в следующем случае:

Чтобы не оказаться и без денег, и без квартиры, дольщики должны знать о процедуре банкротства, постоянно контактировать с арбитражным управляющим и взаимодействовать друг с другом.

Собственно процедура банкротства состоит из трех этапов:

Как только инициирована процедура наблюдения при банкротстве застройщика, дольщику нужно обратиться в суд, рассматривающий дело о банкротстве.

О том, что наблюдение открыто, сообщит газета «Коммерсантъ». После публикации с течение 30 дней у дольщика есть возможность подать исковое заявление о денежных претензиях или желании стать собственником квартиры.

Дольщики по сравнению с прочими кредиторами обладают важными привилегиями:

Главное для дольщиков после инициации процедуры банкротства, – успеть обратиться в суд с иском о внесении их в реестр кредиторов по одному из двух возможных оснований.

Очереди кредиторов

Дольщики имеют ряд преимуществ по сравнению с иными кредиторами, поскольку их требования в приоритете. Однако они являются не первыми, а третьими в списке лиц, с которыми должен рассчитаться застройщик.

Существует четыре очереди для нескольких групп кредиторов:

Тонкость ситуации в том, что инициировать банкротство могут лишь кредиторы четвертой очереди, то есть те, с кем расчет будет произведен в последнюю очередь.

Нюансы процесса

Дольщикам важно не упустить тот момент, когда арбитражный суд принимает претензии к банкроту. После завершения этого периода заявить о своих требованиях нельзя, так как сроков продления данная процедура не имеет.

Дольщик должен принять решение о том, чего он хочет получить от должника — денег или квартиру.

В рамках текущего дела о банкротстве арбитражный судебный орган распределяет заявления кредиторов по двум реестрам:

Если заявление в один из реестров уже подано, впоследствии изменить его трудно. Кроме того, трудности возникают уже на начальном этапе процедуры банкротства.

Дело в том, что на практике мало кто из кредиторов на самом деле заинтересован в том, чтобы застройщик был признан банкротом.

Дело в том, что кредиторам четвертой степени нужно очень долго ждать своих денег, а реестры дольщиков постоянно меняются. В результате сроки сдвигаются, приоритеты меняются, а процесс затягивается надолго.

Если дольщики примут решение о достраивании дома своими силами, то прежде должны быть выполнены их требования о передаче жилья в собственность. Поэтому дела по возврату денег решаются гораздо быстрее.

При этом конкурсным кредиторам, которые претендует на возвращение долга, деньги возвращаются в порядке очередности. Порядок устанавливается уполномоченными органами.

Что делать дольщикам

Как только дольщику стало известно о начале процедуры наблюдения, ему нужно попасть в кредиторский реестр. Это даст законную возможность участвовать в общих собраниях и принимать решения.

Как только арбитражный суд примет решение о введении наблюдения по делу о банкротстве, иски в отношении застройщика, поданные в суды общей юрисдикции ранее, прекращаются.

Неважно, чего требовал истец. С этого момента все требования к застройщику можно подавать только в рамках текущего дела, и принимает их арбитражный суд.

Для того чтобы получить судебное решение о передаче квартиры в собственность, дольщик должен представить доказательства факта частичной или полной оплаты обязательств застройщика.

Какие сведения должны содержаться в заявлении:

К заявлению нужно приложить копии документов, подтверждающих приведенные факты.

Это обязательно должен быть договор с застройщиком в отношении строящегося жилого помещения, подтверждающий приобретение дольщиком прав на него. Кроме того, понадобятся финансовые документы, которые подтвердят факт оплаты.

Важно, что реестр кредиторов организации-банкрота будет закрыт спустя два месяца после опубликования сведений о процедуре наблюдения.

Дольщикам нужно заявить о своих требованиях в этот период. Если этого не сделать, то можно вообще ничего не получить.

Дело в том, что требования кредиторов, которые не были вовремя включены в реестр, выполняются по остаточному принципу в последнюю очередь.

Видео: банкротство застройщика

Важно знать

Закон предусматривает вариант, при котором дольщикам могут быть преданы жилые помещения в завершенном либо незавершенном строительстве:

Решение о достраивании дома своими силами принимается на общем собрании дольщиков.

