– это очень грамотное и выгодное вложение денежных средств, так как она может использоваться для самых разных целей. Самый выгодный путь получения земельного участка – это покупка у государственных, муниципальных органов. Но для того, чтобы приобрести недвижимость таким образом, понадобится пройти процедуру участия в торгах.
Торги землей – законные нюансы
Процедура проведения аукциона является законной и регулируется Гражданским кодексом, Земельным кодексом РФ и правилами организации торгов, утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г.
Сначала государственными или муниципальными органами власти выносится решение об организации торгов. Инициаторами могут быть заинтересованные лица, которые должны предоставить соответствующее заявление в уполномоченную службу. На этом этапе принимается первоначальная стоимость договора продажи или аренды, шаг публичного аукциона, время и место, где будет проводиться мероприятие, вид процедуры, условия. 2 участков в одном лоте быть не может.
Далее местные СМИ (газеты, сайты) публикуют информацию, а затем принимаются заявки и регистрируются в журнале учёта. Заявки должны быть соответствующей формы, которая установлена организатором, в них необходимо указать банковские реквизиты счёта, куда будет возвращаться задаток.
Мероприятие может проходить в:
- открытой форме;
- закрытой;
- электронной.
Побеждает на конкурсе тот, кто предложит наиболее высокую цену или сумму арендной платы. Если предложения равны, то выигрывает тот, кто подал заявку раньше. Сама же стоимость является рыночной или кадастровой.
В результате составляется протокол, на основании которого с победителем заключается договор купли-продажи (аренды).
Аукцион может не состояться в следующих случаях:
- Если на участие заявлено менее, чем 2 участника;
- Никто не поднял билет после оглашения начальной суммы;
- Победивший отказывается от подписания протокола или договора купли-продажи (аренды).
Проведение торгов
Во всех случаях после объявления названия, основных характеристик и начальной стоимости участка претенденты получают билеты, которые имеют номера. Эти билеты они должны поднимать чтобы повысить первоначальную цену после её оглашения.
На право аренды
В случае торгов на право аренды владельцем имущества является государство или местное самоуправление. Участок должен иметь кадастровый номер, доступ к коммуникациям, разрешение на строительство каких-либо сооружений на территории.
Участие в таких торгах разрешается как физическим, так и юридическим лицам, а также лицам без гражданства.
Победитель подписывает протокол о предоставлении земли в аренду, в котором помимо стандартных данных указывается сумма арендной платы, порядок и способы её внесения.
После этой процедуры составляется договор, содержащий срок действия, величину арендной платы, порядок и способы внесения, а также права и обязанности сторон.
На продажу
В начале торгов аукционист информирует о наименовании и характеристиках предмета продажи, первоначальную сумму, по которой он продаётся, а также шаг аукциона. Цена может повышаться только с учётом шага.
Оформление результатов осуществляется с помощью протокола, а затем подписания договора купли-продажи.
Под ИЖС
Земля под может быть реализована через публичный аукцион по общим правилам. Участок не должен иметь обременений, а также не должен был быть изъят государством.
Порядок проведения конкурса
Кто проводит торги?
Аукцион проводится специально назначенным лицом – аукционистом.
Согласно федеральному законодательству и муниципальным актам это могут быть органы государственной власти, местного самоуправления, или граждане и компании, имеющие свободные в обороте земельные участки.
Как принять участие?
Участвовать разрешено всем гражданам и юридическим лицам, имеющих возможность оплатить купленный или арендованный участок. Участие начинается с обращения в местный муниципалитет с заявлением. При себе нужно иметь гражданский паспорт с регистрацией. Также понадобится оплатить первоначальный взнос и предъявить ксерокопию квитанции в администрацию.
Аукцион может начинаться, если участников более двух, тогда их оповещают за 30 дней до начала мероприятия.
Где проходит розыгрыш земли?
Место проведения во всех случаях определяется организатором и заранее указывается в извещении о торгах.
Перечень документов
Для того, чтобы участвовать в торгах, потребуется предоставить следующие документы:
- Заявку в форме, которую требует организатор, обычно её публикуют на сайте организующего учреждения. В заявке должны быть указаны сведения об участнике, а также реквизиты счёта, на который перечисляется задаток;
- Для граждан – документ, удостоверяющий личность, для физических лиц-предпринимателей – выписку из ЕГРИП, для юридических лиц – ;
- Платёжный документ, удостоверяющий факт перечисления задатка.
Плата за участие
Претендентов аукциона обязуют внести задаток, указанный в извещении о проведении торгов. Он составляет порядка 10% от первоначальной стоимости участка или первоначального размера арендной платы.
Денежные средства возвращаются лицам, которые не выиграли торги.
Участник, выигравший торги, заключает договор, внесённые деньги засчитываются в счёт оплаты стоимости участка.
Где найти список выставленных лотов – в какой газете публикуется?
Информация об аукционах размещается на официальном сайте www.torgi.gov.ru на сайте администрации района, области или округа и в официальной местной газете. Но при этом стоит учитывать то, что объявление может быть незаметно напечатано мелким шрифтом среди других объявлений, поэтому нужно точно иметь понятие где и каким образом искать информацию о торгах.