Должно быть озвучено заключение арбитражного управляющего о том, может или не может быть передан объект незавершенного строительства (ОНЗС), каков размер финансирования, степень готовности дома к сдаче в эксплуатацию, за какие сроки может быть завершено строительство.

Если дольщики принимают решение о создании кооператива, они должны понимать следующее — расходы придется нести не только в отношении строительства дома и его сдачи в эксплуатацию.

Велика вероятность того, что имущества должника после передачи ОНЗС не хватит для погашения долгов перед кредиторами первых двух очередей, совершения текущих платежей.

В этом случае участникам строительства придется внести специальный сумму, собранную пропорционально размеру требований (стоимости квартиры), если иное решение не принято на общем собрании.

После принятия решения о достраивании дома представитель общего собрания должен передать в арбитражный суд ходатайство о передаче недостроенного объекта дольщикам в качестве погашения их требований к должнику.

Как только суд вынесет положительное решение, требования дольщиков считаются выполненными и исключаются из соответствующего реестра (о передаче квартир в собственность).

А что делать тем, кто не хочет участвовать в передаче незавершенного строительства?

Меньшинству, которое отказалось от участия в кооперативе, теперь придется ждать удовлетворения денежных требований к застройщику независимо от того, в какой реестр люди подавали заявление.

Велик риск, что люди, отказавшиеся от требований по передаче ОНЗС, получат минимальные деньги — это будут остатки средств после погашения задолженностей перед кредиторами первой и второй очереди, совершения положенных платежей, оплаты судебных издержек и работы внешнего управляющего.

Законодательная база

В кризис повышается риск банкротства застройщиков. Это пугает покупателей жилья. Однако если грамотно вести себя в случае банкротства, то можно выйти из этой сложной ситуации почти без потерь.

Не стоит тянуть

ВАЖНО

Чем дольше вы ждете, пока застройщик исполнит свои обещания сдать дом, тем больше денег вы теряете

Слово «банкротство» пугает само по себе. Поэтому многие застройщики, у которых возникают проблемы с завершением возведения дома, манипулируют дольщиками, пользуясь их юридической неграмотностью. «Ну да, мы задерживаем сдачу дома на год, – признает такой застройщик. – Но в ваших интересах подождать еще годик-другой, пока у нас кончатся финансовые трудности и мы возобновим строительство. Хотите судиться с нами – вам же хуже! Мы обанкротимся по вашим судебным искам, и тогда у вас никогда не будет квартиры!»

На самом деле, если дольщики видят, что стройка уже несколько месяцев как застряла на одном уровне, если выясняется, что застройщик не платит подрядчикам, да еще, возможно, из компании массово уходят сотрудники – тянуть с банкротным иском не стоит.

Во-первых, это может подстегнуть застройщика все-таки найти средства и поскорее завершить объект. Ведь он тоже не заинтересован в банкротстве. А если компания создана в мошеннических целях, чтобы собрать деньги с дольщиков и исчезнуть, то чем скорее начать банкротство, тем больше вероятность, что она не успеет ликвидировать или перевести на другие юрлица имеющиеся у нее активы, за счет которых можно было бы расплатиться с кредиторами.

Во-вторых, в данном случае время – в прямом смысле деньги. Стройка стоит. Компания продолжает платить за аренду участка строительства, за банковские кредиты, если они привлекались для проекта, пени и штрафы за просрочку платежей дольщикам и подрядчикам – то есть финансовое бремя застройщика растет. И чем оно выше, тем тяжелее в итоге будет компании с ним справиться. Соответственно, тем сложнее дольщикам будет получить свое жилье или его денежный эквивалент.

В-третьих, если покупатели хотят, чтобы им вернули деньги, а не отдали квартиру в доме, то со временем эти деньги обесценятся. На средства, вложенные в строительство два года назад, уже не купить такое же жилье, на которое рассчитывал дольщик.

Иными словами, бояться банкротства не нужно. Наоборот, это возможность получить свою квартиру или ее денежный эквивалент с минимальными потерями.

Конечно, забрасывать банкротными исками компанию, которая задержала сдачу дома на пару дней, тоже не нужно. Предварительно надо выяснить, какие у компании проблемы. И только убедившись, что высок риск неисполнения обязательств с ее стороны, подавать иск о банкротстве.

Процедурный процесс

ВАЖНО

После введения конкурсного производства суд отстраняет все действующее руководство застройщика и вводит арбитражного управляющего

Банкротный процесс может начаться и без участия дольщиков – если его инициировали другие кредиторы. Особенности банкротства застройщиков определены принятым в 2011 году Федеральным законом № 210-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)” и статьи 17 и 223 Арбитражно-процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников строительства…». В закон внесен специальный параграф № 7 «Банкротство застройщиков».

По закону дело о банкротстве может быть возбуждено, когда в течение более чем трех месяцев застройщик, привлекающий денежные средства граждан, не может расплатиться с кредиторами или исполнить обязанности по уплате обязательных платежей, минимальная сумма которых превышает 300 тыс. руб.

В ходе судебного процесса о банкротстве арбитражный суд рассматривает возможности удовлетворения застройщиком требований кредиторов: государства, банков, поставщиков, дольщиков.

Процесс банкротства застройщика может включать в себя пять процедур: наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство и мировое соглашение. Но на практике в подавляющем большинстве случаев применяется лишь две из них – наблюдение и конкурсное производство.

Все процедуры вводятся арбитражным судом.

Наблюдение – подготовительная процедура. Суд утверждает кандидатуру временного управляющего, который анализирует финансово-хозяйственную деятельность застройщика. Это еще не значит, что застройщика обязательно признают банкротом. Временный управляющий может прийти к выводу, что компания справится с проблемами, и процедуру наблюдения отменят, а застройщик продолжит работу.

Правда, такое происходит редко. Обычно после проведения наблюдения в отношении застройщика вводится процедура конкурсного производства. С этого момента застройщик является банкротом. Суд отстраняет все действующее руководство застройщика и вводит арбитражного управляющего.

Быстро в реестр!

ВАЖНО

Можно требовать как денежной компенсации, так и получения квартиры

Какова задача дольщика? Добиться включения в реестр требований кредиторов. Этот реестр включает в себя информацию обо всех требованиях кредиторов, а также о самих кредиторах.

Времени на включение требований отводится немного, так что стоит поспешить. На стадии наблюдения у дольщиков есть 30 дней, на стадии конкурсного производства – два месяца, чтобы направить требования в суд. Срок отсчитывается с момента получения дольщиком уведомления об открытии реестра, которое направляет арбитражный управляющий.

Составляется как общий реестр требований кредиторов, так и отдельная его часть – реестр требований о передаче жилых помещений. Дольщики имеют право войти либо в один, либо в оба этих перечня. Обычно покупатели хотят получить квартиру: даже если придется подождать дольше, чем они рассчитывали, это лучше, чем денежная компенсация, – по уже упомянутым причинам.

Для включения в реестр дольщик должен направить в суд заявление, приложив документы, подтверждающие его отношения с застройщиком (договор долевого участия, переписку с застройщиком об изменении сроков строительства, внесении дополнительных платежей и пр. – если такие письма есть). Если дело находится на стадии наблюдения, копию заявления нужно послать временному управляющему и застройщику.

Важный параграф

ВАЖНО

Если дело квалифицируется как банкротство застройщика, то дольщики получают более надежную защиту

Подача заявления не означает, что дольщика автоматически включат в реестр. Нужно удостовериться в этом, дождавшись соответствующего решения суда.

Кроме того, вовсе не факт, что суд решит применить в отношении застройщика положения параграфа № 7 – о несостоятельности застройщиков. Если суд посчитает, что для этого нет оснований, то дело пойдет по общему порядку.

В таком случае дольщикам стоит подать ходатайство о том, чтобы суд все-таки применил параграф № 7. Почему это важно? Потому что если седьмой параграф не применить, то все кредиторы выстраиваются в общую очередь, а когда дело рассматривается как банкротство застройщика, то дольщики попадают в приоритетный список удовлетворения требований.