Как выиграть торги?
Ещё до начала аукциона необходимо осуществить небольшую исследовательскую работу: найти информацию о выставлении объекта на торги, в которой будет указан его кадастровый номер; зайти на сайт Росреестра и с использованием кадастрового номера найти основные параметры участка: размеры, расположение.
По градостроительной карте можно понять, как разрешается использовать данный участок и прилегающие территории; где проложены дороги; наличие природоохранных зон; расстояние до ближайших городов.
Если объект расположен вблизи от экономически развитого города, то, вероятнее всего, других участников будет много. В таком случае необходимо рассчитать свой бюджет так, чтобы была возможность поднимать цену и выиграть.
В той ситуации, когда бюджет ограничен, лучше подобрать участок попроще, предварительно ознакомившись с планами по застройке территории. На такой участок будет меньше заявок, и стоить он может недорого, хотя при правильном использовании может стать одним из лучших.
Заключение договора аренды
Победитель аукциона подписывает договор аренды в соответствии с правилами гражданского законодательства не ранее, чем через 10 дней после объявления итогов торгов.
Договор заключается на срок выше 5 лет. Если выигравший участник обанкротился или приостановил свою деятельность, то организатор в праве отказаться от договора.
Если победитель уклоняется от заключения договора, то составляется документ об отказе, а организатор имеет право обратиться в суд с целью принудить его подписать договор.
Заключение договора купли-продажи
По окончании аукциона выигравшим участником и организатором подписывается протокол, являющийся основанием для оформления договора купли-продажи. Заключение договора происходит не позже 5 дней после того, как подписан протокол.
Окончательный взнос вносится в соответствии с данными, оговорёнными ранее. Оплата производится не наличными, а перечисляется на счёт организатора торгов.
Залог, внесённый для участия в аукционе, вычитается из итоговой стоимости. Претенденты, которые не выиграли аукцион, в течение трёх дней получают свои залоги обратно на те счета, которые они указали в заявлениях.
Заключение
В большинстве случаев участие в торгах с целью получения недвижимости участка является выгодным решением, поскольку земля таким образом имеет меньшую стоимость по сравнению с рыночной. Единственный недостаток этого процесса – на него сложно попасть.
Законодательство РФ, в частности, ст. 39.11 ЗК РФ, а также ст. 447-449 ГК РФ, предусматривает обязательное проведение аукциона для сдачи в аренду или продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
Орган местного самоуправления выставляет на торги имеющие кадастровый номер наделы, готовые к использованию в определенных целях, и устанавливает на них первоначальную цену. Для определения стоимости заранее проводится оценка независимым оценщиком.
В таком аукционе могут принимать участие все желающие. Победителем является тот, кто предложит максимальную цену.
Основанием для проведения аукциона земельных участков является письменное распоряжение органа местного самоуправления (п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ). Такое решение может быть также принято на основании заявления юридического или физического лица.
Объединение двух земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в один лот для выставления на торги не допускается (п. 2 ст. 39.11 ГК РФ).
Арендная плата за земельный участок назначается пропорционально к земельному налогу, который уплачивается за пользование аналогичными наделами.
Перед продажей нужно пройти подготовительную процедуру. Она включает следующие действия:
- Подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка.
- Подготовка документов для постановки надела на кадастровый учет.
- Осуществление государственной регистрации.
- Получение технических условий подключения коммуникаций к земельному участку в случае, если на нем будет произведено строительство жилого дома.
- Принятие уполномоченным органом местного самоуправления решения о проведении торгов.
Правила проведения аукциона земельных участков
Процедура проведения аукциона по аренде либо продаже земельных участков регламентирована п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ и выглядит следующим образом:
- Подготовка схемы расположения земельного участка лицом, которое собирается принимать участие в торгах.
- Подача заявления об участии в торгах заинтересованными лицами.
- Проверка государственным органом оснований для отказа в участии в торгах.
- Проведение кадастровых работ.
- Постановка участка на земельный учет, его регистрация.
- Получение технических условий для подключения здания, которое будет возведено на земельном участке, к инженерным коммуникациям (электричество, водоснабжение и т.д.).
- Принятие решения о проведении аукциона.
П. 8 ст. 39.11 ЗК РФ установлены ограничения для выставления земельного участка на аукцион для последующей продажи или аренды, а именно:
- Границы земельного участка подлежат уточнению.
- На надел не зарегистрировано право собственности.
- В отношении земли не определены максимально допустимые параметры строительства и реконструкции.
- Не установлено разрешенное использование участка.
- Не установлена категория участка.
- Надел предоставлен третьему лицу в постоянное бессрочное пользование.
- На участке находится объект незавершенного строительства.
- Земля изъята из оборота.
Как выиграть аукцион на земельный участок
Сначала необходимо собрать информацию о том, где и какие земельные участки выставляются на аукцион. Поиск лучше всего начать с официального сайта, на котором размещается информация о проведении торгов, по адресу torgi.gov.ru .
Важным фактором победы в аукционе является правильное составление документов для участия в нем, а также строгое соблюдение процедуры участия в торгах.