Закон о банкротстве предусматривает четыре очереди удовлетворения требований кредиторов. Первая – те, здоровью и моральному состоянию которых застройщик причинил вред. Вторая – сотрудники самой строительной компании. Третья – дольщики. Четвертая – остальные кредиторы (банки, подрядчики, поставщики и пр.).

Еще одно преимущество седьмого параграфа – он позволяет покупателям, с которыми были заключены предварительные, инвестиционные и прочие квазидолевые договоры, претендовать на то, чтобы их переквалифицировали и признали договорами долевого участия (ДДУ). Тогда такие покупатели будут гораздо больше защищены законом, чем обычные кредиторы, так как на них распространяется действие 214-ФЗ «О долевом строительстве…».

Например, если покупатель заключал с застройщиком предварительный договор, то суд может посчитать, что срок этого документа истек (ведь в нем обычно указывается, что застройщик обязуется перезаключить с таким гражданином ДДУ в определенный срок). И тогда покупатель сможет претендовать только на получение денежной компенсации, а не квартиры.

А договор купли-продажи будущей недвижимости вообще может быть не признан судом, так как такой недвижимости не существует, ей не присвоен регистрационный номер.

Кроме того, покупатель, признанный дольщиком, в ходе банкротства застройщика получит не только квартиру (или деньги), но и неустойку за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, если сдача была задержана более чем на два месяца.

Стать собственниками досрочно

ВАЖНО

Получив право собственности в недостроенном доме, можно продать свою квартиру в нем

В ходе банкротного разбирательства дольщики могут претендовать на признание права собственности на недвижимость, которую возводил застройщик. Когда готовность дома еще очень низкая, у гражданина есть право получить долю в общем имуществе объекта незавершенного строительства. Если стадия готовности высокая и уже есть все этажи и квартиры на них, то дольщики могут получить право собственности на квартиры.

Право собственности позволяет дольщикам объединиться в жилищно-строительный кооператив и достроить дом самостоятельно, если такой вариант им подходит больше, чем ждать назначения компании, которая завершит стройку. Поиск такой компании может сильно затянуться. Так что вариант с правом собственности отметать не стоит. Кроме того, такой собственник может продать свою недвижимость в недостроенном доме.

Страховка и фонд нам помогут

С 2017 года за достройку домов компаний-банкротов будет отвечать специальный компенсационный фонд

Отдельно стоит сказать об обязательном страховании ответственности застройщика. Страховку должен оформлять каждый девелопер, который реализует проекты по 214-ФЗ. Если он обанкротится, то дольщик может получить внесенные деньги по страховке.

Правда, обязательным страхование стало только с 1 января 2014 года. Так что покупатели квартир в домах, которые начали строиться до этого, не защищены от неприятностей.

В 2016 году в 214-ФЗ были внесены поправки, которые отменяют страхование с 1 января 2017 года. Вместо этого вводится специальный государственный компенсационный фонд дольщиков, куда девелоперы будут отчислять минимум по 1% с каждого заключенного ДДУ. Новый фонд должен будет взять на себя завершение строительства многоквартирного дома, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, например, в случае банкротства.

В любом случае для получения квартиры или денег при банкротстве застройщика дольщику нужно добиться включения в реестр требований.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

17.09.2015

Банкротство застройщика сегодня уже не звучит для участников долевого строительства как приговор. Несмотря на рост числа недобросовестных строительных компаний, а вместе с ним и рост числа обманутых вкладчиков, в настоящее время наблюдаются серьезные сдвиги в сфере защиты прав частных инвесторов. С одной стороны, строительный бизнес становится все более прозрачным, и уже на стадии выбора компании-застройщика можно участников рынка, с другой стороны, происходит постепенное совершенствование нормативно-правовой базы, которая также позволяет эффективно отстаивать свои права на этапе ликвидации строительной компании.

Стадии банкротства застройщика

Любая компания, инициировавшая процедуру банкротства, проходит одни и те же определенные законодательством стадии, каждая из которых направлена на восстановление финансовой состоятельности компании и/или защиту прав кредиторов.

1. Наблюдение (максимальная продолжительность – 7 месяцев). В этот период назначается арбитражный управляющий, который должен комплексно отследить финансово-хозяйственное состояние компании-должника, составить реестр требований кредиторов, взыскать дебиторскую задолженность и др. Все действия временного управляющего направлены на выявление истинной картины возможности/невозможности восстановления платежеспособности организации и выхода из кризисной ситуации.
2. Финансовое оздоровление (максимальная продолжительность – 2 года). В этот период происходит активное вложение денежных средств в компанию, обеспеченных банковскими гарантиями, государственными гарантиями, залогом или поручительством с целью восстановления платежеспособности организации и погашения ее задолженности по установленному графику.
   По окончании процедуры дело о банкротстве прекращается либо вводится процедура внешнего управления или конкурсного производства.
3. Внешнее управление (максимальная продолжительность – 1.5 года, но не более 2 лет вместе с финансовым оздоровлением). Целью внешнего управления становится восстановление платежеспособности застройщика с тем чтобы удовлетворить требования кредиторской задолженности в полном объеме. Отличительной особенностью этой стадии является полное отстранение руководства компании-должника от ведения дел, все полномочия передаются внешнему управляющему. В этот период могут приниматься такие управленческие решения, как полное перепрофилирование производства, ликвидация "лишних" структурных звеньев, сокращение рабочих и т. д.
4. Конкурсное производство (максимальная продолжительность – 1 год). В 90% случаев при объявлении банкротства компании по результатам "наблюдения" арбитражный суд выносит заключение о переходе к процедуре "конкурсного производства". Имущество должника реализуется на торгах, вырученные средства идут на соразмерное удовлетворение требований кредиторов.
5. Мировое соглашение . Соглашение может быть заключено на любой из стадий банкротства. Прежние обязательства ликвидируются, в силу вступают условия мирового соглашения, утвержденные собранием кредиторов и арбитражным судом.

Знание стадий процедуры банкротства застройщика и особенностей его поведения на каждой из них участнику долевого строительства упростит решение главной проблемы – возврат законных прав на квартиру или финансовых вложений.

Банкротство застройщика – что делать дольщику?

Согласно внесенным поправкам в Федеральный закон № 127-ФЗ (о банкротстве застройщика), защитить свои права стало намного проще. Именно при инициализации процедуры банкротства застройщика дольщик имеет значительные приоритеты по защите и возврату своих финансовых вложений.

1. При инициализации процедуры банкротства застройщика (стадии наблюдения или конкурсного управления) все участники долевого строительства в 5-дневный срок получают соответствующее извещение. В нем указывается, что дольщики вправе предъявить свои законные требования о передачи жилого помещения в собственность и/или денежные требования.
2. Если объект строительства достроен, дольщики в установленном порядке предъявляют свои требования в арбитражный суд. Ими предоставляются документы, подтверждающие факт ранее внесенной полной/частичной оплаты в строящееся жилье. По результатам рассмотренного судом обращения требования дольщиков вносятся в специальный «Реестр о передачи жилых помещений в собственность». На его основании и будет производиться передача прав собственности на отстроенное жилье.
3. Если жилой объект не достроен, то участники долевого строительства смогут возвратить денежные средства только на этапе инициации процедуры банкротства "конкурсное производство" (уже после продажи с торгов имущества компании-застройщика). Полученная после продажи объекта сумма в размере 85% будет распределена на дольщиков, остальные средства пойдут на погашения иных текущих судебных требований и расходов. В случае если у застройщика имелась кредиторская задолженность (интересы кредиторов, инвесторов и дольщиков разграничиваются), на удовлетворение требований дольщиков, согласно закону, будет направлено только 25% от вырученной суммы.
4. Если застройщик не в состоянии удовлетворить финансовые требования дольщиков, то эта обязанность (по закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») переходит к страховой компании.
5. Участники долевого строительства также могут затребовать компенсацию морального ущерба, размер которого будет определяться оценщиком по требованию арбитражного управляющего. Компенсация выплачивается дольщикам в третью очередь, после выплат средств категориям граждан "причинение вреда здоровью по вине застройщика" и "физлица, не получившие своевременной выплаты заработной платы".
   Чтобы не попасться на недобросовестного застройщика, сегодня можно обезопасить себя уже на стадии выбора компании-строителя жилого объекта. Для этого достаточно проверить компанию на надежность, воспользовавшись базой компаний независимого аналитического центра – Рейтингового агентства строительного комплекса РАСК.
6. Участниками долевого строительства может быть принято решение о самостоятельном доведении жилого объекта до стадии готовности. Тогда ими создается потребительский кооператив, который в законодательном порядке предъявляет требования о передачи всех прав на объект от застройщика членам вновь созданного кооператива.

Таким образом, при отсутствии факта мошенничества со стороны застройщика дольщики в законодательном порядке смогут удовлетворить свои требования – получить квартиру или возвратить большую часть вложенных средств.

Публикация от 12.08.2015

Банкротство застройщика – ситуация, которая всё чаще возникает в условиях экономической нестабильности. Зачастую она идентифицируется с потерей многолетних накоплений и чувством правовой незащищенности интересов. Всегда следует помнить, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и жесткая правовая регламентация действий застройщика, сами по себе не гарантируют дольщику благополучного завершения строительства в виде передачи в собственность возводимого жилья, а участие в долевом строительстве по-прежнему предполагает наличие серьезных финансовых рисков. Практика показывает, что в случае финансовой несостоятельности, когда застройщик не может завершить строительство объекта, он прибегает к двум путям разрешения ситуации: затягиванию насколько возможно строительства в поисках нового инвестора или инициированию процедуры банкротства...

В первом случае при нарушении сроков сдачи объекта долевого строительства дольщики зачастую предпочитают расторгнуть договор (ДДУ), потребовав возврата инвестированных денежных средств, а также оплаты неустойки. Однако так поступать целесообразно только в том случае, если у застройщика есть имущество или денежные средства, на которые возможно обратить взыскание, то есть исполнить соответствующее решение суда. Альтернативный вариант защиты интересов — обратиться в суд общей юрисдикции с иском о в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (иного объекта долевого строительства).

Оценить положительные перспективы принятия подобного решения, безусловно, помогут квалифицированные юристы. В первую очередь ими должны быть учтены такие обстоятельства, как: степень готовности объекта долевого строительства, финансовые взаимоотношения сторон, содержание прав и обязанностей в заключенном договоре участия в долевом строительстве, имеющаяся судебная практика по аналогичным делам, как в целом, так и в суде в котором будет рассматриваться предполагаемый спор.

Во втором случае , когда организация-застройщик находится в процедуре банкротства, у дольщика есть выбор:

• в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора (то есть ) и ожидать выплаты суммы внесенных в строительство жилья инвестиций, которые при наличии средств будут ему выплачены как кредитору третьей очереди;
• сохранить действие заключенного договора, с целью получения возводимого объекта недвижимости (жилья).

В этих случаях, правоотношения между дольщиком и застройщиком будут регулироваться уже не только законодательством об участии в долевом строительстве, но Законом «О несостоятельности (банкротстве)» .

Практика Бюро : .

Важно отметить, что при отказе дольщика от исполнения договора (одностороннее расторжение договора) требование о включении его в реестр требований кредиторов с возмещением финансовых претензий не гарантирует полного возврата ранее внесенных застройщику денежных средств . Процедура банкротства юридического лица при наличии значительного количества кредиторов порой может затянуться на годы. Зачастую по итогам процедуры арбитражный суд выносит решение о завершении процедуры банкротства и погашении неисполненных финансовых требований кредиторов в неполном объеме, то есть частично. Даже при обнаружении средств, за счет которых арбитражный управляющий сможет оплатить часть финансовых претензий дольщиков, такие выплаты осуществляются только после полного погашения требований кредиторов первой и второй очереди, как этого требует положение статьи 201.9 Закона о банкротстве.

Если дольщик после введения в отношении застройщика процедуры наблюдения или конкурсного производства делает выбор в пользу получения объекта недвижимости в свою собственность, он должен предпринять меры, направленные на его включение в реестр требований о передаче жилых помещений. Такой выбор объективно целесообразен, например, если объект долевого строительства построен, но в силу каких-то причин не введен в эксплуатацию.

Для включения в реестр требований как о включении его в реестр требований кредиторов (с возмещением финансовых претензий), так и о передаче жилых помещений дольщик должен согласно положениям Закона «О несостоятельности (банкротстве)» подготовить и направить застройщику, арбитражному управляющему и в арбитражный суд, который принял решение о введении в отношении должника процедуры наблюдения, заявление о включении в реестр требований. Несмотря на отсутствие строго определенной формы, заявление должно в обязательном порядке содержать предусмотренные законом сведения, и, желательно, включать наиболее полную информацию о предъявляемых к застройщику требованиях.

Консультации Бюро : .

Публикация Бюро : .

Публикация Бюро: .

Полное раскрытие информации рекомендуется нами как практическая гарантия быстрого принятия судом решения об удовлетворении заявленного требования. Подать заявление следует в течение 30 дней с момента опубликования в газете «КоммерсантЪ » сведений о введении процедуры наблюдения в отношении застройщика. Своевременное включение в реестр на этом этапе позволит дольщику стать полноправным участником дела о банкротстве застройщика, участвовать уже в первом собрании кредиторов, активно защищая и отстаивания свои финансовые интересы. При подаче заявления за пределами 30-тидневного срока его рассмотрение отодвигается как минимум на шесть календарных месяцев (до введения следующей процедуры банкротства).

При подаче заявления о включении в реестр требований о передаче жилых помещений необходимо обратить внимание на обязательное наличие оригиналов документов: договора долевого участия (ДДУ) с отметкой регистрирующего органа и платежных документов об исполнении договора.

Отметим, что рассмотрение заявления дольщика осуществляется Арбитражным судом по всем правилам судопроизводства, в том числе и по правилу о том, что каждая сторона доказывает то, на что ссылается. Отсутствие у дольщика доказательств заключения договора, его оплаты согласно условиям договора может привести к фатальному для дольщика решению суда — об отсутствии у него права на объект долевого строительства. Не следует надеяться , что застройщик и арбитражный управляющий автоматически признают требование дольщика и подтвердят исполнение им своих обязательств по оплате договора.

Практика показывает, что некоторые участники долевого строительства, получив информацию об официальном признании застройщика проблемным, спешат включиться в реестр обманутых дольщиков и на этом успокаиваются, ошибочно полагая, что отныне их право на объект долевого строительства юридически подтверждено. Кроме того, бытует ошибочное мнение, что факт регистрации договора в установленном законом порядке подтверждает право дольщика на долю в возводимом объекте недвижимости. Так называемый « обманутых дольщиков» вообще не имеет какого-либо правового значения при банкротстве застройщика и не имеет ничего общего с реестром требований о передаче жилых помещений, формируемым при осуществлении процедуры банкротства застройщика.

Также обратим внимание, что в соответствии со статьей 201.4 Закона о банкротстве арбитражный управляющий обязан уведомлять всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства. Он информирует дольщиков о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора. Подобное информирование осуществляется арбитражным управляющим на основании переданных ему сведений о месте нахождения дольщика.

Учитывая данный факт, мы настоятельно рекомендуем своевременно извещать застройщика о всяком смене места жительства или адреса регулярного получения корреспонденции , даже если они производятся на незначительный срок (с сохранением доказательств такого уведомления).

Вам также следует помнить, что ни застройщик, ни арбитражный управляющий не вправе самостоятельно включать в реестр требований кредиторов-дольщиков. На это уполномочен только Арбитражный суд и только при наличии соответствующего волеизъявления от дольщика. Подача заявления может быть осуществлена как дольщиком лично, так и с помощью юридического представителя, в частности, адвоката, специализирующего на вопросах долевого строительства.

Только определение суда о включении дольщика в реестр требований о передаче жилого помещения является основанием для включения его в этот реестр и дает ему права полноценного участника дела о банкротстве. Заблуждения граждан относительно их прав и обязанностей в этом вопросе не имеют значения, поскольку по общему правилу незнание положений закона не освобождает от последствий его неприменения.

За правовыми консультациями и юридической помощью по вопросам связанным с банкротством застройщика жилья, Вы можете обратиться к адвокатам